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政府全面撤辣激活樓市，但銀行審批按揭的步伐卻未配合，不單止息口從緊、回贈歸零，就連估價也從嚴。有谷友跟我們反映，樓花盤申請按揭時估價大幅滑落，銀行扭轉了以合約價作為按揭審批基準，令一批當日以高溢價接貨的樓花業主，隨著入伙死線步步迫近，出現大幅度估價不足的問題，不是面臨捧差價上會、就要撻訂離場的抉擇。我們《胡．說樓市》調查發現，有多達16個樓花項目，涉及高達8,284個單位，在未來半年會落成交樓，但在已售出單位中，有超過80%都選擇了建築期付款，上會危機一觸即發。
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樓花按揭危機有幾嚴重?
轉角市前，以超高溢價開售的樓花項目，當時市場都被一種聲音籠罩，就是「信我吧! 首批開售一定預留水位」，反而建議買家要注意溢價開售的聲音，卻反被指唱淡樓市「阻人搵食」，買家沒經深思熟慮便作入市決定，只要當時準業主沒有鎖定即供上會，而選擇建築期付款，來到轉角市後的今天才作抉擇，上會時會面對估價不足捧差價、或者侷撻訂的兩難困局。
我們《胡．說樓市》調查發現，未來半年由樓花變現樓的項目至少有16個、涉及單位8,284伙。剔除在簽臨約後便即時撻訂的26個單位，在這16個項目中，樓花期內售出單位高達5,492伙，銷售比率66%，售樓金額高達452億元。我們《胡．說樓市》編輯部也按照這16個入伙新盤，抽出它們的成交紀錄冊逐個統計，發現在已售出單位的5,492個單位中，竟有高達82%、相當於4,518個買家選擇了「建築期付款」，涉及總樓價358億元。
建期樓花按揭估價不足風險
高危1: 大型項目
未來半年內會落成的大盤，包括預計關鍵日期訂於今年9月尾、新地位於天水圍天榮站的「YOHO WEST」。這個項目在2023年尾開售，至五月底累計售出逾千個單位，佔全盤85%，吸金高達63億元，最近還進行加推。首批開價因較元朗站低一成，有市場人士吹捧有水位，連自己都飛撲入票的錦上路站「柏瓏I」及「柏瓏II」，也分別累售708個及665個，佔全盤99%及83%，吸金126億元，預計關鍵日期分別在今年10月及11月。翻查這三個項目售出單位中，有高達84%-97%都選擇了建築期付款。
表: 上會高危 (大盤)
| YOHO WEST(1期) | 柏瓏I | 柏瓏II | |
| 全盤 | 1,393個 | 715個 | 805個 |
| 累售 | 1,189個 | 708個 | 665個 |
| 套現 | 63億元 | 66億元 | 60億元 |
| 建築期付款 | 1,152個 | 597個 | 559個 |
| 比例 | 97% | 84% | 84% |
高危2: 受二期劈價拖累
康城站「Park Seasons」劈價至14,000多元開售，毗鄰「凱柏峰」頓成炮灰，而這個項目的一期「凱柏峰I」的預計關鍵日期也在今年11月15日，一期累售465個單位中，高達70%、相當於324個業主選擇了「建築期付款」，當日發展商套現了39.8億元，但能否否順利收齊樓價尾數，還看有幾多建期業主履行上會責任。
高危3: 單幢細價樓
還有一些小型項目，例如由俊和發展、在旺角豉油街的「雋薈」在2021年聖誕節前開價，樓盤只屬主打蚊型則的單幢樓，全盤只有120個單位，但首批70個單位、折實均價24,179元，高出當時市價起碼20%以上，全盤售出111個單位，有高達86個單位，佔售出單位77%均選用「建築期付款」；以至萬科在深水埗的「連方I」也有36%業主選擇了建期。
| 凱柏峰 | 雋薈 | 連方I | |
| 全盤 | 592個 | 120個 | 158個 |
| 累售 | 465個 | 111個 | 83個 |
| 套現 | 39.8億元 | 4.8億元 | 5.77億元 |
| 建築期付款 | 324個 | 86個 | 30個 |
| 比例 | 70% | 77% | 36% |
為何全面撤辣後，銀行取態反而變得審慎?
樓價自高位回落20%
以往銀行在審批一手新盤按揭時，慣常以買賣合約價作為估價基礎，因為就算明知樓市回落估值要跌，但希望留著客戶作交义銷售，銀行也願意提供足額估值，總之「合約寫幾多、銀行估幾多」，但隨著發展商不理轉角市前高追入樓花的一期業主，在開售二期時照劈價推售，加上整體樓價自高位累計回20%以上之後，銀行在風險考慮下只能按市況來調整估價，部份遇上有枱底回佣物業還再打折扣。有按揭中介表示，銀行估價大幅低於合約價格近十年絕少發生，但近期卻相當普遍，平均較合約價估低了5%-15%之間。
我們《胡．說樓市》編輯部隨機抽出幾個即將上會的物業給銀行估價，職員先問及物業有否涉及枱底回贈，我們答沒有。之後，起初拒絕為樓花盤做估值，要簽臨約後才肯估。後來我們表示單位已經簽署臨約，才肯作估價，但也強調只是口頭初步估價。
當中高溢價開售的「雋薈」一個161呎的蚊型單位，業主在22年尾簽署臨約成交價450.5萬元，現在卻只估到419萬元，跌價7%。「Larchwood」一個位於低層J室、實用258呎，在開售時的合約價為528.2萬元，現在銀行只估到522.4萬元，則輕微跌價1%，所以就算可以借取高成數按揭，但估價滑落，怎樣都要捧差價。
| Larchwood | SOYO | 皓日 | |
| 單位 | 低層J室 | 中層E室 | 中層H室 |
| 面積 | 258呎 | 161呎 | 327呎 |
| 成交價 | 528.2萬元 | 450.5萬元 | 749.8萬元 |
| 銀行估價 | 522.4萬元 | 419萬元 | 749.8萬元 |
| 幅度 | -1% | -7% | 不變 |
銀行資金成本壓力重
過往遇上金融危機時，銀行才會落雨收遮，但政府全面撤辣後激活樓市，但銀行卻一反常態變得審慎，原因就一也跟資金成本壓力有關。現時銀行同業資金拆借成本高達4.5厘，遠高於樓按水平4.125厘達一年時間之多，直接削弱了按揭生意吸引力。既然政府放寬按揭成數及暫緩壓力測試，等於將風險轉嫁至銀行體系，銀行為求自保也唯為透過不同手段來篩選客戶，包括把回贈金額歸零、或者把高風險的物業及客人，如村屋、唐樓等，透過削減估價來令客人知難而退。
政策介入扭曲樓市後遺症
以前準買家一窩蜂選擇「建築期付款」，是因為可以釋出更多時間。升格換樓買家，可利用樓花期空檔沽售舊居套現，藉以籌集資金上會，且當時仍受制於「先買後賣」預繳辣稅問題，但買新樓退稅日期卻可把退稅期推遲至新樓入伙起一年計；對於租樓住的準買家來說，比起買二手樓更有望做到無縫交接，而不用搵樓搬。
對投資者來說，購入長樓花期有利抵銷大部份額外印花稅禁售期，因為其禁售期由簽臨約一刻計起；加上發展商刻意拉近建築期與即供的折扣，也誘使不少準業主投向建築期付款。而且，當時新按保並未覆蓋至樓花項目，故有高成數按揭需求的業主，就算即供提供折扣額較高，也只能侷揀建期等現樓落成再申請按揭，最終被迫參與跟發展商對賭樓市升跌的遊戲。說到底，都是一連串政策介入扭曲樓市所帶來的後遺症。
估價不足上會困難，有什麼解決辦法?
捧差價上會 VS 取消交易追收差價
入伙新盤估價不足，準業主除了要補差價上會外，眼前第二條路只能跟發展商協商取消交易，但以個人名義入市的買家，有可能有被追收重售差價的風險。在簽署轉讓契約日未能找清餘款，發展商有權向準買家先追收利息，並在發出通知後21天內依然未能找清餘款，則發展商可以取消交易，並向買家追討自終止合約起六個月內重售後的差價。
金管局於2024年6月14日下午4時公布救亡措施
2002年，按證公司曾推出「負資產按揭保險計劃」來協助因跌價未能轉按的負資產個案，當時業主可以在支付保費的前提下，獲取高達貸款額90-140%的按揭保險計劃，透過保險計劃來保足跌價部份，令資不抵債的業主能由高息轉低息。如今新盤因銀行估值滑落迫在眉睫，政府可採取類近措施來協助小市民渡過難關。我們曾向金管局查詢，2024年6月7日回覆指銀行在審批新造按揭時，一向會以物業成交價或最新估值的較低者計算可提供最高貸款金額。由於選擇建築期付款的買家在接近收樓時才需要申請按揭貸款，物業估值可能會因為市場環境轉變而有所調整。金管局會繼續監察物業市場環境的變化，在有需要時採取合適措施。
我們亦曾向香港按揭證券公司查詢，2024年6月7日回覆指公司去年7月作出修訂，進一步協助市民置業自用，相信亦可為部份選擇建築期付款的買家。至於2002年中推出的「負資產按揭保險試驗計劃」不適用於新購買物業，並已於2003年4月結束。公司會在現行按保計劃致力為置業人士提供協助，並繼續密切留意物業市場情況。
不過，金管局及按證公司於2024年6月14日下午4時公布，即使是2024年2月28日前簽訂臨約購買樓花的建期買家，今日起可適用於2024年2月28日後實施的放寬按揭措施，簡單而言，即是三大招: 1) 免壓測；2)不借按保下，最高借70%按揭；3) 樓花期可申請新按保。換言之，上述受影響的建期買家，可被釋放部分貸款上限，不過要注意的是，金管局回覆指，銀行及按證公司審批申請時，依然會參考目前市況訂出物業估價，所以新指引並不等於要按樓花合約價批出貸款，換言之，估價不足的情況依舊繼續。
由於2023月9月22日前簽訂臨約的樓花，原本新按保不接受樓花申請，導致大批買家選用建築期付款，即使金管局出新招救亡，他們已錯過了最佳的上會時機。
上會危機引發的連鎖效應
市場氣氛更疲弱
上會危機繼續發酵，長遠只會造成更大計時炸彈。因為自從政府全面撤辣後，一手全新盤不惜劈價20-30%開售起，雖然一度引發出不少購買力，令人形容本港樓市已見底，但實情全新盤劈價所帶來的後遺症，在近期已慢慢浮現出來。除了一手樓劈價至低於二手，令二手市場無以為繼；層層遞進還拖累到一手貨尾盤要去貨，定必落價20-30%跟全新盤睇齊，先觸發了今次估價不足的上會危機。
發展商資金回籠減慢
除了入伙新盤，我們還收到當年選用「先住後付」白吃白住plan的谷友，上會時申請按揭遇到很大問題；也有新盤售樓部職員跟我們說，大型項目收樓派出幾百封信，但前來收樓業主卻寥寥可數，也因為未能處理按揭問題有關。其實火燒連環船，這也波及發展商及其他各行各業。以即將入伙的8,200個單位為例，雖然發展商已售出5,400多伙，鎖定452億元的巨額售樓收益，但實情大部份買家只支付少量首期，餘額均於入伙時才找清，需等待準買家上會後才有真正資金回籠。準業主撻訂，縱然發展商有條件追差價，但短期內入帳的售樓金額也會大縮水。
提前透支換樓購買力
上會困難要取消交易的買家，除了把辛苦儲了多年的首期泡湯，上車客未必再有能力在短時間內入市；有能力捧差價上會的，則因物業跌價而較難像以往般透過資產升值來幫助換樓。全面撤辣後發動一場短時間的價格戰，卻令發展商提前消耗未來換樓購買力，除非能找到有其他客源來填補，否則長遠來說，售樓也會舉步為艱。
樓花估價不足個案
個案1: 皓日
- 全盤: 294個
- 累售: 127個
- 選擇建築期供款: 93個
位於九龍灣淘大花園旁的「皓日」，由恒隆地產發展。轉角市前，發展商以高於同區近30%的姿態，以平均呎價21,500元開售100個單位。有買家選擇了建期付款，簽臨約後支付半成首期，之後再加訂，餘額在入伙時才找清。「皓日」預計關鍵日期原定在去年10月，但後來發展商把預計關鍵日期延後至今年的1月26日。有買家在去年第三季開始處理按揭事宜，起初銀行都估足價，但因「皓日」屬舊契樓，交樓日期在關鍵日期後的六個月，也就今年7月26日前，就令去年銀行批出的估值有可能失效，他也擔心重估後估值會變成估價不足。
截稿前「皓日」剛發出了收樓信，表示要在今年6月28日完成交易，所以陳先生的估值得以保留。不過選擇建期付款的買家卻要面對估價下滑的風險。「皓日」全盤共294個單位，迄今累售出127個單位，當中有93名買家都選擇了建築期付款，有可能都未入伙前已淪為負資產。
個案2: Larchwood
- 全盤: 187個
- 累售: 112個
- 選擇建築期供款: 108個
因為發展商延誤交樓，影響到本身購入長樓花物業的業主，並不單止「皓日」一個。由小型發展商宏安發展、位於大角咀的「Larchwood」，原本預計關鍵日期在今年4月30日，怎料就在預計關鍵日期前的十天，有業主跟我們說，樓盤突然發生火警，最終樓盤的認可人士把預計關鍵日期延至7月30日，一樣影響到選用建期業主。
「Larchwood」在2022年8月開售，當時首批均價突破20,000元呎，樓盤共187個單位，累計售出112個單位，當中有108個買家、相當於售出單位96%都選用建築期付款，較「皓日」選用建期比例還要高，但正因為延期交樓，卻令原本鎖定的物業估值，因重估後而進一步跌價。
個案3: KOKO MARE
- 全盤: 444個
- 累售: 247個
- 選擇建築期供款: 138個
亦有谷友跟我們說，去年以900多萬元會德豐在藍田的「KOKO MARE」，今年三月尾，開始處理按揭事宜，本身找了三間銀行包括中銀、花旗及東亞，由於當時三間銀行都估足價，但因花旗提供回贈金額最高，最終鎖定花旗銀行。怎料當他拍扳選擇這個銀行後，職員的最後答覆卻是估價不足，估價跌至850萬元。但他發現，原來這跟他申請按揭保險有關，因為當銀行完成審批後，再遞交按證公司作高成數審批時，按證公司會再做一次估值，碰巧把估值調低，故他也受到影響。「KOKO MARE」累計售出247伙，當中有56%買家都選用了建築期付款。
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