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【賣地計劃2020】第三季聚焦商業地  中環海濱地王料賣900億

政府剛公布下季賣地計劃,共推出兩幅住宅及一幅港鐵住宅地,涉近2,710伙,按季增加一倍,但最矚目並不是住宅項目,反而是政府推出商業用地,皆因被視為年度地王的「中環海濱商業地」鐵定下季推出,規模差不多等於一個國金二期的地王,估計超過900億元。

金額之跨,有機會打破歷來賣地金額最高紀錄外,這幅「中環海濱商業地」內設的現代主義也難逃推土機夷平的厄運,純粹為求庫房收益達標,我們犧牲了一幢代表昔日香港的歷史建築。如果想懷緬一下「中環海濱商業地」的前身今生,可按這裡了解一下

下季聚焦商業地

地政總署表示,下季推出住宅地,一幅位於西貢區,而另一幅則在大埔,但兩幅地合共僅提供160伙,要透過推出「康城13期」2,550個單位,才令下季供應量增至2,710個單位。今個財政年度首兩季推出累計推出4,080個單位,意味僅佔全年供地量12,900伙的32%。

賣地計劃20207-9

項目用途地盤面積可建樓面市場估值
西貢蠔涌西貢公路近響鐘路住宅38,353呎57,528呎$4.6億
大埔公路-大埔滘段住宅65,554呎98,329呎$4.9億
中環海濱商業用地商業516,326呎1,840,000呎$650-900億
大嶼山東涌第57區商業132,776呎

中環海濱地王估值達900億元

要確保庫房收入,政府把重心放在商業用地上跑數,其中年度地王的「中環海濱商業地」將在下季推出。這幅地規模差不多等於一個國金二期,座落在中環最核心地段,以最高可建樓面184萬呎推算,按市場最高估算48,000元呎來推算,最高估值達900億元。

中環海濱商業用地

地盤位置香港中環新海濱民耀街
地盤面積516,326呎
可建樓面184萬呎
市場估值$650-900億
中環海濱商業地王位置
中環海濱商業地王位置 (資料來源:地政總署)

地王以雙信封方式招標

發展局局長黃偉綸表示,地皮以「雙信封」方式招標,意即要求發展商以獨立信封分別提交「設計建議書」、以及提交「價格建議書」,之後政府會再按項目設計評分,所以地皮不一定是採取「價高者得」的方式批出。但怎樣可避免利益輸送?黃偉綸只表示「雙信封」是最合適做法,相信可兼顧到透明度,也能做到公平公正。

急於推出地王,只因為政府根本已入不敷支。財政司司長陳茂波公布的《財政預算案2020》就估計今年會出現1,391億元赤字,但其後四月時再發表網誌時再表示,受疫情影響下香港經濟陷入冰封,政府動用儲備來保就業等措施,會令本年度財政赤字擴大至2,800億元。

事實上,土地仍是政府依賴的收入來源之一。政府估計,今個年度總收入有5,725億元,當中土地收入就有1,180億元,相當於總收入的21%。假如這幅地成功以估值售出的話,也差不多等於一鋪跑夠了全年土地收入的76%。

政府主要收入預算(2020)

項目收入
利得稅1,309億元
土地收入1,180億元
印花稅750億元
薪俸稅671.4億元

問題是賣地背後,我們除了達到庫房收入達標之外,實情我們卻犧牲了一代歷史。因為「中環海濱商業地」內設的歷史建築也將會拆卸,包括「天星碼頭停車場」及於1976年建成的「中環郵政總局」,後者更是本港現代主義建築的標誌之一。

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