會德豐在藍田「茜發道」的「KOKO HILLS」，共分開三期發展，當中第一期提供413個單位，主打兩至三房單位。項目最快在2022年9月14日入伙，屬於28個月的遠期樓花。這個矚目新盤在開則、交通位置及景觀上有何特色，作為準買家又應該如何部署呢？發展商剛公布樓書，我們馬上就開則作詳盡剖析。如果想看同期新盤康城站Sea To Sky的詳細分析，可按我跳往！
事實上，每逢購買樓花新盤都有繁複程序，我們特意製作了懶人包，希望能幫大家詳述各款注意事項，可按我跳往。
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延伸閱讀：【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
KOKO HILLS資料
| 樓盤名稱 | KOKO HILLS (1期) |
| 位置 | 觀塘茜發道 |
| 單位數目 | 413個 |
| 面積 | 345呎-2,024呎 |
| 戶型 | 1房: 366-370呎 (39伙) 2房: 444-522呎 (174伙) 3房: 546-899呎 (149伙) 4房: 1300呎 (16伙) 特色: 345-2,024呎 (35伙) |
| 車位 | 159個 |
| 校網 | 48區校網 |
| 估計落成日期 | 2022年9月14日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 會德豐地產 |
| 官方網站 | https://www.kokohills.hk/tc |
| 示範單位 | 尖沙咀海港城港威大廈二座19樓 |
KOKO HILLS開價
| 首批 | 83伙 |
| 折扣額 | 最高21.5% |
| 平均呎價 | $25,470 |
| 折扣後售價 | $19,994 |
| 區內二手市價 | 麗港城: 14,300元/呎 匯景花園: 15,438元/呎 |
直擊示範單位
今次我們發展商開放的示範單位都是兩房單位，分別是5座18樓D室，及2座18樓E室，前者465呎，是清水示範單位；後者737呎，是經改動示範單位。
提提大家，一般參觀新盤示範單位，經改動的示位參考價值不大，因為不是交樓標準，一切應以清水示位為準。不過今次這個2座18樓E室，交樓就會跟足示範單位裝修，甚至附送一樣的傢俬，當然這些元素都肯定會反映於售價之中，但暫時發展商上載的價單之中，就未出現此單位。
如果大家想看看一般購買新盤流程，以至視察示範單位的須知，可按我跳往。
項目背景及特色
「KOKO HILLS」所在位置原屬「前茶果嶺高嶺土礦場」用地一部份。「前茶果嶺高嶺土礦場」在90年代已停止運作。據「分區計劃大綱圖」反映(https://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/kaolin_mine_site/index_tc.html)，項目佔地17.6公頃，大部份用地都劃作「住宅甲類」為主，其餘劃為「政府機構或社區」、「休憩用地」、「綠化地帶」及「道路」。大綱圖規定，住宅用地發展最高樓面為657萬呎、非住宅樓面則為14.9萬呎。
為求增加土地供應，加上規劃上對保留該地作「政府、機構或社區」的需求減少，以及「將軍澳至藍田隧道」路線有改動，故這幅「土礦場」經過2011年的檢討後，建議作中密度純住宅發展。
根據規劃，這幅地會採取3.21倍的地積比率發展，擬建15座住宅，合共提供2,200個單位，預計全區會容納6,000人，而建築高度則需與毗鄰「麗港城」相若，並採用階梯式向海濱方向遞減，藉以減少視覺影響。
「KOKO HILLS」在2016年11月，由地政總署推出招標，終被會德豐地產以63.88億元投得。項目地皮佔地196,565呎，最高可建樓面826,561呎，折合每呎7,728元。根據發展商在2019年3月獲發的「動工同意書」申請，整個「KOKO HILLS」共由8座16-23層高的住宅組成，合共提供970個單位，而推出的第一期則提供413伙。
整個「前茶果嶺高嶺土礦場」計劃興建的2,200個單位，原本全撥作私人住宅發展，但因應市場對公營房屋需求增加，政府把地段中的兩座改劃居屋，預計提供300個單位。但其實除了住宅之外，「土礦場」以北、「麗港城」對面也會設置一所學校，學校樓高約八層、共提供30個課室。規劃上也建議「土礦場」的東邊及南邊保留作「休憩用地」，並連接綠色自然徑及觀景台，讓區內居民可往返海濱長廊，及使用「晒草灣」的康樂設施。規劃署也表示，為滿足區內居民需要，也會加入37,600呎的非住用樓面面積，提供食肆及零售設施。
前茶果嶺高嶺土礦場發展計劃
| 住宅座數 | 15座 |
| 單位數目 | 2,200個 (私樓: 1,900個、居屋: 300個) |
| 估計人口 | 6,600人 |
| 私家車位數目 | 226個 |
| 地積比率 | 3.21倍 |
| 樓宇高度 | 16-22層 (90-108米) |
區內未來供應
除了「KOKO HILLS」外，觀塘區未來還有其他新供應登場，包括華懋在「安達臣石礦場」投得的第一個私樓項目，料可提供334個單位。這個項目共由4座物業組成，是華懋在2018年1月以31.128億元投得的項目，每呎地價12,003元；以至油塘「崇信街與仁宇圍交界」也有發展，是由內地財團五礦在2016年7月投得的項目，每呎地價7,068元，料提供700個單位，均屬於區內較短中期的項目。
未來供應
| KOKO HILLS | 安達臣石礦場 | 崇信街與仁宇圍交界 | |
| 地價 | 63.88億元 | 31.128億元 | 40.05612億 |
| 可建樓面 | 826,561呎 | 259,337呎 | 566,725呎 |
| 每呎地價 | 7,728元 | 12,003元 | 7,068元 |
| 單位數目 | 970個 | 334個 | 700個 |
| 發展商 | 會德豐地產 | 華懋 | 五礦 |
區內二手市場
匯景花園
藍田區內多年來已沒有新供應推出，傳統都以兩大藍籌屋苑為主，分別是「麗港城」及「匯景花園」。兩個項目均由長實發展。藍田「匯景花園」在1992年入伙，合共提供4,114個單位，清一色都是一層八伙，大走90年代流行的鑽石形，分兩房、三房及三房一套。
兩房單位面積537呎，開則上屬鑽石形，廳堂有對流窗。截至2020年6月止，兩房平均售價約798萬元、市值租金17400元。三房則可分613呎「純三房」及718-720呎「三房一套」，平均呎價964萬元及1,100萬元，市值租金則為20,000元及22,500元。
「匯景花園」的價格高低還視乎景觀，事關「匯景花園」「9-17座」「EFGH室」均望向茜發道及晒草灣一帶，部份高層更可望到維港方向的煙花景，屬屋苑的一線之選。至於樓盤次級之選，就以「9-17座」「ABCD室」及「1-8座」「EFGH室」為主，均以望向屋苑平台花園為主，環境較寧靜。至於項目「1-8座」「ABCD室」則望向居屋「康田苑」及「啟田商場」一帶，屬全盤最次級選擇，現時整個屋苑平均呎價約為15,400元。
麗港城
「麗港城」比起「匯景花園」更早入伙。落成期由1990年至1994年之間入伙，項目前身是「油庫及臨時房屋區」，共分四期發展，合共提供38座物業，提供8,072個單位。
截至2020年6月為止，「麗港城」平均二手樓價為14,300元，一個517呎的兩房單位，現時平均也要790萬元，市值租金約16,200元，跟「滙景花園」亦步亦趨；細三房及大三房的售價，則分別960萬元及1,020萬元，市值租金21,900元及24,500元。過去我們曾對想「麗港城」作詳盡分析，可按這裡細看樓盤開則及揀樓秘訣。
藍田區二手屋苑
| 匯景花園 | 麗港城 | |
| 座數 | 17座 | 38座 |
| 單位數目 | 4,112個 | 8,072個 |
| 面積 | 2房: 537呎 3房: 613呎 3房1套: 718-720呎 | 2房: 517-526呎 3房: 687呎 3房1套: 748呎 |
| 入伙期 | 1991年 | 1990-1994年 |
| 發展商 | 長實 | 長實 |
| 平均呎價 | 15,400元 | 14,300元 |
| 平均售價 | 2房: 798萬元 3房: 964萬元 3房1套: 1,100萬元 | 2房: 790萬元 3房: 960萬元 3房1套: 1,020萬元 |
| 平均租值 | 2房: 17,400元 3房: 20,000元 3房1套: 22,500元 | 2房: 16,200元 3房: 21,900元 3房1套: 24,500元 |
胡說評析
環境
鄰近堆填沼氣區
根據KOKO HILLS的批地文件，這個項目位置是在已修復的晒草灣堆填區250米內，故需要進行堆填區氣體風險評估。發展商會進行堆填氣體緩解措施，包括於觸及土壤表面的樓板上，設有厚度不少於1 米的混凝土；部份則裝設高密度聚乙烯地膜。在公用設施的入口會安裝設有水封装置的膨潤土屏障，並於部份密封空間安裝通風及堆填氣體探測系統。
交通
樓盤跟港鐵藍田站D1出口有距離
雖然位處藍田，由港鐵站可步行前往「KOKO HILLS」，但實情也頗浪費氣力。我們《胡．說樓市》團隊在「藍田站D1」出口，沿途經過「網球場」及「麗港城二期」前往，這條往山下走的「茜發道」都屬於九曲十三彎的斜路。
重點是全程沒有瓦遮頭，只要下雨也會幾狼狽。由於「KOKO HILLS」設於小山坡上，故由港鐵「藍田站」走出去，就是要往山下方向走；反觀由樓盤外出前往港鐵站，則要行上斜路，需多預一點時間及腳骨力。
當然項目入伙會否改善仍待觀察。根據藍圖，為加強土礦場一帶的行人連繫，規劃正研究日後在「土礦場」的出入口處，會加建行人道連接港鐵藍田站，同時建議開設接駁專線小巴往返港鐵站「藍田站」，但當然最終對項目的裨益，還看日後的落實程度。
私家車位供應有限
不過，除了倚賴港鐵站外，最近的巴士站及小巴站可以前往「麗港城三期」的巴士總站，可穿過「麗港城」接駁天橋前往商場。巴士站內設九巴「219X」，會由「麗港城」途經「九龍灣國際展貿中心」後會直出尖沙咀「理工大學」一帶，並以循環線方式經「彌敦道」、「紅磡」，之後再折返「麗港城」，服務時間由早上6時45分至晚上12時正，每程收費7.5元。
至於九巴「40」則會途經「觀塘」APM、「牛頭角」、「黃大仙」、「葵涌」及「荃灣如心廣場」，服務時間由早上5時40分至晚上12時20分，每程收費8.8元。區內也有綠色小巴「23B」及「69號」接駁往「觀塘」裕民坊及「九龍城」一帶。當中「23B」每4至10分鐘就有一班車，故對外交通尚算可取。
但正因如此，整個「土礦場」的車位供應相當有限。根據藍圖，全區建有2,200個單位，卻只會提供226個車位，車位比例差不多9.7戶才分到一個。而KOKO HILLS第一期則提供159個車位。
對外交通
| 公共交通 | 途徑 | 車費 |
| 九巴40 | 觀塘、牛頭角、黃大仙、葵涌、荃灣 | 8.8元 |
| 九巴219X | 九龍灣、尖沙嘴、油麻地、紅磡 | 7.5元 |
| 小巴23B | 觀塘 | 3.6元 |
| 小巴69 | 九龍城 | 8.2元 |
| 城巴E22 | 東涌、機場、亞洲博覽館 | 18元 |
將藍隧道、六號幹線將助疏導交通
樓盤東南面正在興建「將軍澳-藍田隧道」的行政大樓，噪音與灰塵相信會影響該座向的單位，但建成後卻可疏導該區交通，以減輕鯉魚門道及將軍澳隧道的壓力。
整個項目稱為「六號幹線」，由將軍澳跨灣大橋、將軍澳-藍田隧道，以及T2主幹道組成，接駁康城至中九龍，有助分流將軍澳隧道的車流，同時改善區內交通。
購物消閒配套
需倚賴「麗港城商場」配套
「KOKO HILLS」預計並沒有商場提供，故日常生活所需，最近也要依賴毗鄰「麗港城商場」。商場總面積16.3萬呎，共設有五層，內裡已進駐了多間快餐及酒樓等， 同時也設有超市，地庫設有百佳，營業時間由早上7時30分至晚上10時正。
如果想前往更大型購物中心，則要前往觀塘「APM」，是一個有超過600,000呎的大型商場，基本上所有大型品牌也有進駐，地面低層還設有「一田超市」，營業時間由早上10時至晚上11:00，可以乘坐小巴前往裕民坊落車。
景觀
望學校景: 「2座A、G、F室」、「3座E、F、G、H室」、「5座C、D、E、F室」
KOKO HILLS 首期共由三座組成，屬於最貼近入口的三座，包括「第二座」、「第三座」及「第五座」。相比起項目第三期較捱近晒草灣方向排開、而第二期前方無阻擋的景觀來看，一期屬於景觀最嶙峋。以景觀來劃分，大致可分為三類。當中「2座AGF室」、「3座EFGH室」、及「5座DEF室」均會望向「茜發道」方向，前方就是八層高的學校，透過學校可以望向「麗港城」方向；高層避過「麗港城」則可以望透整個東九龍的地貌，以至啟德郵輪碼頭一帶景觀，但低層單位則會望到屋苑的巴士站。
望山景及維港景: 「2座B、C室」
部份單位則會望向屋苑的第二期，包括第「2座B及C室」，但因二期(第1座)較偏向地盤的另一端，故這邊單位可以望二期的室外泳池，再透過茶果嶺的山坡望向維港景緻，也可視為一期的最佳景觀。
望內園: 「2座D、E室」、「3座A、B、C、D室」、「5座A、B室」
至於部份單位則望向內園方向，包括「2座DE室」、「3座ABCD室」及「5座AB室」。內園設有兩個室外泳池及一個日光露台，會跟「KOKO HILLS」第三期「6-9座」部份單位對望。
日後期數景觀也有隱憂
事實上，「KOKO HILLS」以東會望到「晒草灣」康樂設施，向南的景觀理應最優質，順著地勢更可望到海景。但由於整個「前茶果嶺高嶺土礦場」會興建十五座住宅，當中兩座改劃居屋，樓高十七至十八層高，提供300個單位，位置上會較捱近「茶果嶺村」，所以「KOKO HILLS」南面景觀也充滿變數，但這主要影響第二期及第三期，當然也要視乎前方物業擺位才知道景觀受阻程度。
事實上，「土礦場」下方就是「茶果嶺村寮屋區」，未來也會有新發展。整個「茶果嶺村寮屋區」已有400年歷史，二戰後大量難民湧港而興建了大量寮屋，佔地496,466呎，在規劃大綱上列為「未決定用途」。特首林鄭月娥在《施政報告》2019宣布，會收回用地作重建之用。
不過，相關用地由34個私人建屋地段組成，當中有超過22個地段都由一間名為「萬彩國際有限公司」持有。該財團在2020年初，連同「茶果嶺鄉民聯誼會」向城規會申請重建。「茶果嶺鄉民聯誼會」在1976年成立，一直關注茶果嶺村的民生及傳統習俗，是村內具代表性的村民組織。「萬彩國際有限公司」建議向政府交還土地，並換取一幅面積相若的土地作私營房屋發展。根據申請，項目會興建七座29至41層高的住宅，提供5,643個單位，預計可住15,800人。
暫時未知會否獲城規會批准，但日後「茶果嶺村」的重建會否對「KOKO HILLS」景觀阻擋，要視乎獲批高度。因為地理位置上，「KOKO HILLS」位於小山坡之上。但「茶果嶺村」則在貼近山腳。
平面圖
項目間隔多樣化
「KOKO HILLS 」已公布了樓書，我們在下方「揀盤策略」中會作詳盡開則分析。這個樓盤是在2017年5月獲屋宇署批則，在2019年3月申請動工。根據發展商遞交的動工同意書申請，整個「KOKO HILLS」共由8座16-23層高的住宅組成，合共提供970個單位，當310-391呎的單位佔多數，分別提供259伙及241伙；496呎的單位也有302伙。
但值得注意，屋宇署對「實用地積」的定義，跟《一手條例》下的「實用面積」並不相同。屋宇署公布的「實用面積」並不包括廚厠面積，故相關數字只能作初步參考，亦值得用來對照樓書上的面積分布。
KOKO HILLS動工申請(面積分布)
| 面積 | 數目 |
| 310呎 | 259伙 |
| 391呎 | 241伙 |
| 496呎 | 302伙 |
| 616呎 | 44伙 |
| 712呎 | 6伙 |
| 790呎 | 93伙 |
| 903呎 | 5伙 |
| 1,000呎 | 7伙 |
| 1,057呎 | 1伙 |
| 1,206呎 | 5伙 |
| 1,293呎 | 3伙 |
| 1,393呎 | 4伙 |
| 共: 970伙 |
胡．說團隊評分
衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，「KOKO HILLS」位於藍田鐵路站附近，需步行約五分鐘前往，但由於麗港城交通算完善，故只給予4分。樓盤景觀受制於前方居屋及寮屋發展區，可能增添變數，故也只能給予3分。至於項目配套上就以依賴麗港城商場為主，由於不屬於大型商場，配套僅足夠日常生活所需，故會給予2分，連同間隔計算在內，我們《胡．說樓市》團隊給予總分13分。
| 位置及交通 | 4分 |
| 配套 | 2分 |
| 間隔 | 4分 |
| 景觀 | 3分 |
| 總分 | 13分 |
揀盤策略
「KOKO HILLS」第一期提供413個單位，當中戶型包括一房、兩房、三房、四房及特色戶，開則屬於多樣化，但每款戶型會再作出細分，故實際每款開則的選擇並不算很多。發展商首批推出83個單位，扣除最21.5%的折扣額後，即供均價19,994元，較周邊二手價格為高。究竟買家在413個單位之中，揀樓上應作什麼的部署？我們會結合首張價單作一個全面分析。
一房
「KOKO HILLS」一房只提供39個單位，只得兩柱單位有提供，包括「3座C室」(366呎)及「5座C室」(370呎)。兩柱單位的分別在於景觀上，「3座C室」向西北方望向麗港城方向；而「5座C室」則以望向東面的「晒草灣康樂設施」。
一房: 39個
| 面積 | 分布 | 伙數 |
| 366呎 | 3座C室 (2-3, 5-12, 15-23樓) | 19個 |
| 370呎 | 5座C室 (1-3, 5-12, 15-23樓) | 20個 |
這兩個一房單位的面積相差四呎，但實情內櫳開則卻是大不同。「3座C室」(366呎)入門口會設有一個約17呎的玄關位，經過後才會見到長型客飯廳，開放式廚房也設有一個約五呎的凹位可儲物櫃，故整體分配給客飯廳的空間會較小，只得145呎大。反觀，面積最大的一房戶型「5座C室」(370呎)，最大特色是布局屬方方正設計，且全屋不設玄關及走廊位，故長直型客飯廳足有174呎，比起「3座C室」為大，且睡房設有轉角窗可飽覽更遼闊的景觀。
| 最細: 3座C室 (366呎) | 最大: 5座C室(370呎) | |
| 客飯廳 | 145呎 | 174呎 |
| 房間 | 87呎 | 78呎 |
| 洗手間 | 42呎 | 37呎 |
| 玄關/走廊 | 17呎 | — |
| 露台/工作平台 | 22呎 | 22呎 |
因此，兩款大細一房開則，似乎以面積較大的一房單位較實用一點，但首張價單推出83個單位卻沒有推出大一房戶型，只推出兩個細一房，分別是3座2-3樓的C室，訂價1002.7萬及1006.8萬元，折實787萬及790萬元，也順理成章成為全盤的入場之選。
兩房
「KOKO HILLS」第一期共提供了174個兩房戶型，面積由444呎至522呎之間，但其實仔細看看，兩房單位可細分為「兩房開放式廚房」(3座B室、3座F室、3座G室、5座D室及5座E室)及「兩房連梗廚」(2座F室、3座E室、3座H室及5座B室)，用面積來區分這兩款則，前者400多呎、後者則500呎。
兩房連開放式廚房: 97個
「兩房連開放式廚房」屬於兩房入場版本，共有五柱單位提供，面積會再細分444呎、459呎、462呎、463呎、465呎及466呎。當中有幾點值得留意。第一，純粹以景觀劃分，「兩房連開放式廚房」只得一柱會望向內園(3座B室)，是「兩房連開放式廚房」戶型中最大的間隔；餘下則望向西北及北面，即麗港城的景觀 (3座F室、3座G室、5座D室及5座E室)。
| 面積 | 分布 | 伙數 |
| 444呎 | 3座F室(2-3樓、21-23樓) | 5個 |
| 459呎 | 3座G室(2-3樓、21-23樓)、5座E室(1-3樓、5-12樓、15-23樓) | 25個 |
| 462呎 | 3座F室(5-12樓、15-20樓) | 14個 |
| 463呎 | 3座G室(5-12樓、15-20樓) | 14個 |
| 465呎 | 5座D室(1-3樓、5-12樓、15-23樓) | 20個 |
| 466呎 | 3座B室 (2-3樓、5-12樓、15-23樓) | 19個 |
剔走「3座B室」不比較，只抽出四柱望向麗港城方向比較，最細為444呎「3座F室」(2-3樓及21-23樓)；以及最大465呎的「5座D室」(1-3樓、5-12樓、15-23樓)。開則上，大家均屬入屋見長型客飯廳，而開放式廚房貼近飯廳兩邊牆身呈L形擺位，兩間睡房則設於客廳直入走廊，故可做到廳房同向，但仔細比較兩款則有三點差異。
雖然兩個單位的露台面積相同，但面積較細的444呎，客廳外接露台會橫跨整個客廳，故露台深度並不及面積較大的465呎。其次，兩個單位主人房各設有凹位可做衣櫃，465呎的單位相對會略大一點，同時客飯廳的空間略大一點；以至兩個單位的洗手間，一個呈橫向、一個呈直向。但除此之外就沒有顯著分別。其實純粹從住的角度來看，大家理應感受不到太大差距，故揀樓上應該以銀碼排序。
| 最細: 3座F室(444呎) | 最大: 5座D室(465呎) | |
| 客飯廳 | 172呎 | 179呎 |
| 房間 | 49呎 | 49.6呎 |
| 主人房 | 85呎 | 87呎 |
| 洗手間 | 36.7呎 | 36.7呎 |
| 玄關/走廊 | 21.8呎 | 21.3呎 |
| 露台/工作平台 | 22呎 | 22呎 |
值得一提，「兩房連開放式廚房」中的「3座G室」及「3座F室」，中層單位(5-12樓及15-20樓)，跟同一柱的低層及中層(2-3樓及21-23樓)，面積上出現4-18呎的差距。例如「3座F室」(2-3樓及21-23樓)為444呎、而「3座F室」(5-12樓及15-20樓)則為462呎，分別主要反映在房間的長度，「3座F室」(5-12樓及15-20樓)的客房及主人房分別約有54呎及90呎。首張價單推出的「兩房連開放式廚房」戶型就集中這兩柱單位，一共有22個類近單位，訂價介乎1105.5萬-1203.5萬元，折實868萬-945萬元，故揀樓時要特別留意這點。
| 3座F室(444呎) 2-3樓、21-23樓 | 3座F室(462呎) 5-12樓、15-20樓 | |
| 客飯廳 | 172呎 | 179呎 |
| 房間 | 49呎 | 54呎 |
| 主人房 | 85呎 | 90呎 |
| 洗手間 | 36.7呎 | 36.7呎 |
| 玄關/走廊 | 21.8呎 | 21.8呎 |
| 露台/工作平台 | 22呎 | 22呎 |
兩房梗廚: 77個
部份買家可能希望選擇梗廚類，「KOKO HILLS」也提供了77個兩房梗廚類別，面積差異並不大，分別為519呎、520呎、521呎及522呎，當中有幾點值得一提。
| 面積 | 分布 | 伙數 |
| 519呎 | 5座B室(1-3樓、5-12樓、15-23樓) | 20個 |
| 520呎 | 3座H室(2-3樓、5-12樓、15-23樓) | 19個 |
| 521呎 | 3座E室(2-3樓、5-12樓、15-23樓) | 19個 |
| 522呎 | 2座F室(2-3樓、5-12樓、15-23樓) | 19個 |
若純粹以景觀劃分的話，「兩房梗廚」中面積最細的519呎單位，是唯一一柱朝向東面望向「晒草灣康樂設施」的單位，發展商在首張價單中保留沒推出，反而就推出了餘下三柱單位，包括「3座H室」(520呎)、「3座E室」(521呎)及「2座F室」(522呎)，清一色都是向西北及西望麗港城方向，應該怎樣選擇呢?
論開則，三柱單位大致走長型廳格局，睡房則沿走廊而建，分別主要在廚房擺位。「2座F室」的廚房牆身屬主力牆，變相減少了轉開放式廚房的靈活性，屬三款單位中最次選；「3座H室」跟「3座E室」屬一頭一尾的擺位，但「3座H室」的廚房外牆會外接了其他單位的空調室外機。因此倘若買家真的鐘情這三柱單位，首選就是「3座E室」、次選「3座H室」，最後才是「2座F室」。
首批推出34個相關單位，訂價由1294萬-1364萬元，即供折實約1,016萬-1,071萬元，但實情論銀碼全數超出按保門檻，發展商又沒有針對此類單位提供任何一二按付款，故需自己支付一半首期來上會。其實購入全場最貴的「兩房梗廚」，在樓價上只要多付三萬元已可升格「純三房」類別。反正首期上分別不大，如果情況許可，也寧可放棄「兩房梗廚」直接升格上三房單位。
三房
「KOKO HILLS」首期也提供了149個三房單位，但三房戶型也會細分「純三房」(2座G室)、「三房一套」(2座D室、5座F室)、「三房一套連儲物室」(2座E室、3座D室)、及「三房一套連工人房連工人厠」(2座B室、3座A室、5座A室)。
純三房: 19個
| 面積 | 分布 | 伙數 |
| 546呎 | 2座G室(2樓) | 1個 |
| 584呎 | 2座G室(3樓、21-23樓) | 4個 |
| 570呎 | 2座G室(5-12樓、15-20樓) | 14個 |
被視為「兩房梗廚」後高一級的「純三房」，全盤就只得一柱(2座G室)有提供，跟「兩房梗廚」的單位也朝向同一方向，都是望向麗港城方向。首批單位也有推出了八個單位，訂價由1368.3萬-1511萬元，折實1074萬-1186萬元。發展商沒有針對這類單位提供一二付款方法，單計首期成本來計算，「純三房」最低首期約為537萬元，比起「兩房梗廚」最貴單位首期536萬元更加只是貴一萬元。
雖然只得一柱提供「純三房」，但高低層數的面積卻有不同，分別546呎(2樓)、570呎(3樓、21-23樓)及584呎(5-12樓、15-20樓)。究竟有什麼分別? 最細的546呎單位，單位其中一部空調室外機會置於一樓的公共平台之上，跟其他單位的做法是有不同的。至於開則方面，546呎的單位門口會少了一個面積約25呎的玄關，但其餘則跟570呎的單位內櫳沒有任何分別。至於570呎及584呎單位之間的分別則反映在三間睡房的空間有所不同。
| 2座G室 | 546呎 | 570呎 | 584呎 |
| 樓層 | 2樓 | 3樓、21-23樓 | 5-12樓、15-20樓 |
| 客飯廳 | 169呎 | 169呎 | 169呎 |
| 房間 | 31呎 | 31呎 | 34呎 |
| 房間 | 45呎 | 45呎 | 50呎 |
| 主人房 | 71呎 | 71呎 | 76呎 |
| 廚房 | 49呎 | 49呎 | 49呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 | 37呎 |
| 玄關 | — | 25呎 | 25呎 |
| 走廊 | 27呎 | 27呎 | 27呎 |
| 露台/工作平台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 折實 | 2樓: 1074萬元 | 3樓: 1126萬元 | 5-10樓: 1158萬-1186萬元 |
三房一套: 37個
| 面積 | 分布 | 伙數 |
| 670呎 | 2座D室(3樓、5-12樓、15-23樓) 5座F室(2-3樓、5-12樓、15-23樓) | 37個 |
如果選取套房的話，就要去到「三房一套」類別，就有兩柱單位可以提供，分別是「2座D室」及「5座F室」，合共提供37個單位。簡單劃分，「三房一套」較「純三房」大了約一百呎，「純三房」大約500多呎，而「三房一套」則600多呎。
「2座D室」及「5座F室」同樣都是670呎，但卻有兩個主要分別。第一，方位上，「2座D室」主要扭向自己內園方向，跟日後「KOKO HILLS」的三期對望；而「5座F室」則向正西，面向麗港城方向。第二就是內櫳布局也有不同。雖然大家面積同樣是670呎，但「2座D室」會設有工作平台、而「5座F室」則沒有。如果按平面圖來量度的話，「5座F室」的主人套房面積會較方正，反觀「2座D室」的主人套房會多了一截走廊，較難使用。而且「5座F室」兩間客房的面積也會略大一點。不過首張價單中，發展商就只推出了「5座F室」，合共11個單位，訂價由1644.2萬-1724.8萬元，折實介乎1291萬-1354萬元。
| 2座D室(670呎) | 5座F室(670呎) | |
| 客飯廳 | 196呎 | 184呎 |
| 房間 | 46呎 | 51呎 |
| 房間 | 46呎 | 51呎 |
| 主人房 | 119呎 | 138呎 |
| 廚房 | 56呎 | 56呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 |
| 走廊 | 32呎 | 32呎 |
| 露台/工作平台 | 38呎 | 23呎 |
| 折實 | — | 2-16樓: 1291萬-1354萬元 |
三房一套連儲物室: 38個
| 面積 | 分布 | 伙數 |
| 737呎 | 2座E室(2-3樓、5-12樓、15-23樓) | 19個 |
| 769呎 | 3座D室(2-3樓、5-12樓、15-23樓) | 19個 |
比「三房一套」大一級的單位，就要數到七百幾呎的「三房一套連儲物室」，分別有兩柱單位提供，一共有38個單位，分別是「2座E室」(737呎)及「3座D室」(769呎)，清一色都望向自己的內園方向。兩款單位的面積有約32呎差距。雖然首批價單並未推出有關戶型，但如果在其後價單推出的話，在兩款單位之中又應該如何落手?
純粹比較內櫳的話，面積較大的769呎單位，雖然客飯廳、以至三間睡房面積也略大一點，但單位玄關也比起「2座E室」略大一點，而且「769呎」單位的廚房也呈梯形設計，比起「2座E室」的長方型設計，感覺上有點嶙峋。
不過若要選取間隔靈活度，首選還是「3座D室」，而次選才是「2座E室」。因為「2座E室」廚房近廳牆身、及近廳房的牆身均為主力牆，變相會壓縮了日後改間隔的靈活性，且「2座E室」主人房外接的牆身厚度高度「400MM」，較「3座D室」「250MM」厚了足足六成，而且外牆也延伸了一截柱位，需計入實用面積。
三房一套連工人房及工人廁: 55個
| 面積 | 分布 | 伙數 |
| 770呎 | 3座A室(2-3樓、5-12樓、15-23樓) 5座A室(2-3樓、5-12樓、15-23樓) | 38個 |
| 899呎 | 2座B室(3樓、5-12樓、15-22樓) | 17個 |
至於全盤最大的三房間隔，就為「三房一套連工人房及工人厠」類別，分布於「3座A室」、「5座A室」(770呎)、以及「2座B室」(899呎)，合共提供55個單位。「2座B室」可說是跟四房雙套足以看齊的類別，皆因方向上跟「2座A室」1300呎的單位是同一方向，基本上位於大單邊，可以望到無遮擋的維港景色。不過首批推出的「三房一套連工人房及工人厠」並不包括這裡，而是770呎的類別，訂價1921.4萬元-2041.6萬元，折算1508萬-1603萬元。究竟這兩柱之間又有何分別?
「3座A室」跟「5座A室」的面積相同，都是770呎大，而且都望向內園方向。但「3座A室」並不設工作平台，故內櫳面積會較大一點，但大一點的空間主要反映在工人房、以及玄關位置，故此並不是太過實用。另外，「3座A室」的主人房牆身厚度達「400MM」，較「5座A室」主人房牆身為厚，由於位處單邊，故需自己一力承擔計入實用面積。
「3座A室」的工人房設於廚房內，故工人廁也屬黑厠類，要透過廚房作通風；但「5座A室」的工人房則置於廚房外，並且有窗口可作通風，不過「5座A室」的工人房外接很多其他單位的空調散熱器，故有窗也未必是一件好事。
| 3座A室(770呎) | 5座A室(770呎) | |
| 客飯廳 | 204呎 | 209呎 |
| 房間 | 46呎 | 48呎 |
| 房間 | 46呎 | 48呎 |
| 主人房 | 137呎 | 140呎 |
| 工人房 | 48呎 | 39呎 |
| 廚房 | 53呎 | 56呎 |
| 洗手間 | 36.7呎 | 36.7呎 |
| 玄關 | 21呎 | 13呎 |
| 走廊 | 31呎 | 30呎 |
| 露台/工作平台 | 25呎 | 42呎 |
| 折實 | — | 2-11樓: 1508萬-1603萬元 |
其他單位
「KOKO HILLS」也有一柱「四房雙套」，位於「2座A室」(1300呎)，全盤只得16個單位，發展商表示會以招標形式推出。另外也提供了35個特色單位，首張價單也推出了兩個，分別為2座1樓G室(524呎)及3座1樓F室(422呎)，分別訂價為1358萬元及1058.2萬元，折實1066萬及831萬元。
付款辦法
表面上，今次「KOKO HILLS」提供多款付款辦法，且有提供二按付款安排，但卻侷限於樓價最高的幾個單位。然而樓盤除了一房、及大部份兩房連開放式廚房的單位，可以選用建築期付款辦法，待入伙時才借新按保上會，其餘兩房梗廚、三房單位的買家也需要較財政實力才可以入市，可以預視在付款辦法沒有配合下，一般買家難以上車。
符合按保銀碼只得23個
首張價單推出的83個單位之中，以建築期價格計算後，樓價是低於1,000萬元的，就只得23個單位。若以全場最平的一房單位「3座2樓C室」，實用366呎的單位作例子，究竟首期及成本要多少呢？這個單位訂價為1,002.7萬元，選用即供的話，可獲取最高的折扣額21.5%，樓價為787萬元；但如果買家希望借取高成數按揭，就要選用折扣額較低的建築期付款方法，折扣額為16.5%，折算入場價即為837萬元，但第一筆資金卻可大大減輕，大約手持150萬元就可以進駐。
| 例子: 3樓2樓C室 (366呎) | ||
| 即供 | 建築期+新按保 | |
| 訂價 | 1,002.7萬元 | 1,002.7萬元 |
| 折實 | 787萬元 | 837萬元 |
| 首期 | 40%: 314.8萬元 | 14%: 117萬元 |
| 貸款額 | 60%: 472.2萬元 | 86%: 720萬元 按揭保險: 36萬元 |
| 月供 | 18,658元 | 29,871元 |
| 月入 | 44,685元 | 71,541元 |
| 第一筆資金 | 345萬元 | 149萬元 |
需於兩年內甩走二按計劃
發展商有提供二按計劃，意思是容許買家在承造一按之外，可再借取二按，一二按80%貸款額上會。這也意味買家自己支付兩成首期，餘額五成向銀行承造一按，而三成則向發展商借二按。
全期二按20年，起首兩年的息口也很相宜。首年息率兩厘、第二年3厘，但第三年起已經一躍至7厘水平，第四年8厘、第五年9厘、以及第6-20年更要10厘水平。看似很嚴苛，實情是發展商的一種手段，逼使買家兩年後就要進行轉按甩掉二按。因為根據安排，如果買家首兩年的二按都屬供息不供本的安排，且如果兩年後可以甩掉二按，發展商還會退還1%的成交金額予買家。
發展商二按只接受樓價最貴單位
雖然如此，審批過程殊不容易，除了在審批過程中要提交三年稅單、及六個月入息證明外，還要獲一按銀行接納，變相需要通過嚴苛加息三厘的壓力測試。
更重要一點，這個計劃只侷限於樓價最高的單位。，分別為「5座10樓A室」、「5座11樓A室」，實用770呎的「三房一套連工人房及工人厠」開則，訂價分別為2033.5萬及2041.6萬元。我們以「5座10樓A室」作為例子，雖然選取二按，在首兩年二按供息不供本的情況下，第一年月供40031元，而第二年則44074元，跟選取即供計劃貴約40%左右，但首期連雜費支出成本卻可大幅壓縮至385萬元。
| 例子: 5樓10樓A室 (770呎) | ||
| 即供 | 二按 | |
| 訂價 | 2033.5萬元 | 2033.5萬元 |
| 折實 | 1596萬元 | 1617萬元 |
| 首期 | 50%: 798萬元 | 20%: 323.4萬元 |
| 貸款額 | 50%: 798萬元 | 一按: 808.5萬元 二按: 485.1萬元 |
| 月供 | 31,531元 | 首年: 40,031元 第二年: 44,074元 |
| 月入 | 75,516元 | 106,600元 |
| 第一筆資金 | 859萬元 | 385萬元 |
