【KOKO HILLS終極攻略】直擊示範單位|全方位拆解價單、平面圖!

會德豐在藍田「茜發道」的「KOKO HILLS」,共分開三期發展,當中第一期提供413個單位,主打兩至三房單位。項目最快在2022年9月14日入伙,屬於28個月的遠期樓花。這個矚目新盤在開則、交通位置及景觀上有何特色,作為準買家又應該如何部署呢?發展商剛公布樓書,我們馬上就開則作詳盡剖析。如果想看同期新盤康城站Sea To Sky的詳細分析,可按我跳往!

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延伸閱讀:【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略

KOKO HILLS資料

樓盤名稱KOKO HILLS (1期)
位置觀塘茜發道
單位數目413個
面積345呎-2,024呎
戶型1房: 366-370呎 (39伙)
2房: 444-522呎 (174伙)
3房: 546-899呎 (149伙)
4房: 1300呎 (16伙)
特色: 345-2,024呎 (35伙)
車位159個
校網48區校網
估計落成日期2022年9月14日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商會德豐地產
官方網站https://www.kokohills.hk/tc
示範單位尖沙咀海港城港威大廈二座19樓

KOKO HILLS開價

首批83伙
折扣額最高21.5%
平均呎價$25,470
折扣後售價$19,994
區內二手市價麗港城: 14,300元/呎
匯景花園: 15,438元/呎

直擊示範單位

今次我們發展商開放的示範單位都是兩房單位,分別是5座18樓D室,及2座18樓E室,前者465呎,是清水示範單位;後者737呎,是經改動示範單位。

提提大家,一般參觀新盤示範單位,經改動的示位參考價值不大,因為不是交樓標準,一切應以清水示位為準。不過今次這個2座18樓E室,交樓就會跟足示範單位裝修,甚至附送一樣的傢俬,當然這些元素都肯定會反映於售價之中,但暫時發展商上載的價單之中,就未出現此單位。

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項目背景及特色

「KOKO HILLS」所在位置原屬「前茶果嶺高嶺土礦場」用地一部份。「前茶果嶺高嶺土礦場」在90年代已停止運作。據「分區計劃大綱圖」反映(https://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/kaolin_mine_site/index_tc.html),項目佔地17.6公頃,大部份用地都劃作「住宅甲類」為主,其餘劃為「政府機構或社區」、「休憩用地」、「綠化地帶」及「道路」。大綱圖規定,住宅用地發展最高樓面為657萬呎、非住宅樓面則為14.9萬呎。

前茶果嶺高嶺土礦場大部份用地都劃作「住宅甲類」為主
「前茶果嶺高嶺土礦場」大部份用地都劃作「住宅甲類」為主

為求增加土地供應,加上規劃上對保留該地作「政府、機構或社區」的需求減少,以及「將軍澳至藍田隧道」路線有改動,故這幅「土礦場」經過2011年的檢討後,建議作中密度純住宅發展。

根據規劃,這幅地會採取3.21倍的地積比率發展,擬建15座住宅,合共提供2,200個單位,預計全區會容納6,000人,而建築高度則需與毗鄰「麗港城」相若,並採用階梯式向海濱方向遞減,藉以減少視覺影響。

「KOKO HILLS」在2016年11月,由地政總署推出招標,終被會德豐地產以63.88億元投得。項目地皮佔地196,565呎,最高可建樓面826,561呎,折合每呎7,728元。根據發展商在2019年3月獲發的「動工同意書」申請,整個「KOKO HILLS」共由8座16-23層高的住宅組成,合共提供970個單位,而推出的第一期則提供413伙。

整個「前茶果嶺高嶺土礦場」計劃興建的2,200個單位,原本全撥作私人住宅發展,但因應市場對公營房屋需求增加,政府把地段中的兩座改劃居屋,預計提供300個單位。但其實除了住宅之外,「土礦場」以北、「麗港城」對面也會設置一所學校,學校樓高約八層、共提供30個課室。規劃上也建議「土礦場」的東邊及南邊保留作「休憩用地」,並連接綠色自然徑及觀景台,讓區內居民可往返海濱長廊,及使用「晒草灣」的康樂設施。規劃署也表示,為滿足區內居民需要,也會加入37,600呎的非住用樓面面積,提供食肆及零售設施。

前茶果嶺高嶺土礦場發展計劃

住宅座數15座
單位數目2,200個 (私樓: 1,900個、居屋: 300個)
估計人口6,600人
私家車位數目226個
地積比率3.21倍
樓宇高度16-22層 (90-108米)

區內未來供應

除了「KOKO HILLS」外,觀塘區未來還有其他新供應登場,包括華懋在「安達臣石礦場」投得的第一個私樓項目,料可提供334個單位。這個項目共由4座物業組成,是華懋在2018年1月以31.128億元投得的項目,每呎地價12,003元;以至油塘「崇信街與仁宇圍交界」也有發展,是由內地財團五礦在2016年7月投得的項目,每呎地價7,068元,料提供700個單位,均屬於區內較短中期的項目。

未來供應

 KOKO HILLS安達臣石礦場崇信街與仁宇圍交界
地價63.88億元31.128億元40.05612億
可建樓面826,561呎259,337呎566,725呎
每呎地價7,728元12,003元7,068元
單位數目970個334個700個
發展商會德豐地產華懋五礦
油塘崇信街與仁宇圍交界項目
油塘崇信街與仁宇圍交界項目

區內二手市場

匯景花園

藍田區內多年來已沒有新供應推出,傳統都以兩大藍籌屋苑為主,分別是「麗港城」及「匯景花園」。兩個項目均由長實發展。藍田「匯景花園」在1992年入伙,合共提供4,114個單位,清一色都是一層八伙,大走90年代流行的鑽石形,分兩房、三房及三房一套。

兩房單位面積537呎,開則上屬鑽石形,廳堂有對流窗。截至2020年6月止,兩房平均售價約798萬元、市值租金17400元。三房則可分613呎「純三房」及718-720呎「三房一套」,平均呎價964萬元及1,100萬元,市值租金則為20,000元及22,500元。

「匯景花園」的價格高低還視乎景觀,事關「匯景花園」「9-17座」「EFGH室」均望向茜發道及晒草灣一帶,部份高層更可望到維港方向的煙花景,屬屋苑的一線之選。至於樓盤次級之選,就以「9-17座」「ABCD室」及「1-8座」「EFGH室」為主,均以望向屋苑平台花園為主,環境較寧靜。至於項目「1-8座」「ABCD室」則望向居屋「康田苑」及「啟田商場」一帶,屬全盤最次級選擇,現時整個屋苑平均呎價約為15,400元。

藍田匯景花園
藍田匯景花園

麗港城

「麗港城」比起「匯景花園」更早入伙。落成期由1990年至1994年之間入伙,項目前身是「油庫及臨時房屋區」,共分四期發展,合共提供38座物業,提供8,072個單位。

截至2020年6月為止,「麗港城」平均二手樓價為14,300元,一個517呎的兩房單位,現時平均也要790萬元,市值租金約16,200元,跟「滙景花園」亦步亦趨;細三房及大三房的售價,則分別960萬元及1,020萬元,市值租金21,900元及24,500元。過去我們曾對想「麗港城」作詳盡分析,可按這裡細看樓盤開則及揀樓秘訣。

麗港城
麗港城

藍田區二手屋苑

 匯景花園麗港城
座數17座38座
單位數目4,112個8,072個
面積2房: 537呎

3房: 613呎

3房1套: 718-720呎
2房: 517-526呎

3房: 687呎

3房1套: 748呎
入伙期1991年1990-1994年
發展商長實長實
平均呎價15,400元14,300元
平均售價2房: 798萬元

3房: 964萬元

3房1套: 1,100萬元
2房: 790萬元

3房: 960萬元

3房1套: 1,020萬元
平均租值2房: 17,400元

3房: 20,000元

3房1套: 22,500元
2房: 16,200元

3房:  21,900元

3房1套: 24,500元

胡說評析

環境

鄰近堆填沼氣區

根據KOKO HILLS的批地文件,這個項目位置是在已修復的晒草灣堆填區250米內,故需要進行堆填區氣體風險評估。發展商會進行堆填氣體緩解措施,包括於觸及土壤表面的樓板上,設有厚度不少於1 米的混凝土;部份則裝設高密度聚乙烯地膜。在公用設施的入口會安裝設有水封装置的膨潤土屏障,並於部份密封空間安裝通風及堆填氣體探測系統。

交通

樓盤跟港鐵藍田站D1出口有距離

雖然位處藍田,由港鐵站可步行前往「KOKO HILLS」,但實情也頗浪費氣力。我們《胡.說樓市》團隊在「藍田站D1」出口,沿途經過「網球場」及「麗港城二期」前往,這條往山下走的「茜發道」都屬於九曲十三彎的斜路。

重點是全程沒有瓦遮頭,只要下雨也會幾狼狽。由於「KOKO HILLS」設於小山坡上,故由港鐵「藍田站」走出去,就是要往山下方向走;反觀由樓盤外出前往港鐵站,則要行上斜路,需多預一點時間及腳骨力。

當然項目入伙會否改善仍待觀察。根據藍圖,為加強土礦場一帶的行人連繫,規劃正研究日後在「土礦場」的出入口處,會加建行人道連接港鐵藍田站,同時建議開設接駁專線小巴往返港鐵站「藍田站」,但當然最終對項目的裨益,還看日後的落實程度。

藍田港鐵站通往樓盤的斜路
藍田港鐵站通往樓盤的斜路

私家車位供應有限

不過,除了倚賴港鐵站外,最近的巴士站及小巴站可以前往「麗港城三期」的巴士總站,可穿過「麗港城」接駁天橋前往商場。巴士站內設九巴「219X」,會由「麗港城」途經「九龍灣國際展貿中心」後會直出尖沙咀「理工大學」一帶,並以循環線方式經「彌敦道」、「紅磡」,之後再折返「麗港城」,服務時間由早上6時45分至晚上12時正,每程收費7.5元。

至於九巴「40」則會途經「觀塘」APM、「牛頭角」、「黃大仙」、「葵涌」及「荃灣如心廣場」,服務時間由早上5時40分至晚上12時20分,每程收費8.8元。區內也有綠色小巴「23B」及「69號」接駁往「觀塘」裕民坊及「九龍城」一帶。當中「23B」每4至10分鐘就有一班車,故對外交通尚算可取。

但正因如此,整個「土礦場」的車位供應相當有限。根據藍圖,全區建有2,200個單位,卻只會提供226個車位,車位比例差不多9.7戶才分到一個。而KOKO HILLS第一期則提供159個車位。

車位比例差不多9.7戶才分到一個

對外交通

公共交通途徑車費
九巴40觀塘、牛頭角、黃大仙、葵涌、荃灣8.8元
九巴219X九龍灣、尖沙嘴、油麻地、紅磡7.5元
小巴23B觀塘3.6元
小巴69九龍城8.2元
城巴E22東涌、機場、亞洲博覽館18元

將藍隧道、六號幹線將助疏導交通

樓盤東南面正在興建「將軍澳-藍田隧道」的行政大樓,噪音與灰塵相信會影響該座向的單位,但建成後卻可疏導該區交通,以減輕鯉魚門道及將軍澳隧道的壓力。

整個項目稱為「六號幹線」,由將軍澳跨灣大橋、將軍澳-藍田隧道,以及T2主幹道組成,接駁康城至中九龍,有助分流將軍澳隧道的車流,同時改善區內交通。

購物消閒配套

需倚賴「麗港城商場」配套

「KOKO HILLS」預計並沒有商場提供,故日常生活所需,最近也要依賴毗鄰「麗港城商場」。商場總面積16.3萬呎,共設有五層,內裡已進駐了多間快餐及酒樓等, 同時也設有超市,地庫設有百佳,營業時間由早上7時30分至晚上10時正。

如果想前往更大型購物中心,則要前往觀塘「APM」,是一個有超過600,000呎的大型商場,基本上所有大型品牌也有進駐,地面低層還設有「一田超市」,營業時間由早上10時至晚上11:00,可以乘坐小巴前往裕民坊落車。

景觀

望學校景: 「2座A、G、F室」、「3座E、F、G、H室」、「5座C、D、E、F室」

KOKO HILLS 首期共由三座組成,屬於最貼近入口的三座,包括「第二座」、「第三座」及「第五座」。相比起項目第三期較捱近晒草灣方向排開、而第二期前方無阻擋的景觀來看,一期屬於景觀最嶙峋。以景觀來劃分,大致可分為三類。當中「2座AGF室」、「3座EFGH室」、及「5座DEF室」均會望向「茜發道」方向,前方就是八層高的學校,透過學校可以望向「麗港城」方向;高層避過「麗港城」則可以望透整個東九龍的地貌,以至啟德郵輪碼頭一帶景觀,但低層單位則會望到屋苑的巴士站。

望山景及維港景: 「2座B、C室」

部份單位則會望向屋苑的第二期,包括第「2座B及C室」,但因二期(第1座)較偏向地盤的另一端,故這邊單位可以望二期的室外泳池,再透過茶果嶺的山坡望向維港景緻,也可視為一期的最佳景觀。

望內園: 「2座D、E室」、「3座A、B、C、D室」、「5座A、B室」

至於部份單位則望向內園方向,包括「2座DE室」、「3座ABCD室」及「5座AB室」。內園設有兩個室外泳池及一個日光露台,會跟「KOKO HILLS」第三期「6-9座」部份單位對望。

日後期數景觀也有隱憂

事實上,「KOKO HILLS」以東會望到「晒草灣」康樂設施,向南的景觀理應最優質,順著地勢更可望到海景。但由於整個「前茶果嶺高嶺土礦場」會興建十五座住宅,當中兩座改劃居屋,樓高十七至十八層高,提供300個單位,位置上會較捱近「茶果嶺村」,所以「KOKO HILLS」南面景觀也充滿變數,但這主要影響第二期及第三期,當然也要視乎前方物業擺位才知道景觀受阻程度。

茶果嶺村將會重建
茶果嶺村將會重建

事實上,「土礦場」下方就是「茶果嶺村寮屋區」,未來也會有新發展。整個「茶果嶺村寮屋區」已有400年歷史,二戰後大量難民湧港而興建了大量寮屋,佔地496,466呎,在規劃大綱上列為「未決定用途」。特首林鄭月娥在《施政報告》2019宣布,會收回用地作重建之用。

不過,相關用地由34個私人建屋地段組成,當中有超過22個地段都由一間名為「萬彩國際有限公司」持有。該財團在2020年初,連同「茶果嶺鄉民聯誼會」向城規會申請重建。「茶果嶺鄉民聯誼會」在1976年成立,一直關注茶果嶺村的民生及傳統習俗,是村內具代表性的村民組織。「萬彩國際有限公司」建議向政府交還土地,並換取一幅面積相若的土地作私營房屋發展。根據申請,項目會興建七座29至41層高的住宅,提供5,643個單位,預計可住15,800人。

暫時未知會否獲城規會批准,但日後「茶果嶺村」的重建會否對「KOKO HILLS」景觀阻擋,要視乎獲批高度。因為地理位置上,「KOKO HILLS」位於小山坡之上。但「茶果嶺村」則在貼近山腳。

茶果嶺村現貌
茶果嶺村現貌

平面圖

項目間隔多樣化

「KOKO HILLS 」已公布了樓書,我們在下方「揀盤策略」中會作詳盡開則分析。這個樓盤是在2017年5月獲屋宇署批則,在2019年3月申請動工。根據發展商遞交的動工同意書申請,整個「KOKO HILLS」共由8座16-23層高的住宅組成,合共提供970個單位,當310-391呎的單位佔多數,分別提供259伙及241伙;496呎的單位也有302伙。

但值得注意,屋宇署對「實用地積」的定義,跟《一手條例》下的「實用面積」並不相同。屋宇署公布的「實用面積」並不包括廚厠面積,故相關數字只能作初步參考,亦值得用來對照樓書上的面積分布。

KOKO HILLS動工申請(面積分布)

面積數目
310呎259伙
391呎241伙
496呎302伙
616呎44伙
712呎6伙
790呎93伙
903呎5伙
1,000呎7伙
1,057呎1伙
1,206呎5伙
1,293呎3伙
1,393呎4伙
 : 970
屋宇署資料 (跟實際面積會有差異)

胡.說團隊評分

衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,「KOKO HILLS」位於藍田鐵路站附近,需步行約五分鐘前往,但由於麗港城交通算完善,故只給予4分。樓盤景觀受制於前方居屋及寮屋發展區,可能增添變數,故也只能給予3分。至於項目配套上就以依賴麗港城商場為主,由於不屬於大型商場,配套僅足夠日常生活所需,故會給予2分,連同間隔計算在內,我們《胡.說樓市》團隊給予總分13分。

位置及交通4分
配套2分
間隔4分
景觀3分
總分13分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

「KOKO HILLS」第一期提供413個單位,當中戶型包括一房、兩房、三房、四房及特色戶,開則屬於多樣化,但每款戶型會再作出細分,故實際每款開則的選擇並不算很多。發展商首批推出83個單位,扣除最21.5%的折扣額後,即供均價19,994元,較周邊二手價格為高。究竟買家在413個單位之中,揀樓上應作什麼的部署?我們會結合首張價單作一個全面分析。

一房

「KOKO HILLS」一房只提供39個單位,只得兩柱單位有提供,包括「3座C室」(366呎)及「5座C室」(370呎)。兩柱單位的分別在於景觀上,「3座C室」向西北方望向麗港城方向;而「5座C室」則以望向東面的「晒草灣康樂設施」。

一房: 39

面積分布伙數
3663座C室 (2-3, 5-12, 15-23樓)19個
3705座C室 (1-3, 5-12, 15-23樓)20個

這兩個一房單位的面積相差四呎,但實情內櫳開則卻是大不同。「3座C室」(366呎)入門口會設有一個約17呎的玄關位,經過後才會見到長型客飯廳,開放式廚房也設有一個約五呎的凹位可儲物櫃,故整體分配給客飯廳的空間會較小,只得145呎大。反觀,面積最大的一房戶型「5座C室」(370呎),最大特色是布局屬方方正設計,且全屋不設玄關及走廊位,故長直型客飯廳足有174呎,比起「3座C室」為大,且睡房設有轉角窗可飽覽更遼闊的景觀。

(左)3座C室、(右)5座C室
(左)3座C室、(右)5座C室
 最細: 3C (366)最大: 5C(370)
客飯廳145呎174呎
房間87呎78呎
洗手間42呎37呎
玄關/走廊17呎
露台/工作平台22呎22呎

因此,兩款大細一房開則,似乎以面積較大的一房單位較實用一點,但首張價單推出83個單位卻沒有推出大一房戶型,只推出兩個細一房,分別是3座2-3樓的C室,訂價1002.7萬及1006.8萬元,折實787萬及790萬元,也順理成章成為全盤的入場之選。

兩房

「KOKO HILLS」第一期共提供了174個兩房戶型,面積由444呎至522呎之間,但其實仔細看看,兩房單位可細分為「兩房開放式廚房」(3座B室、3座F室、3座G室、5座D室及5座E室)及「兩房連梗廚」(2座F室、3座E室、3座H室及5座B室),用面積來區分這兩款則,前者400多呎、後者則500呎。

兩房連開放式廚房: 97

「兩房連開放式廚房」屬於兩房入場版本,共有五柱單位提供,面積會再細分444呎、459呎、462呎、463呎、465呎及466呎。當中有幾點值得留意。第一,純粹以景觀劃分,「兩房連開放式廚房」只得一柱會望向內園(3座B室),是「兩房連開放式廚房」戶型中最大的間隔;餘下則望向西北及北面,即麗港城的景觀 (3座F室、3座G室、5座D室及5座E室)。

面積分布伙數
4443座F室(2-3樓、21-23樓)5個
4593座G室(2-3樓、21-23樓)、5座E室(1-3樓、5-12樓、15-23樓)25個
4623座F室(5-12樓、15-20樓)14個
4633座G室(5-12樓、15-20樓)14個
4655座D室(1-3樓、5-12樓、15-23樓)20個
4663座B室 (2-3樓、5-12樓、15-23樓)19個

剔走「3座B室」不比較,只抽出四柱望向麗港城方向比較,最細為444呎「3座F室」(2-3樓及21-23樓);以及最大465呎的「5座D室」(1-3樓、5-12樓、15-23樓)。開則上,大家均屬入屋見長型客飯廳,而開放式廚房貼近飯廳兩邊牆身呈L形擺位,兩間睡房則設於客廳直入走廊,故可做到廳房同向,但仔細比較兩款則有三點差異。

雖然兩個單位的露台面積相同,但面積較細的444呎,客廳外接露台會橫跨整個客廳,故露台深度並不及面積較大的465呎。其次,兩個單位主人房各設有凹位可做衣櫃,465呎的單位相對會略大一點,同時客飯廳的空間略大一點;以至兩個單位的洗手間,一個呈橫向、一個呈直向。但除此之外就沒有顯著分別。其實純粹從住的角度來看,大家理應感受不到太大差距,故揀樓上應該以銀碼排序。

(左)3座F室、(右)5座D室
(左)3座F室、(右)5座D室
 最細: 3F(444)最大: 5D(465)
客飯廳172呎179呎
房間49呎49.6呎
主人房85呎87呎
洗手間36.7呎36.7呎
玄關/走廊21.8呎21.3呎
露台/工作平台22呎22呎

值得一提,「兩房連開放式廚房」中的「3座G室」及「3座F室」,中層單位(5-12樓及15-20樓),跟同一柱的低層及中層(2-3樓及21-23樓),面積上出現4-18呎的差距。例如「3座F室」(2-3樓及21-23樓)為444呎、而「3座F室」(5-12樓及15-20樓)則為462呎,分別主要反映在房間的長度,「3座F室」(5-12樓及15-20樓)的客房及主人房分別約有54呎及90呎。首張價單推出的「兩房連開放式廚房」戶型就集中這兩柱單位,一共有22個類近單位,訂價介乎1105.5萬-1203.5萬元,折實868萬-945萬元,故揀樓時要特別留意這點。

(左)3座F室(444呎) 2-3樓、21-23樓、(右)3座F室(462呎) 5-12樓、15-20樓
(左)3座F室(444呎) 2-3樓、21-23樓、(右)3座F室(462呎) 5-12樓、15-20樓
 3F(444) 2-3樓、21-233F(462) 5-12樓、15-20
客飯廳172呎179呎
房間49呎54呎
主人房85呎90呎
洗手間36.7呎36.7呎
玄關/走廊21.8呎21.8呎
露台/工作平台22呎22呎

兩房梗廚: 77

部份買家可能希望選擇梗廚類,「KOKO HILLS」也提供了77個兩房梗廚類別,面積差異並不大,分別為519呎、520呎、521呎及522呎,當中有幾點值得一提。

3座H室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)
3座H室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)
面積分布伙數
5195座B室(1-3樓、5-12樓、15-23樓)20個
5203座H室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)19個
5213座E室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)19個
5222座F室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)19個

若純粹以景觀劃分的話,「兩房梗廚」中面積最細的519呎單位,是唯一一柱朝向東面望向「晒草灣康樂設施」的單位,發展商在首張價單中保留沒推出,反而就推出了餘下三柱單位,包括「3座H室」(520呎)、「3座E室」(521呎)及「2座F室」(522呎),清一色都是向西北及西望麗港城方向,應該怎樣選擇呢?

論開則,三柱單位大致走長型廳格局,睡房則沿走廊而建,分別主要在廚房擺位。「2座F室」的廚房牆身屬主力牆,變相減少了轉開放式廚房的靈活性,屬三款單位中最次選;「3座H室」跟「3座E室」屬一頭一尾的擺位,但「3座H室」的廚房外牆會外接了其他單位的空調室外機。因此倘若買家真的鐘情這三柱單位,首選就是「3座E室」、次選「3座H室」,最後才是「2座F室」。

首批推出34個相關單位,訂價由1294萬-1364萬元,即供折實約1,016萬-1,071萬元,但實情論銀碼全數超出按保門檻,發展商又沒有針對此類單位提供任何一二按付款,故需自己支付一半首期來上會。其實購入全場最貴的「兩房梗廚」,在樓價上只要多付三萬元已可升格「純三房」類別。反正首期上分別不大,如果情況許可,也寧可放棄「兩房梗廚」直接升格上三房單位。

三房

「KOKO HILLS」首期也提供了149個三房單位,但三房戶型也會細分「純三房」(2座G室)、「三房一套」(2座D室、5座F室)、「三房一套連儲物室」(2座E室、3座D室)、及「三房一套連工人房連工人厠」(2座B室、3座A室、5座A室)。

純三房: 19個

面積分布伙數
5462座G室(2樓)1個
5842座G室(3樓、21-23樓)4個
5702座G室(5-12樓、15-20樓)14個

被視為「兩房梗廚」後高一級的「純三房」,全盤就只得一柱(2座G室)有提供,跟「兩房梗廚」的單位也朝向同一方向,都是望向麗港城方向。首批單位也有推出了八個單位,訂價由1368.3萬-1511萬元,折實1074萬-1186萬元。發展商沒有針對這類單位提供一二付款方法,單計首期成本來計算,「純三房」最低首期約為537萬元,比起「兩房梗廚」最貴單位首期536萬元更加只是貴一萬元。

雖然只得一柱提供「純三房」,但高低層數的面積卻有不同,分別546呎(2樓)、570呎(3樓、21-23樓)及584呎(5-12樓、15-20樓)。究竟有什麼分別? 最細的546呎單位,單位其中一部空調室外機會置於一樓的公共平台之上,跟其他單位的做法是有不同的。至於開則方面,546呎的單位門口會少了一個面積約25呎的玄關,但其餘則跟570呎的單位內櫳沒有任何分別。至於570呎及584呎單位之間的分別則反映在三間睡房的空間有所不同。

2座G室
2座G室
2G546570584
樓層2樓3樓、21-23樓5-12樓、15-20樓
客飯廳169呎169呎169呎
房間31呎31呎34呎
房間45呎45呎50呎
主人房71呎71呎76呎
廚房49呎49呎49呎
洗手間37呎37呎37呎
玄關25呎25呎
走廊27呎27呎27呎
露台/工作平台22呎22呎22呎
折實2樓: 1074萬元3樓: 1126萬元5-10樓: 1158萬-1186萬元

三房一套: 37

面積分布伙數
6702座D室(3樓、5-12樓、15-23樓)
5座F室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)
37個

如果選取套房的話,就要去到「三房一套」類別,就有兩柱單位可以提供,分別是「2座D室」及「5座F室」,合共提供37個單位。簡單劃分,「三房一套」較「純三房」大了約一百呎,「純三房」大約500多呎,而「三房一套」則600多呎。

「2座D室」及「5座F室」同樣都是670呎,但卻有兩個主要分別。第一,方位上,「2座D室」主要扭向自己內園方向,跟日後「KOKO HILLS」的三期對望;而「5座F室」則向正西,面向麗港城方向。第二就是內櫳布局也有不同。雖然大家面積同樣是670呎,但「2座D室」會設有工作平台、而「5座F室」則沒有。如果按平面圖來量度的話,「5座F室」的主人套房面積會較方正,反觀「2座D室」的主人套房會多了一截走廊,較難使用。而且「5座F室」兩間客房的面積也會略大一點。不過首張價單中,發展商就只推出了「5座F室」,合共11個單位,訂價由1644.2萬-1724.8萬元,折實介乎1291萬-1354萬元。

(左)2座D室、(右)5座F室
(左)2座D室、(右)5座F室
 2座D室(670呎)5座F室(670呎)
客飯廳196呎184呎
房間46呎51呎
房間46呎51呎
主人房119呎138呎
廚房56呎56呎
洗手間37呎37呎
走廊32呎32呎
露台/工作平台38呎23呎
折實2-16樓: 1291萬-1354萬元

三房一套連儲物室: 38

面積分布伙數
7372座E室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)19個
7693座D室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)19個
(左)2座E室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)、(右)3座D室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)
(左)2座E室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)、(右)3座D室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)

比「三房一套」大一級的單位,就要數到七百幾呎的「三房一套連儲物室」,分別有兩柱單位提供,一共有38個單位,分別是「2座E室」(737呎)及「3座D室」(769呎),清一色都望向自己的內園方向。兩款單位的面積有約32呎差距。雖然首批價單並未推出有關戶型,但如果在其後價單推出的話,在兩款單位之中又應該如何落手?

純粹比較內櫳的話,面積較大的769呎單位,雖然客飯廳、以至三間睡房面積也略大一點,但單位玄關也比起「2座E室」略大一點,而且「769呎」單位的廚房也呈梯形設計,比起「2座E室」的長方型設計,感覺上有點嶙峋。

不過若要選取間隔靈活度,首選還是「3座D室」,而次選才是「2座E室」。因為「2座E室」廚房近廳牆身、及近廳房的牆身均為主力牆,變相會壓縮了日後改間隔的靈活性,且「2座E室」主人房外接的牆身厚度高度「400MM」,較「3座D室」「250MM」厚了足足六成,而且外牆也延伸了一截柱位,需計入實用面積。

三房一套連工人房及工人廁: 55

面積分布伙數
7703座A室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)
5座A室(2-3樓、5-12樓、15-23樓)
38個
8992座B室(3樓、5-12樓、15-22樓)17個

至於全盤最大的三房間隔,就為「三房一套連工人房及工人厠」類別,分布於「3座A室」、「5座A室」(770呎)、以及「2座B室」(899呎),合共提供55個單位。「2座B室」可說是跟四房雙套足以看齊的類別,皆因方向上跟「2座A室」1300呎的單位是同一方向,基本上位於大單邊,可以望到無遮擋的維港景色。不過首批推出的「三房一套連工人房及工人厠」並不包括這裡,而是770呎的類別,訂價1921.4萬元-2041.6萬元,折算1508萬-1603萬元。究竟這兩柱之間又有何分別?

「3座A室」跟「5座A室」的面積相同,都是770呎大,而且都望向內園方向。但「3座A室」並不設工作平台,故內櫳面積會較大一點,但大一點的空間主要反映在工人房、以及玄關位置,故此並不是太過實用。另外,「3座A室」的主人房牆身厚度達「400MM」,較「5座A室」主人房牆身為厚,由於位處單邊,故需自己一力承擔計入實用面積。

「3座A室」的工人房設於廚房內,故工人廁也屬黑厠類,要透過廚房作通風;但「5座A室」的工人房則置於廚房外,並且有窗口可作通風,不過「5座A室」的工人房外接很多其他單位的空調散熱器,故有窗也未必是一件好事。

(左)3座A室、(右)5座A室
(左)3座A室、(右)5座A室
 3座A室(770呎)5座A室(770呎)
客飯廳204呎209呎
房間46呎48呎
房間46呎48呎
主人房137呎140呎
工人房48呎39呎
廚房53呎56呎
洗手間36.7呎36.7呎
玄關21呎13呎
走廊31呎30呎
露台/工作平台25呎42呎
折實2-11樓: 1508萬-1603萬元

其他單位

「KOKO HILLS」也有一柱「四房雙套」,位於「2座A室」(1300呎),全盤只得16個單位,發展商表示會以招標形式推出。另外也提供了35個特色單位,首張價單也推出了兩個,分別為2座1樓G室(524呎)及3座1樓F室(422呎),分別訂價為1358萬元及1058.2萬元,折實1066萬及831萬元。

付款辦法

表面上,今次「KOKO HILLS」提供多款付款辦法,且有提供二按付款安排,但卻侷限於樓價最高的幾個單位。然而樓盤除了一房、及大部份兩房連開放式廚房的單位,可以選用建築期付款辦法,待入伙時才借新按保上會,其餘兩房梗廚、三房單位的買家也需要較財政實力才可以入市,可以預視在付款辦法沒有配合下,一般買家難以上車。

符合按保銀碼只得23

首張價單推出的83個單位之中,以建築期價格計算後,樓價是低於1,000萬元的,就只得23個單位。若以全場最平的一房單位「3座2樓C室」,實用366呎的單位作例子,究竟首期及成本要多少呢?這個單位訂價為1,002.7萬元,選用即供的話,可獲取最高的折扣額21.5%,樓價為787萬元;但如果買家希望借取高成數按揭,就要選用折扣額較低的建築期付款方法,折扣額為16.5%,折算入場價即為837萬元,但第一筆資金卻可大大減輕,大約手持150萬元就可以進駐。

例子: 32C (366)  
 即供建築期+新按保
訂價1,002.7萬元1,002.7萬元
折實787萬元837萬元
首期40%: 314.8萬元14%: 117萬元
貸款額60%: 472.2萬元86%: 720萬元
按揭保險: 36萬元
月供18,658元29,871元
月入44,685元71,541元
第一筆資金345萬元149萬元

需於兩年內甩走二按計劃

發展商有提供二按計劃,意思是容許買家在承造一按之外,可再借取二按,一二按80%貸款額上會。這也意味買家自己支付兩成首期,餘額五成向銀行承造一按,而三成則向發展商借二按。

全期二按20年,起首兩年的息口也很相宜。首年息率兩厘、第二年3厘,但第三年起已經一躍至7厘水平,第四年8厘、第五年9厘、以及第6-20年更要10厘水平。看似很嚴苛,實情是發展商的一種手段,逼使買家兩年後就要進行轉按甩掉二按。因為根據安排,如果買家首兩年的二按都屬供息不供本的安排,且如果兩年後可以甩掉二按,發展商還會退還1%的成交金額予買家。

發展商二按只接受樓價最貴單位

雖然如此,審批過程殊不容易,除了在審批過程中要提交三年稅單、及六個月入息證明外,還要獲一按銀行接納,變相需要通過嚴苛加息三厘的壓力測試。

更重要一點,這個計劃只侷限於樓價最高的單位。,分別為「5座10樓A室」、「5座11樓A室」,實用770呎的「三房一套連工人房及工人厠」開則,訂價分別為2033.5萬及2041.6萬元。我們以「5座10樓A室」作為例子,雖然選取二按,在首兩年二按供息不供本的情況下,第一年月供40031元,而第二年則44074元,跟選取即供計劃貴約40%左右,但首期連雜費支出成本卻可大幅壓縮至385萬元。

例子: 510A (770)  
 即供二按
訂價2033.5萬元2033.5萬元
折實1596萬元1617萬元
首期50%: 798萬元20%: 323.4萬元
貸款額50%: 798萬元一按: 808.5萬元
二按: 485.1萬元
月供31,531元首年: 40,031元
第二年: 44,074元
月入75,516元106,600元
第一筆資金859萬元385萬元

胡‧說精選

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