中環新海濱商業地為發展局新一輪賣地計劃的主打項目,規模差不多等於一個國金二期,市場估值超過900億元,但地皮售出後,規劃內的不少歷史建築將被拆卸,當中包括天星碼頭停車場及於1976年建成的中環郵政總局,後者更是本港現代主義建築的標誌之一,為甚麼郵政總局要沿海而見?讓我們看看它的前世今生。

「對一些發展商來說,中環海濱用地會是一個兵家必爭,很有策略性的地皮。始終在中環來說,海濱用地買一幅少一幅。」萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文說。

城大建築學及土木工程學系助理教授徐頌雯CARMEN卻更著眼於保育:「政府不斷重申將核心商業區擴展至其他地方,是否真的要將這幅地賣出,不可以將一幅商業用地放在其他地方?是否真的容不下兩幢建築物呢?」

中環新海濱商業地估值超過900億元
中環新海濱商業地為政府新一輪賣地計劃的主打項目,規模差不多等於一個國金二期,市場估值超過900億元

經濟發展與建築保育之間,如何取得平衡,由新一年度賣地計劃中,政府計劃推出中環郵局及愛丁堡廣場停車場用地招標,勢再掀起市場討論。

郵政總局原來依海而建

本身鍾情中西區發展及演變的研究的CARMEN說,香港成為殖民地後,已出現了數個郵政總局。對上一個郵政總局,就是在中環現時的「環球大廈」,當時因興建中環港鐵站而拆卸,所以才在現時位置興建郵政總局。

中環郵政總局設於海邊
為何郵局要設於海邊?是方便郵政署將信件,透過海路運往九龍及新界。

這個原位於海旁位置的第四代郵政總局,她覺得別具意義。「現在行人路的位置,以前就是海邊,為何郵局要設於這個位置?是方便郵政署將信件,透過海路運往九龍及新界。」

昔日我們寄信連繫關係,今天我們轉用電郵或即時通訊軟件,海路運信已成過去。未來郵政總局會在九龍灣重置,而這一幢標誌著一代香港的建築,會連同毗鄰「愛丁堡廣場」停車場部份,一併放入賣地表,當商業項目招標。

地盡其用 = 發展金科玉律?

林浩文認為,測量界眼中地盡其用的意思,大抵也跟金錢有關,只要為庫房帶來最大收益就地盡其用。「如果你說地盡其用是跟錢有關的,這樣很簡單,只要將容積率及地積比率放寬,就是賺最多的錢。」

滿載港人集體回憶,卻因坐落中區最核心地段,最終難逃清拆命運。這幅地皮可建樓面184萬呎,差不多等於一個國金二期的規模,而估值超過900億元,是今年政府賣地收入的主要來源。在經濟與保育之間,CARMEN反而覺得,昔日政府會較著重市民的公共空間。

「在香港成殖民地後,中環已經是商業中心。中環商業價值與市民享用的公共空間,從來都是一個角力。但昔日政府也會希望給小市民一點休憩空間。」

愛丁堡廣場就是一個喘息的公共空間

 戰後中環
戰後中環,政府在「干諾道中」展開填海計劃

戰後中環,政府在「干諾道中」展開填海計劃,當時就做了一個很前衛的決定,就是利用填海用地,為熙來攘往的中環,預留一個給市民喘息的公共空間。所以除了重置「皇后碼頭」及「天星小輪」碼頭外,還重置了原本設於匯豐總行及舊中銀的大會堂。

整個建築群,我們統稱「愛丁堡廣場」,建築風格由戰前流行的古典風,改為二戰後的現代主義。所謂現代主義,是著重實用功能性,奉行簡潔簡單的設計,工業革命後在歐洲首先興起。

中環大會堂:現代主義建築
所謂現代主義,是著重實用功能性,奉行簡潔簡單的設計,工業革命後在歐洲首先興起。

「我覺得歷史價值並不是建築物本身,而是整個遍區去看,因為當戰後第一代中環的填海計劃,將海岸線推出來這裡,政府已作了一個很大的決定,就是將這幅地納為市民文娛及休憩的用途,也標誌香港採用現代主義建築的一個群組。所以無論在歷史特色及建築特色上也有其保留價值。」

古諮會以1970年劃線 = 郵政總局難逃一拆

國際保育組織DOCOMOMO INTERNATIONAL,將中環郵政總局列為HERITAGE IN DANGER,而中西區關注組也建議保留作GIC用途,並要求有古諮會作出評級,但古諮會卻表示,不會為1970年以後落成的建築物作評級。

80年代中環核心地段
中環商業價值與市民享用的公共空間,從來都是一個角力,但昔日政府也會希望給小市民一點休憩空間。

只是即使獲得古諮會評級,但除非建築列為法定古蹟,否則目前法律並沒有規定不可拆卸。當今天港人強調集體回憶,就連財團逐步講究社會責任時,在政府眼中的這幅生金蛋的珍貴地皮,除了在拆卸賺錢之外,是否真的沒有「PLAN B」可以考慮嗎?

「你可以想像到這幅地賣了,變成商業大廈,變相中環的公共空間會愈來愈細,愛丁堡廣場由以前有皇后碼頭、天星碼頭愈縮愈細,這個值得我們擔心的。」CARMEN說。

「外國也有很多例子,我們可以將文化建築,或者大家有情意結的建築,可以予以原址保留,我們再將新型建築融入,我覺得這樣不會有問題。」林浩文說。

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