中國武漢肺炎持續肆虐,環球股市備受衝擊,就連美國聯儲局也緊急降息來刺激經濟,然而香港二手樓價仍持高企。反映二手樓價的「中原城市領先指數」跌勢不算顯著,僅較高位回落8%。資料顯示,2019年6月的樓價指數創出歷史新高,收報190.48後,過去一年樓價也是反覆回軟,但截至2020年8月3日為止,樓價指數僅回落至174.03,反映樓價走勢頗堅挺。

其中一個原因,跟市場購買力仍強勁有關。不少人希望上車置業的香港人仍靜待私樓樓價回落時可以入市,加上早前《施政報告》放寬按揭保險的限制,800萬以下的單位可以借取最高九成按揭,首置客亦可在繳交額外保費下,而豁免嚴苛的壓力測試;《財政預算案》又沒有太多針對樓市的遏抑措施,故美國緊急減息一厘半後,反被市場視為利好消息而推動睇樓量,特別是一批銀碼600萬元以下、被視為上車盤的屋苑,即使在市場一面倒淡風下,仍受到追捧。

荃灣中心平均呎價$12,900

荃灣中心平均呎價$12,900

除了天水圍嘉湖山莊外,荃灣荃灣中心成為準買家搵盤心水之一,只因整體屋苑平均呎價仍大約維持在12,900元,實質銀碼四百餘萬可以上車。荃灣中心位於荃灣「荃景圍」,屋苑共分三期發展,提供4,516個單位。各座以內地不同城市合名,如第一座叫做廣州樓、第二座為桂林樓,如此類推。屋苑基座備基本民生商鋪,大型商場則需前往附近「愉景新城」商場。值得注意,荃灣中心頗多凶宅,其中最著名就是六屍命案,就發生於二期17座太原樓的低層,故入市前要問清楚。屋苑在1992年也出現過轟動一時的槍戰案,電視台更直播整個過程。

荃灣中心資料
入伙日期1980年
座數19座
單位數目4,516伙
校網新界區62號校網
發展商新鴻基地產
管理公司啟勝管理服務有限公司

位置遠離港鐵站

交通方面,荃灣中心並不鄰近荃灣港鐵站,步行前往需時十五分鐘,幸屋苑第二及三期的基座設有小巴總站,有瓦遮頭可直落小巴站;一期則需橫過一條馬路或天橋才到。屋苑有專線小巴95M接駁荃灣港鐵站,服務時間由早上六時至晚上二時,全程車程約五分鐘,每程2.9元;另設專線小巴95號前往如心廣場及荃灣西鐵站,服務時間較短,由早上六時至晚上十二時,車費也是2.9元。至於夜歸的話,則可乘坐通宵小巴在荃灣警署下車後,行一段斜路回家。

平面圖、景觀分析

平面圖、景觀分析

屋苑主打中小型單位為主,主打分兩至三房,由307呎至642呎不等。部份座數的高層有縮則,故內櫳可能會再細一點;部份單位則在單位以外另設一個入契儲物室。至於揀樓策略方面,由於屋苑依山而建,故希望揀選一線單位的話,首選為一期第七至十座的單位,包括第十座北京樓A-C室,以及第七至九座上海樓、天津樓及南京樓的D-F室,均可以望到整個荃灣全景,但多數為三房大單位;次選則為二期及三期的A-D室,望向大帽山及曹公潭瀑布方向,有細單位提供。

望向大帽山方向的單位

今次我們會參觀一個望向大帽山方向的單位,這個單位面積320多呎,叫價470萬元。入屋見到客飯廳算幾分明,廚房屬於梗廚,少部份業主會選擇拆走這幅牆,改作開放式廚房。走入睡房,可望到全屋最煞食的地方: 大帽山山景及曹公潭瀑布。綠油油山景加上瀑布景,感覺也幾寫意。單位位於二期16座南寧樓的中層D室,但由於方位向北,冬天幾寒冷。放盤兩房開則,房間面積不算太過侷促,不單可放一個衣櫃,且夠位放一張四六尺床,所以兩口子居住應該沒有太大問題。

二手成交回升

目前武漢肺炎仍肆虐,環球經濟飽受衝擊,今日用470萬上車,會否太冒險呢? 中原地產資深區域經理余俊文卻指出,現時屋苑價格已較高位回落10-20%。同一個屋苑的類近單位,在去年最高峰期要接近500萬,但早前回落至430萬後,就已經刺激睇樓客蠢蠢欲動,近期則逐步回升。

放盤兩房開則

屋苑成交量在《財政預算案》後急速反彈,截至三月中已有15宗,按比例較二月全月20宗大幅飆升。目前可隨時睇樓的匙盤,又再回落至只得五至六間。余俊文說,二月份盤源充足時並不會出現爭盤情況,但最近同一單位可以有四至五個客來排隊睇樓。

放盤叫價$470萬未估足

放盤叫價$470萬未估足

當然,作為準買家,在供樓與租買樓之間作抉擇。用新按保借到最盡九成按揭,月供也要17,550元,起碼有入息42,000元才可過壓力測試。做租客,每個月就駛大約一萬元左右。美國緊急減息一厘半後,為市場釋出持續減息的信息下,本金效應放大,對準買家來說才算吸引。不過都值得注意,這個單位初步也有估價不足,介乎431萬至448萬元之間,跟叫價有22萬至39萬元差距。

月供也要17,550元
放盤參考
單位 荃灣中心16座中層D室
面積329呎
叫價$470萬
呎價$14,286
壓力測試$42,000
租值$10,000

胡‧說精選

Scroll to Top