立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新影片分析!
當大家把新居屋2024焦點放眼啟德「啟盈苑」時，油塘「高曦苑」卻很容易被遺忘，但實情以大單位的量數來，「高曦苑」還要較居屋王「啟盈苑」多。因為「高曦苑」全盤共有864個單位，其面積最細起步已經375呎，最大面積則為478呎。房委會以70%推售新居屋2024，同樣位處較高位的「高曦苑」，全批單位平均呎價為7,610元，略高於安達臣的「安柏苑」約8%。除了地理位置較高，日後可能要轉駁公共交通工具前往港鐵站外，其樓花期為新居屋2024最長，要去到2028年2月29日才落成，這也是買家入市的另一個考慮。
我們Facebook專頁及YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的揀樓攻略、申請程序拆解，以及相關棘手問題，大家如果有任何疑問，可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁！
居屋2024全方位懶人包： 【居屋2024】申請全攻略：一文睇入息、資產上限、售價、注意事項！ (持續更新) 【居屋按揭】有可能唔批? 一文看清銀行回贈、年期及成數! 【白居二2024】居屋按揭、補地價、申請程序懶人包 【居屋揀樓】重要日期、流程、次序機制全公開！ 【居屋補地價】申請方式、程序都有學問！三大要點勿忽略！
高曦苑資料
| 樓盤名稱 | 高曦苑 |
| 位置 | 油塘碧雲道 |
| 單位數目 | 864個 |
| 座數 | 1座 |
| 面積 | 375-478呎 |
| 車位 | 住客: 58個 訪客: 5個 電單車: 8個 社福: 1個 |
| 校網 | 48校網 |
| 估計落成日期 | 2028年2月29日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2024/tc/ko-hei.html |
高曦苑售價
| 售價 | 255萬-394萬元 |
| 平均呎價(折扣後) | 7,610元 |
| 平均呎價(市值) | 10,870元 |
供款參考
綠表計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 255萬元 | 394萬元 |
| 首期 | 5%: 12.75萬元 | 5%: 19.7萬元 |
| 貸款額 | 95%: 242.25萬元 | 95%: 374.3萬元 |
| 月供 | 11,391元 | 17,601元 |
| 第一筆資金* | 20.16萬元 | 33.37萬元 |
白表計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 255萬元 | 394萬元 |
| 首期 | 10%: 25.5萬元 | 10%: 39.4萬元 |
| 貸款額 | 90%: 229.5萬元 | 90%: 354.6萬元 |
| 月供 | 10,792元 | 16,675元 |
| 第一筆資金* | 32.91萬元 | 53.1萬元 |
面積分布
| 面積 | 單位 | 佔比 |
| 375-384呎 | 648個 | 75% |
| 470-478呎 | 216個 | 25% |
項目背景
碧雲道公營房屋發展計劃
位於油塘高超道及碧雲道，原為「碧雲道公營房屋發展計劃」的用地，共由兩幅地皮組成，中間隔著「油塘配水庫遊樂場」「油塘海水配水庫」以及「高超道變電站」，佔地2.5公頃。
高超道地盤(地盤甲)
面積較大、位於「高超道」的一幅用地(地盤甲)，佔地1.8公頃，早於80年代已改劃為住宅發展，最高住用地積比率為9倍，可建四座公營房屋，高度210米，共提供約2,260個單位，預計可容納人口6,300。
碧雲道地盤(地盤乙)
至於另一幅較近「碧雲道」的用地(地盤乙)，佔地0.7公頃，最高住用地積比率9倍，可以興建1座860個單位，高度185米，容納人口2,400人。也就是今天的新居屋2024「高曦苑」。
分階段落成
兩個項目預計在2026-2028年分階段完工，房委會還預計在碧雲道的發展計劃中，會提供普通科門診所、兒童體能智力測驗中心、安老院舍、幼稚園、私家車和電單車位、兒童遊樂場、綠化及休憩用地等。
表: 碧雲道公營房屋計發展參數
| 項目 | 碧雲道地盤 (地盤乙) | 高超道(地盤甲) |
| 土地用途 | 住宅(甲類) | 住宅(甲類) |
| 地盤面積 | 0.7公頃 | 1.8公頃 |
| 座數 | 1座 | 4座 |
| 單位數目 | 約860個 | 約2,260個 |
| 高度 | 185米 | 210米 |
| 容納人口 | 2,400人 | 6,300人 |
| 設施 | 安老院舍、綠化設施、兒童遊樂場 | 普通科門診診所、兒童體能智力測驗中心、幼稚園、日間幼兒中心、綠化設施、兒童遊樂場 |
| 居屋 | 高曦苑 | 其他期數 |
胡．說評析
1. 向東北方景觀為一線之選
只有一座物業，「高曦苑」地盤以東北為「油塘配水庫」，若開則扭向東北方的話，可望向沒有遮擋的「配水庫」景觀，環境相對宜人，這也是啟德「啟盈苑」所沒有的一線景觀。如果扭向其他方位的話，則「高曦苑」也會面對不同程度的景觀阻擋，包括向西南面就是居屋「油美苑」，但由於「高曦苑」位於山勢較高位置，最低層單位大致望向「油美苑」的中高層，也是望樓景為主。至於地盤以西北方，會透過高超道變電站，望向下期「碧雲道」居屋項目。
2. 大單位比例冠絕新居屋2024
今次「高曦苑」共有864個單位，當中75%為375-384呎的單位，餘下25%則為470-478呎的單位，以伙數來計算，今次「高曦苑」提供的大單位量數，比起居屋王「啟盈苑」多。由於新居屋2024也扭轉了玩法，房委會預留在各屋苑預留40%配額「家有長者」及「家有初生」的準買家，而預計這些準買家均會吼大單位下，相信「高曦苑」也會在首階段被搶購。
表: 市區新居屋2024
| 新居屋 | 高曦苑 | 啟盈苑 | 安柏苑 |
| 伙數 | 864個 | 1,736個 | 420個 |
| >375呎 | 864個 | 730個 | 352個 |
| 比例 | 100% | 42% | 83% |
3. 遠樓花期項目
當然除了上述所提及的因素外，選購「高曦苑」還最少有三點要留意。第一，樓盤的樓花期，其樓花期為新居屋2024最長，要去到2028年2月29日才落成，比起其他兩個市區居屋也要長，要多等三年以上才落成。對於綠表買家來說，他們可以居於現有公屋多三年以上；但對沒有公屋在手的白表買家，可能仍要多租三年樓。而且，雖然房委會會提供按揭保證期，但若果在物業落成時估值有滑落，銀行估價不足，則未知需否業主自行捧差價。
表: 預計關鍵日期
| 屋苑 | 預計關鍵日期 |
| 油塘高曦苑 | 2028年2月29日 |
| 屯門兆湖苑 | 2027年4月30日 |
| 啟德啟盈苑 | 2026年10月31日 |
| 東涌裕興苑 | 2026年4月30日 |
| 觀塘安柏苑 | 2025年3月31日 |
4. 周邊配套依賴鯉魚門邨
第二，樓花期長又是否代表落成時周邊配套會較完善? 答案也不一定。「高曦苑」要負責興建安老院舍，另外會附設綠化設施及兒童遊樂場。據規劃大綱，項目會提供不少於26,049呎的公共空間，2,088呎兒童遊樂場等。至於生活配套，購物只能夠前往鯉魚門廣場及大本型；而最近的街市為鯉魚門街市。
5. 需接駁公共交通工具前往港鐵油塘站
第三，正因為屋苑在山邊，故其交通也值得留意。在規劃發展碧雲道公營房屋時，政府都有撥款興建行人連繫設施，接駁「高曦苑」至鯉魚門道，能夠取道慢慢前往油塘港鐵站。但如果要乘坐公共交通工具外出，在對面碧雲道附近有一輛前往九龍灣的綠色小巴循環線87號，每20分鐘一班車；又或者可再行落一點，可乘坐九巴14號前往九龍灣、土瓜灣、尖沙咀；亦可坐603過海至銅鑼灣及中環。
表: 巴士及小巴選擇
| 途經 | 車費 | 班次 | |
| 小巴87 | 九龍灣 | 9元 | 20分鐘 |
| 九巴14 | 九龍灣、土瓜灣、尖沙咀 | 6.8元 | 12-20分鐘 |
| 九巴14B | 牛頭角 | 5.1 | 15-20分鐘 |
| 九巴603 | 藍田、銅鑼灣、中環 | 12.1 | 7-20分鐘 |
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
