立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新影片分析!
新居屋2024在轉角市下登場，今次房委會共推出五個項目，涉及7,132個單位。市區項目佔了三個項目，當中位於「宋皇臺站」出口附近的「啟盈苑」最受矚目，除了因為「啟盈苑」位處市區鐵路站旁，也跟項目的供應量有關。
一共由兩座組成，共提供1,736個單位的「啟盈苑」，伙數為三個市區新居屋中最多，但入場銀碼卻是新居屋2024中最低，只因項目提供了末代納米則最細186呎，去到最大488呎，令入場銀碼壓縮至143萬元，意味綠表買家手持約8萬元、白表買家手持15萬元已經可進駐。
位置上跟上期「啟悅苑」隔了一條街、跟前期「啟欣苑」隔了兩條街，今期亦近鐵路站，「啟盈苑」樓價反而卻便宜13%及21%。開售價格跟隨大市回落後，但在其他各方面條件又有沒有值得注意的地方? 我們會一文跟大家闡述。
我們Facebook專頁及YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的揀樓攻略、申請程序拆解，以及相關棘手問題，大家如果有任何疑問，可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁！
居屋2024全方位懶人包： 【居屋2024】申請全攻略：一文睇入息、資產上限、售價、注意事項！ (持續更新) 【居屋按揭】有可能唔批? 一文看清銀行回贈、年期及成數! 【白居二2024】居屋按揭、補地價、申請程序懶人包 【居屋揀樓】重要日期、流程、次序機制全公開！ 【居屋補地價】申請方式、程序都有學問！三大要點勿忽略！
啟盈苑資料
| 樓盤名稱 | 啟盈苑 |
| 位置 | 啟德沐和街 (啟徳2B5地盤) |
| 單位數目 | 1,736個 |
| 座數 | 2座 |
| 面積 | 186-448呎 |
| 車位 | 住宅: 116個 訪客: 10個 商業: 7個 電單車: 16個 單車: 116個 |
| 校網 | 34校網 |
| 估計落成日期 | 2026年10月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2024/tc/kai-ying.html |
啟盈苑售價
| 售價 | 143萬-457萬元 |
| 平均呎價(折扣後) | 9,230元 |
| 平均呎價(市值) | 13,186元 |
供款參考
綠表計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 143萬元 | 457萬元 |
| 首期 | 5%: 7.15萬元 | 5%: 22.85萬元 |
| 貸款額 | 95%: 135.85萬元 | 95%: 434.15萬元 |
| 月供 | 6,388元 | 20,415元 |
| 第一筆資金* | 8.16萬元 | 43.86萬元 |
白表計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 143萬元 | 457萬元 |
| 首期 | 10%: 14.3萬元 | 10%: 45.7萬元 |
| 貸款額 | 90%: 128.7萬元 | 90%: 411.3萬元 |
| 月供 | 6,052元 | 19,341元 |
| 第一筆資金* | 15.31萬元 | 66.71萬元 |
面積分布
| 面積 | 單位 | 佔比 |
| 186呎 | 30個 | 2% |
| 278-287呎 | 976個 | 56% |
| 375-385呎 | 365個 | 21% |
| 442-448呎 | 365個 | 21% |
啟盈苑周邊規劃鳥瞰圖(VR)
項目背景
改劃沙中線用地為住宅
有望繼續問鼎2024居屋王的啟德「啟盈苑」，跟「啟悅苑」相同，位於啟德發展區以西，座落於「啟德體育館」斜對面。「啟盈苑」為「2B5」用地。原本屬於土木工程署用作啟德基建、以及港鐵沙中線用地之用，區內六幅分別為「2B1」、「2B2」、「2B3」、「2B4」、「2B5」及「2B6」，用地原本待工程完結後會作私樓發展，但政府因應市場對公營房屋需求增加，決定把這六幅用地，連同「1E1」地盤，改劃作公營房屋發展。
鄰近宋皇臺站
新居屋2022年先推出「2B2」用地「啟欣苑」，之後新居屋2023則推出站口旁的「2B6」用地「啟悅苑」，今次推出「2B6」旁的「2B5」，位置上最接近「宋皇臺站」出口，日後落雨也接近不用帶雨傘。日後還有「2B3」及「2B4」會推出，分別提供1,280伙及1,840伙，均由房委會用作新居屋出售。至於「2B1」項目則劃為「綜合發展區(5)」、連同劃為「其他指定用途註明混合用(3)」的「1E1」地皮會交由房協發展。
容納人口逾35,000人
根據2019批出的初步規劃，以及其後在2023年的修訂，「2B1」至「2B6」的六幅用地，均會各自興建2座住宅，以及2層高零售大樓，預計可提供10,546個單位，連同「1E1」保留作重置「真善美邨」居民之用，預計提供2,050個單位在內，這七幅用地會提供12,596個住宅單位，預計容納人口35,296人。七幅用地共提供約875個私家車車位、116個電單車車位、840個單車車位及132個 商用私家車車位。政府亦計劃在「2B2-2B6」範圍內增設兩所幼稚園，以及在「2B3」用地內增設濕地街市。相關工程會分階段由2020年至2022年展開，預計2024年至2026年完工。
表: 啟德區七幅用地發展參數 (房委會)
| 2B5地盤 (啟盈苑) | 2B6地盤 (啟悅苑) | 2B2地盤 (啟欣苑) | 2B3地盤 | 2B4地盤 | |
| 地盤面積 | 122,712呎 | 153,928呎 | 129,170呎 | 120,559呎 | 122,712呎 |
| 地積比率 | 6.6倍 | 6.6倍 | 6.6倍 | 6.49倍 | 7.72倍 |
| 可建樓面 | 809,899呎 | 1,015,925呎 | 852,522呎 | 783,096呎) | 947,034呎 |
| 座數 | 2座 | 2座 | 2座 | 1座 | 2座 |
| 樓高 | 30層 | 30層 | 40層 | 35層 | 35層 |
| 單位數目 | 1,740個 | 2,050個 | 1,840個 | 1,280個 | 1,840個 |
| 預計人口 | 4,870人 | 5,740人 | 5,150人 | 3,584人 | 5,152人 |
表: 啟德區七幅用地發展參數 (房協)
| 1E1地盤 | 2B1地盤 | |
| 地盤面積 | 184,068呎 | 148,546呎 |
| 地積比率 | 住用: 6倍 用: 2.2倍 | 6.8倍 |
| 可建樓面 | 逾110萬呎 | 1,010,113呎 |
| 座數 | 5座 | 2座 |
| 樓高 | 30層 | 40層 |
| 單位數目 | 2,050個 | 1,800個 |
| 預計人口 | 5,800人 | 5,000人 |
區內居屋項目
啟朗苑
啟德區屬於新發展區，但區內首個居屋項目，就是在市建局資助房屋「煥然壹居」旁的「啟朗苑」，三座物業，合共提供683個單位，面積由286-471呎，當日折算呎價直迫一萬元，創出居屋推售以來的新高，售價由227.28至488.4萬元之間，均價9,755元呎。
煥然壹居
至於另一個資助房屋已經數到「煥然壹居」，是政府在2015年公布增大資助房屋計劃下的單位。位於啟德「沐翠街3號」，地盤面積61,290呎，共由三座高座及一座低座組成，合共有484個住宅單位，除了把146個單位預留住市區重建「樓換樓」之用，其餘則以折扣價售予合資格人士。項目共提供四種戶型，由開放式、一房、兩房及三房一套，面積由332-675呎不等。
啟欣苑
區內第三個居屋項目，就是「啟欣苑」，其位置挨近「宋皇壹站」，而非啟德區的中心區，跟今次即將推出的「啟悅苑」很相似。「啟欣苑」當日以平均呎價8,530元推出，因為項目有提供面積低至186呎的開放式單位，去到最大兩房單位448呎，故其售價低至124萬，最高價則為479萬元。如果以市值價去計算，「啟欣苑」以市值呎價16,725元推售，故以今日「啟盈苑」市值呎價13,186元來計算，等於今次較2022年賣便了21%。
啟悅苑
區內第四個居屋項目「啟悅苑」尚待落成，位置就在「啟盈苑」毗鄰。由兩座組成、共提供2,046個單位，面積由278-475呎之間，預計售價由223萬-494萬元，平均呎價9,390元。「啟悅苑」位於單邊，但實情日後景觀也會受阻擋，純粹比較市值呎價，2023年「啟悅苑」為15,145元，對照今天「啟盈苑」市值價，今天開賣價回落了13%。
表: 啟德區內資助房屋
| 啟朗苑 | 煥然壹居 | 啟欣苑 | 啟悅苑 | |
| 地址 | 啟德沐安街18號 | 啟德沐翠街3號 | 啟德2B2地盤 | 啟德2B6地盤 |
| 落成年份 | 2019年3月 | 2016年6月 | 2023-2024年 | 2024-2025年 |
| 座數 | 3座 | 3座 | 2座 | 2座 |
| 伙數 | 683呎 | 484個 | 1,840個 | 2,046個 |
| 面積 | 286-471呎 | 332-675呎 | 186-448呎 | 278-475呎 |
區內私樓項目
啟德一號
作為區內首個私樓住宅項目，由中國海外發展的「啟德一號」，兩期合共提供1,169個單位，被前任特首梁振英推出作「港人港地」的項目，規定買家必須為香港永久性居民，且期後三十年內也只能轉售予香港永久居民。
嘉匯、龍譽、天寰
「啟德一號」一期開售後，發展商在2017年1月也推出第二期，此時嘉華地產也乘勢推出了位於沐寧街7號的「嘉匯」，項目共由八座物業，合共提供900個單位，最細單位325呎起步。而第三個項目則為「龍譽」，屬內房保利置業首度進軍香港的項目，由4座共930個單位組成，有提供最細228呎開放式單位。其後，再有建灝地產發展的「天寰」推出，七座物業，合共822個單位。
尚．珒溋、嘉峯匯
啟德站以南的樓盤，包括「嘉峯匯」及「尚．珒溋」，其中合景泰富及龍湖地產合作的「尚．珒溋」，由七座組成，合共提供667個單位；至於嘉華地產發展的「嘉峰匯」則由十座組成，共提供1,006個住宅單位，兩個樓盤開售時的呎價分別為24,310元及22,887元。以至前身由海航持有的幾幅私樓用地，都分別被恒基及會德豐投得，並發展為「The Henley」及「Monaco」系列，部份都已經落成入伙。
表: 發展項目資料(啟德站以東南)
| 啟德一號 | 天寰 | 龍譽 | 嘉匯 | OASIS KAI TAK | |
| 地址 | 沐寧街2號 | 沐寧街1號 | 沐寧街9號 | 沐寧街7號 | 沐寧街10號 |
| 座數 | 1期: 8座、2期: 9座 | 7座 | 4座 | 8座 | 8座 |
| 單位 | 1,169伙 | 822個 | 930個 | 900個 | 648個 |
| 面積 | 1期: 367-1,663呎 2期: 375-2,414呎 | 232-2,555呎 | 228-2,703呎 | 325-2,193呎 | 275-1,530呎 |
| 車位數目 | 196個 | 145個 | 176個 | 149個 | 96個 |
| 發展商 | 中國海外 | 建灝地產 | 保利置業 | 嘉華地產 | 會德豐 |
| 入伙日期 | 1期: 2017年6月 2期: 2017年7月 | 2018年12月 | 2018年11月 | 2018年8月 | 2018年12月 |
| 驗樓得分 | 83分 | 75分 | 57分 | 85分 | 97分 |
表: 發展項目資料(啟德站以南)
| 嘉峯匯 | 尚．珒溋 | The Henley | Monaco | Monaco One | |
| 地址 | 沐泰街9號 | 沐泰街11號 | 沐泰街7號 | 沐泰街12號 | 沐泰街10號 |
| 座數 | 10座 | 7座 | 7座 | 6座 | 7座 |
| 單位 | 1,006個 | 667個 | 1,184個 | 646個 | 1,051個 |
| 面積 | 287-3,268呎 | 332-2,566呎 | 1期: 186-1,350呎 2期: 379-1,365呎 3期: 229-778呎 | 1期: 280-1,394呎 2期: 332-1,679呎 | 1期: 319-1,471呎 2期: 324-1,708呎 |
| 車位數目 | 117個 | 178個 | 122個 | 111個 | 100個 |
| 發展商 | 嘉華地產 | 合景泰富、龍湖地產 | 恒基地產 | 會德豐 | 會德豐 |
| 入伙 | 2021年11月 | 2021年11月 | 2021年11月 | 2022年4月 | 2022年10月 |
| 驗樓得分 | 90分 | 64分 | 85分 | 75分 | — |
胡．說評析
1. 景觀較上期失色
一線景觀 (向東南: 望啟德體育園)
今次房委會減價13%推售「啟盈苑」，價格成為考慮因素之一，項目的景觀也值得留意。一共由兩座組成的「啟盈苑」，擺位上料跟「啟悅苑」並沒有太大分別，均為前後兩座十字型的設計，故樓盤的一線景觀都是以向東南方向，望向啟德體育園方向為主。體育館樓高約46米，場館設4,000個固定座位主場外，還備有可容納400名觀眾的副場，進行籃球、排球、羽毛球，乒乓球和武術等運動；還有一個可開合上蓋的體育館，高度則達70米，會提供一個50,000個座位及可開合上蓋的體育館，以便舉辦大型國際體育賽事及文娛活動。高層單位則還俯瞰「啟德體育館」，遠眺跑道區住宅及觀塘避風塘景色。
二線景觀(向西南: 望啟悅苑)
相比起「啟悅苑」，因為今次並不座落大單邊，故其餘幾個方位的單位均會受鄰近地盤發展所影響。其中原本扭向西南方，可以望到土瓜灣「傲雲峰」方向遠景，但奈何卻會被「啟悅苑」所阻擋，由於項目的樓高跟「啟悅苑」相若，故只能望到樓景為主，中間則會隔著兩個屋苑之間的內園景。
二線景觀(向東北: 望2B4區)
樓盤以東北方，雖然現在只會遙望「啟欣苑」及啟德市中心方向，但實情日後都會被「2B4」的項目阻擋。根據規劃，「2B4」項目也會用作新居屋發展，項目地盤逾12萬呎，預計採用地積比率7.72倍建樓，可建樓面達94.7萬呎，會興建兩幢樓高35層的住宅，可以想像到「啟盈苑」東北方的單位也會受阻。
二線景觀(向西北: 望長實及信和私樓用地)
至於樓盤另一缺口，就是扭向西北方，前方挨近「宋皇臺站」前方為長實以87億元投得三合一用地，其中正前方的一幅為「2A10」用地，其核准高度為125米，而面對「啟盈苑」的「2A4及「2A5(B)」用地則高度為115米，而再落一點的「2A2」、「2A3」則被信和以53.5億元投得，地價5,392元，高度也達到100米，故「啟盈苑」前方只會望私樓樓景為主。
表: 宋皇臺站私樓用地
| 地皮 | 2A4、2A5(B)及2A10用地 | 2A2及2A3用地 |
| 地盤面積 | 21.4萬呎 | 14.5萬呎 |
| 可建樓面 | 141.8萬呎 | 99.23萬呎 |
| 中標價 | 87.03億元 | 53.5億元 |
| 每呎地價 | 6,138元 | 5,392元 |
| 中標財團 | 長實 | 信和、中國海外、鷹君、華置 |
2. 交通配套
最近巴士站需前往太子道東
位於啟德城中心以西北面，位置上較偏近「太子道東」，專線小巴70號，由鑽石山開出可以通往奧海城，沿途會經過太子港鐵站；亦有過海巴士包括九巴「101號」由觀塘往堅尼地城；九巴「106號」由黃大仙至小西灣、九巴「107號」由九龍灣至華富貴等。
步行一分鐘可到宋皇臺站
由於屯馬線已經開通，故日後「啟悅苑」的住戶可以步行約一至兩分鐘，前往最近的「宋皇臺站」A出口。「沙中線過海段」已通車，可幾站直達金鐘及灣仔會展。
表: 區內巴士選擇
| 巴士 | 途經 | 等候時間 | 服務時間 | 車費 |
| 九巴101號 | 觀塘-堅尼地城 | 3-12分鐘 | 05:30-00:30 | 9.8元 |
| 九巴106號 | 黃大仙-小西灣 | 4-12分鐘 | 05:40-00:00 | 9.8元 |
| 九巴107號 | 九龍灣-華貴 | 7-20分鐘 | 平日: 06:10-00:00 假日: 06:45-00:00 | 11.1元 |
3. 附近配套
坐落34區名校網
還有一點，就是校網。雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶，但以校網劃分則跌入34區校網，為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。這一點也是其餘幾個新居屋所沒有的優勢。
生活配套漸完善
至於生活配套方面，看似荒蕪的啟德區，實在也沒有太多的配套。最近的大型商場已經數到新蒲崗「譽．港灣」的「Mikiki」、或者九龍城廣場，但隨著附近南豐的「Airside」今年開幕，合共70萬呎樓面的購物商場內，預計商場內有超過160個購物、餐飲及消閒的商戶。而且AEON亦租用了啟德體育園舖位9年，包括會為顧客提供外賣食物、日本直送有機鮮活食品，內裡亦提供麵包店、輕便運動和戶外用品。據房委會規劃，會在「2B3」號地盤，會設有一個提供40個攤檔的濕地市場，可滿生活所需。
周邊地貌慢慢提升
事實上，隨著日後啟德區發展，周邊環境也會不斷改變，也會慢慢提升附近的生活質素。例如鐵路下方會設置地下街、毗鄰「綜合發展區」捱近啟德河方向也需要有一定的文娛設施，還有會保育龍津橋，故地貌會不斷提升。但當然有得也有失，例如區內也有綜合發展區用地，會撥作興建「簡約公屋」，這點準買家也要先知道。
美化啟德河
在AIRSIDE對面，佔地1.97公頃的「綜合發展區(2)」用地，位於啟德河的西南側。這幅用地的西南面會用作酒店及零售設施用途；毗鄰啟德河則發展為公眾休憩用地，河道兩旁亦會興建河畔長廊。根據規劃，這幅土地上會連同毗連「藝術及演藝用途」及「休憩用地」地帶合併發展，令土地總面積達3.76公頃，內設一個「弧形園景美化高架行人道」橫跨北部用地，並在設計上配合AIRSIDE建築高度，令啟德河兩旁的景致對稱。政府都計劃在啟德河，各預留兩道闊5米的非建築用地，以令河畔景觀更廣闊，同時在河畔兩旁設商店、茶座和食肆。
設置園景美化高架行人道及表演場地
在「綜合發展區(2)」也會透過地盤「弧形園景美化高架行人道」，把用地發展看台及表演場地，在地盤以南位置會設置類似「香港文化中心」露天廣場的大階梯，從平台拾級而下，供公眾觀賞和作戶外表演之用之用。
表: 附近綜合發展區用地
| 綜合發展區(2) | |
| 地盤面積 | 212,055呎 |
| 地積比率 | 4.5倍 |
| 最高可建樓面 | 95萬呎 (酒店、零售) |
| 建築物高度 | 40米 |
車站延伸出地下街
為改善與周邊地區的接連及行人環境，大綱圖在啟德城中心區劃定一條「地下購物街」，連接九龍城、新蒲崗、啟德發展區，以及沙中線「啟德站」及「宋王臺站」，擬議「地下街」全長約1500米，分兩段，包括貫穿九龍城段(約20米闊及1100米長)及東北面較遠處的新蒲崗段(約15米闊及400米長)。
4. 其他因素:
區內興建簡約公屋
最近備受爭議的「簡約公屋」，其選址就在「AIRSIDE」旁邊的「綜合發展區(3)」。簡約公屋佔地5.7公頃，會興建10,700個住宅單位，為眾簡約公屋量數最多，其位置正正在地盤與Airside之間。
大單位僅365個料首輪即掃光
另外值得一提的是，雖然「啟盈苑」的供應量為市區最多，一共提供1,736個單位，但面積超過400呎的大單位只有365個，佔全盤約21%。新居屋2024有新玩法，除了有家有長者優先選樓計劃外，還有家有初生優先選樓計劃，房委會會預留40%單位給他們排隊頭選購；而該40%的配額會以屋苑為單位。換句話說，「啟盈苑」會有694個配額預留給他們。因「啟盈苑」預料會成為搶購首選，故基本上樓盤的大單位也會給他們掃光，對於追求大單位的「其他核心家庭」或「非核心家庭」未必有太大的優勢。
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
