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財政預算案前瞻：各界建議與紓困預期
隨着《2026/27 財政預算案》即將發表 ，各界紛紛就改善財政狀況提出建議 。政府目前正面對如何在經營帳目恢復盈餘、資本帳赤字以及債務控制之間取得平衡的挑戰 。
在樓市政策與「派糖」措施方面，目前的社會建議包括：
- 印花稅門檻調整：建議將 100 港元的印花稅門檻，由 400 萬港元物業調升至 600 萬港元物業 。
- 強積金（MPF）置業：研究容許市民動用強積金供款購買自住物業 。
- 稅務寬免：提供 100% 個人入息課稅寬免，上限為 5,000 港元 。
- 免稅額調整：調升個人免稅額 10% 。
- 弱勢社群補貼：維持現有對弱勢群體的各項生活補貼 。
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強積金置業：理據與可行性分析
財政司司長陳茂波曾於 1 月份表示，強積金的初衷是保障市民退休生活，而購置自住物業亦屬退休保障的一種，故認為相關建議「有一定道理」，政府會全面審視 。從投資角度看，此舉賦予了市民對退休金更大的自主權，讓其自負盈虧，相較於強制交由基金公司管理更具彈性 。
然而，在推行政策前，必須釐清其政策原意：究竟是為了增加退休金的投資渠道，還是為了協助市民置業上車 ？
為何放寬 MPF 買樓的爭議極大? 全因 MPF 並非單純關乎個人投資選項，而是整個退休金制度與政府福利政策，其影響的角色廣泛，才會出現多年的討論。
1. 財務模擬：年輕人的上車藍圖
假設一名 22 歲入職、月薪 2 萬港元的年輕人，工作至 30 歲時月薪增至 3 萬港元 ：
- 強積金滾存：參考過往 20 年股票及混合資產基金約 5% 的長期回報，預計 30 歲時戶口約有 28.2 萬港元 。
- 購樓能力：以其 3 萬港元月入推算，最高可負擔樓價約 358.5 萬港元，每月供款約 1.54 萬港元 。
- 租屋對比：目前一至兩房單位月租約 1.3 萬港元，與供樓開支相若 。若能全數提取 MPF 作首期，加上約 15 萬港元額外資金，該年輕人確實有機會「上車」 。
2. 長線資產增值的博弈
從長遠來看，香港住宅過去 30 年的複合年均增長率為 3.58%，30 年後該物業價值理論上可達 1,030 萬港元 。相比之下，MPF 由於設有供款封頂機制且缺乏槓桿效應，即使回報達 5%，30 年後亦僅能滾存至 380 萬港元 。因此，透過置業迫使自己增加資產配置，似乎是應對退休的有效方法 。
隱含假設與潛在風險
上述理想情境建立在兩個關鍵假設之上：一是該年輕人能持有物業 30 年不賣；二是在槓桿期間薪酬能穩定支付 。
然而，現實中存在以下隱憂：
- 市場供應不對稱：新界 430 呎小型單位平均價格已達 461 萬港元，單靠 358 萬預算，年輕人或只能購入樓齡較高的細單位或納米樓 。
- 槓桿與時間點風險：MPF 以「平均成本法」攤薄風險，而買樓則是透過槓桿在單一時間點押注 。若未來因人生規劃需要換樓，卻遇上樓市下行周期，不僅會出現負資產，更可能賠掉整筆退休金 。
誰是政策下的贏家與輸家？
| 類別 | 受惠者 | 負面影響 / 輸家 |
| 業界影響 | 地產業界：MPF 總資產達 1.53 萬億港元，若釋放 10% 資金入市，已佔去年成交額三成，在香港房屋供應傾向非彈性的本質下，必然推升樓價 。 | 基金公司：管理資產規模縮小，管理費收入將驟降 。 |
| 個人影響 | 資產較多者/公務員：這類人士 MPF 彈藥充足（如公務員供款可達 25%），具備分散風險與多元選擇的條件 。 另外，適逢減息周期，財務成本低於風險資產回報時，這類MPF彈藥較充足的人士，借貸能力自然較大，較具比較優勢。 | 上車青年：若樓價上升非因市民的收入及經濟增長造成，則彈藥較少、收入有限的上車客最受影響。 因為資產不足導致選擇有限，上車更難，上車青年一般會隨著人生階段轉變而換樓；若日後市況轉差，可能重演負資產慘況 。 |
新加坡模式的啟示
為何新加坡的公積金（CPF）模式行之有效？主因在於當地房屋結構與制度完全不同 ：
- 供應充足與定價權：在有樓人士中，80% 新加坡業主均持有由政府定價的資助房屋（組屋），政府對樓價波動的可控度極大；反觀香港的業主比例中，只有 21% 為資助房屋，其餘 79% 均為私樓業主。
- 高供款率：新加坡 CPF 供款率達 37%，能細分為置業、退休及醫療帳戶，不致於將全數退休金押注在單一資產上。
- 回流機制：賣樓後需將「借用」的 CPF 連本帶利歸還帳戶，確保退休金不被掏空 。
放寬的難處
香港樓價由私人市場主導，而香港樓市的結構中，投資工具與住屋需求早已難分難解 。若容許 MPF 置業的政策原意是增加投資渠道，的確能增加市民動用及投資退休金的彈性，而且風險自行負責，實在有利民之便，但世上難有十全十美的政策，必會產生副作用，如何緩解副作用才是政策制定者最需要考慮的地方。
假如 MPF 買樓真的帶來資產價格飆升的風險，變相削弱青年置業自住能力，處理不當可能導致置業階梯斷裂，進一步壓縮年輕人的上游空間，恐會衍生社會不穩的管治問題，而且牽涉的利益團體眾多，究竟如何安撫基金業界等，都是相當難處理的問題，這或許解釋了為何這項建議討論多年，至今仍未有定案 。
因此，即使研究推出，相信政府都會傾向以試點先推行，例如設定提取上限（如 50%）、僅限首置自住或僅准購買資助房屋等，盡可能減輕副作用。然而，重回最初的問題，限制愈多，成效愈低，又未必能回應政策原意提出的問題，最終可能都是兩頭不到岸。
MPF 買樓背後的尋租行為
更深層次的問題是，不同於新加坡，當香港樓價由私人市場主導，倘若將整個社會的退休體系與樓市全面掛鉤，意味著地產業界將與港人構成更緊密的命運共同體，未來政府的土地及房屋政策將更處處受限，說到這裡，MPF 買樓背後可能是隱藏的尋租行為，假如屬實，似乎又與港府近年的施政方向背馳，如有時間，我們再於「胡‧說Live住傾」和大家更深入分析。
撰文: Henry
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