提起歌手方皓玟，除了她膾炙人口的歌曲外，或許還會聯想到一個樓盤。由小型發展商樂風集團（Lofter Group）發展、位於旺角東洗衣街的「Elize PARK」，早前便因邀請方皓玟及馮允謙（Jay Fung）拍攝音樂微電影及獻唱主題曲而備受關注。這個單幢式物業僅提供55個單位，規模不大。是次我們將跟隨驗樓師，為其中一個單位進行開箱驗收。
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樓盤背景：樂風首個住宅項目 銷售過程曲折
樂風集團過往主力發展工廈項目，擅長將工廈樓層「劏細」為工作間拆售，在樓市暢旺時曾掀起搶購潮，惟在現時市況下則挑戰重重。「Elize PARK」作為集團首個住宅項目，全盤僅55伙，撇除5至6樓及頂層特色戶，其餘樓層一層三伙，配置兩部升降機，但不設垃圾房。戶型方面，A及C室為兩房設計（326-341呎），B室則為一房（243呎）。
項目最為人談論的，莫過於方皓玟亦身體力行，以564萬元購入一個中層B室。當時她因直接與發展商簽署正式買賣合約，而非簽訂臨時買賣合約，並僅支付85,000元首期，較一般買家支付的訂金為少，一度引發市場關於「優待條款」的討論。
除了名人效應，「Elize PARK」的銷售之路亦充滿戲劇性。2024年1月，當時樓市仍然疲弱，發展商首推30伙，即供均價高達26,688元，較同區二手市價高出三成，結果首日銷售錄得零成交。其後項目轉為招標形式出售，變相減價才售出少量單位。是次驗樓單位的業主，便是在當時透過入標方式，以874.01萬元購入高層A室。究竟樂風集團首份住宅「成績表」表現如何？我們馬上察看。
Elize PARK 屋苑資料
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 旺角洗衣街181號 |
| 單位數目 | 55個 |
| 單位面積 | 220-438平方呎 |
| 所屬校網 | 32校網 |
| 發展商 | 樂風集團 |
是次驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 屋苑 | Elize PARK |
| 單位 | 高層A室 |
| 實用面積 | 341平方呎 |
| 買入樓價 | 874.01萬元 |
| 買入呎價 | 25,631元 |
| 驗樓得分 | 80分 (B級) |
單位驗收實況：設計實用與瑕疵並存
間隔分析：341呎兩房
341呎的單位能夠間隔成兩房，頗令人驚喜。單位不設玄關，客飯廳呈方正格局，兩邊牆身平直，長度超過3.6米，為擺放傢俬提供高自由度。由於沒有預留玄關鞋櫃位，住戶需自行在門邊添置薄身鞋櫃。廳區對面可勉強擺放四人餐枱，前方則可開闢為客廳。兩邊牆身均設電視插座，方便戶主靈活佈局。相信大部分住戶會選擇將沙發靠向大門延伸的牆身，以便欣賞獅子山及九龍塘一帶的開揚景觀。
露台設計：景觀開揚 惟存安全及去水隱憂
客飯廳主體面積約91呎，開則上節省了玄關及工作平台的位置。單位設有21呎露台，省卻了傳統工作平台所佔的16呎實用面積，或許令室內空間更「見使」。
然而，走出露台，發現露台與外牆之間的縫隙相當闊，足以伸入一個拳頭，此設計令人略感不安，特別是對於有飼養寵物的家庭，若只稍為打開露台門，寵物或有機會從門隙及露台縫隙墮下。此外，露台的石壆位較高，假如排水口淤塞，一場大雨或會令積水浸至石壆高度才能溢出。驗樓師擔心，若遇上強颱風而戶主不在家，將有水浸風險。
值得一讚的是，露台欄杆設有較闊的壆位，方便住戶安放飲品，悠閒地欣賞風景。同時，露台燈刻意安裝在較低位置，方便日後維修。
至於露台附設的三角晾衫架，尺寸偏小，僅能懸掛數件衣物，與單位可居住的人口不成正比。驗樓師黃偉雄指出，雖然廚房的洗衣機兼備乾衣功能，但未必能完全烘乾所有衣物，住戶仍有晾曬的需要。
廚房：開放式設計 焗爐擺位有心思
廚房採用開放式設計，但加裝了門，營造出「梗廚」的感覺。因屬開放式廚房，按消防條例需裝設花灑頭。L形廚櫃沿牆身設置，提供了充足的儲物空間。雪櫃與蒸焗爐採上下擺放，有別於一般新盤將雪櫃置於下方的做法，相信是為了避免用家在高處提取高溫食物時發生危險，設計考慮周到。
工作檯面設有鋅盆和電磁爐，對角位置則為備餐區，並貼心加設電掣，方便擺放電飯煲等常用電器。細節上，大部分櫃門都加裝了防撞膠粒，避免開關時碰撞，值得一讚，惟獨雪櫃上方的櫃門有所遺漏。
睡房與洗手間：空間運用考心思 窗戶需執修
洗手間空間較為狹窄，但設計美觀，洗手盆、坐廁及淋浴間等一應俱全。鏡櫃及洗手盆皆採用圓邊設計，增添柔和感。美中不足的是，鏡櫃下方的層架高度有限，部分櫃身亦未設櫃門，影響收納及觀感。可取之處是設有氣窗，屬「光廁」設計，有助通風。
單位設有兩間睡房，盡量縮減走廊位以騰出空間。細房面積約45呎，但牆身不夠平直，房門旁及近窗位置均有凹位，考驗戶主在傢俬佈局上的功夫。主人房則較為方正，面積約59呎，傢俬佈局沒有太大難度，窗戶與客廳同向。兩間房均發現窗戶鎖扣有鬆動問題，需要承建商跟進執修，否則可能影響窗戶的緊密度，增加漏水風險。
驗樓評分及總結：地磚空鼓成失分主因
單位最大的失分位在於地台。驗樓師在客飯廳及房間發現多處地磚空鼓，即使用力敲打時發出空洞聲響。由於地磚工種佔總分10%，一塊空心磚已需扣減20分，三塊便足以令此細項「捧蛋」。發展商在交樓前或已發現問題並嘗試以打針「灌漿」方式修補，惟漿料需時凝固，故驗收時仍有空鼓聲。
連同鋁門窗的崩花及窗鉸鬆動等問題，單位最終得分為80分，評級為B級，剛好守住「良好」水平。
樂風集團回覆查詢時指，已根據業主提出的執修清單作全面覆檢，部分工序需時較長，完成後會再安排業主驗收。至於空心磚問題，集團確認交樓前曾作灌漿處理，將安排再次檢查。露台設計方面，集團解釋是為了增加實用性及確保結構安全，才採用了較寬闊的圍欄頂蓋及將玻璃嵌入更深位置。
胡‧說評析
戲劇性銷售：由撻Q到加價重售
「Elize PARK」的銷售故事峰迴路轉。自今年2月政府「撤辣」後，樓盤銷情起死回生。曾有「西餅客」一口氣連購6伙，涉資4,522萬元，但其後竟將全數單位撻訂離場。更離奇的是，包括上述單位在內的所有撻訂貨，基本上全數獲承接並成功加價重售。截至目前，項目累計售出37伙，佔全盤逾七成，套現約2.71億元，平均呎價約24,816元。
發展商或面臨蝕本離場？
雖然銷售成績看似不俗，但發展商仍可能要「蝕本離場」。此項目為樂風集團於2020年夥拍財團以約3.1億元收購的舊樓地盤，計及建築費等成本，總投資額高達6億元。若餘下單位繼續以此呎價推售，全盤住宅部分沽清後僅能套現約4.05億元。這意味著，除非項目基座的商舖能以非常理想的價錢出售，否則整體而言仍有虧損的風險。
周邊配套及租務回報分析 – 管理費高達$6.7/呎
樓盤位處旺角洗衣街，鄰近大型商場「MOKO新世紀廣場」及伊利沙伯中學，步行約5至8分鐘可達港鐵旺角東站，與旺角站亦僅約500米距離。周邊食肆林立，鄰近花墟，生活配套完善，加上毗鄰未來新鴻基的洗衣街商業地標項目，租務市場有承接。
參考同區租務成交，如「SKYPARK」一個312呎單位月租約16,500至17,000元，呎租約54元；樓齡較舊的「別樹華軒」242呎一房戶，月租亦達13,800元，呎租57元。按此推算，是次驗樓單位市值租金約18,500元。不過，以其購入價計算，租金回報率僅約2.5厘。再者，項目管理費高達每呎6.7元，此單位每月管理費支出達2,285元，將令淨回報進一步受壓至僅約2.2厘，回報不算吸引。
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