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轉角後開售的新盤，不減價注定滯銷，但就算願意減價，亦要視乎減幅，才知道有沒有承接。今日，我來到啟德區，啟德站以南最後一個住宅項目，是由恒基發展的「Henley Park」，剛剛進行交樓。這個項目在今年六月才推售，當時開出第一口價，就較對上項目減價13%，首批148個單位，折算平均呎價21,000元，較毗鄰「The Henley II」24,300多元低。
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項目背景
位於啟德沐泰街8號，「Henley Park」高座分開1A座及1B座，以及四座低座，為啟德站以南最後一個住宅項目，共提供740個單位。一房共404伙，佔全盤過半，面積由303-477呎。兩房有佔170個，面積475-678呎；餘下還有87個開放式、60個三房，亦設有19個特色戶型。
表: Henley Park資料表
| 地址 | 啟德沐泰街8號 |
| 單位數目 | 740個 |
| 面積 | 250-1,558呎 |
| 校網 | 34區 |
| 發展商 | 恒基 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | Henley Park |
| 面積 | 476呎 |
| 單位 | 1A座低層L室 |
| 樓價 | 1,025萬元 |
| 呎價 | 21,539元 |
| 得分 | 90分 |
雖然發展商減價，但顯然力度未算狠勁，所以開售至今暫時僅售出267伙，佔全盤740單位36%。當去貨速度未算急速，意味發展商仍有大量貨尾待推售，交樓質素是否不敢怠慢? 我們抽中開箱的單位，位於1A座低層L室，一個實用476呎的兩房單位，當日業主以1,025萬元買入，呎價折算21,539元，他們覺得入貨價算相宜，又即管入屋望望交出怎樣的成績表?
驗樓特色
玄關設修圓邊儲物及鞋櫃
剛剛由電梯一出，行到走廊末端的單邊位，入來就有一個小玄關，玄關超過2米長，闊超過1米，以面積推算大約24呎大。牆身設有由頂至底的全身鏡，方便外出前可整理儀容，行前一點，這裡預計一個約30厘米深的凹位，做了一組儲物櫃，上方可用來放雜物的空間，下方做了鞋櫃，可以擺放八對鞋，而櫃面都刻意修了圓邊來淡化壓迫感。
大門沒有裝上門臂
不過，由入大門一刻，驗樓師鍾智剛看見大門有問題，上方門臂沒有裝上，但驗樓師認為相關問題很快可處理，只是調整開關力度卻很講技巧。他表示在發展商師傅維修後，有測試過力度會否太強或太弱，但把門關上後，其大門剛好能關上，屬於最理想的狀態。他認為要關上關門臂並不困難，但要不斷調節，會否力度過強，或者力度不夠強關門。
開廚設備充足
行前一點就是開放式廚房，「Henley Park」共有170個兩房單位，但內裡會再細分「梗廚」與「開廚」類，我們開箱單位就屬於「開廚」類，L形廚櫃沿牆角兩邊伸展，工作枱面算充足，因為除了放置鋅盤外，其選用的煤氣爐頭，採用了前後式的煤氣爐頭，而不是橫向式設計，經常煮飯的人可能感受會較深，但感覺上後方爐頭的可用度會低一點，廚房櫃後方都加裝了電掣位，預計可在工作枱面擺放電器。
廚房設紅酒櫃
工作枱面下方，鋅盆底為儲物櫃，毗鄰收納洗衣及乾衣機、擺放碗碟拉出來的抽屜，以及紅酒櫃，一般在豪宅才有類近裝置。工作枱面上方，除了利用高空做了收納櫃外，但因為樓底較高，較高的位置就較難運用，還有抽油煙機上方也有儲物空間，但真的比較高，要蹭高腳才可用捉摸得到。還有廚房的微波爐，是放置在鋅盆上方位置，通常多數會放置在雪櫃上方位，但因毗鄰雙門雪櫃門偏高，所以不能把微波爐放置在雪櫃上方，現在放置微波爐的位置也較高一點，由高處取下滾燙的食物，也要份外小心一點。
單位剛好避過Monaco One低座
由開放式廚房行過來，就是客飯廳的主體面積。客飯廳長超過4米，闊超過2米，大約有過百呎大，外接露台，望不到「Henley Park」最煞食的「啟德體育園」景，而是望「Monaco One」樓景。單位位處低層，向下俯瞰會見到「Monaco One」的低座，不單望到樓景，還會望到較密集的冷氣機散熱器，不算太舒服。
客飯廳鬆地板
單位地下鋪砌的物料跟玄關及廚房不同，鋪砌了雲石地磚，客飯廳鋪了木地板，但這個位置被驗樓師貼了黃紙標明為「鬆」，因為剛才驗樓師站在上方，發現整塊木地板也鬆離的情況。鍾智剛表示，平常地板鬆也在趟門或牆邊位，而往往放置傢俬遮擋也可以不處理，但地板鬆出現在中間位置則較少見。他表示，以往鬆地板出現在邊位，因為邊位通常不設底板，沒有承托會較易出現鬆脫；但在中間位置偏少，現在需要以兩顆釘加固解決問題。
單位油漆粗糙
不過入來單位，我第一個觀感有點粗糙，尤其油漆。抬頭望望，天花做了暗燈槽，在燈光映照下，牆身有點一撻撻，最離譜是這個位置，走廊的油漆是一撻撻，而且牆身有點彎曲，像住了很多年般才翻新，有點不可接受。
主人房設玻璃衣櫥
單位兩房開則，前方為近廳房，近廳房約54呎，跟我們一般參觀的新盤，分別不算很大。再入就是主人房，空間會大一點。主人房設玻璃衣櫥上方可掛衫、下方就有很多抽屜，還收納了夾萬，也有一個很深的櫃，可以放行李箱，以至旁邊擺化妝品雪櫃，以往也是參觀豪宅才有如此裝置，相信造價也不菲，還有一塊可收納的鏡。衣櫃內裡設有的空氣淨化系統，裝置造價應該不便宜。如果你喜歡就替你省卻買衣櫃的金錢，但如果不喜歡拆掉，則有點浪費。但不拆掉又可能會侷限擺放傢俬的自由度。因為這裡是設有弧型玻璃窗，睡床只能靠對面放置，另一邊不能放睡床。
主人房氣窗關上有聲響
弧型玻璃窗，驗樓師認為造價貴一點，施工也較困難，容易有漏水風險，但此窗的問題不大，只有兩個位置有少量雜質，未去到更換門檻，驗樓師建議不更換，但反而在意此窗。因為單位的樓底高，一大扇窗推開，前方還有一塊玻璃，若日後要清潔，無論上下左右方也很難清潔，有一定難度，而且關上窗也很用力，也有聲響。
洗手間氣窗有私隱問題
最後我們看看洗手間也頗骨子的，洗手盆、坐廁、上方設鏡櫃，也還可以沒有太大問題。「Henley Park」兩房開廚全數為黑廁，除了這個單位外，但都要留意打開氣窗後，會望到毗鄰單位的客房窗及工作平台。就算打開一點，也可從工作平台望得到洗手間情況，使用上要特別小心。
坐廁疑似有滲漏
坐廁用了隱藏式設計，難以檢查，戶主入屋已發現有水漬，旁有鹽類結晶體，是否坐廁鹹水滲漏，驗樓師打開水箱檢查，發現箱底乾，沖廁喉的駁口沒有滲水，故判定暗水箱沒有滲水。他估計有機會是清潔時洗地沒有抹乾，但也建議業主可以反覆多做幾次檢查，多沖幾次水看看有沒有水滲出。
胡．說評析
1. 驗樓的得分：A級
今年恒基交樓質素偶有失手，但因為Henley Park還有貨尾要減磅，似乎發展商在首批交收上不敢太過鬆懈，全程有工作人員跟進及即時執修。客飯廳鬆地板被驗樓師扣了最多分外，其餘油漆手工一般、門鎖未裝好、窗有花痕則都被輕微扣分，單位總分剛好險收90分，評級有A，但其實發展商只要在細節上多下功夫，這些分數是可避免扣掉。我們把驗樓結果轉交發展商，回覆指已跟進業主提出的事項，上述項目已完成修繕。
2. 屋苑會所佔地27,000呎
至於屋苑會所都算幾舒服，室內外共有27,000呎，會所除了設有40米室外泳池外，也加設了水中健身單車。低座附近亦設有園林區，內設宴會廳，有鐵板燒、簡約西式烹調設備。論距離港鐵站，由「Henley Park」前往步行五至八分鐘可到站口，不像跑道區般的尷尬，所以租務前景未算悲觀。
3. 租務前景算樂觀
現時約有十多個放租盤，開放式單位叫租15,000元，呎租約60元，其餘一房單位約17000元起，大致跟現時「The Henley」相若，平均呎租約55元。若成功以此呎租出租，以業主買入價來計算，在扣除管理費前的回報約3厘水平，尚算追貼大市水平。當然暫時只是叫租，實質承接仍有待觀察下去。
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