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新地推出的「PARK YOHO Bologna」剛收樓後，有業主邀請我們《胡．說樓市》團隊跟驗樓師一起去開箱。樓盤位於錦田，項目一共分三期發展，第一期早於2016年已落成，今次以現樓推售的最後一期，都已經橫跨了一段時間，究竟內櫳質素能否經得起時間考驗?
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項目背景
「PARK YOHO Bologna」由兩座組成，共提供164個單位，面積由257-1,155呎之間，分層單位由一至四房都有提供，但最特別是今期附設的複式戶，並不一定是大單位，而是一房或兩房戶型。「PARK YOHO」原名叫「峻巒」，但我相信也沒有太多人叫此名字了。我們抽中開箱的單位屬於一房連儲物室，位於8A座一個中層E室，單位實用面積389呎。
表: PARK YOHO Bologna資料表
| 地址 | 青山公路潭尾段18號 |
| 單位數目 | 164個 |
| 面積 | 257-1,155呎 |
| 校網 | 74區校網 |
| 發展商 | 新地 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | PARK YOHO Bologna |
| 面積 | 389呎 |
| 單位 | 8A座中層E室 |
| 樓價 | 566.56萬元 |
| 呎價 | 14,565元 |
| 得分 | 96分 |
驗樓特色
玄關佔全屋面積10%
實用面積389呎的單位，如果好好運用此空間，都不會感到很壓迫。因為單位前方為儲物室，所以由入屋開始會有一個玄關，玄關長2.45米、闊1.45米，相當於有38呎大，等於整個單位面積近10%。有些會可能覺得不太合理，但有些人又會覺得可預留放鞋櫃，就如這個單位已設置了一組到頂鞋櫃。鞋櫃也可作儲物櫃用途，儲物量也頗大，中間也放置了層板，關上門後也設有層架，背面裝上玻璃鏡，前方裝了燈條，滲出淡淡黃光，其控制也是採用玄關燈的開關，但日後要更換燈條有點麻煩，據發展商表示，若日後需要更換最後找物管人員協助。
鞋櫃層板容易鬆脫
驗樓師陳智康對於鞋櫃層板的設計也有點意見，建議日後業主要小心使用，因為若把物品拉出，會一次過連同層板拉了出來，容易跌出來，有點危險。他表示較理想的做法是在接駁位置開一個凹坑以穩固層板，令層板不會輕易掉下來。驗樓師見到全屋整個鞋櫃有如此問題，反而洗手間櫃身則沒有此問題。
儲物室設氣窗及冷氣機
由玄關行前一點就是儲物室，儲物室長1.8米、闊1.5米，面積計落不足30呎，因有房間關係，也阻礙了傢俬擺放。單位設有氣窗、也有分體式冷氣機。如果單位用作工人之用，空間是足夠的，但卻沒有工人廁，而洗手間又集中在主人房，去洗手間要走入主人房，應該不太可能。用來做雜物房又未必需要一部冷氣機，較適合似乎還是用來做書房。業主原本打算把房間放置鋼琴，但量度空間後發覺未必足夠，所以也預計作書房為主。
微波爐擺放位置過高
由儲物室行出來就是開放式廚房，沿牆身向兩邊伸展，因為預留了位置放置儲物櫃，所以工作枱面並不會很大。由頂至底上方為收納櫃，中間放置了雙門雪櫃，雖然打開雪櫃門會撞向牆身，但發展商加裝了膠粒防撞。工作枱面設置了大電磁爐頭及鋅盆，但工作枱面備餐區有限，所以連鋅盆都要用伸縮式的水龍頭加冚蓋，才能騰出更多備餐區。工作枱面有儲物櫃，也有收納洗衣及乾衣機，剛才試過也沒問題。上方有儲物櫃，也有抽油煙機上方的層架，內藏電磁爐開關掣，唯獨要挑剔就是微波爐位置，我的頭部已經在其微波爐門位置，對身型較矮小的女士，翻熱食物後拿下來時，應該會幾危險。以樓盤落成四五年去計算的話，驟眼望落，廚房也頗新淨，沒有太舊的感覺，因為在交樓前，微波爐、抽油煙機、電磁爐、洗衣機及雪櫃都全更換，連電掣飾面也有更換，所以暫未感受到殘舊的感覺。
客飯廳地板有色差
再過來就是客飯廳的主體面積，感覺上客飯廳分明。廚房外可作飯廳，前一點可闢作客廳，因為睡房牆身至客飯廳牆身闊度有2.7米，所以都有足夠空間可放置電視，有足夠牆身放電視，與梳化之間都有一定距離。單位的地板有一定色差問題，一邊淺色、一邊深色地磚。驗樓師相信跟發展商曾換磚，而又未能找到跟原裝磚相同顏色有關，認為如果發展商處理得較理想，換磚前應夾一夾顏色。
露台跟毗鄰單位貼近
客飯廳外接露台，橫跨了整個客飯廳，露台有25呎，景觀頗開揚，前望漁農處漁業研究站，遠方望錦田河，及架空路段西鐵站，會望山景，相對於「PARK YOHO Bologna」其他單位，其景觀算幾較有保障的一個，為何如此說? 稍後再談談。露台也有很特別的地方，就是有一幅牆身可分隔毗鄰單位，但這裡卻有隙縫，可伸手至毗鄰單位握手、借鼓油或取用其物品。我覺得此設計很特別。露台也不是屋宇署修改指引前落成的物業，故冷氣機散熱器不設於露台，其冷氣機散熱器置於單位儲物室與浴室外的牆身，故日後維修較麻煩。
單位附送遮光布可減慢老化
由露台行過來就是睡房。睡房長超過2.9米、闊2.2米，大約空間有69呎，以細單來說，空間分配上算頗合比例，外接一扇直落到地的玻璃窗，跟客飯廳可以望到同樣景觀。今次「PARK YOHO Bologna」全盤都提供了遮光布，好處是令單位外望的外立面會較統一，驗樓師認為還有其他用途，就是可以防止地板變色。他表示，若丟空太久而太陽直射單位，會令地板變色，加裝遮光布可以減少單位變色，可令地板耐用多一點。
套廁有私隱危機
睡房設有側窗，打開可跟房間窗形成對流，側望望到對面單位，對面為主人房窗，因屬鞦韆窗設計，故未能望到對面主人房情況，但卻可以望到對面的洗手間，同樣情況，對面單位可望到此單位的洗手間，需要留意私隱問題。套廁的第一觀感並不是視覺的問題，而是味道的問題，剛才在單位客飯廳也聞到一些臭味，驗樓師說跟單位丟空長久，而去水位有乾涸有關，建議業主開多一點水及開抽氣扇才可稀釋味道。
洗手間櫃台面有崩花
在交樓前，發展商都有更換新的裝置，如換了廁所板、潔具以及加裝浴室寶，其餘保留了四至五年的交樓標準，驟眼望落問題不大，但驗樓師發現洗手間正望的櫃枱面，櫃枱石已經崩邊，代表曾經裂過亦修補過，需要發展商進行修補。另外，地台的去水位的銀框高於地下，故倒水試水後周邊亦有水漬，由於銀框高於地下，故很難去水，發展商需要把銀框稍為磨平一點才能成功疏水。
胡．說評析
驗樓單位獲評級A
單位丟空了一段時間，但驗樓師在單位發現的瑕疵不算很多，除了少量窗崩花或污漬，潔具來去水被扣分外，在驗樓的十五個細項中，有十個項目一分沒被扣，單位總分有96分，評級為A。我們把驗樓結果轉交發展商新地，回覆指已即時跟進提出事項，所有執修工作已完成。至於水渠位氣味問題，經檢查後隔氣系統正常，注水後並無臭味，會提醒住戶要定期注水。
高密度大廈共用一個垃圾房
雖然「PARK YOHO Bologna」由「8A及8B座」組成，但實情只是透過防煙門來分隔兩座以減低密度，實際上是高密度一層12個單位，但兩座會共用一個垃圾房，並沒有貨物電梯，所以日後清垃圾時會鎖A座還是B座的電梯，暫時就未知。「PARK YOHO Bologna」並沒有會所，但就可以用一二期會所，只因「PARK YOHO Bologna」有點自成一角，所以要進入一二期要過馬路才到。
區內仍為重貨區
因為雖則說PARK YOHO分三期發展，今次為最後一期，但實情新地在附近還有過百萬呎的剩餘地積比未用盡，漁農處漁業研究站前方有一些用地也由新地持有，可以作日後發展。漁農處漁業研究站前方用地會保留作「生態改善區」。反而新地在「PARK YOHO Bologna」的東南面，預留一幅用地興建學校，還會興建7座17層高的住宅，提供1,154個單位。
另外，「PARK YOHO Bologna」的東面「長春新村」佔地168萬呎的用地，亦已獲批建28座12-18層高的住宅，共提供3,891個單位，日後地盤動工時，「PARK YOHO Bologna」的A及F室感受會最深，亦可能跟住在鄉郊追求寧靜的生活環境，住戶都要忍受一段頗長時間。
北環線走線將貫穿屋苑地底
還有一點就是「北環線」，皆因政府拍扳興建「北環線」會在凹頭設站，所以「PARK YOHO」也把地盤斬開了兩邊，並預留土地作相關發展，項目暫時在規劃階段，據一些媒體報道指路線傾向走地底，這點則可能減少了對「PARK YOHO」住戶在施工時的影響。
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