【Fulcrum講投資】王良享:環球經濟及可持續發展因素對英國住宅影響

(客戶資訊)美國聯儲局於六月份的公開市場委員會開會後決定將聯邦基金利率上調0.75%到1.5%至1.75%區間,主席鮑威爾於會後的記者會中説明七月份聯儲局仍極有可能再加息0.5%至0.75%。聯儲局將加息幅度提高至0.75%的原因是為了壓抑美國不停上升的通脹; 在會議前一周美國剛公佈五月份的消費物價指數增幅再創四十年高的8.6%,其中能源價格同比上升106.7%及房屋租值同比上升5.5%均為推高通脹的主要因素。

1. 英國平均房價比1970年上升70倍

環球通脹的成因有三; 其一是在2008年金融海嘯、2012年歐債危機及2020年新冠疫症爆發後各國央行都進行量寛買債,引致太多金錢追逐太少優質資產,推高資產價格。其二是疫症令環球供應鏈斷裂,令芯片、汽車及必需品價格大漲。其三是俄烏戰事突顯能源及糧食的分配不均,在全球化局勢面臨瓦解的情況下,令油價、天然氣價格、糧食價格急升。

受聯儲局超額加息影響,環球股、債市場都大跌,投資者恐怕上世紀七零年代的超高持續通脹環境重臨,引發環球巨大加息潮,甚至將各國經濟推向衰退邊緣。不過,由於現今企業及家庭負債水平不高,而三大央行(美國、歐元區及日本) 實際上擁有的資產規模仍高達24萬億美元,相信釀成另一波金融風暴機會不高。 以史為鑒,上世紀七十年代,由以阿戰爭引起的石油禁運令今油價在十年內從3.3美元上升至32美元一桶,美國通脹年率增長最高見13.5%,實物如房地產及黃金的表現最為突出,在1970年至1980年的十年內,黃金兌美元價格從35美元一盎司上升至600美元一盎司; 英國平均房價則從3,920英鎊上升至19,273英鎊,而且升勢歷年不歇,至本年三月底,英國平均房價為278,436, ,比1970年上升70倍。

1. 英國平均房價比1970年上升70倍

2. 現樓市場流動性及樓價透明度高

前文提到,高通脹引發各國政府加息,投資市場亦免不了有經濟衰退的擔憂,因此紛紛選擇流動性高的現樓作為較為穩健的投資。在英國,租金回報率較高的中小型現樓單位的價格韌性尤其高。

2. 現樓市場流動性及樓價透明度高

由於俄烏戰事及發展清淨能源的前期投資令能源價格易升難跌,英國政府於去年11月及今年4月分別讓供應商提高能源價格上限12%及54%,並可能於本年10月再提高40%至接近3,000英鎊一年。為增加出租物業的競爭力,英國物業投資者已特別留意樓宇中節省能源的設備。英國地產發展商及投資公司弘捷國際(Fulcrum Global)表示,近年英國政府已將減碳及節能的規定納入房屋銷售及租賃的法例當中,以英格蘭及威爾斯為例,出租物業必須取得能源性能証書(Energy Performance Certificate) E級或以上的評等方為合法,而預計2025年更需達至C級或以上方算合格。

2. 現樓市場流動性及樓價透明度高

3. 可持續發展因素有利現樓住宅投資者

準業主及投資者可參考以下英國政府網址以獲取目標單位的能源性能証書(EPC)的級別: https://find-energy-certificate.service.gov.uk/find-a-certificate/search-by-postcode

若要提升單位的EPC級別,業主可以通過裝設不同的智慧型設備達到目可提升單位的。例如, 倘若現樓的EPC級別為D,評分為55, 通過裝置風扇輔助存儲加熱器(Fan-assisted storage heaters)可幫助提升單位的EPC 評級及評分至C74分, 而裝設後的電費節省一般可達每年256英鎊。

各種裝置均旨於節約能源及電力消耗,支持可持續發展同時亦減省電費,投資者對智慧房屋的需求日增,配套設施充足的現樓的價格上升潛力自然較大,準業主於有需要時可以諮詢賣方或能源顧問專業意見。

王良享

王良享(Tommy Ong) 為臻享顧問有限公司董事總經理及始創人。於創立[臻享]之前,王先生為星展銀行財資市場大中華區董事總經理,負責該行大中華區的投資策略及理財產品銷售。此前則在花旗私人銀行擔任董事一職,負責北亞區超高端客戶(MegaWealth Segment) 的投資顧問工作。在主管投資顧問業務前,王先生曾於花旗銀行及摩根大通銀行任職環球市場部副總裁,專責外匯及期權的自營買賣業務。

【關於弘捷國際】FULCRUM INSIGHTS 由弘捷國際(弘捷)發布。 弘捷為香港領先之發展商,2008於香港成立,在英國、泰國、新加坡、日本及中國均有投資,弘捷秉持誠信為本的核心價值,創新經營房地產開發、投資策劃及資產管理。其高瞻遠矚之發展理念讓我們洞察項目所在地發展潛力,弘捷旗下所發展及投資之都市核心項目, 配合我們的策略性投資解決方案,持續為客戶創造長遠價值。弘捷結合區域性視野及當地夥伴管理,發展規模覆蓋國際核心城市,除香港總部外,公司於上海、曼谷、曼徹斯特均設有辦事處,以開拓發展商機。

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(文章由客戶提供)


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