【Fulcrum講投資】王良享:英國現樓住宅投資價值看高一線

(客戶資訊)受加息、俄烏戰事及新冠疫情影響,環球股市於四月及五月份持續下跌; 今年內,摩根士丹利環球股市指數(MSCI World Index)已累計下跌18%至2651點,抹去2021年整年的升幅。不過疫症並非金融風暴,並無巨大牽連反應令環球財富大幅萎縮,在各國開始復工復產及居民出行回復正常時,環球增長應該有持續性。

1. 英國今年 首季 GDP 同比增長為8.7%,比美國與歐元區優勝

首季度,美國實質國內生產總值雖然錄得負增長1.4%,但名義GDP增長年率仍有6.4%,高於1948年至今平均的6.1%。俄烏局勢及中國嚴控疫情散播引致能源及原材料價格上升,不過隨著疫情退卻,供應鍊逐步回復正常,害怕染症者重新投入勞工市中心場,通脹於下半年應該會回落,環球經濟增長將會反彈。進步國家中,英國的復甦應該較為突出,今年首季,英國GDP增長為0.8%,比美國與歐元區優勝,比起去年同期則上升8.7%。雖然三月出現0.1%的下跌,但主因是汽車銷售受零件短缺影響大幅下跌所致。

最近英國政府公佈四月份消費物消費指數按年上升9%,引起市場憂慮英國央行將會加快加息而壓抑經濟增長,令英國股市及英鎊匯價下跌。不過,英鎊匯價再跌至接近2016年公投後的低位應會反彈。此外,英國自去年十二月已經開始加息周期,至今已加息四次至一釐,而英國央行亦已經開始賣出量寛時買下的國債,比起美國聯儲局及歐洲央行都較具前瞻性,亦來得合時,相信經濟增長受大幅加息而快速減慢的機會不高。

1. 英國今年 首季 GDP 同比增長為8.7%,比美國與歐元區優勝

今年首季,英國政府的稅收比預期高,令財政部可以從第二季度開始至2027年,推行規模達460億英鎊(即約GDP2%)的減稅計劃。其中包括減低燃料稅每公升五便士(8.6%)至53.95便士;提高入息稅及國民保險最低門檻,從年收入3,000英鎊提升至12,570英鎊,並於2024年開始減低入息稅1%,為16年來首次調低個人入息稅基本稅率。除了政府的財政刺激以外,英國居民自2020年疫症爆發至今的1,750億英鎊的超額儲蓄亦成為高通脹下的一大緩冲。因此,我們相信,雖然受環球通漲因素影響,預計英國經濟於2022年增長仍可達3.5%。

英國統計局早前指出,英國職位空缺現約達130萬,比起疫症爆發前高50萬個,這是自從有紀錄以來,首次職位空缺比失業者數目高。此外,首季度平均時薪與花紅的增長為7%,亦追貼通脹上升幅度。

英國統計局早前指出,英國職位空缺現約達130萬,比起疫症爆發前高50萬個,這是自從有紀錄以來,首次職位空缺比失業者數目高。此外,首季度平均時薪與花紅的增長為7%,亦追貼通脹上升幅度。

2. 伯明翰、曼徹斯特及列斯房價升幅高於倫敦

伯明翰、曼徹斯特及列斯房價升幅高於倫敦

高通脹與仍然偏低利率支持英國房市,近年來,由於倫敦的生活水平不停提高及疫情驅使在家工作潮流的興起,英國居民有逐漸遷移往英格蘭中部及西北部的趨勢。以過去一年房價的升幅為例,北部城市如曼徹斯特(Manchester) 升幅為 9.6%、列斯(Leeds)升幅為9.3%、伯明翰(Birmingham)的升幅為8.5%,三個城市的升幅皆高於倫敦的3.6%,亦因此持續吸引傳統投資者如中東及東南亞買家。由於投資者都偏好租金回報率較高的地區,上述三個城市的租金回報率較倫敦吸引,平均達5%,而且入場門檻比倫敦低高達60%,因此其住宅需求持續上升。

3. 現樓性價比高  區內交通、教育、康樂及文化配套完善

由於建築材料如鋼筋、混凝土及玻璃價格都容易受能源價格上升而大幅增加,推高新建房屋成本及價格,相比之下英國現樓的性價比明顯較高,令英國現樓成為更熱門投資選擇。根據英國土地註冊處最新資料顯示,至去年十一月的一年內,新屋建築成本上升25.4%,同期現樓價格只上升8.6%。而且由於現樓宇多已建於有足夠交通、教育、康樂及文化等配套設施的區內,支持其剛性需求,是投資英國住宅樓宇的新趨勢。

王良享

王良享(Tommy Ong) 為臻享顧問有限公司董事總經理及始創人。於創立[臻享]之前,王先生為星展銀行財資市場大中華區董事總經理,負責該行大中華區的投資策略及理財產品銷售。此前則在花旗私人銀行擔任董事一職,負責北亞區超高端客戶(MegaWealth Segment) 的投資顧問工作。在主管投資顧問業務前,王先生曾於花旗銀行及摩根大通銀行任職環球市場部副總裁,專責外匯及期權的自營買賣業務。

【關於弘捷國際】FULCRUM INSIGHTS由弘捷國際(弘捷)發布。弘捷為香港領先之房地產發展商,2008於香港成立,在英國、泰國、新加坡、日本及中國均有投資,弘捷秉持誠信為本的核心價值,創新經營房地產開發、投資策劃及資產管理。弘捷旗下所發展及投資之都市核心項目,配合我們的策略性投資解決方案,持續為客戶創造長遠價值,除香港總部外,公司於上海、曼谷、曼徹斯特均設有辦事處。

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