【負資產】拆解定義、成因、遺害!怎樣能避免負資產?

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最近「負資產」三個字又成為樓市熱話。究竟什麼是「負資產」呢?這個被視為業主惡耗的名詞,在2003年沙士時曾導致不少業主跳樓、自殺,到底有多可怕呢?究竟「負資產」對地產市場有何影響?怎樣才能避免成為「負資產」業主?

什麼是「負資產」?

所謂「負資產」,就是「資不抵債」的意思。當樓價回調時,但凡物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額,都出現所謂的「負資產」。

舉例,一個買家購入一層700萬元物業,向銀行承造六成按揭貸款,意味買家自己需支付四成首期,相當於280萬元,餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。如果期內樓價突然逆轉,物業最新估值跌至只有400萬元的話,因為當業主持有單位的價值,已跌穿尚欠銀行的420萬元金額,就是所謂的「資不抵債」。

這個議題再度被翻炒,源於政府去年《施政報告》中放寬按揭保險,就被形容為負資產問題火上加油。雖然表面上,買家可用較少首期上車,只因新按保計劃下,1,000萬以下物業可以做到最高80%按揭、800萬以下物業可做最高90%按揭,但實際上,如果買家借取90%按揭,只要樓價回落一成,都已經跌入「負資產」界別。

負資產的成因?

1. 樓價急速回調

「負資產」其中一個成因,跟樓價急速下滑,影響物價最新估值有關。究竟在放寬按保後,十大屋苑中成交呎價最高的單位有哪幾個?現況又如何?我們《胡.說樓市》從註冊處抽出數據後,再跟銀行估價作比。當中鰂魚涌「康怡花園」,實用461呎的單位,去年11月以930萬元售出,當時呎價高達20,174元,但最新銀行只估到842萬元,跌幅近一成。

鰂魚涌「康怡花園」

太古城「天星閣」中層一個實用580呎的單位,在今年2月以1400萬元售出,每呎呎價高達24138元呎,但來到今天的物業估值只跌至1,287萬元,比起買入價跌價113萬元,相當於幅度8%。其他美孚新邨及新都城單位,當時買入價分別為677萬及682萬元,但按現時銀行最新估值645萬元及654萬元,也分別回調了4%。

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縱然樓價有回落,但上述單位並未成為負資產。以「康怡花園」單位為例, 業主以930萬元買入,但根據新按保政策,這個單位也只能承造最高80%按揭,相當於業主最少要支付20%首期約186萬元,而80%餘額744萬元則透過銀行上會。雖然物業估值跌至842萬元,但仍然距離業主償欠銀行額744萬有一定差距。因此,這個單位只可說接近負資產的邊緣,卻未正式成為負資產。

成交呎價最高紀錄單位

單位面積成交價呎價估值幅度
康怡花園N座中層14室461930萬元20,174元842萬元-9.4%
太古城天星閣中層A室5801,400萬元24,138元1,287萬元-8%
美孚新邨蘭秀道5期15座中層4室412677萬16,432元645萬-4.7%
新都城2期7座高層G室362呎682萬元18,840元654萬元-4.1%
嘉湖山莊6期6座中層E室441呎528萬元11,973元514萬元-2.7%
麗港城城38座中層C室526呎870萬元16,540元864萬元-0.7%
杏花邨22座中層8室819呎1,625萬元19,841元1,647萬元+1.3%
黃埔花園10期4座中層E室833呎1,600萬元19,208元1,695萬元+6%
海怡半島21座高層H室886呎1,730萬元19,526元1,845萬元+6.6%
沙田第一城5期46座高層B室284呎553萬元19,472元594萬元+7%

2. 借取高槓桿借貸

因此,即使樓價回調,但如果業主本身並沒有透過高槓桿來借貸話,不一定會淪為負資產。金管局自2010年推出逆周期措施後,多番收緊按揭水平後,就令買家要用更多首期才可以用市,故即使樓價在2015年及2016年曾有過調整,「負資產」問題卻未見惡化。

按揭比率

究竟當時的借貸水平有幾低?我們可以從「按揭比率」看出來。這個數字是金管局每月公布的「住宅按揭每月統計調查結果」找出來的。據紀錄反映,由1998年6月起計,歷來「按揭比率」最低的年份是18年9月,當時「按揭比率」為44.4%。這意味差不多每一百萬元樓價,買家只向銀行借取44.4萬元,餘下55.6萬元都是自己支付的首期。

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但相關情況,自去年施政報告後有所轉變。據香港按揭證券公司資料反映,自2019年10月至2020年3月為止,半年間累計有5,366宗按揭保險申請,尤其是踏入2020年按保的申請更跌升至逾千宗。而「按揭比率」也在19年11月份開始,一步步攀升至超過50%水平,最新數字已經跳升至52.7%,反映多了買家透過按揭保險借取高成數按揭,最終推高了「按揭比率」。

月份按揭比率
2019年10月48%
2019年11月
*新按保推出
51.2%
2019年12月53.4%
2020年1月52.6%
2020年2月54.7%
資料來源:「住宅按揭每月統計調查結果」
月份按揭保險申請宗數按揭保險申請金額
2019年10月547宗22.16億元
2019年11月
*新按保推出
598宗24.4億元
2019年12月773宗35.14億元
2020年1月1,153宗58.44億元
2020年2月1,075宗56.25億元
2020年3月1,220宗61.26億元
資料來源:香港按揭證券公司

負資產的影響?

1. 釋出樓價愈跌愈有的信息

例如,天水圍「嘉湖山莊」這一個實用446呎的兩房單位,業主在去年十月時以530萬元買入,每呎呎價大約11,883元,但半年後的今天,銀行最新只估到457萬元,估值大幅回落了14%。如果買家當日做高成數按揭,自己支付53萬元首期後,餘額477萬會找銀行上會,換言之,業主選擇即時贖樓,除了要繳付20%額外印花稅外,還要自己額外補回20萬元差價。

沙田第一城44座低層B室,這個實用284呎的單位,業主在去年尾以525萬元買入,但今日的估值也跌至457萬元,比起當日買入價低出13%。同樣地如果當日業主做了九成按揭,自己支付了52.5萬元,餘額472.5萬元向銀行承造按揭,賣樓需要自行15.5萬元的差價。

屋苑面積成交價借貸額估值差價
天水圍嘉湖山莊7期14座低層E室446呎530萬元477萬元457萬元-20萬元
沙田第一城44座低層B室284呎525萬元472.5萬元457萬元-15.5萬元

當然只要買家按時供款,尚欠銀行按揭金額愈減愈少,若樓價沒有進一步下滑的話,負資產可在一定時間內自然消失。而且只要業主繼續供得起樓,銀行也絕少會要求買家補差價,所以一般來說,業主也不用太過杞人憂天的。然而,「負資產」之所以令人如此聞風喪膽,其實某程度是它釋出了樓價愈跌愈有的訊息,令到一批原本有意入市的準買家也不敢輕舉妄動,導致樓市出現買賣兩閒的困局。

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2. 封鎖了業主的退路

香港自1997年金融風暴後,樓價便大幅回落,跌勢一路持續至2003年8月才止跌,期內反映樓價走勢的中原城市領先指數累計跌幅69%,也同步令負資產宗數攀上2003年第二季超過十萬宗的歷史新高,多個昔日憧憬新機場概念而熱炒的深井「浪翠園」、青衣「灝景灣」、荃灣「愉景新城」、以至新界「嘉湖山莊」都是當日負資產的重災區。

負資產宗數
季度負資產宗數
2002年第二季68,252宗
2002年第三季71,296宗
2002年第四季77,935宗
2003年第一季83,177宗
2003年第二季105,697宗
2003年第三季99,805宗
2003年第四季67,575宗
2019年第一季44宗
2019年第二季1宗
2019年第三季53宗
2019年第四季128宗
資料來源:香港金融管理局

1997年6月在樓市處於最熾熱時開售的「灝景灣」,創出萬人空巷排隊買樓的境況,排隊人龍由銅鑼鑼世貿中心一直排到紅隧口,樓盤累計收到30,400個認購登記,成為香港有史以來收票量最高的樓盤,最終當年最高呎價高達11,769元呎,平均呎價也高達8,395元;其後金融風暴殺到,加上其後沙士影響,平均呎價低谷位跌至只有每呎3,686元,累計跌幅達56%。以至當年同期開售的荃灣「愉景新城」,跌幅也很驚人。在1997年時平均一手呎價高達8,732元,但最終在2003年時只值2,871元,累計跌幅67%。

上述兩個大型屋苑,怎計也不及新界西區跌得轟烈。其中1997年最經典的一個樓盤,肯定非深井「浪翠園」莫屬。這個沒有鐵路接駁、純粹炒新機場概念的樓盤,在1997年時最高價的一個單位竟以呎價13,632元售出,而平均實用呎價也高達8,877元,但其後效應逐步幻滅,加上市況逆轉,最低位跌至2,179元呎,等於在1997年入市的買家,平均身家蒸發75%。

面對負資產困局,當時業主各出奇謀,有人組成「負資產苦主大聯盟」希望政府界入提供協助,有人業主希望發展商可提供二按等財務安排共渡時艱;部份業主選擇撻訂離場,惜因以個人名義入市而被發展商追收重售差價;也有人被迫走上破產之路,甚至因未能接受現實而燒炭、跳樓的業主也比比皆是。

 97年最高呎價 (元呎)03年最高呎價 (元呎)跌幅 (%)97年平均呎價 (元呎)03年平均呎價 (元呎)跌幅 (%)
浪翠園13,6322,878-798,8772,179-75
嘉湖山莊8,2782,799-665,5151,678-70
愉景新城11,8973,661-698,7322,871-67
灝景灣11,7695,392-548,3953,686-56

3. 業主未能轉按,只能捱貴息

事實上,當時小業主面對處境相當尷尬。1997年金融風暴後,經濟失業率高企下,業主供款有壓力,他們希望賣樓離場,奈何樓價沒有任何止跌跡象之外,業主賣樓的話,並不單止蝕讓離場如此簡單,他們還要抬錢補差價才可以賣樓。

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對於仍然願意供樓的業主,也因為不少在1997年時高位買入物業,當時承造超過十厘按揭,其後雖然銀行不斷減息至03年時低見2.5厘,卻因物業估值跌穿借貸額,除非能夠補差價,否則並未能受惠轉按。只是其後因金管局就放寬了負資產轉按的門檻,而樓價又逐步回升,才令這批繼續供樓的苦主可以捱得過去。

怎樣避免淪為負資產?

很多人會問,今日歷史會否重演嗎? 我們應該結合失業率、負資產兩組數字繼續觀察下去,還要視乎業主本身是否急於賣樓,負資產才會對我們有切實的影響。但今日跟03年也有一點很大分別,就是今日二按及發展商高成數按揭的規模,可能比想像中大。單計2018年落成的新盤,就有超過17%都有借取發展商高成數按揭, 而19年落成新盤,相關比例都有14%。由於金管局公布的負資產數字只包括受規管的銀行,並不包括財務公司。數字未能反映當日借用發展商高成數按揭買家,他們是潛在負資產的高危。

發展商高成數按揭比例
年份發展商高成數按揭比率
2015年5%
2016年12.8%
2017年12.7%
2018年17.2%
2019年13.9%
資料來源:行業統計

因此,要避免自己淪為負資產,最直接就是減低借貸水平,特別是現在不少新盤都提供「供息不供本」的按揭計劃,都屬於起首幾年不用供本金,只需償還利息的付款計劃,變相買家幾年後都未必須要供本金,只要樓價跌穿首期範圍,就很容易成為負資產。除此之外,買家要養成定期還款習慣,以防在經濟下滑,會成為銀行追收差價的借口。同時間,買家也應為自己建立後備資金,起碼在處於失業危機時會仍然可以捱過去。

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