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最近「負資產」三個字又成為樓市熱話。究竟什麼是「負資產」呢？這個被視為業主惡耗的名詞，在2003年沙士時曾導致不少業主跳樓、自殺，到底有多可怕呢？究竟「負資產」對地產市場有何影響？怎樣才能避免成為「負資產」業主？
快速跳往:負資產的成因?、負資產的影響？、怎樣避免淪為負資產？
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什麼是「負資產」?
所謂「負資產」，就是「資不抵債」的意思。當樓價回調時，但凡物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額，都出現所謂的「負資產」。
舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。如果期內樓價突然逆轉，物業最新估值跌至只有400萬元的話，因為當業主持有單位的價值，已跌穿尚欠銀行的420萬元金額，就是所謂的「資不抵債」。
這個議題再度被翻炒，源於政府2019年《施政報告》中放寬按揭保險，就被形容為負資產問題火上加油。雖然表面上，買家可用較少首期上車，只因新按保計劃下，1,000萬以下物業可以做到最高80%按揭、800萬以下物業可做最高90%按揭，但實際上，如果買家借取90%按揭，只要樓價回落一成，都已經跌入「負資產」界別。
隨著樓價下跌及高成數按揭佔比增加，2023年第三季香港負資產個案共11,123宗，按季大幅回升2.3倍。
本港最新負資產數字
金管局最新公布，2023年第4季本港負資產高達25,163宗，按年大升1.26倍，創自2004年第4季以來新高；而涉及負資產的貸款亦按季大升1.2倍。最新錄得1,313億元。
導致負資產宗數急升，其中一個原因是樓價持續下滑，而另一個原因跟高成數按揭有關。金管局新聞稿亦明言，個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。不過，拖欠比率仍然低企，只按季微升0.01個百分點，最新報0.03%，反映銀行體系仍然穩健。
值得留意的是，金管局統計的數字只反映持牌銀行的一按貸款，其他財務公司的二按(包括發展商按揭Plan中的二按等)都不在統計之列，故實際情況或者更多。
事實上，即使本港樓價去年僅挫6.8%，但參考差估署的官方數字，對照2021年的高位，樓價累跌22%，若以簡單方式理解，若業主於2021年高位入市，至今尚餘未償還本金仍超過買入價的78%，則業主已淪為負資產行列，賣樓需要額外補錢清還按揭貸款。
香港負資產宗數圖表
為什麼會「Call loan」?
「Call loan」就是按揭機構 (銀行或財務公司) 要求借款人提前還款，一般都出現於負資產盛行的年代，主要因為按揭屬於資產抵押類型貸款，若資產(物業)價值急速回落至低於尚欠貸款額，基於風險因素，按揭機構有可能「Call loan」，要求借款人補回當中的差價，以減低按揭機構的風險，所以過往都有銀行「落雨收遮」的說法。
不過，香港「Call loan」的情況並不常見，因為相對其他城市，香港物業市場相對活躍，物業較容易轉手，若非借款人因個別因素，如犯法、破產、斷供等，銀行一般都不會「Call loan」，始終若借款人未能短時間內補回差價，銀行就需要將物業收回出售以收回貸款，當中涉及不少行政成本，樓市下行的情況下，出售價格亦未必理想，故貿然要求業主提前還款，按揭機構隨時得不償失。
負資產的成因?
1. 樓價急速回調
「負資產」其中一個成因，跟樓價急速下滑，影響物價最新估值有關。究竟在放寬按保後，十大屋苑中成交呎價最高的單位有哪幾個？現況又如何？我們《胡．說樓市》從註冊處抽出數據後，再跟銀行估價作比。當中鰂魚涌「康怡花園」，實用461呎的單位，去年11月以930萬元售出，當時呎價高達20,174元，但最新銀行只估到842萬元，跌幅近一成。
太古城「天星閣」中層一個實用580呎的單位，在今年2月以1400萬元售出，每呎呎價高達24138元呎，但來到今天的物業估值只跌至1,287萬元，比起買入價跌價113萬元，相當於幅度8%。其他美孚新邨及新都城單位，當時買入價分別為677萬及682萬元，但按現時銀行最新估值645萬元及654萬元，也分別回調了4%。
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縱然樓價有回落，但上述單位並未成為負資產。以「康怡花園」單位為例， 業主以930萬元買入，但根據新按保政策，這個單位也只能承造最高80%按揭，相當於業主最少要支付20%首期約186萬元，而80%餘額744萬元則透過銀行上會。雖然物業估值跌至842萬元，但仍然距離業主償欠銀行額744萬有一定差距。因此，這個單位只可說接近負資產的邊緣，卻未正式成為負資產。
成交呎價最高紀錄單位
| 單位 | 面積 | 成交價 | 呎價 | 估值 | 幅度 |
| 康怡花園N座中層14室 | 461 | 930萬元 | 20,174元 | 842萬元 | -9.4% |
| 太古城天星閣中層A室 | 580 | 1,400萬元 | 24,138元 | 1,287萬元 | -8% |
| 美孚新邨蘭秀道5期15座中層4室 | 412 | 677萬 | 16,432元 | 645萬 | -4.7% |
| 新都城2期7座高層G室 | 362呎 | 682萬元 | 18,840元 | 654萬元 | -4.1% |
| 嘉湖山莊6期6座中層E室 | 441呎 | 528萬元 | 11,973元 | 514萬元 | -2.7% |
| 麗港城城38座中層C室 | 526呎 | 870萬元 | 16,540元 | 864萬元 | -0.7% |
| 杏花邨22座中層8室 | 819呎 | 1,625萬元 | 19,841元 | 1,647萬元 | +1.3% |
| 黃埔花園10期4座中層E室 | 833呎 | 1,600萬元 | 19,208元 | 1,695萬元 | +6% |
| 海怡半島21座高層H室 | 886呎 | 1,730萬元 | 19,526元 | 1,845萬元 | +6.6% |
| 沙田第一城5期46座高層B室 | 284呎 | 553萬元 | 19,472元 | 594萬元 | +7% |
2. 借取高槓桿借貸
因此，即使樓價回調，但如果業主本身並沒有透過高槓桿來借貸話，不一定會淪為負資產。金管局自2010年推出逆周期措施後，多番收緊按揭水平後，就令買家要用更多首期才可以用市，故即使樓價在2015年及2016年曾有過調整，「負資產」問題卻未見惡化。
究竟當時的借貸水平有幾低？我們可以從「按揭比率」看出來。這個數字是金管局每月公布的「住宅按揭每月統計調查結果」找出來的。據紀錄反映，由1998年6月起計，歷來「按揭比率」最低的年份是18年9月，當時「按揭比率」為44.4%。這意味差不多每一百萬元樓價，買家只向銀行借取44.4萬元，餘下55.6萬元都是自己支付的首期。
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但相關情況，自去年施政報告後有所轉變。據香港按揭證券公司資料反映，自2019年10月至2020年3月為止，半年間累計有5,366宗按揭保險申請，尤其是踏入2020年按保的申請更跌升至逾千宗。而「按揭比率」也在19年11月份開始，一步步攀升至超過50%水平，最新數字已經跳升至52.7%，反映多了買家透過按揭保險借取高成數按揭，最終推高了「按揭比率」。
| 月份 | 按揭比率 |
|---|---|
| 2019年10月 | 48% |
| 2019年11月 *新按保推出 | 51.2% |
| 2019年12月 | 53.4% |
| 2020年1月 | 52.6% |
| 2020年2月 | 54.7% |
| 月份 | 按揭保險申請宗數 | 按揭保險申請金額 |
|---|---|---|
| 2019年10月 | 547宗 | 22.16億元 |
| 2019年11月 *新按保推出 | 598宗 | 24.4億元 |
| 2019年12月 | 773宗 | 35.14億元 |
| 2020年1月 | 1,153宗 | 58.44億元 |
| 2020年2月 | 1,075宗 | 56.25億元 |
| 2020年3月 | 1,220宗 | 61.26億元 |
負資產的影響？
1. 釋出樓價愈跌愈有的信息
例如，天水圍「嘉湖山莊」這一個實用446呎的兩房單位，業主在去年十月時以530萬元買入，每呎呎價大約11,883元，但半年後的今天，銀行最新只估到457萬元，估值大幅回落了14%。如果買家當日做高成數按揭，自己支付53萬元首期後，餘額477萬會找銀行上會，換言之，業主選擇即時贖樓，除了要繳付20%額外印花稅外，還要自己額外補回20萬元差價。
沙田第一城44座低層B室，這個實用284呎的單位，業主在去年尾以525萬元買入，但今日的估值也跌至457萬元，比起當日買入價低出13%。同樣地如果當日業主做了九成按揭，自己支付了52.5萬元，餘額472.5萬元向銀行承造按揭，賣樓需要自行15.5萬元的差價。
| 屋苑 | 面積 | 成交價 | 借貸額 | 估值 | 差價 |
| 天水圍嘉湖山莊7期14座低層E室 | 446呎 | 530萬元 | 477萬元 | 457萬元 | -20萬元 |
| 沙田第一城44座低層B室 | 284呎 | 525萬元 | 472.5萬元 | 457萬元 | -15.5萬元 |
當然只要買家按時供款，尚欠銀行按揭金額愈減愈少，若樓價沒有進一步下滑的話，負資產可在一定時間內自然消失。而且只要業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價，所以一般來說，業主也不用太過杞人憂天的。然而，「負資產」之所以令人如此聞風喪膽，其實某程度是它釋出了樓價愈跌愈有的訊息，令到一批原本有意入市的準買家也不敢輕舉妄動，導致樓市出現買賣兩閒的困局。
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2. 封鎖了業主的退路
香港自1997年金融風暴後，樓價便大幅回落，跌勢一路持續至2003年8月才止跌，期內反映樓價走勢的中原城市領先指數累計跌幅69%，也同步令負資產宗數攀上2003年第二季超過十萬宗的歷史新高，多個昔日憧憬新機場概念而熱炒的深井「浪翠園」、青衣「灝景灣」、荃灣「愉景新城」、以至新界「嘉湖山莊」都是當日負資產的重災區。
| 季度 | 負資產宗數 |
|---|---|
| 2002年第二季 | 68,252宗 |
| 2002年第三季 | 71,296宗 |
| 2002年第四季 | 77,935宗 |
| 2003年第一季 | 83,177宗 |
| 2003年第二季 | 105,697宗 |
| 2003年第三季 | 99,805宗 |
| 2003年第四季 | 67,575宗 |
| 2019年第一季 | 44宗 |
| 2019年第二季 | 1宗 |
| 2019年第三季 | 53宗 |
| 2019年第四季 | 128宗 |
1997年6月在樓市處於最熾熱時開售的「灝景灣」，創出萬人空巷排隊買樓的境況，排隊人龍由銅鑼鑼世貿中心一直排到紅隧口，樓盤累計收到30,400個認購登記，成為香港有史以來收票量最高的樓盤，最終當年最高呎價高達11,769元呎，平均呎價也高達8,395元；其後金融風暴殺到，加上其後沙士影響，平均呎價低谷位跌至只有每呎3,686元，累計跌幅達56%。以至當年同期開售的荃灣「愉景新城」，跌幅也很驚人。在1997年時平均一手呎價高達8,732元，但最終在2003年時只值2,871元，累計跌幅67%。
上述兩個大型屋苑，怎計也不及新界西區跌得轟烈。其中1997年最經典的一個樓盤，肯定非深井「浪翠園」莫屬。這個沒有鐵路接駁、純粹炒新機場概念的樓盤，在1997年時最高價的一個單位竟以呎價13,632元售出，而平均實用呎價也高達8,877元，但其後效應逐步幻滅，加上市況逆轉，最低位跌至2,179元呎，等於在1997年入市的買家，平均身家蒸發75%。
面對負資產困局，當時業主各出奇謀，有人組成「負資產苦主大聯盟」希望政府界入提供協助，有人業主希望發展商可提供二按等財務安排共渡時艱；部份業主選擇撻訂離場，惜因以個人名義入市而被發展商追收重售差價；也有人被迫走上破產之路，甚至因未能接受現實而燒炭、跳樓的業主也比比皆是。
| 97年最高呎價 (元呎) | 03年最高呎價 (元呎) | 跌幅 (%) | 97年平均呎價 (元呎) | 03年平均呎價 (元呎) | 跌幅 (%) | |
| 浪翠園 | 13,632 | 2,878 | -79 | 8,877 | 2,179 | -75 |
| 嘉湖山莊 | 8,278 | 2,799 | -66 | 5,515 | 1,678 | -70 |
| 愉景新城 | 11,897 | 3,661 | -69 | 8,732 | 2,871 | -67 |
| 灝景灣 | 11,769 | 5,392 | -54 | 8,395 | 3,686 | -56 |
3. 業主未能轉按，只能捱貴息
事實上，當時小業主面對處境相當尷尬。1997年金融風暴後，經濟失業率高企下，業主供款有壓力，他們希望賣樓離場，奈何樓價沒有任何止跌跡象之外，業主賣樓的話，並不單止蝕讓離場如此簡單，他們還要抬錢補差價才可以賣樓。
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對於仍然願意供樓的業主，也因為不少在1997年時高位買入物業，當時承造超過十厘按揭，其後雖然銀行不斷減息至03年時低見2.5厘，卻因物業估值跌穿借貸額，除非能夠補差價，否則並未能受惠轉按。只是其後因金管局就放寬了負資產轉按的門檻，而樓價又逐步回升，才令這批繼續供樓的苦主可以捱得過去。
怎樣避免淪為負資產？
很多人會問，今日歷史會否重演嗎? 我們應該結合失業率、負資產兩組數字繼續觀察下去，還要視乎業主本身是否急於賣樓，負資產才會對我們有切實的影響。但今日跟03年也有一點很大分別，就是今日二按及發展商高成數按揭的規模，可能比想像中大。單計2018年落成的新盤，就有超過17%都有借取發展商高成數按揭， 而19年落成新盤，相關比例都有14%。由於金管局公布的負資產數字只包括受規管的銀行，並不包括財務公司。數字未能反映當日借用發展商高成數按揭買家，他們是潛在負資產的高危。
| 年份 | 發展商高成數按揭比率 |
|---|---|
| 2015年 | 5% |
| 2016年 | 12.8% |
| 2017年 | 12.7% |
| 2018年 | 17.2% |
| 2019年 | 13.9% |
因此，要避免自己淪為負資產，最直接就是減低借貸水平，特別是現在不少新盤都提供「供息不供本」的按揭計劃，都屬於起首幾年不用供本金，只需償還利息的付款計劃，變相買家幾年後都未必須要供本金，只要樓價跌穿首期範圍，就很容易成為負資產。除此之外，買家要養成定期還款習慣，以防在經濟下滑，會成為銀行追收差價的借口。同時間，買家也應為自己建立後備資金，起碼在處於失業危機時會仍然可以捱過去。
