【實用面積 VS 建築面積】怎樣計算平面圖面積?露台、工作平台點計?(附影片)

【實用面積 VS 建築面積】怎樣計算平面圖面積?解開舊樓較大的迷思
【實用面積 VS 建築面積】怎樣計算平面圖面積?解開舊樓較大的迷思

我們在搵樓時,經常有一個感覺,就是同一面積,為何舊樓的空間好像較大?這跟「實用面積」與「建築面積」有莫大關係,如果懂得計算實用面積,查看新盤樓書亦能更得心應手!

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實用面積定義

根據《一手住宅物業銷售條例》,條例有列明「實用面積」定義,是包括樓面面積,包括露台、工作平台及陽台。但不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積,即使這些項目構成構成物業一部份的範圍。

露台及工作平台計入實用面積

換言之,單位內的露台與工作平台都需要計入實用面積,賣給小業主,相比部分舊樓不設露台與工作平台,多出的面積隨時等同一個房間。如果以影片中的「弦海」單位為例,除了主體面積之外,客飯廳外接的22呎露台、睡房外接16呎工作平台,前後合共38呎,也需要計入實用面積,所以會佔據一定空間。

露台及工作平台均須計入實用面積
露台及工作平台均須計入實用面積

由圍封牆外計算實用面積

根據條例,住宅物業的「樓面面積」須從圍封該物業的「圍封牆」外部開始量度,以包括該物業內部的間隔及柱的面積外,任何圍封牆將住宅物業與公用部分分隔,須從該牆壁的外部開始量度,其厚度亦會計算入住宅物業的樓面面積。

以影片的單位為例,由於單位設於走廊盡頭,屬於屋苑的大單邊,所以睡房一幅牆身並沒有毗鄰單位連接一起,變相這幅牆身厚度需要全數計入實用面積,而由該單位的業主一力承擔。工作平台外延伸的一幅牆身,這部份稱為「隔音鯺」,同樣需計入實用面積。

換言之,在查看新盤售樓說明書的平面圖,我們也能得悉甚麼面積是要付費購買,卻用不到的空間,當中包括現時新盤長見的厚柱與厚厚的主力牆。如果單位的牆身是分間開毗鄰的單位,這牆身就能與毗鄰單位分擔;如果單位處於大單邊,這牆身就要一力承擔,變相準買家購買的額外面積,就在於用不上的牆身面積上。

實用面積由圍封牆開始量度
實用面積由圍封牆開始量度

露台與工作平台現可合併

雖然露台與工作平台可被納入實用面積出售,但必須符合特定要求。從前規定露台及工作平台必須分開興建,但最近卻偏偏出現歸一設計,為何如此?

針對搭棚或吊船操作意外頻生,屋宇署在2019年修改指引,容許發展商在開則上,只要符合「冷氣機平台」的擺位,包括把「冷氣機平台」擺位置於較露台面高50毫米;而露台或工作平台提供足夠空間予「冷氣機平台」出入維修,便無需再跟足以往「工作平台」及「露台」分隔1.5米距離限制,兩者可以二合為一。

露台與工作平台合併條件

  • 冷氣機壓縮機須放置高於露台面50毫米
  • 露台與工作平台有充足空間維修冷氣機壓縮機

為何有發展商不興建露台及工作平台?

即使露台與工作平台可計入實用面積賣給小業主,但近期我們發現有新盤設置「露台」及「工作平台」,表面上看似沒有透過出售「露台」及「工作平台」來賺盡業主,但測量師卻認為,這可能跟發展商在開則上有其他考慮有關。

測量師表示,雖然露台與工作平台能獲豁免樓面面積,但按照地契條款,發展商有可能需要補地價,變相發展商需要衡量是否值得興建露台,反而將相關寬免樓面放到項目其他地方。

翻查「#LYOS」的樓書,雖然發展商沒有興建「露台」及「工作平台」,但這並不代表發展商沒有在10%上限的框架內發水,因為當中適意設施中的「住宅康樂設施」6,942呎、環保設施中的「非結構預製外牆」1,316呎、以及「保安室」456呎,均屬受制10%發水內的寬免。以至「飛揚」也相同。在沒有興建「露台」及「工作平台」下,發展商在該10%發水框架下也獲取了超過30,000呎的寬免,當中佔比最多同樣是「住宅康樂設施」的15,409呎、其次為「非結構預製外牆」12,503呎。

面積未計算牆身飾面部份

曾經有谷友跟我們反映,在購入新盤樓花後,他根據樓書平面圖標示的空間面積訂造傢俬,由於房間空間狹小,所以傢俬的擺位也只能用盡整個房間的闊度。然而,當入伙後要組裝傢俬,卻發現實際闊度較樓書標示的少一至兩吋,最終要委託裝修師傅將傢俬木板削平。

事實上,樓書中「樓面平面圖」顯示的尺寸,未必等同在單位內量度所得的尺寸。因為「樓面平面圖」內所標示的尺寸,不會把批盪和裝修物料包括在內。以影片單位為例,現場量度睡房牆身大約有2.957米長,但根據樓書量度,這裡卻有3米。至於闊度,現場量度有2.333米,但樓書量度則只有2.35米,背後就因為有些地方在平面圖中未必反映出來。

因此,穩陣起見,在訂造傢俬前,在單位平面圖標示的尺寸要額外預留一定空間。最理想的做法,是到無改動的示範單位中量度實際距離,以免裝修時失預算。

平面圖標示的面積不包括裝修飾面與批盪
平面圖標示的面積不包括裝修飾面與批盪

樓層高度:石屎地台面之間的距離

同一道理,也反映也樓底上。「樓面平面圖」顯示的層與層之間高度距離,不等同單位的樓底高度。因為「樓書平面圖」所顯示層與層之間的高度距離,是指該樓層的石屎的地台面與上一層之石屎地台面之高度距離。所以,在入伙時在現場量度的尺寸,跟樓書不同是正常現象。亦因此如果大家單靠平面圖尺寸來訂造傢俬,最好也要預鬆一點會較為穩妥。

樓層高度並不等於樓底高度
樓層高度並不等於樓底高度

為何舊樓空間較大?建築面積沒有統一定義

可能你會問,既然實用面積已有清晰定義,為何以同一面積,目測舊樓的空間會較大?這關乎實用面積何時同一定義有關。自從2008年10月10日起,當局就一手住宅物業的實用面積列明定義,不過此前發售的一手住宅卻不在此限,以過往慣用的「建築面積」來標示單位面積。

事實上,「建築面積」並無統一定義。過往發展商經常把一些公用面積計算入「建築面積」內,例如停車場、公共走廊、會所等,令單位內櫳出現超低實用率,導致出現1,000呎建築面積的單位,實際可用空間或只有550呎。

在 「實用面積」定義經官方修訂後,很多二手放盤都轉以實用面積標示,但通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數,加上舊式大型屋苑較少露台、工作平台等設施,所以舊樓標示的實用面積較貼近單位的可用面積。

相反,由於實用面積容許計算一定面積的露台與工作平台,也容許把較厚的玻璃幕牆計算,為能充分利用實用面積的定義賣給小業主賺到盡,大部分新盤的開則都預留了這些用不著的空間,如以同一面積比較,這就壓縮了單位的可用面積。


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