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2024 年全面撤辣後，原本市場預期樓市會回穩，怎料卻出現一觸即發的跌勢，背後與發展商劈價賣樓息息相關 。而掀起這場劈價戰的「始祖」，正是由會德豐與港鐵合作發展的康城站 12 期項目 —— Seasons Place。
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Seasons Place 驗樓單位資料
| 項目 | 詳情 |
| 驗樓單位 | Seasons Place 3B 座 高層 A 室 |
| 實用面積 | 665 呎 |
| 單位間隔 | 三房一套 |
| 購入時間 | 2024 年 3 月 |
| 成交價 | 1,063.4 萬元 |
| 平均呎價 | 15,990 元 |
| 每呎管理費 | 5.09 元 |
康城站六年新低 入場價 400 萬元起掀熱潮
當初 Seasons Place 以 14,187 元開首張價單，入場價 400 多萬元創下康城站六年新低 。由於定價極具侵略性，售樓處氣氛極其熾熱。業主回憶當日選樓時心情緊張，由於心儀的大單位低層戶早被選購，最終選中了高層單位 。
雖然樓市在購入後繼續下滑，但幸好在 2025 年中摸到底位，業主認為當時仍算以合理價錢入市 。然而，發展商劈價賣樓，交樓質素又是否有讓步？
康城站 12 期全盤銷售進度（截至 2025 年底）
| 期數 | 項目名稱 | 總伙數 | 實用面積 | 累計售出 | 套現金額 |
| 1AB | Grand Seasons | 650 伙 | 283 – 716 呎 | 578 伙 | 37.51424 億元 |
| 2AB | Park Seasons | 658 伙 | 277 – 537 呎 | 537 伙 | 31.98236 億元 |
| 3AB | Seasons Place | 650 伙 | 282 – 655 呎 | 612 伙 | 38.90577 億元 |
室內設計：牆身厚度蠶食空間
進入單位即為客飯廳，面積約 165 呎，長約 5.46 米，闊約 2.8 米 。雖然不設玄關令空間感較透徹，但設計上存在一個問題：室內被多面厚牆包圍 。
- 近廳牆身：厚 250 毫米 。
- 近廳房牆身：厚 295 毫米 。
- 浴室牆身：厚 295 毫米至 668 毫米不等 。
- 廚房牆身：厚 250 毫米至 380 毫米 。
這些厚牆身全部計入實用面積，卻是業主「得物無所用」的空間 。
驗樓發現：空心天花與窗戶手工問題
驗樓師康仔在單位內發現多項工藝瑕疵，其中鋁門窗與清潔問題最為嚴重。
1. 鋁門窗與露台
驗樓師指出，客飯廳窗戶的玻璃膠已經飛脫，若不重新處理，雨水有機會沿螺絲位滲入框內 。露台欄杆底部不僅未唧膠，甚至藏有煙頭、沙石等雜物 。此外，托門位置留有難以清潔的膠紙，必須由發展商拆門處理 。
2. 廚房清潔與裝置
廚房採用 L 形梗廚設計，家電收納妥當 。然而，牆身有明顯膠跡，且維修口內發現垃圾 。值得留意的是，廚房櫃底裝有金色「減壓器」，用於減少水喉震動聲響，但其壽命僅 5 至 10 年，保養期後需由業主自費維修 。
3. 天花空鼓與裂紋
兩間細房的電掣位均出現掉蓋情況 。更嚴重的是，天花出現明顯裂紋及大範圍空鼓，敲打時有批盪剝落的風險 。驗樓師建議整間屋的天花都需要重新處理 。
4. 主人套房與浴室
主人浴室屬於光廁設計，但浴缸有嚴重的刮花痕跡，疑似拆除保護時切得太深 。若業主不接受補漆，或需拆除更換，屆時或影響防水層 。此外，從窗戶望出仍見吊船運作，外牆部分瓷磚及唧膠尚未完工，存在滲水隱憂 。
驗樓總評分與發展商回應
| 檢驗項目 | 發現問題 |
| 批盪 | 大範圍天花空鼓、出現裂紋 |
| 鋁門窗 | 玻璃膠脫落、唧膠馬虎 |
| 清潔 | 露台藏煙頭、牆身有跡、廚櫃底有雜物 |
| 浴室 | 浴缸刮花、鏡櫃裝斜 |
| 總分 / 評級 | 70 分 / C 級 |
業主心聲： 業主表示對清潔水準感到失望，特別是收樓時竟發現煙頭及大量沙石，而天花空心問題亦比預期嚴重 。
發展商會德豐回應： 會德豐表示已於 1 月 13 日審視單位跟進項目，預計 1 月 30 日完成修繕 。關於廚房減壓器，在一年保修期內由承建商維修，保修期後由業主負責 。此外，該屋苑管理費為每呎 5.09 元 。
總結：劈價賣樓是否明智之舉？
康城站 12 期項目當年補地價約 27.25 億元，每呎補價約 2,835 元 。市場估計總投資額介乎 105 億元至 120 億元，以目前套現 108.4 億元計算，項目接近打和或微利 。
雖然劈價對整體市況帶來衝擊，但對個別發展商而言，成功「去庫存」並鎖定資金回籠，無疑是明智的戰略 。然而，單位質素的馬虎或令買家信心受損，這也是發展商在價格戰中需要權衡的代價。
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