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隨著《施政報告2023》公布將居屋政府擔保期由30年延長至50年後，由2023年1月1日起，新居屋的最長按揭年期將由25年延長至30年，居二則由2024年3月1日起放寬按揭安排，《胡‧說樓市》跟你一文剖析!
很多人說，抽中居屋猶如中六合彩，只因在香港地的私樓樓價高昂，但抽中後卻又是否一了百了? 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。
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如果要清楚了解整個按揭攻略，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭事項！
2024年起: 新居屋最長按揭年期延長至30年
《施政報告2023》公布，將居屋擔保期由30年放寬至50年，其後按照房委會的指引，2024年1月1日起簽訂法定押記及完成交易的新居屋(包括新綠置居)，按揭年期將由25年延長至30年，換言之每月供款的壓力將減輕。
影響居屋按揭申請三大因素
因素1: 居屋申請資格
「白表買家」: 能夠購買現時居屋的人，大致可分「白表買家」及「綠表買家」。「白表買家」泛指一些符合資產及入息審查的買家，他們往往是入息水平未能夠購得到私樓、卻又符合資產及入息審查的買家。現時兩個出售居屋的機構「房委會」及「房協」，均會在推售居屋前，訂出資產限額以及最高入息水平，買家可按實際情況以一人名義或家庭組合申請。一般來說，若購買房委會及房協的居屋，這類「白表買家」可申請最高90%按揭。
「綠表買家」: 除了「白表買家」，市場上可購買居屋買家，還包括「綠表買家」。「綠表買家」泛指交還公屋，藉以換取購買居屋權利的人士，部份不少公屋富戶擔心資產審查，而以綠表入市。他們不需經房委會或房協作資產及入息審查。一般來說，購買房委會居屋的「綠表買家」最高可獲批95%按揭；但若購入房協居屋的「綠表買家」則最高只能申請90%按揭。
按揭成數(白表買家、綠表買家)
| 白表買家 | 綠表買家 | |
| 房委會居屋 | 90% | 95% |
| 房協居屋 | 90% | 90% |
因素2: 居屋種類
「一手居屋」: 現時市場可供發售的居屋，不論是「白表買家」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)、「綠表買家」(泛指交還公屋以換取購買權利的買家)，在初次發售時均會獲得一定折扣額，因此售價會較私樓價格相宜。這類居屋，我們多數統稱為「一手居屋」。
2007-2010年間，政府曾把當年2002年孫九招後剩餘居屋發售，但全數沽清後便停止興建。不過因市場仍對居屋呼聲高漲，2014年起又重新復建及復售居屋，市場把這類「一手居屋」稱為「新居屋」。事實上，除了「新居屋」，資助房屋類型還包括「綠置居」(只供綠表買家申請)、以及「首置上車盤」(只供高於新居屋入息卻未達私樓門檻買家申請)。
「第二市場」/ 「白居二」: 買家成功購入「一手居屋」/「綠置居」，在一定指定年期後，他大概可有兩個轉售途徑。第一，他可以選擇把物業在「第二市場」中以免補價方式放售。因當初「一手居屋」是獲得了折扣額，樓價相對便宜，政府容許買家在不需補地價(補回當初提供折扣)下轉售，但就只限局部買家可選購，包括「綠表買家」及「白居二」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)。
「自由市場」: 第二，他也可以選擇補地價，然後把手持的居屋在「自由市場」上放售。由於居屋已經完全補地價，性質上就跟私樓相似，故買家便不再侷限於特定人士，而是開放給市場上所有有能力購買的人士，跟業主討價還價後，可簽約購入。
因素3: 居屋提供的機構
「房委會」: 上文已經指出，現時市場上提供居屋的機構，主要由「房委會」及「房協」負責。「房委會」所發售的居屋多屬「清水房」，售價比較低一點，但卻提供了「按揭貸款擔保」。所謂「按揭貸款擔保」，就是房委會會作出「由首次出售日期起計的50年」的貸款擔保，一旦期內斷供，房委會會先向銀行作出還款，但會保留權利之後才透過法律途徑向買家追討。但正因為「按揭貸款擔保」所限，房委會居屋按揭年期最長只有30年，這會直接影響到居屋按揭年期，我們下文會闡述其影響。
「房協」: 至於「房協」提供的居屋，內櫳相對較完善，有一點接近私樓水平，售價相對高一點，但「房協」卻沒有提供「按揭貸款擔保」。買家不用擔心按揭年期長短帶來的影響，但正因沒有「按揭貸款擔保」，如果買家有高成數按揭需求，則需經銀行或香港按揭證券公司審批。我們下文也會闡述其處理方法。因此，兩個機構提供的居屋，在居屋按揭申請上也有不同之處。
按揭年期、壓力測試、按揭保費 (房委會VS房協)
| 房委會 | 房協 | |
| 按揭貸款擔保年期 | 有 | 沒有 |
| 最高按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 壓力測試 | 不需要 | 需要 |
| 按揭保費 | 不需要 | 一手樓: 不需要 二手樓: 需要 |
各類居屋按揭審批 (按揭成數、年期、息率、審批程序、壓力測試)
正因為上述因素，你大概可預視到，不同類型居屋會衍生出不同按揭安排。從按揭成數、獲批按揭年期、審批程序、需否進行壓力測試，以至一旦入息未能通過審批的程序也不相同。以下我們會逐一闡述。
房委會：新居屋(一手樓)
按揭成數
由於房委會為買家按揭貸款擔保，綠表買家可獲批最高95%按揭、白表買家最高可獲批90%按揭。根據房委會規定，最長按揭年期30年，居屋只能採用最優惠利率計算息率，現時一般銀行會批出P-1.75厘(P=5.875厘)、或P-2厘(P=6.125厘)，相當於實質按息4.125厘水平。
不需壓力測試及按揭保費
由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」，故買家並不需繳付「按揭保費」，卻可申請到高成數按揭。審批上，銀行傾向較寬鬆，買家不需經過壓力測試，純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。
貸款人必須為業主
在這裡有兩點想提提，不少谷友曾問過我們一個問題，就是新居屋申請人是否必須為按揭貸款人呢? 答案是必須的。雖然部份私樓按揭上，銀行會接納申請按揭借款人，跟樓契上的名字(業主)是不同的，但在資助房屋下則沒有這個概念，「借款人」必須為業主。
不接納擔保人
雖然銀行審批寬鬆，但業主(即貸款人)又怎可證明「供得起」? 如果本身沒有財力、或沒有足夠入息證明，找親人作「擔保人」又是否可行? 答案是不可以。背後因房委會有擔保關係，銀行在按揭申請上願意作寬鬆處理，故新居屋申請並不需要「擔保人」。但由於部份居屋申請人已是退休人士，沒有入息證明，在實際申請按揭時，他們只需填寫一份聲明，證明自己有能力供樓就可以，例如提供原因是家中親人會提供家用已經可以。要注意「聲明」也是一份正式文件，作假聲明會負上刑責的。
例子: 房委會、新居屋(一手樓)300萬元
| 白表買家 | 綠表買家 | |
| 首期 | 10%: 30萬元 | 5%: 15萬元 |
| 貸款額 | 90%: 270萬元 | 95%: 285萬元 |
| 息率 | 4.125厘 | 4.125厘 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 每月供款 | 13,086元 | 13,813元 |
| 壓力測試 | 不用 | 不用 |
| 繳交按揭保費 | 不用 | 不用 |
| 入息證明 | 填寫聲明供得起 | 填寫聲明供得起 |
房委會：綠置居 (一手樓)
除了「新居屋」以外，房委會還提供「綠置居」。在2020年就推出了青衣「青富苑」及柴灣「蝶翠苑」，在2021年則會推出鑽石山「啟鑽苑」。所謂「綠置居」，可視為下價版新居屋，目標對象只容許綠表買家作申請。但整體來說，審批程序及按揭成數方面，也跟房委會(新居屋)相同。
按揭成數
跟房委會新居屋相似，房委會也有為「綠置居」買家提供「按揭貸款擔保」，綠表買家最高可申請95%按揭，最長按揭年期為30年，息率方面，也採用最優惠利率計算息率，現時一般銀行會批出P-1.75厘(P=5.875厘)、或P-2厘(P=6.125厘)，相當於實質按息4.125厘水平。
不需壓力測試及按揭保費
同樣地，買家不需繳付「按揭保費」，卻可申請到高成數按揭。至於在審批上，銀行也傾向較寬鬆，買家並不需經過壓力測試，純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。但怎樣可證明「供得起」? 如果申請人是退休人士，沒有入息證明，在實際申請按揭時，同樣地只需填寫一份聲明，證明自己有能力供樓便可以
貸款人必須為業主
借貸人跟業主需否是同一人呢? 答案是必須的。雖然部份私樓按揭上，銀行會接納申請按揭借款人，跟樓契上的名字(業主)是不同的，但在資助房屋下則沒有這個概念，「借款人」必須為業主。
例子: 房委會、綠置居(一手樓)300萬元
| 綠表買家 | |
| 首期 | 5%: 15萬元 |
| 貸款額 | 95%: 285萬元 |
| 息率 | 4.125厘 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 每月供款 | 13,813元 |
| 壓力測試 | 不用 |
| 繳交按揭保費 | 不用 |
| 入息證明 | 填寫聲明供得起 |
房委會：未補地價居屋 (白表: 白居二) / (綠表: 第二市場)
過去放棄公屋的住戶，他們可用綠表買家身份，在居屋第二市場中購買免補地價居屋，措施不適用於白表買家(經資產及入息審查的買家)，但近年政府已陸續放寬，容許部份未能夠抽中「新居屋」的買家，可用白表資格購買未補地價的二手市場居屋，也就是我們常說的「白居二」。林鄭月娥在《施政報告》中還把「白居二」恒常化，成為了白表買家進入居屋市場的一個途徑。其按揭申請則跟房委會(新居屋)分別不大，唯一分別是「按揭年期」。
按照房委會的最新指引，由於房委會擔保期由30年延長至50年，故2024年3月1日起購買的居屋第二市場物業，首次轉讓日期起計，首40年內，最長按揭年期由25年延長至30年，白表及綠表分別最多可借90%及95%按揭；首次轉讓日期起計，第40年以後至第50年，最長按揭年期由25年延長至30年，白表及綠表都只能最高借80%按揭，若申請人需要借取分別90%及95%按揭，則需要申請按揭保險。
按揭成數
一般來說，白表買家(白居二買家)最高可申請90%按揭，而綠表買家(第二市場買家)則可申請最高95%按揭，而按揭年期最高可獲批出30年期，息率則跟房委會(新居屋)4.125厘相若。
不需壓力測試及按揭保費
由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」，故買家不需繳付「按揭保費」，也可申請到高成數按揭。審批上，因有房委會作為「按揭貸款擔保」，故銀行也傾向較寬鬆，買家不需經過壓力測試，純粹證明能夠供得起，多數也會批出貸款。因此，即使沒有太多入息證明的白居二買家、或在第二市場購買單位的綠表買家，銀行多數只會要求他們填寫「聲明」，證明有能力還款便可以。
其他方式避過短按揭年期
若居二樓齡高於50年，則銀行將以私樓看待。第一，部份銀行會容許以私樓按揭方式審批，意即買家並不能申請高成數按揭，而直接自己支付四成首期，餘下六成則向銀行申請按揭。
按揭年期 (房委會白居二、房委會第二市場)*
| 居二樓齡 | 最高按揭成數 | 最長還款期 |
| 40年以內 | 綠表95% 白表90% | 30年 |
| 第40年以後至第50年 | 綠表80% 白表80% (申請人可透過按保，申請白表90%/綠表95%按揭) | 30年 |
多數銀行不接受擔保人
如果買家未能證實「供得起」與否，是否能尋找其他親人作「擔保人」呢? 答案是極少數銀行接受，大部份銀行也不接受，可能唯一方法就是向房委會申請，看看能否把原作擔保人的親人加名成為業主之一，但這個過程需時。
例子: 白居二(樓價300萬元)
| 樓齡40年以內 | 樓齡第40年以後至第50年 | |
| 首期 | 10%: 30萬元 | 20%: 60萬元 |
| 貸款額 | 90%: 270萬元 | 80%: 240萬元 |
| 息率 | 4.125厘 | 4.125厘 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 每月供款 | 13,086元 | 11,632元 |
| 壓力測試 | 不用 | 不用 |
| 繳交按揭保費 | 不用 | 不用 |
| 入息證明 | 填寫聲明供得起 | 填寫聲明供得起 |
房協：新居屋(一手樓)
上文我們已提出，香港提供居屋的機構分為「房委會」及「房協」。比於房委會(新居屋)，審批及條款上卻是截然不同。
按揭成數
無論白表及綠表買家，最高可申請90%按揭，而息率及年期均按申請人的條件而定。但一般而言，銀行會按照房委會(新居屋)做法，最長批出30年期貸款，息率則多數會參照房委會(新居屋)的4.125厘水平。
需進行壓力測試、但不需交按揭保險
由於房協旗下新居屋按揭申請，房協不會替買家進行「按揭貸款擔保」，而是透過指定銀行直接批出90%按揭。買家雖然不用繳交「按揭保險」，但審批上會較嚴謹一點，有可能需要進行壓力測試，而非單純供得起便會獲批貸款；或有需要時可能需要加擔保人上會，但按揭成數則會跟私樓般收緊一成。
例子: 房協、新居屋(一手樓)300萬元
| 白表買家 | 綠表買家 | |
| 首期 | 10%: 30萬元 | 10%: 30萬元 |
| 貸款額 | 90%: 270萬元 | 90%: 270萬元 |
| 息率 | 4.125厘 | 4.125厘 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 每月供款 | 13,086元 | 13,086元 |
| 壓力測試 | 27,342元 | 27,342元 |
| 繳交按揭保費 | 不用 | 不用 |
| 入息證明 | 三個月入息證明、稅單 | 三個月入息證明、稅單 |
| 擔保人 | 可以 | 可以 |
未補地價居屋(房協白居二、房協第二市場)
部份未能夠抽中「新居屋」的買家，可能會嘗試申請「白居二」(即用白表資格購買未補地價的二手市場居屋)，或者部份人會選擇交還公屋，而以綠表買家身份購買未補地價居屋，可能會選擇了房協的二手居屋。整體來說，高成數按揭申請的流程，則跟房協(一手樓)是有少許分別，變相買家所支付費用也不一。
按揭成數
跟房協一手樓相同，無論綠表(房協第二市場)或白表(房協白居二)，買家最高也可獲批90%按揭，但不同之處卻是，高成數按揭部份需經由「香港按揭證券公司」作出審批，意即買家先經銀行審批了六成按揭，銀行同意後會再轉交「香港按揭證券公司」作高成數部份審批。但目前「香港按揭證券公司」只會為房協第二市場中的兩類住宅提供按揭保險，一類是「住宅發售計劃」第二市場(下表)、第二類為「資助出售房屋項目」第二市場(下表)。
住宅發售計劃項目(第二市場)
| 地區 | 屋苑 | 落成年份 |
| 屯門 | 景新臺 | 2002年 |
| 九龍灣 | 啟德花園 | 1998-2001年 |
| 西貢 | 翠塘花園 | 1997年 |
| 荃灣 | 寶石大廈 | 1996年 |
| 將軍澳 | 茵怡花園 | 1996-1997年 |
| 深水埗 | 樂年花園 | 1995年 |
| 青衣 | 偉景花園 | 1991年 |
| 荃灣 | 祈德尊新邨 | 1989年 |
| 紅磡 | 家維邨 | 1984-1993年 |
| 北角 | 健康村 | 1965-1997年 |
資助出售房屋項目(第二市場)
| 地區 | 屋苑 | 落成年份 |
| 沙田 | 綠怡雅苑 | 2020年 |
| 屯門 | 翠鳴臺 | 2020年 |
| 將軍澳 | 翠嶺峰 | 2019年 |
| 青衣 | 綠悠雅苑 | 2015年 |
需進行壓力測試、需繳交按揭保費
至於按揭息率及年期則視乎銀行而定。一般來說，「房協白居二」或「房協第二市場」的按揭審批，跟房委會(白居二)、或房委會(第二市場)的做法相若，按揭年期為25年，息率2.5厘水平。但因審批程序上，會先經銀行作出審批，之後再向按揭證券公司申請高成數部份，買家需要繳交按揭保險，而保費參考表跟私樓水平的按揭保費相同。
接受擔保人作擔保
至於審批過程中，銀行可能會進行壓力測試，但香港按揭證券公司表明，若買家未能通過壓力測試，也接受銀行遞交申請，屆時按證公司可能會上調按揭保費下，而採用供款佔入息一半作審批，但一切都以按證公司的審批為準，故建議有意購入房協二手單位的買家，可以先作預先審核。又或者，按揭證券公司也接納申請人可透過擔保人協助申請按揭，但擔保人必須跟申請人有直屬關係、或為申請人的親戚。若擔保人有按揭在身，其供款佔入息水平也需要下調至35%作計算。
申請時需填寫房協指定表格
如果需要申請「按揭保險」的房協白居二、或房協第二市場，必須採用房協指定的標準按揭契約文件完成交易，否則相關按揭契據必須交予房協的指定律師行審批，費用需由買家負責。同時在申請按保時，需在提交「購買資格證明書」副本予銀行。
例子: 房協、未補地價居屋300萬元
| 白居二 | 綠表買家 | |
| 首期 | 10%: 30萬元 | 10%: 30萬元 |
| 貸款額 | 90%: 270萬元 按揭保費: 58,320元 | 90%: 270萬元 按揭保費: 58,320元 |
| 息率 | 4.125厘 | 4.125厘 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 每月供款 | 13,086元 | 13,086元 |
| 壓力測試 | 27,342元 | 27,342元 |
| 繳交按揭保費 | 需要、一併上會供 | 需要、一供上會供 |
| 入息證明 | 三個月入息證明、稅單 | 三個月入息證明、稅單 |
| 擔保人 | 可以 | 可以 |
已補地價居屋(自由市場)
無論是房委會或房協的居屋，如果業主已經完全補地價後才出售，基本上性質就跟私人市場無異，也因此在按揭審批上，可採用私樓市場按揭準則來計算。
按揭成數
根據金管局規定，現時銀行可為私樓批出最長30年期按揭，買家可向銀行先借取最高70%按揭，而餘下高成數按揭部份，則可視乎購入銀碼(1,000萬元以下物業最高借90%) 向香港按揭證券公司申請「按揭保險」，變相借足90%按揭上會。
需通過壓力測試、需繳交按揭保費
買家需要通過「壓力測試」，但如果首置客未能通過「壓力測試」，也可選擇尋找擔保人協助上會、或上調一成「按揭保險費」以換取「供款佔入息一半」作計算。
已補地價居屋(自由市場)
| 首置買家 | |
| 首期 | 10%: 30萬元 |
| 貸款額 | 90%: 270萬元 按揭保險: 11.745萬元 |
| 息率 | 4.125厘 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 每月供款 | 13,086元 |
| 壓力測試 | 27,342元 |
| 繳交按揭保費 | 需要、一併上會供 |
| 入息證明 | 三個月入息證明、稅單 |
| 擔保人 | 可以 |
哪些指定銀行承造按揭?
無論是政府推售的新居屋、或是居屋第二市場，近年居屋市場成交量也活躍，令銀行也積極拓展居屋按揭生意。不過，若果買家對高成數按揭有需求的話，最好跟從房委會及房協的指定銀行申請按揭。
房委會新居屋(一手樓)
| 銀行 | 查詢電話 |
| 新聯銀行 | 28462288 |
| 中國銀行 | 36693233 |
| 交通銀行 | 22395559 |
| 中信銀行 | 22876788 |
| 中國建設銀行 | 39186655 |
| 集友銀行 | 22323625 |
| 創興銀行 | 37686888 |
| 招商永隆銀行 | 23095555 |
| 大新銀行 | 28288000 |
| 富邦銀行 | 25668181 |
| 恒生銀行 | 27102288 |
| 中國工商銀行 | 21895588 |
| 南洋商業銀行 | 26222633 |
| 華僑永亨銀行 | 29216682 |
| 大眾銀行 | 81070818 |
| 上海商業銀行 | 28180282 |
| 渣打銀行 | 28868863 |
| 東亞銀行 | 36088686 |
| 匯豐銀行 | 27488080 |
房協新居屋(一手樓)
| 中國銀行 | 華僑永亨銀行 |
| 交通銀行 | 大眾銀行 |
| 中信銀行 | 上海商業銀行 |
| 集友銀行 | 渣打銀行 |
| 大新銀行 | 東亞銀行 |
| 恒生銀行 | 匯豐銀行 |
| 中國工商銀行 | 招商永隆銀行 |
| 南洋商業銀行 | 創興銀行 |
未補地價居屋(房協白居二、房協第二市場)
| 中國銀行 | 大新銀行 |
| 交通銀行 | 星展銀行 |
| 中信銀行 | 富邦銀行 |
| 中國建設銀行 | 恒生銀行 |
| 集友銀行 | 中國工商銀行 |
| 創興銀行 | 南洋商業銀行 |
| 花旗銀行 | 華僑永亨銀行 |
| 招商永隆銀行 | 大眾銀行 |
| 上海商業銀行 | 渣打銀行 |
| 東亞銀行 | 匯豐銀行 |
最新按揭回贈或優惠
正因為居屋市場按揭競爭激烈，部份銀行都提供不同優惠來吸客，會按成交銀碼來提供不同程度的現金回贈吸引買家。如果大家不想逐家逐戶格價，可以跟貼著我們《胡．說樓市》網站，因為我們會不斷更新居屋按揭的息率、及現金回贈走勢(截至2021年1月20日)。
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| 銀行 | 接受申請種類 | 息率 | 按揭年期 | 現金回贈 |
| 恒生銀行 | 一、二手 | 4.125厘 | 30年 | >100萬元: 0.2% >200萬元: 0.5% >600萬元: 0.8% |
| 中國銀行 | 一、二手 | 4.125厘 | 30年 | <200萬元: 0.2% >200萬元: 0.5% >400萬元: 0.8% >600萬元: 1% |
| 匯豐銀行 | 一、二手 | 4.125厘 | 30年 | >100萬元: 0.2% >200萬元: 0.5% >500萬元: 0.8% >600萬元: 1% |
| 渣打銀行 | 一手 | 4.125厘 | 30年 | <300萬元: 0% >300萬元: 0.5% >600萬元: 0.5%-0.8% |
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