【居屋按揭】有可能唔批? 一文看清銀行回贈、年期及成數!

很多人說,抽中居屋猶如中六合彩,只因在香港地的私樓樓價高昂,但抽中後卻又是否一了百了? 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面,也跟私樓按揭完全不同。不同的居屋類型,如一手居屋二手居屋等,在審批程序及要求也有出入。《胡.說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭,並羅列各銀行的現金回贈及息率。

快速跳往:影響居屋按揭申請三大因素新居屋按揭審批詳情綠置居按揭審批詳情白居二按揭審批詳情房協居屋按揭審批詳情未補地價房協居屋按揭審批詳情已補價居屋按揭審批詳情接受按揭銀行清單最新按揭回贈或優惠

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影響居屋按揭申請三大因素

因素1: 居屋申請資格

「白表買家」: 能夠購買現時居屋的人,大致可分「白表買家」及「綠表買家」。「白表買家」泛指一些符合資產及入息審查的買家,他們往往是入息水平未能夠購得到私樓、卻又符合資產及入息審查的買家。現時兩個出售居屋的機構「房委會」及「房協」,均會在推售居屋前,訂出資產限額以及最高入息水平,買家可按實際情況以一人名義或家庭組合申請。一般來說,若購買房委會及房協的居屋,這類「白表買家」可申請最高90%按揭。

「綠表買家」: 除了「白表買家」,市場上可購買居屋買家,還包括「綠表買家」。「綠表買家」泛指交還公屋,藉以換取購買居屋權利的人士,部份不少公屋富戶擔心資產審查,而以綠表入市。他們不需經房委會或房協作資產及入息審查。一般來說,購買房委會居屋的「綠表買家」最高可獲批95%按揭;但若購入房協居屋的「綠表買家」則最高只能申請90%按揭。

按揭成數(白表買家、綠表買家)

白表買家綠表買家
房委會居屋90%95%
房協居屋90%90%

因素2: 居屋種類

「一手居屋」: 現時市場可供發售的居屋,不論是「白表買家」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)、「綠表買家」(泛指交還公屋以換取購買權利的買家),在初次發售時均會獲得一定折扣額,因此售價會較私樓價格相宜。這類居屋,我們多數統稱為「一手居屋」

2007-2010年間,政府曾把當年2002年孫九招後剩餘居屋發售,但全數沽清後便停止興建。不過因市場仍對居屋呼聲高漲,2014年起又重新復建及復售居屋,市場把這類「一手居屋」稱為「新居屋」。事實上,除了「新居屋」,資助房屋類型還包括「綠置居」(只供綠表買家申請)、以及「首置上車盤」(只供高於新居屋入息卻未達私樓門檻買家申請)。

「第二市場」/ 「白居二」: 買家成功購入「一手居屋」/「綠置居」,在一定指定年期後,他大概可有兩個轉售途徑。第一,他可以選擇把物業在「第二市場」中以免補價方式放售。因當初「一手居屋」是獲得了折扣額,樓價相對便宜,政府容許買家在不需補地價(補回當初提供折扣)下轉售,但就只限局部買家可選購,包括「綠表買家」及「白居二」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)。

「自由市場」: 第二,他也可以選擇補地價,然後把手持的居屋在「自由市場」上放售。由於居屋已經完全補地價,性質上就跟私樓相似,故買家便不再侷限於特定人士,而是開放給市場上所有有能力購買的人士,跟業主討價還價後,可簽約購入。

因素3: 居屋提供的機構

「房委會」: 上文已經指出,現時市場上提供居屋的機構,主要由「房委會」及「房協」負責。「房委會」所發售的居屋多屬「清水房」,售價比較低一點,但卻提供了「按揭貸款擔保」。所謂「按揭貸款擔保」,就是房委會會作出「由首次出售日期起計的30年」的貸款擔保,一旦期內斷供,房委會會先向銀行作出還款,但會保留權利之後才透過法律途徑向買家追討。但正因為「按揭貸款擔保」所限,部份銀行索性以「30年扣減樓齡」作按揭年期審批,這會直接影響到居屋按揭年期,我們下文會闡述其影響。

「房協」: 至於「房協」提供的居屋,內櫳相對較完善,有一點接近私樓水平,售價相對高一點,但「房協」卻沒有提供「按揭貸款擔保」。買家不用擔心按揭年期長短帶來的影響,但正因沒有「按揭貸款擔保」,如果買家有高成數按揭需求,則需經銀行或香港按揭證券公司審批。我們下文也會闡述其處理方法。因此,兩個機構提供的居屋,在居屋按揭申請上也有不同之處。

按揭年期、壓力測試、按揭保費 (房委會VS房協)

房委會房協
按揭貸款擔保年期沒有
按揭年期30年-樓齡25年-30年
壓力測試不需要需要
按揭保費不需要一手樓: 不需要
二手樓: 需要

各類居屋按揭審批 (按揭成數、年期、息率、審批程序、壓力測試)

正因為上述因素,你大概可預視到,不同類型居屋會衍生出不同按揭安排。從按揭成數、獲批按揭年期、審批程序、需否進行壓力測試,以至一旦入息未能通過審批的程序也不相同。以下我們會逐一闡述。

房委會、新居屋(一手樓)

2020年發售的四個新居屋,包括鑽石山「啟翔苑」粉嶺「山麗苑」馬鞍山「錦駿苑」火炭「彩禾苑」,全屬於有一定折扣額的資助房屋。其按揭申請如下:

按揭成數

由於房委會為買家按揭貸款擔保,綠表買家可獲批最高95%按揭、白表買家最高可獲批90%按揭。根據房委會規定,最長按揭年期25年,居屋只能採用最優惠利率計算息率,現時一般銀行會批出P-2.5厘(P=5厘)、或P-2.75厘(P=5.25厘),相當於實質按息2.5厘水平。

不需壓力測試及按揭保費

由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」,故買家並不需繳付「按揭保費」,卻可申請到高成數按揭。審批上,銀行傾向較寬鬆,買家不需經過壓力測試,純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。

貸款人必須為業主

在這裡有兩點想提提,不少谷友曾問過我們一個問題,就是新居屋申請人是否必須為按揭貸款人呢? 答案是必須的。雖然部份私樓按揭上,銀行會接納申請按揭借款人,跟樓契上的名字(業主)是不同的,但在資助房屋下則沒有這個概念,「借款人」必須為業主。

不接納擔保人

雖然銀行審批寬鬆,但業主(即貸款人)又怎可證明「供得起」? 如果本身沒有財力、或沒有足夠入息證明,找親人作「擔保人」又是否可行? 答案是不可以。背後因房委會有擔保關係,銀行在按揭申請上願意作寬鬆處理,故新居屋申請並不需要「擔保人」。但由於部份居屋申請人已是退休人士,沒有入息證明,在實際申請按揭時,他們只需填寫一份聲明,證明自己有能力供樓就可以,例如提供原因是家中親人會提供家用已經可以。要注意「聲明」也是一份正式文件,作假聲明會負上刑責的。

例子: 房委會、新居屋(一手樓)300萬元

白表買家綠表買家
首期10%: 30萬元5%: 15萬元
貸款額90%: 270萬元95%: 285萬元
息率2.5厘2.5厘
按揭年期25年25年
每月供款12,113元12,786元
壓力測試不用不用
繳交按揭保費不用不用
入息證明填寫聲明供得起填寫聲明供得起

房委會、綠置居 (一手樓)

除了「新居屋」以外,房委會還提供「綠置居」。在2020年就推出了青衣「青富苑」及柴灣「蝶翠苑」,在2021年則會推出鑽石山「啟鑽苑」。所謂「綠置居」,可視為下價版新居屋,目標對象只容許綠表買家作申請。但整體來說,審批程序及按揭成數方面,也跟房委會(新居屋)相同。

按揭成數

跟房委會新居屋相似,房委會也有為「綠置居」買家提供「按揭貸款擔保」,綠表買家最高可申請95%按揭,最長按揭年期為25年,息率方面,也採用最優惠利率計算息率,現時一般銀行會批出P-2.5厘(P=5厘)、或P-2.75厘(P=5.25厘),相當於實質按息2.5厘水平。

不需壓力測試及按揭保費

同樣地,買家不需繳付「按揭保費」,卻可申請到高成數按揭。至於在審批上,銀行也傾向較寬鬆,買家並不需經過壓力測試,純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。但怎樣可證明「供得起」? 如果申請人是退休人士,沒有入息證明,在實際申請按揭時,同樣地只需填寫一份聲明,證明自己有能力供樓便可以

貸款人必須為業主

借貸人跟業主需否是同一人呢? 答案是必須的。雖然部份私樓按揭上,銀行會接納申請按揭借款人,跟樓契上的名字(業主)是不同的,但在資助房屋下則沒有這個概念,「借款人」必須為業主。

例子: 房委會、綠置居(一手樓)300萬元

綠表買家
首期5%: 15萬元
貸款額95%: 285萬元
息率2.5厘
按揭年期25年
每月供款12,786元
壓力測試不用
繳交按揭保費不用
入息證明填寫聲明供得起

房委會、未補地價居屋 (白表: 白居二) / (綠表: 第二市場)

過去放棄公屋的住戶,他們可用綠表買家身份,在居屋第二市場中購買免補地價居屋,措施不適用於白表買家(經資產及入息審查的買家),但近年政府已陸續放寬,容許部份未能夠抽中「新居屋」的買家,可用白表資格購買未補地價的二手市場居屋,也就是我們常說的「白居二」。林鄭月娥在《施政報告》中還把「白居二」恒常化,成為了白表買家進入居屋市場的一個途徑。其按揭申請則跟房委會(新居屋)分別不大,唯一分別是「按揭年期」。

按揭成數

一般來說,白表買家(白居二買家)最高可申請90%按揭,而綠表買家(第二市場買家)則可申請最高95%按揭,而按揭年期最高可獲批出25年期,息率則跟房委會(新居屋)2.5厘相若。

不需壓力測試及按揭保費

由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」,故買家不需繳付「按揭保費」,也可申請到高成數按揭。審批上,因有房委會作為「按揭貸款擔保」,故銀行也傾向較寬鬆,買家不需經過壓力測試,純粹證明能夠供得起,多數也會批出貸款。因此,即使沒有太多入息證明的白居二買家、或在第二市場購買單位的綠表買家,銀行多數只會要求他們填寫「聲明」,證明有能力還款便可以。

按揭年期受制「按揭貸款擔保」

但有一點值得留意,就是由於房委會的「按揭貸款擔保」,是由「首次出售日期起計30年」,而銀行多數採用這個準則,來衡量按揭年期。二手居屋跟新居屋分別,在於二手居屋可能樓齡太高,例如樓齡達25年的物業,在「30年-25年」的前提下,銀行只能批出最高5年按揭,變相買家每月供樓的支出相當龐大。在這個情況下,還有沒有其他方法來拉長年期呢?

其他方式避過短按揭年期

第一,部份銀行會容許以私樓按揭方式審批,意即買家並不能申請高成數按揭,而直接自己支付四成首期,餘下六成則向銀行申請按揭。第二,部份銀行則會視乎物業的樓齡,如果物業樓齡低於19年或以下,銀行也願意照批出25年年期按揭,但19年以上則採用「30年扣減樓齡」作計算基準。第三,部份銀行則會在擔保期內,仍用「30年扣減樓齡」批出90%按揭,但擔保期過後則採用60%按揭作供款。舉例,如果物業樓齡已是25年,則銀行可以批出5年期的90%按揭,而6-25年則需要回復60%按揭計算,此時買家需要補足差價。

按揭年期 (房委會白居二、房委會第二市場)

按揭年期按揭成數
按揭年期擔保30年扣減樓齡90%
直接申請銀行按揭25年60%
視乎樓齡高低19年以上: 30年
扣減樓齡19年以下: 25年
90%
先採用按揭年期25年擔保期內: 90%
擔保、後採用正常按揭擔保期外: 60%

多數銀行不接受擔保人

因此,若選購的是19年樓齡以上的物業,則銀行可能要求較嚴格,可能要求增加首期、不能做到90%按揭,而是80%或更低,甚至乎類似私樓般只做60%。如果此時,買家未能證實「供得起」與否,是否能尋找其他親人作「擔保人」呢? 答案是極少數銀行接受,大部份銀行也不接受,可能唯一方法就是向房委會申請,看看能否把原作擔保人的親人加名成為業主之一,但這個過程需時。

例子: 房委會、白居二、300萬元、樓齡25年

按揭年期擔保直接申請銀行按揭按樓齡高低決定先採用按揭年期擔保、後採用正常按揭
首期10%: 30萬元40%: 120萬元10%: 30萬元10%: 30萬元
貸款額90%: 270萬元60%: 180萬元90%: 270萬元90%: 270萬元(首5年)
息率2.5厘2.5厘2.5厘2.5厘
按揭年期5年25年5年25年
每月供款47,918元8,075元47,918元12,113元(首5年)
壓力測試不用18,423元不用不用
繳交按揭保費不用不用不用
入息證明填寫聲明供得起 視乎銀行可能需進行壓力測試填寫聲明供得起 填寫聲明供得起 
備註5年後需補差價,以60%按揭供樓

例子: 房委會、第二市場、300萬元、樓齡25年

按揭年期擔保直接申請銀行按揭按樓齡高低決定先採用按揭年期擔保、後採用正常按揭
首期5%: 15萬元40%: 120萬元5%: 15萬元5%: 15萬元
貸款額95%: 285萬元60%: 180萬元95%: 285萬元95%: 285萬元(首5年)
息率2.5厘2.5厘2.5厘2.5厘
按揭年期5年25年5年25年
每月供款50,580元8,075元50,580元12,786元(首5年)
壓力測試不用18,423元不用不用
繳交按揭保費不用不用不用
入息證明填寫聲明供得起 通過壓力測試填寫聲明供得起 填寫聲明供得起 
備註5年後需補差價,以60%按揭供樓

房協、新居屋(一手樓)

上文我們已提出,香港提供居屋的機構分為「房委會」及「房協」。其中,房協2021年暫未有任何居屋推售計劃,但在此之前推售的新居屋,則包括將軍澳「翠嶺峰」及屯門「翠鳴臺」。相比於房委會(新居屋),審批及條款上卻是截然不同。

按揭成數

無論白表及綠表買家,最高可申請90%按揭,而息率及年期均按申請人的條件而定。但一般而言,銀行會按照房委會(新居屋)做法,最長批出25年期貸款,息率則多數會參照房委會(新居屋)的2.5厘水平。

需進行壓力測試、但不需交按揭保險

由於房協旗下新居屋按揭申請,房協不會替買家進行「按揭貸款擔保」,而是透過指定銀行直接批出90%按揭。買家雖然不用繳交「按揭保險」,但審批上會較嚴謹一點,有可能需要進行壓力測試,而非單純供得起便會獲批貸款;或有需要時可能需要加擔保人上會,但按揭成數則會跟私樓般收緊一成。

例子: 房協、新居屋(一手樓)300萬元

白表買家綠表買家
首期10%: 30萬元10%: 30萬元
貸款額90%: 270萬元90%: 270萬元
息率2.5厘2.5厘
按揭年期25年25年
每月供款12,113元12,113元
壓力測試27,634元27,634元
繳交按揭保費不用不用
入息證明三個月入息證明、稅單三個月入息證明、稅單
擔保人可以可以

未補地價居屋(房協白居二、房協第二市場)

部份未能夠抽中「新居屋」的買家,可能會嘗試申請「白居二」(即用白表資格購買未補地價的二手市場居屋),或者部份人會選擇交還公屋,而以綠表買家身份購買未補地價居屋,可能會選擇了房協的二手居屋。整體來說,高成數按揭申請的流程,則跟房協(一手樓)是有少許分別,變相買家所支付費用也不一。

按揭成數

跟房協一手樓相同,無論綠表(房協第二市場)或白表(房協白居二),買家最高也可獲批90%按揭,但不同之處卻是,高成數按揭部份需經由「香港按揭證券公司」作出審批,意即買家先經銀行審批了六成按揭,銀行同意後會再轉交「香港按揭證券公司」作高成數部份審批。但目前「香港按揭證券公司」只會為房協第二市場中的兩類住宅提供按揭保險,一類是「住宅發售計劃」第二市場(下表)、第二類為「資助出售房屋項目」第二市場(下表)。

住宅發售計劃項目(第二市場)

地區屋苑落成年份
屯門景新臺2002年
九龍灣啟德花園1998-2001年
西貢翠塘花園1997年
荃灣寶石大廈1996年
將軍澳茵怡花園1996-1997年
深水埗樂年花園1995年
青衣偉景花園1991年
荃灣祈德尊新邨1989年
紅磡家維邨1984-1993年
北角健康村1965-1997年

資助出售房屋項目(第二市場)

地區屋苑落成年份
沙田綠怡雅苑2020年
屯門翠鳴臺2020年
將軍澳翠嶺峰2019年
青衣綠悠雅苑2015年

需進行壓力測試、需繳交按揭保費

至於按揭息率及年期則視乎銀行而定。一般來說,「房協白居二」或「房協第二市場」的按揭審批,跟房委會(白居二)、或房委會(第二市場)的做法相若,按揭年期為25年,息率2.5厘水平。但因審批程序上,會先經銀行作出審批,之後再向按揭證券公司申請高成數部份,買家需要繳交按揭保險,而保費參考表跟私樓水平的按揭保費相同。

接受擔保人作擔保

至於審批過程中,銀行可能會進行壓力測試,但香港按揭證券公司表明,若買家未能通過壓力測試,也接受銀行遞交申請,屆時按證公司可能會上調按揭保費下,而採用供款佔入息一半作審批,但一切都以按證公司的審批為準,故建議有意購入房協二手單位的買家,可以先作預先審核。又或者,按揭證券公司也接納申請人可透過擔保人協助申請按揭,但擔保人必須跟申請人有直屬關係、或為申請人的親戚。若擔保人有按揭在身,其供款佔入息水平也需要下調至35%作計算。

申請時需填寫房協指定表格

如果需要申請「按揭保險」的房協白居二、或房協第二市場,必須採用房協指定的標準按揭契約文件完成交易,否則相關按揭契據必須交予房協的指定律師行審批,費用需由買家負責。同時在申請按保時,需在提交「購買資格證明書」副本予銀行。

例子: 房協、未補地價居屋300萬元

白居二綠表買家
首期10%: 30萬元10%: 30萬元
貸款額90%: 270萬元
按揭保費: 11.745萬元
90%: 270萬元
按揭保費: 11.745萬元
息率2.5厘2.5厘
按揭年期25年25年
每月供款12,651元12,651元
壓力測試28,862元28,862元
繳交按揭保費需要、一併上會供需要、一供上會供
入息證明三個月入息證明、稅單三個月入息證明、稅單
擔保人可以可以

已補地價居屋(自由市場)

無論是房委會或房協的居屋,如果業主已經完全補地價後才出售,基本上性質就跟私人市場無異,也因此在按揭審批上,可採用私樓市場按揭準則來計算。

按揭成數

根據金管局規定,現時銀行可為私樓批出最長30年期按揭,買家可向銀行先借取50%-60%按揭,而餘下高成數按揭部份,則可視乎購入銀碼(1000萬元以下物業最高借80%、800萬元以下最高借90%) 向香港按揭證券公司申請「按揭保險」,變相借足90%按揭上會。

需通過壓力測試、需繳交按揭保費

買家需要通過「壓力測試」,但如果首置客未能通過「壓力測試」,也可選擇尋找擔保人協助上會、或上調一成「按揭保險費」以換取「供款佔入息一半」作計算。

已補地價居屋(自由市場)

首置買家
首期10%: 30萬元
貸款額90%: 270萬元
按揭保險: 11.745萬元
息率2.5厘
按揭年期30年
每月供款11,142元
壓力測試26,686元
繳交按揭保費需要、一併上會供
入息證明三個月入息證明、稅單
擔保人可以

哪些指定銀行承造按揭?

無論是政府推售的新居屋、或是居屋第二市場,近年居屋市場成交量也活躍,令銀行也積極拓展居屋按揭生意。不過,若果買家對高成數按揭有需求的話,最好跟從房委會及房協的指定銀行申請按揭。

房委會新居屋(一手樓)

銀行查詢電話
新聯銀行28462288
中國銀行36693233
交通銀行22395559
中信銀行22876788
中國建設銀行39186655
集友銀行22323625
創興銀行37686888
招商永隆銀行23095555
大新銀行28288000
富邦銀行25668181
恒生銀行27102288
中國工商銀行21895588
南洋商業銀行26222633
華僑永亨銀行29216682
大眾銀行81070818
上海商業銀行28180282
渣打銀行28868863
東亞銀行36088686
匯豐銀行27488080

房協新居屋(一手樓)

中國銀行華僑永亨銀行
交通銀行大眾銀行
中信銀行上海商業銀行
集友銀行渣打銀行
大新銀行東亞銀行
恒生銀行匯豐銀行
中國工商銀行招商永隆銀行
南洋商業銀行創興銀行

未補地價居屋(房協白居二、房協第二市場)

中國銀行大新銀行
交通銀行星展銀行
中信銀行富邦銀行
中國建設銀行恒生銀行
集友銀行中國工商銀行
創興銀行南洋商業銀行
花旗銀行華僑永亨銀行
招商永隆銀行大眾銀行
上海商業銀行渣打銀行
東亞銀行匯豐銀行

最新按揭回贈或優惠

正因為居屋市場按揭競爭激烈,部份銀行都提供不同優惠來吸客,會按成交銀碼來提供不同程度的現金回贈吸引買家。如果大家不想逐家逐戶格價,可以跟貼著我們《胡.說樓市》網站,因為我們會不斷更新居屋按揭的息率、及現金回贈走勢(截至2021年1月20日)。

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銀行接受申請種類息率按揭年期現金回贈
恒生銀行一、二手2.5厘25年>100萬元: 0.2%
>200萬元: 0.5%
>600萬元: 0.8% 
中國銀行一、二手2.5厘25年<200萬元: 0.2%
>200萬元: 0.5%
>400萬元: 0.8%
>600萬元: 1%
匯豐銀行一、二手2.5厘25年>100萬元: 0.2%
>200萬元: 0.5%
>500萬元: 0.8%
>600萬元: 1%
渣打銀行一手2.5厘25年<300萬元: 0%
>300萬元: 0.5%
>600萬元: 0.5%-0.8%

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