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撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
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本文將專注為「準業主」拆解未補地價物業的按揭疑難，無論是一手新盤還是白居二市場，我們為你詳細對比綠表與白表的首期差異、最新放寬的30年最長還款期，以及在政府擔保期內如何豁免壓力測試（免壓測）輕鬆上會。
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一分鐘睇清：綠表 vs 白表按揭成數與首期
房委會對資助出售房屋設有明確的按揭指引，綠表及白表申請者的最高按揭成數（LTV）各有不同。值得留意的是，買家只能選擇 P按或 H按，並且必須承造定息按揭以外的浮息按揭（視乎當時銀行提供的計劃）：
| 申請資格類別 | 最高按揭成數 (LTV) | 最低首期要求 | 適用市場 |
| 綠表 (公屋租戶 / 綠表資格證明書持有人) | 95% | 樓價的 5% | 一手新居屋、綠置居、白居二 (第二市場) |
| 白表 (符合入息及資產限額的私人買家) | 90% | 樓價的 10% | 一手新居屋、白居二 (第二市場) |
編輯提示： 由於設有政府擔保，買家無須購買按揭保險（按保）即可承造最高 9 成或 9 成半按揭，省卻了一筆可觀的按保費用。
2026最新指引：30年還款期與 50年政府擔保期
財務預算經常是準買家最頭痛的一環。根據房委會的最新政策，資助房屋的按揭安排已大幅放寬，買家上會變得更輕鬆：
1. 最長還款期放寬至 30 年
無論是一手新居屋還是二手未補地價物業（白居二），最長按揭還款期已由以往的 25 年，全面放寬至 30 年。這意味著準業主的每月供款額將大幅降低，有助減輕日常生活負擔。
2. 豁免壓力測試（免壓測）的條件
購買一手房委會項目的最大好處，是由於設有「政府擔保期」，銀行在批核按揭時，不會要求申請人通過嚴格的「壓力測試（Stress Test）」，甚至不需要提供入息證明文件，只需申報家庭總收入足以應付每月供款即可。
3. 二手市場（白居二）擔保期延長至 50 年
針對二手資助房屋，政府已將按揭還款保證期由原本的 30 年延長至 50 年。只要該屋苑的首次轉讓日期計起未超過 50 年，買家仍有極大機會獲銀行批出「9成按揭 + 30年還款期」的最佳條款。
2026 最新居屋按揭年期與息率 (H按 / P按)
| 按揭項目 | 房委會最新指引 / 市場現況 | 重點注意事項 |
| 最長按揭年期 | 30 年 (已由 25 年放寬) | 適用於一手新盤及未過擔保期的二手居屋，大幅減輕每月供款負擔。 |
| 按揭息率選擇 | 可選 H按 或 P按 | 視乎當時銀行提供的計劃，現時大部分銀行均容許資助房屋買家選用 H按 (設有封頂息率)。 |
| 現金回贈 | 視乎銀行推廣 | 銀行一般會提供貸款額一定百分比的現金回贈，可用作幫補律師費或裝修。 |
政府擔保期優勢：豁免壓力測試條件
| 審批要求 | 政府擔保期內 (免入息審查) | 過了政府擔保期 / 擔保期將近屆滿 |
| 壓力測試或入息審查 | 豁免 / 較寬鬆 | 與私樓按揭看齊 |
| 供款與入息比率 (DSR) | 每月總供款不超過家庭總入息的 50% | 每月總供款不超過家庭總入息的 50% |
| 入息證明文件 | 僅需申報，一般提供的證明，如糧單或稅單 (銀行保留最終決定權) | 可能被要求提供 3-6 個月糧單、稅單及 MPF 紀錄 |
| TU (信貸評級) | 審批較寬鬆，但如 TU 極差 (如破產令剛解除) 仍可能被拒 | 與私樓按揭看齊 |
資助房屋按揭申請 4 大步驟
| 步驟 | 審批流程 | 預計時間 |
| 1. 揀樓及簽署買賣協議 | 於房委會揀選單位，簽署買賣協議並支付首期 (訂金)。 | 揀樓當日 |
| 2. 尋找銀行估價及申請 | 向 2-3 間銀行提交按揭申請，比較息率、現金回贈及條款。 | 一手樓: 入伙前三個月 二手樓: 簽約後 1-2 星期內 |
| 3. 簽署按揭信 (Offer Letter) | 銀行批出按揭後，比較條款並選擇最合適的一間，簽署確認信。 | 遞交申請後 2-4 星期 |
| 4. 律師樓處理成交 | 銀行會將按揭貸款直接交予你的代表律師，於成交日過數予房委會。 | 成交日 (一手樓: 預計關鍵日期) |
影響居屋按揭申請三大因素
因素1: 居屋申請資格
「白表買家」: 能夠購買現時居屋的人，大致可分「白表買家」及「綠表買家」。「白表買家」泛指一些符合資產及入息審查的買家，他們往往是入息水平未能夠購得到私樓、卻又符合資產及入息審查的買家。現時兩個出售居屋的機構「房委會」及「房協」，均會在推售居屋前，訂出資產限額以及最高入息水平，買家可按實際情況以一人名義或家庭組合申請。一般來說，若購買房委會及房協的居屋，這類「白表買家」可申請最高90%按揭。
「綠表買家」: 除了「白表買家」，市場上可購買居屋買家，還包括「綠表買家」。「綠表買家」泛指交還公屋，藉以換取購買居屋權利的人士，部份不少公屋富戶擔心資產審查，而以綠表入市。他們不需經房委會或房協作資產及入息審查。一般來說，購買房委會居屋的「綠表買家」最高可獲批95%按揭；但若購入房協居屋的「綠表買家」則最高只能申請90%按揭。
按揭成數(白表買家、綠表買家)
| 白表買家 | 綠表買家 | |
| 房委會居屋 | 90% | 95% |
| 房協居屋 | 90% | 90% |
因素2: 居屋種類
「一手居屋」: 現時市場可供發售的居屋，不論是「白表買家」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)、「綠表買家」(泛指交還公屋以換取購買權利的買家)，在初次發售時均會獲得一定折扣額，因此售價會較私樓價格相宜。這類居屋，我們多數統稱為「一手居屋」。
2007-2010年間，政府曾把當年2002年孫九招後剩餘居屋發售，但全數沽清後便停止興建。不過因市場仍對居屋呼聲高漲，2014年起又重新復建及復售居屋，市場把這類「一手居屋」稱為「新居屋」。事實上，除了「新居屋」，資助房屋類型還包括「綠置居」(只供綠表買家申請)、以及「首置上車盤」(只供高於新居屋入息卻未達私樓門檻買家申請)。
「第二市場」/ 「白居二」: 買家成功購入「一手居屋」/「綠置居」，在一定指定年期後，他大概可有兩個轉售途徑。第一，他可以選擇把物業在「第二市場」中以免補價方式放售。因當初「一手居屋」是獲得了折扣額，樓價相對便宜，政府容許買家在不需補地價(補回當初提供折扣)下轉售，但就只限局部買家可選購，包括「綠表買家」及「白居二」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)。
「自由市場」: 第二，他也可以選擇補地價，然後把手持的居屋在「自由市場」上放售。由於居屋已經完全補地價，性質上就跟私樓相似，故買家便不再侷限於特定人士，而是開放給市場上所有有能力購買的人士，跟業主討價還價後，可簽約購入。
因素3: 居屋提供的機構
「房委會」: 上文已經指出，現時市場上提供居屋的機構，主要由「房委會」及「房協」負責。「房委會」所發售的居屋多屬「清水房」，售價比較低一點，但卻提供了「按揭貸款擔保」。所謂「按揭貸款擔保」，就是房委會會作出「由首次出售日期起計的50年」的貸款擔保，一旦期內斷供，房委會會先向銀行作出還款，但會保留權利之後才透過法律途徑向買家追討。但正因為「按揭貸款擔保」所限，房委會居屋按揭年期最長只有30年，這會直接影響到居屋按揭年期，我們下文會闡述其影響。
「房協」: 至於「房協」提供的資助出售項目，內櫳相對較完善，有一點接近私樓水平，售價相對高一點，但「房協」卻沒有提供「按揭貸款擔保」。買家不用擔心按揭年期長短帶來的影響，但正因沒有「按揭貸款擔保」，如果買家有高成數按揭需求，則需經銀行或香港按揭證券公司審批。我們下文也會闡述其處理方法。因此，兩個機構提供的居屋，在居屋按揭申請上也有不同之處。
按揭年期、壓力測試、按揭保費 (房委會VS房協)
| 房委會 | 房協 | |
| 按揭貸款擔保年期 | 有 | 沒有 |
| 最高按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 入息審查 | 不需要 | 需要 |
| 按揭保費 | 不需要 | 一手樓: 不需要 二手樓: 需要 |
各類居屋按揭審批 (按揭成數、年期、息率、審批程序、壓力測試)
正因為上述因素，你大概可預視到，不同類型居屋會衍生出不同按揭安排。從按揭成數、獲批按揭年期、審批程序、需否進行壓力測試，以至一旦入息未能通過審批的程序也不相同。以下我們會逐一闡述。
房委會：新居屋(一手樓)
按揭成數
由於房委會為買家按揭貸款擔保，綠表買家可獲批最高95%按揭、白表買家最高可獲批90%按揭。根據房委會規定，最長按揭年期30年，可選用H按或P按。
不需壓力測試及按揭保費
由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」，故買家並不需繳付「按揭保費」，卻可申請到高成數按揭。審批上，銀行傾向較寬鬆，買家不需經過壓力測試，純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。
貸款人必須為業主
在這裡有兩點想提提，不少谷友曾問過我們一個問題，就是新居屋申請人是否必須為按揭貸款人呢? 答案是必須的。雖然部份私樓按揭上，銀行會接納申請按揭借款人，跟樓契上的名字(業主)是不同的，但在資助房屋下則沒有這個概念，「借款人」必須為業主。
不接納擔保人
雖然銀行審批寬鬆，但業主(即貸款人)又怎可證明「供得起」? 如果本身沒有財力、或沒有足夠入息證明，找親人作「擔保人」又是否可行? 答案是不可以。背後因房委會有擔保關係，銀行在按揭申請上願意作寬鬆處理，故新居屋申請並不需要「擔保人」。但由於部份居屋申請人已是退休人士，沒有入息證明，在實際申請按揭時，他們只需填寫一份聲明，證明自己有能力供樓就可以，例如提供原因是家中親人會提供家用已經可以。要注意「聲明」也是一份正式文件，作假聲明會負上刑責的。
房委會：綠置居 (一手樓)
按揭成數
跟房委會新居屋相似，房委會也有為「綠置居」買家提供「按揭貸款擔保」，綠表買家最高可申請95%按揭，最長按揭年期為30年，息率方面，同樣可選擇H按或P按。
不需壓力測試及按揭保費
同樣地，買家不需繳付「按揭保費」，卻可申請到高成數按揭。至於在審批上，銀行也傾向較寬鬆，買家並不需經過壓力測試，純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。但怎樣可證明「供得起」? 如果申請人是退休人士，沒有入息證明，在實際申請按揭時，同樣地只需填寫一份聲明，證明自己有能力供樓便可以
貸款人必須為業主
借貸人跟業主需否是同一人呢? 答案是必須的。雖然部份私樓按揭上，銀行會接納申請按揭借款人，跟樓契上的名字(業主)是不同的，但在資助房屋下則沒有這個概念，「借款人」必須為業主。
房委會：未補地價居屋 (白表: 白居二) / (綠表: 第二市場)
過去放棄公屋的住戶，他們可用綠表買家身份，在居屋第二市場中購買免補地價居屋，措施不適用於白表買家(經資產及入息審查的買家)，但近年政府已陸續放寬，容許部份未能夠抽中「新居屋」的買家，可用白表資格購買未補地價的二手市場居屋，也就是我們常說的「白居二」。林鄭月娥在《施政報告》中還把「白居二」恒常化，成為了白表買家進入居屋市場的一個途徑。其按揭申請則跟房委會(新居屋)分別不大，唯一分別是「按揭年期」。
按揭成數
一般來說，白表買家(白居二買家)最高可申請90%按揭，而綠表買家(第二市場買家)則可申請最高95%按揭，而按揭年期最高可獲批出30年期，可選擇H按或P按。
不需壓力測試及按揭保費
由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」，故買家不需繳付「按揭保費」，也可申請到高成數按揭。審批上，因有房委會作為「按揭貸款擔保」，故銀行也傾向較寬鬆，買家不需經過壓力測試，純粹證明能夠供得起，多數也會批出貸款。因此，即使沒有太多入息證明的白居二買家、或在第二市場購買單位的綠表買家，銀行多數只會要求他們填寫「聲明」，證明有能力還款便可以。
其他方式避過短按揭年期
若居二樓齡高於50年，則銀行將以私樓看待。第一，部份銀行會容許以私樓按揭方式審批，意即買家並不能申請高成數按揭，而直接自己支付四成首期，餘下六成則向銀行申請按揭。
按揭年期 (房委會白居二、房委會第二市場)*
| 居二樓齡 | 最高按揭成數 | 最長還款期 |
| 40年以內 | 綠表95% 白表90% | 30年 |
| 第40年以後至第50年 | 綠表80% 白表80% (申請人可透過按保，申請白表90%/綠表95%按揭) | 30年 |
房協：新資助出售房屋(一手樓)
上文我們已提出，香港提供居屋的機構分為「房委會」及「房協」。比於房委會(新居屋)，審批及條款上卻是截然不同。
按揭成數
無論白表及綠表買家，最高可申請90%按揭，而息率及年期均按申請人的條件而定。但一般而言，銀行會按照房委會(新居屋)做法，最長批出30年期貸款。
需進行入息審查、但不需交按揭保險
由於房協旗下新居屋按揭申請，房協不會替買家進行「按揭貸款擔保」，而是透過指定銀行直接批出90%按揭。買家雖然不用繳交「按揭保險」，但審批上會較嚴謹一點，有可能需要進行入息審查，而非單純供得起便會獲批貸款；或有需要時可能需要加擔保人上會，但按揭成數則會跟私樓般收緊一成。
未補地價 (房協白居二、房協第二市場)
部份未能夠抽中「新居屋」的買家，可能會嘗試申請「白居二」(即用白表資格購買未補地價的二手市場居屋)，或者部份人會選擇交還公屋，而以綠表買家身份購買未補地價居屋，可能會選擇了房協的二手居屋。整體來說，高成數按揭申請的流程，則跟房協(一手樓)是有少許分別，變相買家所支付費用也不一。
按揭成數
跟房協一手樓相同，無論綠表(房協第二市場)或白表(房協白居二)，買家最高也可獲批90%按揭，但不同之處卻是，高成數按揭部份需經由「香港按揭證券公司」作出審批，意即買家先經銀行審批了六成按揭，銀行同意後會再轉交「香港按揭證券公司」作高成數部份審批。但目前「香港按揭證券公司」只會為房協第二市場中的兩類住宅提供按揭保險，一類是「住宅發售計劃」第二市場(下表)、第二類為「資助出售房屋項目」第二市場(下表)。
住宅發售計劃項目(第二市場)
| 地區 | 屋苑 | 落成年份 |
| 屯門 | 景新臺 | 2002年 |
| 九龍灣 | 啟德花園 | 1998-2001年 |
| 西貢 | 翠塘花園 | 1997年 |
| 荃灣 | 寶石大廈 | 1996年 |
| 將軍澳 | 茵怡花園 | 1996-1997年 |
| 深水埗 | 樂年花園 | 1995年 |
| 青衣 | 偉景花園 | 1991年 |
| 荃灣 | 祈德尊新邨 | 1989年 |
| 紅磡 | 家維邨 | 1984-1993年 |
| 北角 | 健康村 | 1965-1997年 |
資助出售房屋項目(第二市場)
| 地區 | 屋苑 | 落成年份 |
| 沙田 | 綠怡雅苑 | 2020年 |
| 屯門 | 翠鳴臺 | 2020年 |
| 將軍澳 | 翠嶺峰 | 2019年 |
| 青衣 | 綠悠雅苑 | 2015年 |
需進行入息審查、需繳交按揭保費
至於按揭息率及年期則視乎銀行而定。一般來說，「房協白居二」或「房協第二市場」的按揭審批，跟房委會(白居二)、或房委會(第二市場)的做法相若，按揭年期為30年。但因審批程序上，會先經銀行作出審批，之後再向按揭證券公司申請高成數部份，買家需要繳交按揭保險，而保費參考表跟私樓水平的按揭保費相同。
接受擔保人作擔保
至於審批過程中，銀行可能會進行壓力測試，但香港按揭證券公司表明，若買家未能通過壓力測試，也接受銀行遞交申請，屆時按證公司可能會上調按揭保費下，而採用供款佔入息一半作審批，但一切都以按證公司的審批為準，故建議有意購入房協二手單位的買家，可以先作預先審核。又或者，按揭證券公司也接納申請人可透過擔保人協助申請按揭，但擔保人必須跟申請人有直屬關係、或為申請人的親戚。
申請時需填寫房協指定表格
如果需要申請「按揭保險」的房協白居二、或房協第二市場，必須採用房協指定的標準按揭契約文件完成交易，否則相關按揭契據必須交予房協的指定律師行審批，費用需由買家負責。同時在申請按保時，需在提交「購買資格證明書」副本予銀行。
已補地價居屋(自由市場)
無論是房委會或房協的居屋，如果業主已經完全補地價後才出售，基本上性質就跟私人市場無異，也因此在按揭審批上，可採用私樓市場按揭準則來計算。
按揭成數
根據金管局規定，現時銀行可為私樓批出最長30年期按揭，買家可向銀行先借取最高70%按揭，而餘下高成數按揭部份，則可視乎購入銀碼(1,000萬元以下物業最高借90%) 向香港按揭證券公司申請「按揭保險」，變相借足90%按揭上會。
需通過入息審查、需繳交按揭保費
買家需要通過供款最多佔入息50%的「入息審查」，但如果首置客未能通過，也可選擇尋找擔保人協助上會。
哪些指定銀行承造按揭?
無論是政府推售的新居屋、或是居屋第二市場，近年居屋市場成交量也活躍，令銀行也積極拓展居屋按揭生意。不過，若果買家對高成數按揭有需求的話，最好跟從房委會及房協的指定銀行申請按揭。
房委會新居屋(一手樓)
| 銀行 | 查詢電話 |
| 新聯銀行 | 28462288 |
| 中國銀行 | 36693233 |
| 交通銀行 | 22395559 |
| 中信銀行 | 22876788 |
| 中國建設銀行 | 39186655 |
| 集友銀行 | 22323625 |
| 創興銀行 | 37686888 |
| 招商永隆銀行 | 23095555 |
| 大新銀行 | 28288000 |
| 富邦銀行 | 25668181 |
| 恒生銀行 | 27102288 |
| 中國工商銀行 | 21895588 |
| 南洋商業銀行 | 26222633 |
| 華僑永亨銀行 | 29216682 |
| 大眾銀行 | 81070818 |
| 上海商業銀行 | 28180282 |
| 渣打銀行 | 28868863 |
| 東亞銀行 | 36088686 |
| 匯豐銀行 | 27488080 |
房協新居屋(一手樓)
| 中國銀行 | 華僑永亨銀行 |
| 交通銀行 | 大眾銀行 |
| 中信銀行 | 上海商業銀行 |
| 集友銀行 | 渣打銀行 |
| 大新銀行 | 東亞銀行 |
| 恒生銀行 | 匯豐銀行 |
| 中國工商銀行 | 招商永隆銀行 |
| 南洋商業銀行 | 創興銀行 |
未補地價居屋(房協白居二、房協第二市場)
| 中國銀行 | 大新銀行 |
| 交通銀行 | 星展銀行 |
| 中信銀行 | 富邦銀行 |
| 中國建設銀行 | 恒生銀行 |
| 集友銀行 | 中國工商銀行 |
| 創興銀行 | 南洋商業銀行 |
| 花旗銀行 | 華僑永亨銀行 |
| 招商永隆銀行 | 大眾銀行 |
| 上海商業銀行 | 渣打銀行 |
| 東亞銀行 | 匯豐銀行 |
