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新盤加快推盤步伐，尤其重貨區就更想趁市況仍熾熱時盡快減磅，包括由會德豐及港鐵合作發展的12期「SEASONS PLACE」，全盤三座共提供1,985個單位，其中12A及12B期均於去年8月已獲批預售樓花同意書，分別提供650伙及685伙。首先推售的12A期，提供一房至三房單位，當中佔一半為面積437-495的兩房單位，預計關鍵日期為2025年10月30日，相當於樓花期約19個月。
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SEASONS PLACE資料
| 樓盤名稱 | SEASONS PLACE |
| 位置 | 康城站康城路1號 |
| 單位數目 | 12A期: 650個 12B期: 685個 12C期: 650個 |
| 面積 | 282-665呎 |
| 戶型 | 1房: 322-338呎(240個) 2房開廚: 437-453呎(288個) 2房梗廚: 495呎(49個) 3房1套: 665呎(48個) 特色: 282-665呎(25個) |
| 車位 | 251個 |
| 校網 | 95校網 |
| 承建商 | GAMMON ENGINEERING |
| 預計關鍵日期 | 1期: 2025年10月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 會德豐、港鐵 |
| 示範單位地址 | 尖沙咀海港城港威大廈二座十樓 開放時間(11:00am – 08:00 pm) |
| 官方網站 | https://www.seasonsplace.hk/home |
SEASONS PLACE開價
| 首批 | 130個 |
| 折扣額 | -12% |
| 平均呎價 | 16,122元 |
| 折扣後售價 | 14,187元 |
SEASONS PLACE與康城規劃鳥瞰圖
價單分析
對面凱柏峰可正面對撼
樓盤最大挑戰，並不是開則或配套等問題，反而是在樓盤對面，由信和、嘉華、招商局及港鐵合作的康城站11期「凱柏峰」，亦分開三期推售，而推售期更橫跨了轉角市，第一期在2022年6月時，以均價17,888元姿態開售，當時樓市尚未完全回落，故共售出了465個單位，佔一期全盤592伙的79%。
表: 凱柏峰基本資料
| 項目 | 凱柏峰I | 凱柏峰II | 凱柏峰III |
| 首批 | 128伙 | 138伙 | 130伙 |
| 即供平均呎價 | 17,888元 | 18,378元 | 16,938元 |
| 入場價 | 開放式: — 1房: 619.5萬元 2房: 750.7萬元 | 開放式: — 1房: 636.8萬元 2房: 799萬元 | 開放式: 496.74萬元 1房: 596.8萬元 2房: 709.58萬元 |
| 推售日期 | 2022年6月 | 2022年7月 | 2023年8月 |
凱柏峰二及三期經歷轉角市
由於當時銷情理想，故發展商在第二個月便火速推出了二期，還把均價調升至18,378元，但顯然銷情已見乏力，結果只售出了152個單位，令全盤餘下一堆貨尾待推售，也讓原本獲批預售的「凱柏峰III」選擇按兵不動，一直去到去年八月才減價8%開售，均價回落至16,938元，至今也僅售出191伙，佔三期不足30%。
表: 凱柏峰銷售情況(截至2024年3月)
| 項目 | 凱柏峰I | 凱柏峰II | 凱柏峰III |
| 伙數 | 592個 | 644個 | 644個 |
| 累售 | 465個 | 152個 | 191個 |
| 套現 | 39.87億元 | 13.37億元 | 15.85億元 |
| 取消交易 | 0宗 | 1宗 | 1宗 |
餘貨逾千且較早入伙
三期貨尾合共餘貨1,072個，直接跟「SEASONS PLACE」對撼爭客。所以就算同區交通、景觀都並非準買家考慮的重點。因為選擇得康城站的買家，自不然會把「SEASONS PLACE」直接比較，畢竟「凱柏峰」的落成期足足比起「SEASONS PLACE」會早十個月至一年時間，除非「SEASONS PLACE」能開出震撼價，否則客源只會流向仍在推售的貨尾。
表: 凱柏峰餘貨情況(截至2024年3月)
| 項目 | 凱柏峰I | 凱柏峰II | 凱柏峰III |
| 待售單位 | 127個 | 492個 | 452個 |
| 預計關鍵日期 | 2024年11月15日 | 2024年12月15日 | 2025年11月15日 |
康城供應與規劃
SEASONS PLACE補地價為各期中第四高
條件上，「SEASONS PLACE」有沒有減價的條件呢? 純粹從會德豐奪得發展權時取回來的地價，以可建樓面96.11萬呎去計算，補地價金額高達27.25億元，相當於每呎2,835元。單單計算補地價金額，「SEASONS PLACE」並不算最高，但也排列在整個康城站中的第四貴地價，當然實際地價還有包括入場費、及給予港鐵分紅比例的因素，但當年為吸引發展商入標，港鐵有就招標條款鬆綁，固定分紅比例下調至15%或以上，而入場費則訂於最少3.5億元，但發展商在訂價時也定必會考慮到當時的地價成本。
康城站各期項目
| 項目 | 可建樓面 | 補地價金額 | 每呎補地價 | 入場費 | 分紅 | 單位數目 | 發展商 |
| 1期(首都) | 150.4萬呎 | 23.19億元 | 1,540元 | 1.8億元 | 60% | 2,096伙 | 長實、南豐 |
| 2期(領都、領峯、領凱) | 333.3萬呎 | 80.5億元 | 2,415元 | 4.1億元 | 自訂+100萬呎樓面 | 4,272伙 | 長實、南豐 |
| 3期(緻藍天) | 138.36萬呎 | 33.35億元 | 2,410元 | 1.6億元 | 自訂 | 1,648伙 | 長實、南豐 |
| 4期(晉海) | 131.65萬呎 | 27.1億元 | 2,058元 | 2.9億元 | 自訂 | 2,172伙 | 新地 |
| 5期(MALIBU) | 110. 154萬呎 | 20.64億元 | 1,873元 | — | 10% | 1,600伙 | 會德豐 |
| 6期(LP6) | 147.4萬呎 | 33.45億元 | 2,269元 | — | 15% | 2,392伙 | 南豐、遠洋地產 |
| 7期(MONTARA) | 123.5277萬呎 | 38.8779億元 | 3,147元 | 連商場: 固定分紅10%、賣樓回籠65%才分紅、當中14.4億元轄免分紅 放棄商場: 分紅10%、港鐵承擔商場建築費 | 1,120伙 | 會德豐 | |
| 8期(SEA TO SKY) | 104.41萬呎 | 29.55億元 | 2,830元 | 自訂 | >15% | 1,422伙 | 長實 |
| 9期(MARINI) | 112.06萬呎 | 28.52億元 | 2,546元 | 自訂 | >15% | 1,653伙 | 會德豐 |
| 10期 (LP10) | 81.16萬呎 | 16.59億元 | 2,044元 | 自訂 | 固定20% | 751-1170伙 | 南豐 |
| 11期 (凱柏峰) | 95.64萬呎 | 30.549億元 | 3,194元 | 自訂 | 固定20% | 1,850伙 | 信和、嘉華、招商局 |
| 12期 (SEASONS PLACE) | 96.11萬呎 | 27.25億元 | 2,835元 | 3.5億元 | 15% | 1,217-2,000伙 | 會德豐 |
| 13期 | 154.7萬呎 | 55.68億元 | 3,600元 | >5億元 | >15% | 1,667-2,550伙 | 信和 |
付款辦法與價格分布
結果，「SEASONS PLACE」最終要向現實低頭，在2024年3月14日開出首張130個單位的價單，扣除最高12%的折扣額後，即供平均呎價14,187元，創出了自2019年GRAND MONTARA的首批售價，大致貼近現時康城站的二手造價。而相比之下，「凱柏峰」呎價16,000-18,000元即時變成摸頂。發展商共提供了四種付款辦法，包括120天及180天的付款辦法，360天付款辦法及建築期付款，分別獲售價12%、12%、10%及7%的折扣。
表: 付款辦法
| 付款辦法 | 支付方式 | 折扣額 |
| 120天付款辦法 | 臨約: 5% 120天: 95% | -12% |
| 180天付款辧法 | 臨約: 5% 180天: 95% | -12% |
| 360天付款辧法 | 臨約: 5% 120天: 5% 360天: 90% | -10% |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 60天: 5% 入伙: 90% | -7% |
表: 售價分布
| 戶型 | 訂價 | 120天付款辦法 | 180天付款辦法 | 360天付款辦法 | 即供付辦法 |
| 1房 | 508.1萬-541.5萬元 | 447萬-477萬元 | 447萬-477萬元 | 457萬-487萬元 | 473萬-504萬元 |
| 2房開廚 | 684.4萬-752.9萬元 | 603萬-663萬元 | 603萬-663萬元 | 616萬-678萬元 | 636萬-700萬元 |
| 2房梗廚 | 770.6萬-776.1萬元 | 678萬-683萬元 | 678萬-683萬元 | 693萬-698萬元 | 717萬-722萬元 |
| 3房 | 1,103.9萬-1,112.8萬元 | 971萬-9779萬元 | 971萬-9779萬元 | 994萬-1,002萬元 | 1,027萬-1,035萬元 |
供款例子
1房入場單位
| 120天付款辧法+不申請按保 | 120天付款辦法+按保 | |
| 樓價 | 447萬元 | 447萬元 |
| 首期 | 30%: 134.1萬元 | 10%: 44.7萬元 |
| 貸款額 | 70%: 312.9萬元 | 90%: 402.3萬元 按保: 8.689萬元 |
| 月供 | 15,165元 | 19,919元 |
| 入息要求 | 30,330元 | 39,838元 |
2房開廚入場單位
| 120天付款辧法+不申請按保 | 120天付款辦法+按保 | |
| 樓價 | 603萬元 | 603萬元 |
| 首期 | 30%: 180.9萬元 | 10%: 60.3萬元 |
| 貸款額 | 70%: 422.1萬元 | 90%: 542.7萬元 按保: 13.5675萬元 |
| 月供 | 20,458元 | 26,960元 |
| 入息要求 | 40,915元 | 53,919元 |
2房梗廚入場單位
| 120天付款辧法+不申請按保 | 120天付款辦法+按保 | |
| 樓價 | 678萬元 | 678萬元 |
| 首期 | 30%: 203.4萬元 | 10%: 67.8萬元 |
| 貸款額 | 70%: 474.6萬元 | 90%: 610.2萬元 按保: 15.255萬元 |
| 月供 | 23,002元 | 30,313元 |
| 入息要求 | 46,003元 | 60,626元 |
3房入場單位
| 120天付款辧法+不申請按保 | 120天付款辦法+按保 | |
| 樓價 | 971萬元 | 971萬元 |
| 首期 | 30%: 291.3萬元 | 10%: 97.1萬元 |
| 貸款額 | 70%: 679.7萬元 | 90%: 873.9萬元 按保: 21.8475萬元 |
| 月供 | 32,942元 | 43,413元 |
| 入息要求 | 65,884元 | 86,825元 |
景觀分析
四邊均望樓景
當然，還有一個原因，樓盤開出如此樓價，還因為論景觀、開則等優勢，並不見得「SEASONS PLACE」特別出色。共由三座組成的「SEASONS PLACE」，座落於康城站的正中心位置，也意味著其發展都會被周邊的高樓大廈所阻擋景觀。一期650個單位為項目的第三座，內裡分為3A及3B座，兜兜圈一層十三個單位，只用防火門分隔來減低密度的設計。
一線單位(西南)
最值得留意的方位是西南方的單位，屬於唯一有機會望到「藍塘海峽」的單位，包括3A座AG室及3B座AF室均屬此類，勉強可以透過「SEA TO SKY」及「LP10」望到少量海景，但實情也未能確定有百份百保障，事關樓盤前臨將軍澳車廠，這個上蓋現時並沒有任何發展，但售樓書都有列明，這些用地均為未發展用地，日後發展可以包括住宅、休憩用地、政府及社福設施等，故日後起樓會直接影響這些單位的景觀。
二線單位(西北、東北、東南)
餘下幾邊方位都以不同程度的樓景，包括扭向西北面的單位，會透過毗鄰二座會向對手「凱柏峰」方向，包括3A座BC室；另外部份扭向東北方的單位，包括3A座DEF室、3B座DE室均會望向「GRAND MONTARA」及康城公園，最遠只會望到康城的「領峰」。而部份扭向東南的單位，包括3B座BC室，則會望向「LP6」。景觀上沒有特別高低優劣的差野，因為全部都並不是特別吸引，也難以成為推高樓價的因素。
表: SEASONS PLACE景觀分布
| 方位 | 景觀 | 單位 |
| 西南 | 藍塘海峽隙海、將軍澳車廠 | 3A座: A、G室 3B座: A、F室 |
| 西北 | 凱柏峰 | 3A座: B、C室 |
| 東北 | GRAND MONTARA、康城公園、領峰 | 3A座: D、E、F室 3B座: D、E室 |
| 東南 | LP6 | 3B座: B、C室 |
揀樓攻略
開則主打中小型住宅單位
至於開則方面，「SEASONS PLACE」共有650個單位，主打中小型則，大致跟「凱柏峰」也會形成競爭，更重要一點，其黑廁比例奇高。
一房單位
一房單位共提供240個單位，面積由322-338呎之間，最大戶型為3B座C室(338呎)，但實情這個單位只是多了一個玄關位，故在一房單位中可盡量不選擇它。另外，除了3A座E室(323呎)屬於客套兩用設計外，其餘一律屬於套廁設計。
表: 一房單位
| 單位 | 面積 | 洗手間 | 景觀 |
| 3A座E室 | 323呎 | 客套兩用 | GRAND MONTARA、康城公園、領峰 |
| 3A座F室 | 323呎 | 套廁 | GRAND MONTARA、康城公園、領峰 |
| 3A座G室 | 330呎 | 套廁 | 藍塘海峽罅海、將軍澳車廠 |
| 3B座C室 | 338呎 | 套廁 | LP6 |
| 3B座E室 | 322呎 | 套廁 | GRAND MONTARA、康城公園、領峰 |
兩房單位
兩房佔多數的「SEASONS PLACE」共提供337個單位，可以先決定是否選擇梗廚或開廚。如果選擇梗廚，就只有一柱3A座B室(495呎)，餘下全部都屬於開廚。兩房開廚就只有一柱3B座D室(441呎)屬於光廁，全部兩房均為黑廁。
表: 兩房單位(西南)
| 單位 | 面積 | 廚房 | 洗手間 |
| 3A座A室 | 443呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 3B座F室 | 447呎 | 開廚 | 黑廁 |
表: 兩房單位(西北)
| 單位 | 面積 | 廚房 | 洗手間 |
| 3A座B室 | 495呎 | 梗廚 | 黑廁 |
| 3A座C室 | 453呎 | 開廚 | 黑廁 |
表: 兩房單位(東北)
| 單位 | 面積 | 廚房 | 洗手間 |
| 3A座D室 | 437呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 3B座D室 | 441呎 | 開廚 | 光廁 |
表: 兩房單位(東南)
| 單位 | 面積 | 廚房 | 洗手間 |
| 3B座B室 | 449呎 | 開廚 | 黑廁 |
三房單位
三房單位也只有一柱，屬於三房一套設計，位於3B座A室(665呎)，只提供48個單位，按負擔能力排序便可以。
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