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新鴻基地產旗下西沙大型住宅項目 Sierra Sea，近月於二手市場接連錄得短線獲利成交，部分業主在短時間內帳面賺取過百萬元。不過，對於真正準備入住的自住業主而言，除了樓價升跌，最關心的始終是新樓的交樓質素。
今集《胡‧說樓市》聯同驗樓師鍾Sir，開箱 Sierra Sea第2A期一伙地下連花園特色戶。單位實用面積584平方呎，另設465平方呎私人花園，業主以993萬元購入，實用呎價約17,003元。
雖然今次驗樓取得97分、A級評價，但檢查期間仍發現廚房地線未接妥、主人房窗扣螺絲鬆脫等問題。更令業主在意的，卻是私人花園採用石磚配石春的設計，不但影響戶外傢俬擺放，更令家長擔心小朋友的活動安全。
究竟Sierra Sea第2A期的交樓質素如何？接近千萬元的花園特色戶，又是否真正實用？
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Sierra Sea第2A期：727伙、4座住宅大樓
Sierra Sea位於西貢十四鄉，是新地發展的大型住宅項目，整體規劃涉及約9,700伙，規模接近沙田第一城。項目歷年補地價金額合共約196.4億元，屬香港歷來最大型的單一補地價項目之一。
不過，Sierra Sea並非位於鐵路站旁。由港鐵大學站前往屋苑，仍須轉乘巴士；駕車則可經烏溪沙往西貢方向，轉入海映路。對於每日需要往返市區的住戶而言，交通接駁一直是重要考慮因素。
發展商於2025年推售第1A及1B期時，以相對較低的開價吸引買家。其後於2025年底及2026年初推出位置較內陸的第2A及2B期，首批折實平均呎價分別為10,968元及11,328元。
今次驗收的第2A期共有4座住宅大樓，分別為Coral Avenue第1、2、3及5座，合共提供727伙，實用面積介乎275至835平方呎。
Sierra Sea第2A期驗樓單位資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 發展項目 | Sierra Sea第2A期 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 所在地區 | 西沙十四鄉、海映路 |
| 第2A期座數 | 4座 |
| 第2A期伙數 | 727伙 |
| 第2A期實用面積 | 275至835平方呎 |
| 今次驗樓單位 | 地下連花園特色戶 |
| 實用面積 | 584平方呎 |
| 私人花園 | 465平方呎（不計入住宅實用面積） |
| 間隔 | 三房一套連儲物室、梗廚 |
| 購入價 | 993萬元 |
| 成交實用呎價 | 約17,003元 |
| 驗樓結果 | 97分、A級 |
| 管理費參考 | 平均每實用平方呎約4.38元 |
993萬元買地下花園戶 業主看中小朋友活動空間
今次受訪業主原本居住於馬鞍山，已在區內生活二十多年，由於家人一直習慣區內的生活環境，因此換樓時亦希望留在附近。
業主育有兩名子女，隨着小朋友逐漸長大，除了希望有較寧靜的居住環境，亦希望他們有更多活動空間。屋苑旁邊的GO PARK設施，正是吸引一家人選擇Sierra Sea的原因之一。
與一般分層單位相比，今次單位另一個賣點，是面積達465平方呎、長度接近10米的私人花園。花園由客飯廳外延伸至多間睡房，住戶可以直接由室內走到戶外。
業主認為，花園不但能為小朋友提供額外活動空間，而且冷氣機的工作及維修位置設於廚房外的公用地方，不會佔用私人花園，令花園空間相對完整。
當然，這類地下連花園特色戶，樓價亦較一般分層單位高。花園的設計與實際可用面積，自然成為決定物業是否物有所值的重要因素。
三房一套連儲物室 584呎間隔算方正
走進單位，入口設有一個小玄關，旁邊為獨立梗廚。廚房兩側設有廚櫃及家電，整體收納尚算整齊。
經過廚房便是客飯廳，廳區其中一段長約4.5米，中間走廊連接睡房與浴室。客飯廳可直接通往私人花園，採光及空間感不俗。
單位採用三房一套連儲物室間隔，另設兩間有窗浴室。兩間客房面積相若，主人房位於走廊末端，並設有套廁。
整體間隔尚算方正，初步視察全屋亦頗為整潔，未見大量驗樓黃紙。
然而，部分裝修細節及傢俬設計，仍有值得留意之處。
廚房驗樓：天花電線盒未蓋妥、地線未完成接駁
進入梗廚，驗樓師鍾Sir首先檢查廚櫃、天花及家電安裝。
其中一個較少見的問題，出現在廚房假天花上方。
檢查發現，天花內有電線接線盒未妥善蓋好，而且有一條俗稱「水線」的接地線未完成接駁。
雖然鍾Sir表示，這類安裝問題的修正工序並不複雜，但仍需要安排合資格電業工程人員完成接駁，並確認電力裝置安全，不宜由業主自行處理。
抽油煙機風槽、過牆位置亦需檢查
鍾Sir提醒，驗收廚房時，除了檢查電線及燈具，亦應打開可供檢查的天花位置，留意抽油煙機風槽是否妥善接駁及通往室外。
部分單位可能出現風槽接駁欠妥的情況，因此不能單憑抽油煙機能否啟動，就判斷排風系統運作正常。
另外，窗戶上方的過牆位置亦應檢查有否妥善封邊。如果接縫出現空隙，甚至有透光情況，日後下雨時便可能增加滲水風險。
廚櫃設計美觀 但高處層架不易使用
廚房另一個值得注意的地方，是部分廚櫃門開關時會與鄰近燈具輕微碰撞，需要重新調校。
此外，單位的高位廚櫃採用較特別的外置層架設計。雖然視覺上較有設計感，但層架位置偏高，即使身形較高的成年人，也難以伸手拿取物品。
鍾Sir亦提及該位置有較低的承重限制，因此不適合擺放較重物件，實際可承重量仍須以產品規格為準。
對於日常需要頻繁取放廚具的住戶而言，這種設計未必及一般廚櫃實用。
客飯廳採用石塑地板 防潮耐磨但需留意變形
今次驗樓的另一項觀察，是Sierra Sea第2A期在地板選材方面，與部分較早期單位有所不同。
過往部分新地住宅項目會在走廊鋪設地磚，睡房則使用石塑地板；但今次單位連走廊也採用石塑地板，令室內地面視覺上較為統一。
鍾Sir解釋，石塑地板並非真正木材，通常具有較佳的防潮及耐磨特性，日常保養相對容易。
不過，由於部分石塑地板較薄，長時間承受大型傢俬或重物壓力，仍有機會出現壓痕或變形。
今次剛收樓時，地板並未發現明顯相關問題，但長期使用的耐用程度，仍有待觀察。
傳統窗與玻璃幕牆並存 防水及私隱同樣重要
單位內不同房間採用了傳統玻璃窗及玻璃幕牆兩種設計。
傳統窗戶由周邊混凝土牆身包圍，滲水位置通常較容易集中檢查，例如窗框接口、外牆玻璃膠及防水密封膠等位置。
鍾Sir指出，一旦外牆玻璃膠老化或出現裂縫，便有機會形成滲水通道。因此，驗樓時不應只檢查窗戶能否正常開關，亦要留意窗框及外牆接縫。
至於玻璃幕牆，優點是增加採光及玻璃面積，令室內感覺更加開揚。
現時部分玻璃幕牆採用預製單元式組件，防水表現可以較傳統框架式設計理想，但並不代表完全沒有滲水風險。
尤其今次屬地下單位，即使採用大面積玻璃幕牆，亦未必享有特別開揚的景觀，反而增加住戶對私隱的考慮。
驗樓師建議，業主在保養期內持續留意玻璃幕牆接口的防水及防風表現，尤其在大雨及強風過後，檢查窗邊有否出現滲水情況。
465呎私人花園惹爭議 石磚配石春存在安全疑慮？
相比單位內部的裝修瑕疵，今次驗樓最值得討論的地方，反而是465平方呎私人花園。
由客飯廳走到戶外，可以看到花園橫跨客飯廳及多間睡房，長度接近10米。
不過，花園並非採用大片草坪設計，而是由一格格石磚及石春組成，部分位置亦設有較多碎石裝飾。
視覺上雖然整齊，但實際使用卻未必方便。
石板之間有約5厘米空隙 戶外傢俬難擺放
業主指出，石板之間的縫隙接近5厘米，令放置戶外桌椅時需要格外小心。
如果椅腳剛好落在石板之間，便可能出現不穩定的情況；若椅子滑動或傾側，更有機會令使用者失去平衡。
而且，石板並非完全連成一片，住戶若想擺放大型戶外傢俬，也需要事先量度尺寸，確保傢俬能穩固放置。
此外，部分碎石可能散落至地面，既增加清潔難度，亦可能構成絆倒風險。
業主有兩名小朋友 擔心石春擊中玻璃幕牆
對於育有兩名小朋友的業主而言，花園設計還涉及另一個問題。
業主擔心，小朋友在花園玩耍時，可能因嬉戲或爭執而拿起石春拋擲，萬一擊中單位的大面積玻璃幕牆，後果可能相當麻煩。
這些都是業主在收樓後，實際考慮如何使用花園時才發現的問題。
而花園與多間睡房之間亦有大片玻璃相連，雖然室內可以欣賞花園景觀，但戶外同樣能直接望入睡房。住戶若希望保持私隱，便需要配合窗簾使用。
業主：一直以為花園採用草地設計
業主表示，購入單位前已看過售樓說明書及相關圖則，知道私人花園設有一格格的地面設計，但當時並未清楚知道實際會使用石磚配石春。
由於參考過較早期第1A及1B期的花園設計，因此原本以為今次亦會採用草地。
直至正式開箱驗樓，才發現花園的實際地面設計與自己的預期不同。
業主表示，理解石春可能與排水設計有關，但始終認為石板間隙及碎石的安排，對放置戶外傢俬及小朋友活動構成一定限制。
新地回覆：石磚及石春可移動 方便日後改造花園
《胡‧說樓市》就花園設計向發展商新鴻基地產查詢。
發展商回覆指出，單位花園地面採用泥土底層，配合可移動石磚及石春作為裝飾，方便業主日後按個人喜好調整花園布局。
例如業主希望改鋪人造草皮、種植園藝植物，或者平整地面，可以移走相關裝飾，重新安排花園的使用方式。
換言之，發展商認為現有設計具有一定靈活性，並非不可改動。
不過，業主若打算自行移動石磚、改鋪草地或進行其他工程，仍應先向管理處確認相關管理規定，以及工程會否影響排水、防水或保養責任。
浴室驗樓：洗手盆、企缸設計各有不足
單位設有兩間有窗浴室，雖然能夠提供自然通風，但內部部分設計仍有改善空間。
洗手盆出現輕微崩花及污漬
其中一間浴室的洗手盆，表面出現輕微崩花及污漬。
鍾Sir指出，這類表面問題一般可透過適當修補、打磨或清潔處理。
不過，部分石材具有吸水特性，亦可能受到化學清潔劑影響。因此，住戶日後使用時，不宜長時間直接將清潔劑瓶放在石材表面，最好加設墊片，減少出現污漬或化學侵蝕痕跡的機會。
另外，單位部分洗手盆櫃雖然採用隱藏式及按壓式設計，但由於去水管及櫃體結構佔用空間，實際儲物及拿取物品並不方便。
企缸斜角設計 減少淋浴活動空間
客廁淋浴間採用較特別的斜角設計。
由於淋浴間旁邊設有座廁及櫃體，若使用一般方正的淋浴間門，可能與其他設備互相阻礙，因此設計上需要削去其中一個角位。
雖然能夠避開座廁與櫃身，但亦令淋浴間內部空間縮小。
驗樓師實際模擬洗澡動作時，發現手部較容易碰到牆身，反映這種設計在有限空間內雖然盡量遷就設備位置，使用起來卻未必舒適。
此外，浴室部分照明燈具亦設於較容易碰撞的位置，日後使用時需要注意。
光廁有自然通風 但可能被戶外望入
兩間浴室均設有窗戶，有利通風及排走濕氣。
不過，由於窗外鄰近戶外或公用位置，住戶開窗時，亦有可能被其他人從外面望入。
雖然窗戶採用磨砂玻璃，能減低外界視線，但仍不宜單憑玻璃設計便忽略私隱問題。
住戶可以在沐浴後適當開窗通風，但使用浴室期間，仍應留意窗戶及遮擋設施。
主人套廁儲物空間充足 但清潔較花工夫
相對客廁，主人套廁在儲物空間方面較有優勢。
除了洗手盆上方的鏡櫃及下方的儲物櫃，座廁上方牆身亦設有額外櫃體，方便住戶收納日常浴室用品。
另外，座廁後方亦設有凹位，可以擺放洗頭水、沐浴露等瓶裝用品。
不過，這些凹位未有特別設置去水安排，若長期積聚水分及污垢，又沒有定期清潔，便可能增加霉菌滋生的機會。
驗樓師提醒，使用這些位置儲物時，最好定期移走瓶罐，清潔下方及背後位置。
主人套廁同樣採用企缸，窗外則可望向公用平台，使用時仍然需要顧及私隱。
睡房牆身有輕微裂紋 主人房窗扣螺絲未收緊
除了儲物室，單位設有兩間面積相若的客房。
其中一間客房採用傳統玻璃窗，另一間則採用玻璃幕牆設計。
驗樓期間，鍾Sir發現部分牆身出現輕微裂紋。
他指出，這些裂紋可能與牆身電線暗槽施工，以及冷氣使用後溫差和材料收縮等因素有關。即使完成表面修補，日後亦可能再次出現類似情況。
因此，業主應留意裂紋有否持續擴大，並在保養期內要求發展商跟進。
至於主人房，窗戶的緊貼扣亦發現問題。
一般窗戶除設有鎖扣外，還有協助窗扇緊貼窗框的配件，減少窗戶關閉後出現空隙。
但今次其中一個緊貼扣較為鬆動，螺絲未有完全收緊，可能影響窗戶的密合程度。
鍾Sir認為，這類問題通常不難處理，只需適當重新收緊及調校配件，但仍應在正式入住前完成，以減低日後出現漏風或滲水的風險。
Sierra Sea第2A期驗樓結果：97分、A級
檢查全屋後，雖然發現廚房地線未接妥、窗扣螺絲鬆脫、牆身輕微裂紋，以及部分廚櫃和浴室的設計問題，但今次單位整體裝修及交樓質素仍然不俗。
最終，單位獲得97分，評級為A級。
Sierra Sea第2A期驗樓問題一覽
| 驗樓位置 | 主要發現 | 建議跟進 |
|---|---|---|
| 廚房假天花 | 電線盒未蓋妥、地線未接駁好 | 安排合資格電業工程人員處理及檢查 |
| 廚房櫃體 | 開關時與燈具輕微碰撞 | 調校櫃門及燈具位置 |
| 廚房高位層架 | 位置偏高、承重能力有限 | 核實規格及避免超重使用 |
| 客飯廳及走廊 | 採用石塑地板 | 長期留意重物壓痕及變形 |
| 浴室洗手盆 | 輕微崩花、污漬 | 清潔及適當修補 |
| 浴室企缸 | 斜角設計減少活動空間 | 使用時注意碰撞 |
| 睡房牆身 | 輕微裂紋 | 觀察有否擴大或再次出現 |
| 主人房窗戶 | 緊貼扣螺絲鬆脫 | 收緊及重新調校 |
| 玻璃幕牆 | 接口日後有潛在滲水風險 | 保養期內留意防水、防風表現 |
| 私人花園 | 石板縫隙、石春及碎石 | 評估傢俬擺放及兒童活動安全 |
發展商回覆：已即時跟進執修
《胡‧說樓市》已將今次驗樓結果交予新鴻基地產。
發展商回覆表示，已即時跟進相關問題，並於回覆時預計在當周內完成執修。
對於業主而言，整體交樓質素尚算滿意。相比之下，私人花園的使用方式及安全考慮，反而是收樓後更需要處理的問題。
地下特色戶另一缺點：倒垃圾要經過六道門
除了花園設計，今次地下特色戶亦有一項比較特別的生活安排。
由電梯大堂前往單位，需要經過多道門，可能與地下單位的私隱及通道布局有關。
但對日常生活而言，這種設計亦帶來一些不便。
《胡‧說樓市》實際模擬由廚房拿一袋家居垃圾前往垃圾房的路線，發現沿途需要先後打開六道門。
雖然每道門本身未必構成問題，但如果每天都要拿着垃圾袋、推着嬰兒車，或攜帶大量物品進出，多重門禁設計便可能增加日常使用的不便。
這亦反映特色戶除了室內面積及花園大小，公共通道和進出動線同樣值得在揀樓時考慮。
Sierra Sea二手成交暢旺 部分業主短炒獲利近五成
相對於自住業主關心交樓質素，投資者更加關心Sierra Sea的二手市場表現。
項目由2025年起陸續推售不同期數，因為早期單位開價相對吸引，隨後部分二手成交價上升，令不少早期買家錄得帳面獲利。
按影片稿件整理的成交資料，Sierra Sea曾錄得以下二手轉讓分布：
| 成交類別 | 宗數 |
|---|---|
| 二手轉讓總數 | 236宗 |
| 帳面獲利 | 225宗 |
| 平手 | 6宗 |
| 帳面蝕讓 | 5宗 |
| 獲利比例 | 約95.3% |
編按：以上為影片製作時整理的成交數字，統計截止日期及個案涵蓋範圍有待進一步確認。不同地產代理的市場統計可能存在差異，不應直接視為2026年11月12日的最新累計成交總數。
461呎兩房750萬元易手 帳面賺246.4萬元
其中一宗獲利幅度較高的個案，是Sierra Sea第1A（2）期3座中層J室。
單位實用面積461平方呎，原業主於2025年以503.6萬元購入，其後在2026年中以750萬元轉售。
| 項目 | 成交資料 |
|---|---|
| 期數 | 第1A（2）期 |
| 單位 | 3座中層J室 |
| 實用面積 | 461平方呎 |
| 原購入價 | 503.6萬元 |
| 轉售價 | 750萬元 |
| 轉售實用呎價 | 約16,269元 |
| 帳面獲利 | 246.4萬元 |
| 帳面升幅 | 約48.9% |
換言之，原業主持貨約一年多，帳面獲利接近五成。不過，相關數字尚未扣除印花稅、代理佣金、律師費及其他交易開支，並不等於實際淨賺金額。
2C（2）期加價約兩成 仍以低於二手價作招徠
隨着Sierra Sea二手市場錄得多宗獲利成交，發展商亦逐步提高新一期的開價。
2026年10月6日，Sierra Sea第2C（2）期公布首張價單，折實平均呎價13,588元，較同年初第2B期首批11,328元高約20%。
Sierra Sea不同期數首批折實平均呎價比較
| 期數 | 首批折實平均呎價 |
|---|---|
| 第2A期 | 10,968元 |
| 第2B期 | 11,328元 |
| 第2C（2）期 | 13,588元 |
| 第2B期至2C（2）期升幅 | 約20% |
儘管發展商提高售價，當時仍以新一期開價較近期二手成交呎價低約一至一成半作招徠。
不過，需要留意不同期數的推出時間、樓層、座向、景觀及戶型均有差異，首批平均呎價亦受到所選單位組合影響，不能單憑數字便斷定新一期一定較二手便宜。
第1期與第2A期景觀及交通位置不同
以位置而言，Sierra Sea較早推出的第1期單位，相對靠近巴士總站及海邊。
相比之下，第2A期主要位於較內陸的位置，部分向南單位更可能面向墳場方向。不同單位的實際景觀，仍應按樓層及座向逐一核實。
因此，即使同樣屬於Sierra Sea，早期單位錄得的高價二手成交，亦未必能夠直接套用在第2A期或之後推出的其他單位。
在整體供應仍然龐大的情況下，早期成交的獲利幅度能否持續，同樣需要觀察市場需求及後續供應。
交通問題仍待解決 GO PARK 2商場逐步完善
Sierra Sea整體規劃涉及約9,700伙，並非只有目前已經落成或入伙的數個期數。
隨着愈來愈多期數交樓，區內人口將逐步增加，對公共交通、停車位及商業配套的需求亦會同步上升。
現時Sierra Sea並非鐵路沿線住宅，住戶主要依靠巴士及其他道路交通工具往返附近港鐵站和市區。
如果未來入伙人口增長速度快於公共交通服務的擴充，繁忙時間的候車及乘車需求，便可能成為居民關注的問題。
而屋苑車位分配及供應，也未必能滿足所有住戶的私家車需求。
生活配套方面，屋苑巴士總站旁的GO PARK 2商場已陸續有民生商舖進駐，對日常購物及生活便利程度帶來改善。
不過，隨着整個大型住宅項目逐步發展，現有交通及生活設施是否足以承受未來新增住戶，仍有待持續觀察。
Sierra Sea第2A期收樓有甚麼要注意？
綜合今次驗樓經驗，準備收樓的業主可以特別注意以下幾方面：
- 電力裝置： 檢查可供檢查的接線盒、地線及電器安裝有否妥善完成。涉及電力工程應交由合資格人士處理。
- 窗戶及幕牆： 留意窗扣、窗鉸及窗框密封情況，在下雨或大風後檢查有否滲水、漏風。
- 廚櫃及浴室： 實際開關所有櫃門，檢查有否碰撞、儲物空間是否足夠，以及企缸活動空間是否方便。
- 花園特色戶： 除了看總面積，更要量度可供放置戶外傢俬的平整位置，留意排水、私隱及小朋友活動安全。
- 公共通道： 實際由單位走到電梯大堂、垃圾房及屋苑出入口，了解日常生活是否方便。
撰文: 胡國威
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