【新盤須知】發展商執修不似預期,業主可做的三件事!

買樓是人生大事,但過程往往卻令人折騰。有人為免麻煩,索性選購一手新盤,認為發展商包執修,可省卻不少煩惱。《胡.說樓市》早前接觸了一名業主,購入了九龍城豪宅區的新盤晟林後,在我們的協助下曾進行驗收,惜發展商執修進度緩慢,影響了入伙。如業主遇上相同情況,又應該怎樣處理?

類近發展商執修問題,我們以前曾就屯門「城.點」作出報道,如有興趣的觀眾,也可按這裡跳往

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

投訴個案

這個由內房福晟國際推售的項目,位於喇沙利道的「晟林」,業主所購入的260呎的單位,在今年四月時,我們已製作了一條驗樓短片,並放在《YAHOO財經》自家製中播放,當日驗樓得分不算高,只得53分,向發展商查詢也沒有任出任何回應,情況極之罕見。當時驗樓師入屋驗樓發現問題之誇,由一屋黃紙都可以反映。浴室空鼓、牆身花痕、壞家電樣樣齊,結果拖了足足四個月,才把浴室空鼓問題處理好。至於更換玻璃窗的問題卻沒有完全處理。

單位入伙後驗樓,得分僅53分,到處都是黃紙
單位入伙後驗樓,得分僅53分,到處都是須執修的黃紙

指控1: 對業主查詢愛理不理

「能否給一個期限? 讓我知道發展商何時會更換玻璃,或者他們打算怎樣處理,至少讓我知道怎樣處理,因為這也影響我們的入伙時間。」業主輕輕說出他的無奈。

他表示,當日交了執修清單後,發展商表示一個月內可處理好。於是他便尋找裝修公司訂造衣櫃,希望可以在一至兩個月內入伙,惜事與願違。執修問題一直未處理好,雖然衣櫃造好了,卻要支付租倉把傢俬暫存。

「交樓部職員經常說,自己只是中間人角色,他們也要向發展商查詢,而發展商回覆表示會處理,交樓部職員就是如此回覆。我也找他們談了多次,如果你們只屬中間人,何不我跟發展商直接對話,讓把我的要求清晰向他們表達,但他們也完全沒有理會我。」業主無奈地說。

執修後,玻璃仍有崩花
執修後,玻璃仍有崩花

指控2: 選擇性更換玻

於不選擇先把傢俬先搬入,他表示是擔心一旦發展商更換玻璃會影響工程,因為由始至終也未能確定,更換玻璃是在室內、還是室外搭棚進行。「就玻璃窗的處理問題,我也有曾向發展商查詢,我可否先把傢俬搬入呢? 但他們也建議完成執修後,簽署確認滿意後才把傢俬搬入,所以這兩個月,我仍然未可入住。現在仍要暫住家人住所。」

最終在更換玻璃的問題上,發展商除了更換了一塊有較嚴重花痕的玻璃外,其餘卻沒有處理。結果,四個月前後玻璃窗的分別,只在於發展商把驗樓師貼上的黃紙撕走,及用天拿水把驗樓師圈出崩花地方、連同膠紙污漬一併抹走,問題一直沒有解決。

跟發展商周旋四個月,來到八月中,業主終於收到一份來自發展商的電郵,大意是指承建商及則師檢測後,認為玻璃符合安全標準,並沒有構成潛在免險,建議業主若有疑慮可自行聘請政府認可之公證行進行評估,他們才作出跟進。業主既感憤怒,也覺得發展商很不負責任。

發展商認為部分玻璃符合標準,不必執修
發展商認為部分玻璃符合標準,不必執修

各方回應

發展商

拍攝當日,我們《胡.說樓市》團隊也見到交樓部的職員在現場,也立刻代表業主上前質詢。該名職員全程不發一言,甚至試圖把門關上,拒絕作出回應。

香港樓宇檢驗學會會長劉兆健

香港樓宇檢驗學會會長劉兆健表示,「其實我們有一個距離指引,大約用0.5米距離,如果沒有明顯花痕、或氣泡或瑕疵,我們也算可接受;但如果用這一個距離,我們已看到缺陷,我們會視為瑕疵去處理。」

他指出,客飯廳右邊一塊玻璃,表示單憑肉眼也看到有一些類似貓爪的花痕,用手觸碰還有凹凸感,用約半米距離也清晰可見,建議需要更換。至於客飯廳直落到地置中的玻璃,也明顯見到崩,所以也建議更換。他表示如果純粹出現花痕,則視乎花痕多少、一塊玻璃中出現花痕密度,按玻璃面積大細所出現花痕數量、以及是否明顯作衡量標準。如果在水平線角度能看得到,一樣也需要更換。

驗樓師鍾智剛

驗樓師鍾智剛透過WhatsApp向我們表示,玻璃出現花痕可能只影響美觀問題,但若果屬於崩花、焊漬、雜質、氣泡則有較高爆玻璃風險,所以更換是必須的。

如發展商執修進度不似預期,業主應該怎辦?

1: 在成交後六個月內交執修清單

根據《一手住宅物業銷售條例》內裡有條款列明,交樓後執修上的保障。凡住宅物業或買賣合約所列出的裝置、裝修物料及設備有欠妥之處,而該欠妥之處並非由買家行為或疏忽造成,買家可在買賣成交日期後六個月內向賣方發出書面通知。當發展商接獲通知後,須於合理地切實可行的範圍內,盡快自費補救。

條例所指,就是業主在收樓後,如發現有需要執漏的地方,要在限期前以書面形式向賣方提出執漏要求。在處理執漏過程中,亦應該以書面形式記錄雙方要求及回覆,以便日後跟進。個案中的業主,在驗樓後已遞交執修清單,期間又有不斷主動跟發展商聯絡,只是發展商沒有回覆怎樣處理。

2: 尋求公證行協助

整件事的轉捩點發生在八月份,當時發展商透過電郵回覆業主,表示檢查過玻璃窗沒有安全問題。這件事看來有點「羅生門」。一方面驗樓師認為要換玻璃窗,但發展商團隊卻認為不需要。究竟發展商的電郵,又是否已符合了法例所指,「合理地切實可行的範圍內」作出補救行為呢?

香港樓宇檢驗學會會長劉兆健表示,如果業主接受不到情況,可以找第三方公證行做一份獨立報告,因為公證行會以中立角度去處事,屆時業主可再按報告上的評估,跟發展商進行磋商,看看能否按報告收窄雙方的分歧。由發展商回覆業主的電郵,實情尾段也補充了一句,表示業主可自行尋找公證行,之後再交給他們跟進。言下之意,也鼓勵業主尋找公證行介入。

3: 進行民事訴訟

其實除了透過公證行處理,業主還有其他出路,事關根據《一手條例》,假如業主認為,發展商未有履行有關合約條文,還可考慮就其應有權利向賣方提出民事訴訟,買家宜就個案的實際情況徵詢專業和法律意見,也可考慮向消費者委員會查詢。

有律師向我們表示,業主仍然可先找公證行以第三者身份作出評估,之後再告訴發展商提交公證行報告,看看雙方能否達成共識。若果最終談不攏,下一步才考慮出律師信予發展商追討。如果追討銀碼大於75,000元,會呈上區域法院,而少於75,000元就前往小額錢債追討。至於追討金額會否超過75,000? 背後就視乎怎樣衡量「損失」兩個字。因為由拖延執修所衍生的金錢損失,都可以追討,但最重要保留單據。

胡‧說精選

Scroll to Top