立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
嘉賓：中原訓練學院院長郭昶
收租看似是穩定的被動收入，但由選擇收租地區、審查租客、簽訂租約，到處理欠租和家居維修，每一個環節都可能影響實際回報。租金回報再高，如果單位長期空置、頻繁轉租，甚至遇上租客拖欠租金，最終收益亦可能大打折扣。
今集《胡‧說Podcast》邀請中原訓練學院院長郭昶，從前線租務經驗出發，拆解業主放租最容易忽略的問題：買樓收租應該先揀地區還是先定租客？有按揭的物業是否可以直接出租？租客文件是否可信？遇上欠租應該幾時採取行動？冷氣及電器損壞又應由哪一方負責？
節目資料
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 節目 | 胡‧說Podcast |
| 主題 | 業主放租、揀租客、租霸及租約防伏 |
| 嘉賓 | 郭昶 |
| 嘉賓職銜 | 中原訓練學院院長 |
| 精華版 | YouTube公開影片 |
| 足本版 | 《胡‧說樓市》YouTube會員頻道 |
買樓收租，應該先決定租給哪類租客
不少投資者先決定地區或屋苑，買入物業後才思考應該租給甚麼人。郭昶在節目中指出，較合理的次序應該倒轉：先確定目標租客，再選擇地區、單位面積和物業類型。
不同租客對單位的要求、租住年期及業主需要承受的風險都不一樣。
| 目標租客 | 較重視的條件 | 對業主的好處 | 業主需要留意 |
|---|---|---|---|
| 大專學生 | 鄰近院校、港鐵及交通方便 | 部分會預繳多月甚至全年租金 | 每年轉租機會較高；入住人數及電器損耗須寫清楚 |
| 家庭租客 | 校網、環境、間隔及屋苑設施 | 有機會租住較長時間 | 對維修、環境及單位狀況要求較高 |
| 上班族 | 交通、工作地點及生活配套 | 租務需求相對穩定 | 須比較租金與附近新供應 |
| 公司租客 | 交通及公司安排 | 公司可能直接支付租金 | 須核實簽約公司、授權人及實際入住者身份 |
學生租客未必一定較高風險，家庭租客亦不等於必然準時交租。業主仍須按個別租客的身份、付款能力、入住人數及租住目的作判斷。
學生租盤回報高，也要計算轉租成本
學生租務的優勢，是租客通常重視交通和學校距離，對樓齡及屋苑設施的要求可能較低。部分學生亦會由家人支付租金，甚至提出預繳多月租金。
但業主計算回報時，不能只看表面月租。學生租客畢業或轉校後可能搬走，單位每年重新放租，便要承擔：
- 租務代理佣金；
- 空置期；
- 清潔及翻新；
- 傢俬電器損耗；
- 重新審查租客及簽約的時間成本。
相反，家庭租客如果因校網或工作需要長期居住，即使起租價未必最高，整個持有期的淨租金回報亦可能更穩定。
有按揭的物業，不應未經同意便出租
郭昶在節目分享過一宗個案：業主將有按揭的物業出租，但未有妥善處理銀行出租同意；當物業其後出現按揭問題，租客亦可能受到銀行行使抵押權的影響。
按揭物業是否可以出租，關鍵並不只是按揭成數，而是貸款用途、按揭契、銀行條款及是否涉及按揭保險。
業主出租前應：
- 查閱按揭契及貸款條款；
- 向貸款銀行書面查詢；
- 取得銀行要求的出租同意；
- 如物業使用按揭保險，確認是否需要另行申請豁免自住要求；
- 完成程序後才簽約及交匙。
部分按保業主可因家庭或財務情況改變，透過銀行申請出租，但並非自動獲准，仍須按個案審批。
打釐印、CR109及物業稅是三件不同的事
節目亦談到一個常見誤解：有業主以為不打釐印，便不用申報租金收入；亦有人以為完成打釐印，便等於所有出租程序已經辦妥。
實際上，三者的功能完全不同：
| 程序 | 一般期限 | 作用 |
|---|---|---|
| 租約打釐印 | 簽署後30日內 | 繳付租約印花稅，讓租約可在民事程序中使用 |
| CR109 | 訂立或續訂一般住宅租約後一個月內 | 通知差估署；獲批署後，業主方可就租約提出追租訴訟 |
| 物業稅申報 | 按稅務局報稅要求 | 申報由香港物業產生的租金收入 |
租約有否打釐印，不會令租金收入自動變成免稅收入。稅務局計算物業稅時，一般會按規定扣除業主實際支付的差餉、不能追回的租金，以及自動給予20%的修葺及支出免稅額。
租客文件齊全，不代表完全沒有風險
業主審查租客時，通常會要求身份證明、工作證明及入息文件。然而，文件亦有可能過時、被修改或與實際情況不一致。
郭昶建議，業主不應只收取文件便完成審查，而應透過交談交叉核對資料，例如：
- 租住單位的原因；
- 工作地點及職位；
- 預計入住人數；
- 租金由誰支付；
- 是否需要公司或家人代簽；
- 為何離開上一個居所；
- 預計租住多久。
如果租客以公司名義簽約，業主應核實公司註冊資料、簽署人的授權，以及實際入住者身份。審查過程只應收集與租務風險合理相關的資料，並妥善保存個人資料。
交匙前必須確認「兩按一上」已經到賬
「兩按一上」通常指兩個月租金作按金，另加一個月上期租金。這是香港住宅租務常見安排，但並非法例劃一規定。
最重要的並非租客展示了轉賬截圖，而是業主確認款項已經在銀行戶口完成交收。
如果準租客提出先取匙、後補按金，或以支票、跨行轉賬尚未完成為理由要求提早入住，業主應保持警覺。交匙後，租客已經實際管有單位，業主處理問題的難度會大幅增加。
租約應寫清楚維修責任
冷氣不凍、洗衣機損壞、雪櫃失靈或單位漏水，是業主與租客最常出現爭議的問題之一。
一般住宅租賃的維修責任並非單憑一句「室內由租客負責」便能解決。租約應清楚列明：
| 項目 | 建議寫入的內容 |
|---|---|
| 傢俬電器 | 品牌、型號、數量、狀況及負責維修的一方 |
| 自然損耗 | 如何界定正常老化及使用損耗 |
| 人為損壞 | 租客須負責的情況及計算方法 |
| 冷氣及大型電器 | 維修費上限、是否由雙方分擔及更換後的業權 |
| 漏水及結構問題 | 通知業主及安排檢查的程序 |
| 業主入屋 | 提前通知時間及可進入單位的情況 |
| 退租還原 | 是否需要還原傢俬、牆身或裝修 |
交樓時應由雙方核對照片及傢俬電器清單，記錄原有花痕、損耗及運作情況，避免退租時各執一詞。
同住者及轉租條款不可含糊
如果單位租給學生、公司或多人共同居住，租約應列明獲准入住者姓名，以及是否容許轉租、分租或更換室友。
條款可以涵蓋：
- 獲准入住的人數及姓名；
- 未經業主書面同意不得轉租；
- 不得把單位用作短租或商業住宿；
- 更換室友或實際入住者須先通知業主；
- 租客須遵守大廈公契及管理規則。
條款亦應合理及具可執行性，不宜單靠過度嚴苛、難以監察或可能侵犯私隱的限制。
遇上欠租，越早處理越好
租客遲交一兩日，不一定代表是「職業租霸」；部分租客可能因失業、家庭或突發財務問題而失去付款能力。但無論原因如何，業主都不應長時間只以口頭方式追租。
發現欠租後，業主應：
- 立即核對銀行紀錄；
- 以書面通知租客；
- 保存租約、收租及通訊紀錄；
- 檢查租約是否已打釐印；
- 確認CR109已獲差估署批署；
- 按欠租情況尋求法律意見。
部分個案中，雙方協議提前交回單位，成本可能低於長時間爭議；但業主不應自行換鎖、截斷水電或擅自處理租客財物。
好的租務關係，也是一種風險管理
郭昶在訪問中強調，租務管理不能只靠租約。清楚條款是底線，但業主和租客是否願意及時溝通，同樣會影響問題能否解決。
業主不需要對所有要求照單全收，但應保持合理回應；租客亦應如實交代單位狀況及準時繳付租金。雙方在租住期間建立基本信任，退租時較容易妥善處理按金、維修及交樓安排。
業主放租前檢查清單
| 檢查項目 | 完成 |
|---|---|
| 已檢查按揭契及出租限制 | □ |
| 已取得銀行或按保所需同意 | □ |
| 已拍攝單位及電器狀況 | □ |
| 已核實租客身份、工作及入住人數 | □ |
| 租約已寫明維修及轉租條款 | □ |
| 「兩按一上」已確認到賬 | □ |
| 雙方已簽署交樓清單 | □ |
| 租約已於期限內打釐印 | □ |
| CR109已於期限內提交 | □ |
| 已保存租金及維修紀錄 | □ |
收看足本訪問
今集足本版將進一步討論：
- 學生租盤是否真的較高回報；
- 如何從對話判斷租客資料是否可信；
- 職業租霸與突然失去付款能力的租客有何分別；
- 租客欠租後應該何時採取行動；
- 冷氣及電器維修如何減少爭議；
- 業主與租客如何達成務實的解決方案。
如果你正準備出租物業，可先閱讀：
本文內容根據節目訪問整理，只供一般資訊參考，不構成法律、按揭或稅務意見。個別租約、按揭及追租個案應向銀行、律師或相關專業人士查詢。
