【物業放租流程】教你整套收租攻略!如何提防租霸?

《胡.說樓市》收到谷友查詢,想我們講下目前是否買樓收租時機? 其實買樓收租時,除了衡量投資價值外,在買樓收租上還有很多雜費支出,而且最擔心還是選擇租客,究竟有沒有方法去提防租霸呢? 我們將一文清楚闡述買樓收租需要注意的事項與流程。

快速跳往:物業放租流程選擇什麼地區收租如何釐訂投資價值放租雜費計算放租好處收租缺點與按揭如何提防租霸

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物業放租流程

程序注意事項
1. 先把放租單位執拾整潔可自行考慮是否添置傢俬,通常整潔、即租即住的單位,可較快租出
2. 放租前用手機拍下單位情況放租後業主不能隨便入屋,所以出租前要先拍下單位情況,方便未來連租約出售物業,或現租約到期前,都能予睇樓客參考
3. 把租盤自行放到網上、或委託地產代理協助出租愈多渠道,愈快租出
4. 了解準租客背景若有心儀租客,簽約前最好先了解其背景,可到租霸網站查詢,甚至要求租客出示工作或入息證明,但沒有劃一標準,需自行衡量風險
5. 取得按揭銀行的「出租同意書」根據按揭契,將自住單位出租需要通知銀行,並取得銀行同意,若被揭發私自出租,可被銀行Call Loan,要求彌補按揭差額,若被按揭證券公司發現,更有可能被罰款,業主需自行衡量風險
6. 與租客簽署臨時租約訂金一般為一個月租金
7. 14日內簽署正式租約簽署正式租約前,應確保在租約上寫明業主與租客雙方的責任,如家電維修等,避免往後爭拗 一般正式租約屬於一年「死約」,一年「生約」   另外,租客須同時繳付按金,但法例沒有硬性規定按金金額。一般做法是繳交「兩按一上」,即兩個月租金作按金,一個月上期租金
8. 一個月內打釐印租約一式兩份,簽妥及繳付印花稅 (俗稱「打釐印」) 後,由業主與租客各自保存   印花稅由業主與租客平均攤分

注意:此乃重要程序,法庭只會接納已打釐印的租約,若未來遇上租霸,需透過法庭處理,已打釐印的租約便至關重要

買入什物業收租?

考慮1: 選擇什地區收租

鄰近商業核心區

很多人買樓收租時,都猶豫於選擇什麼地區收租。一般來說,傳統租值較高的地區,主要有三類。一類就是鄰近核心商業區,例如中環、灣仔、銅鑼灣一帶,只因不少都是一批較具承租能力的白領階層,往往希望住得較近上班地點,即使晚一點下班也可爭取時間休息。他們並不介意面積細,反而最重要是跟工作距離近,最好鄰近鐵路站。所以中上環一帶的鐵路納米盤也頗受白領歡迎。

傳統名校網區

第二類就是校網區,例如傳統34區何文田,41區九龍城、以及11區港島區,也會吸引不少家長租客冒名搵盤。因為根據目前升讀小學的報校方式,如果家長未能在「自行分配學位階段」獲得學位,就需要等待「統一派位」。而「統一派位」中買家在「乙部選擇」中填寫30間學校,而教育局是按照居住地點遠近作為衡量因素之一。因此名校區的住宅也特別受家長客歡迎。但在選擇校網盤時,謹記上教育局的網頁上看清楚所屬地區。部份樓盤明明是在九龍城區,卻偏偏跌出了名校網;同樣地九龍塘區「畢架山峰」原來也跌出了41區名校網。

方便進出大學

第三類就是大專學生租客。由於內地學生來港讀書的效應,而學生宿舍亦供不應求,故們就需要由幾名學生夾錢租樓居住。他們對居住環境沒有太大要求,最重要是近學校。大圍名城,沙田第一城、紅磡黃埔花園、港島區一些唐樓及洋樓、康城站首都、領都四房大單位等,近年都成為內地大學生租樓選擇之一。他們最大好處是一炮過支付一年租金,但對於保養住所卻未必夠一般租客好。

考慮2: 投資價值高低?

是「租金回報」

怎樣評定一層樓的投資價值? 很多人會計算「租務回報」。所謂「租務回報」,就是把一年的租金收入,跟樓價作對照的一個比率。怎計呢? 舉例,用差估署數字作基準,一層實用面積484呎的中小型住宅,平均月租15,615元,一年租金就等於187,380元,對照同一層住宅價格724萬元,回報就是2.6厘。

租金回報 = 租金收入X12 / 樓價

「租金回報」的目的

2.6厘算高或低? 你問我,對照幾年前樓市,這個回報不算吸引。參看十年前的回報,當時一層中小型住宅售價為336萬元,同一單位月租僅10,710元,相當於回報可高達3.83厘。回報率回落,背後因租金升幅比起樓價升幅為慢。不過,參考租務回報,最主要目的就是方便比較。因為當你手持同一筆錢,你可以選擇買樓,也可以選擇投放在其他投資工具,例買股票收息、買外幣的利率,直接比較回報高低。

中小型住宅(租金回報)

 平均售價平均月租回報
2020724萬元15,615元2.59厘
2019710萬元16,425元2.78厘
2018654萬元16,740元3.07厘
2017639萬元16,245元3.05厘
2016556萬元14,760元3.19厘
2015508萬元14,490元3.42厘
2014523萬元14,445元3.31厘
2013448萬元13,050元3.49厘
2012435萬元11,745元3.24厘
2011336萬元10,710元3.83厘
*資料來源: 差估署

買樓收租預算

如果選擇好地區、計算好回報後,真的要部署買樓收租,究竟自己要支付什麼費用? 除了要預備首期外,也需要支付經紀佣金、律師費、印花稅、查冊費用外,放租時也要支付租樓佣金,並替租客繳交管理費、差餉、地租、及每年申報印花稅。

購入物業

  • 首期: 樓價50%
  • 經紀佣金: 樓價1%
  • 律師費: 5,000-10,000元
  • 印花稅: 劃一15%樓價(多於一層物業)
  • 管理費、屋苑維修基金
  • 律師查契費用: 視乎情況

放租物業

  • 代理佣金: 半個月租金
  • 厘印費: 年租金0.25%-1%不等,視乎租約期而定
  • 差餉: 應課差餉租值X5%,但近年多獲寬免
  • 地租: 應課差餉租值X3%

買樓收租兩大好處

好處1: 收租物業具槓桿效應

值得留意一點,買資產計回報,有人更著重看升值。這一點,無論投資樓市、股票、或者外幣都類近效果;但不同的是,買樓還可借助槓桿效應,透過承造按揭,而無須全額支付,反觀買股票或外幣就多數也需要。槓桿可以有幾大? 其實也等於換個角度問,就是買樓收租做幾多成按揭? 簡單答案就是50%。根據金管局政策,買樓投資最高按揭成數50%。一層724萬元的物業,你需要支付一半首期,一半向銀行借取。

收租物業例字計算

樓價724萬元
首期50%: 362萬元
貸款額50%: 362萬元
息率2.5厘
按揭年期30年
每月供款14,303元
VS 每月收租15,615元

好處2: 租金收入可作入息一部份

有些人上車無首期,但有供款能力;但亦有人有首期,只是欠缺供款能力。特別是一些沒有固定收入、或者是退休人士,收入不高。但實情租金收入可計算入息一部份,變相谷大了收入。一般來說怎計算? 如果已經有租金收入,可把租金收入的70%當作入息計算;但就算你買入物業後,仍然未有租金收入,部份銀行都可以作出評估後,按評估價計算60%作為收入。

  • 租金收入X70% = 入息
  • 預期租金收入 X 60% = 入息

舉例,如果買家已手持一層供滿的物業,並收取15,000元一個月,按道理,銀行可以把當中的70%當作收入去計算,相當於10,500元(註: 15,000X70%)。假設買家打算購入一層600萬元的物業作收租用途,以五成按揭計算,貸款額300萬元,每月供款為11,854元。雖然購入的為第二層樓,但因第一層樓的物業已供滿,故供款佔入息比率不用作特別收緊,可按50%比率計算;而加息三厘後的壓力測試下,供款佔入息不得多於60%,故入息有28,389元便可以過關。但因有租金收入計算在內,故入息有17,889元(註: 28,389-10,500元)也可獲批貸款。但當然,並不是每間銀行都願意接納租金計算入息,所以如果真的採用這種方式計算按揭,銀行選擇也會較少。

樓價600萬元
首期50%: 300萬元
貸款額50%: 300萬元
息率2.5厘
按揭年期30年
每月供款11,854元
壓力測試下月入28,389元 (10,500元+17,889元)
*收租: 15,000元X70% = 10,500元
*入息: 17,889元

買樓收租四大缺點

缺點1: 放租需通知承造按揭的銀行

雖然買樓可以透過銀行去承造按揭,從而達至槓桿效應,但背後也有一些地方需要注意。例如有些買家當初購入物業做自住用途,最高做六成按揭;但其後因有換樓打算,希望可以把舊居放租,而自己再租住另一層單位,究竟在這個情況下,銀行會怎看待按揭? 是用五成計算按揭、還是照舊用六成計算呢? 由於申請人在請按揭時,需要填寫聲明物業作自住用途,所以有任何轉變,基本上原則上也要通知銀行的。而銀行亦有權要求重新為按揭作出審視,買家有可能需補回差額,或可能需上調息率。

缺點2: 放租物業不能承造按揭保險

我們也收過一些谷友查詢,問究竟能否借按揭保險,之後再放租? 答案不可以。按揭保險原意,是協助買家購買物業自住,任何投資性質的用途都不會接納。香港按揭證券公司會定期作出突擊檢查,買家需要向他們作出自住聲明。如發現有違規申報,有可能要求買家作提前還款,屆時便得不償失。

如要更深入了解收租物業的按揭限制,可按以下連結跳往!

缺點3: 買樓收租有多項隱藏支出

相比起其他投資工具,有人未必鍾情買樓收租,因為放租還有很多雜費支出。正如在上文我們已經指出了買樓收租的支出。租約期一般為兩年合約,一年生約、一年死約,如果租客在一年死約期後提出解約,業主又要再繳付佣金尋找租客。更重要一點,市場上的租約多屬「全包宴」。包括管理費、差餉地租等,都會蠶食了租金收入及回報,所以部份人會計算回報淨值。這樣就可真正知道自己的實質回報為多少,尤其近年新盤的管理費愈見高昂,會直接蠶食了回報。

淨租金回報: 租金收入X12 -(全年管理費+差餉+地租) / 樓價

還有一點不要算漏,就是稅項。持有多於一層物業要支付15%從價印花稅外,買家每年都要申報物業稅,把全年租金收入、扣減差餉及不能追回租金後,打八折去釐定,政府抽取當中15%,所以七除八扣,可以有幾多落袋? 買家要自己衡量。

物業稅: 全年租金收入 (差餉+不能追回租金) X 80% X15%

缺點4: 買樓收租需嚴選租客

除了雜費支出外,怎樣挑選優質租客也很有學問,要怎樣旁敲側擊了解其工作背景、收入是否穩定、會否準時交租之外,偶然還要應付租客突如其來的家居維修問題,大家更擔鈊就是怎樣可以提防租霸。

查閱租霸黑名單

坊間有不少網頁聲稱手上有「租霸資料庫」、或者「租霸黑名單」,讓業主可於出租前付費查閱租客資料,但實情往往有漏網之魚,尤其租客刻意不交租的話,他們定必有方法可以避過資料登上資料庫,因此透過上述方法來檢查租客背景,也不一定是百分百準確,情況就如我們在市面查閱凶宅的資料一樣。

避免租予公司名義租客 / 未能核實資料 / 資料失實的租客

除非對該公司有非常透徹的了解,否則租予公司名義租客前,要了解為何他不能以個人身份租住單位。因為一旦單位真的出租霸後,若公司只屬空殼公司、或以一元註冊的公司,只要租客把公司清盤,就算業主足租十萬元,最終也只是獲賠一元。同樣地,避開資料失實或未能核實資料的租客: 對於一些未能提供工作證明及地址的租客,業主也要小心處理。

往土地審裁處處理追租問題

租客無交租的十五天起,業主可採取行動,但就避免選擇前往區域法院作審理,而是直接往土地審裁處作申索。因為一般來說,區域法院會處理任何細節,即使由租客提出的理由,法庭也會先接受,並用法律觀點去審理;但土地審裁處卻相對簡單,可以直接追討租金。當然,還有一些使費,除了要繳付律師費外,上庭連執達主任收樓也牽涉費用,但一般而言,大約五千元內已經可以。

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