【跨境追債】市場驚現「空中釘」變種版！內地欠債竟可扣押香港物業？新例反成買家噩夢？ (附影片)

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大家還記得「東張林太」事件嗎？一年前，林太因誤購一層在將軍澳含有隱藏債務的物業，其後賣方律師懷疑倉促放訂，而業主在收受訂金後宣布破產，導致林太辛苦積攢的700,000元訂金化為烏有。自此，「空中釘」三字成為買家的集體恐懼。

為了自保，現代買家學會看清楚物業是否「負資產」、調查業主在港有無欠債，甚至要求將訂金託管至成交日。然而，隨着2024年一條新法例的實施，市場出現了「變種版空中釘」，即使查冊乾淨亦未必百分百安全。《胡 ‧ 說樓市》接獲苦主陳先生求助，他正正陷入了這場跨境債務風波。

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案例回顧：查冊乾淨卻在申請按揭時「中伏」

去年10月，陳先生與太太看中新界東一個單位，雙方議價後以8,960,000元成交。陳太太先在代理行簽署臨時買賣合約，即場支付30,000元細訂；隨後於2025年10月22日簽署正式買賣合約並加付訂金，前後共支付了樓價10%，即896,000元。成交期原定於四個月後，即2026年2月3日。

根據合約，單位由兩名持內地身份證及往來港澳通行證的業主（薛先生及翟女士）共同持有。買樓過程中，律師查冊顯示物業狀態良好。豈料到了11月底申請按揭時，銀行突然致電陳先生，指出業主正被申索債務。

陳先生個案時序表

法律漏洞：新例如何引發「另類空中釘」？

陳先生諮詢律師後發現，債主楊女士是透過2024年1月29日通過的《內地民商事判決(相互強制執行)條例》，申請將內地的裁決債務轉移至香港執行。

這條新例與舊例（2008年版本）有顯著分別，大大降低了內地債權人來港追債的門檻：

新舊判決互認條例對比

由於本案業主涉及的是「個人借貸」，在舊例下難以來港執行，但新例實施後，內地債權人只需按程序登記，即可取得如同香港法院判決的效力，包括申請「押記令」（釘契）或對業主提出「破產呈請」。

買家困局：訂金已放、成交無期

最令陳先生無助的是，他在簽署正約時，查冊並未顯示這筆內地債務。然而，賣方律師在查契後，見業主在港欠銀行款項不多，已根據合約條文將訂金放款予業主。如今業主面臨破產，陳先生支付的89.6萬元訂金隨時付諸流水。

朱寶琼律師指出，若買家在簽約時並不知道任何欠款或破產呈請，且成交價符合市價，在法律上屬於「未獲通知的真誠代價購買人」(Bona Fide Purchaser for Value Without Notice)。 由於陳先生的合約註冊日期早於債權人的追債通知，其權益在優先權制度下應獲保障。 但實際上，賣方律師可能因擔心售樓得益（Sale Proceed）的分配問題而提出延遲成交，令買家陷入進退兩難的境地。

內地背景買家增多 相關風險料升

數據顯示，2025年全港錄得超過14,000宗由國語拼音買家入市的個案，佔私樓登記逾20%，涉及金額高達1,410億元。 隨着跨境執法機制日益完善，未來若業主在內地有生意糾紛或欠債，香港物業被「跨境釘契」的風險或會顯著增加。

專家建議：化解「另類空中釘」的四大自保招數

為了保障自身利益，準買家在交易過程中應採取以下預防措施：

1. 加強盡職調查： 除了查冊，應考慮進行「法律訴訟紀錄查詢」(Litigation Search)，調查賣方是否有潛在的司法管轄權糾紛。
2. 即時登記臨約： 為縮短權益真空期，可考慮在簽署臨時合約後立即進行註冊，以率先取得優先權。
3. 加入保障條款： 在正式買賣合約中加入條文，訂明若物業牽涉第三方索償或判令影響成交，買家有權決定取消交易並追討損失。
4. 訂金託管至成交： 這是最有效的保障方式。要求將所有訂金（包括大訂）託管於律師樓直至成交日，確保若交易告吹，資金仍能安全退回。

物業買賣涉及巨額資金，在法例更新的背景下，買家必須提高警覺，切勿輕視任何潛在的跨境債務風險。