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位於西南九龍發祥街西的「叡璟 THE STERLING」，屬華潤旗下近年在香港重點發展的大型住宅項目。整個發展項目提供逾2,200個住宅單位，住宅部分由6座組成；首先推出的叡璟第一期「叡璟I」，為第3座，共提供507伙，戶型涵蓋一房、兩房及三房，實用面積由267至680呎。
叡璟的賣點是市區大型新盤、鄰近南昌及荔枝角成熟社區，並設有大型住客設施和商業樓面；但第一期位置並非最貼近港鐵站，部分單位日後會面對樓景，預計關鍵日期亦要到2028年11月25日。準買家除了比較開價，亦要留意景觀、噪音、樓花期及周邊新供應。
本文會根據最新叡璟樓書及現場環境，逐一分析叡璟位置、交通、平面圖、一至三房揀樓次序，以及入市前要考慮的風險。
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資料更新日期：2026年8月11日 價單、折扣、銷售安排及示範單位資料，以發展商最新公布為準。
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叡璟THE STERLING樓盤資料
叡璟第一期正式名稱為「THE STERLING I／叡璟I」。根據叡璟官方網站及叡璟I售樓說明書，第一期為第3座，細分為第3A座及第3B座，每個標準住宅樓層合共提供13伙。
| 項目 | 叡璟資料 |
|---|---|
| 名稱 | 叡璟 THE STERLING |
| 第一期名稱 | 叡璟I／THE STERLING I |
| 地址 | 長沙灣發祥街西8號 |
| 第一期座數 | 第3座，分為第3A座及第3B座 |
| 第一期伙數 | 507伙 |
| 實用面積 | 267至680呎 |
| 戶型 | 一房、兩房、三房及三房一套 |
| 住宅樓層 | 39層 |
| 每層伙數 | 第3A座5伙、第3B座8伙，合共13伙 |
| 預計關鍵日期 | 2028年11月25日 |
| 發展商 | 華潤 |
| 承建商 | Gammon Engineering & Construction Company Limited |
| 管理公司 | 潤德物業管理有限公司 |
| 商業部分 | 約10萬平方呎零售樓面 |
| 住客會所及相關設施 | 樓書所列面積約46,885平方呎 |
| 公用花園及遊樂地方 | 樓書所列面積約126,682平方呎 |
| 官方網站 | https://www.thesterling.hk/ |
| 示範單位地址 | 尖沙咀新港中心2樓 |
要注意，樓書總布局圖顯示住宅座數共有6座，分別為第1、2、3、5、6及8座；但整個發展項目的分期色塊由第1期列至第7期。因此，「6座住宅」不等於整個發展項目只有6期。本文集中分析第一期第3座。
按樓書平面圖計算，叡璟第一期的兩房單位共有約234伙，約佔46.2%，是最大戶型組別，但並非佔全盤過半。
| 戶型 | 涉及單位 | 估算伙數 | 佔第一期比例 |
| 一房 | 3B座B、C、D室 | 117伙 | 約23.1% |
| 兩房 | 3A座B、E室；3B座E、F、G、H室 | 234伙 | 約46.2% |
| 三房／三房一套 | 3A座A、C、D室；3B座A室 | 156伙 | 約30.8% |
| 合計 | — | 507伙 | 100% |
叡璟價單公布了嗎？
截至2026年8月11日，發展商仍未正式公布叡璟第一張價單，因此現階段未有可靠的入場價、折扣率、即供折實平均呎價及建築期付款平均呎價。
叡璟補地價高達137億元
叡璟用地補地價金額約137.34億元，以可建樓面約157.9萬平方呎計，每平方呎補地價約8,692元，屬香港歷來較大型的補地價個案之一。
市場曾估算整個項目連同建築成本，總投資額可能達240億元或以上，相當於每呎綜合成本超過15,000元。不過，這只屬市場估算，不能直接推論發展商「一定要高於某個呎價出售」。
發展商最終開價仍會受到市況、資金成本、銷售速度、不同期數的利潤分配及推售策略影響。高補地價確實會影響項目的財務彈性，但並不代表第一期沒有低價促銷的可能。
叡璟與周邊二手屋苑呎價比較
在叡璟價單未公布前，準買家可先參考荔枝角及長沙灣一帶二手屋苑的成交水平。以下為2026年7月前後二手平台所顯示的近90日參考數字，不同平台的更新日、成交樣本及估值方法會有差異。
| 屋苑 | 近期參考平均實用呎價 | 與叡璟比較重點 |
| 星匯居 | 約15,200至15,400元 | 距離叡璟較近，樓齡較高但可即買即住 |
| 昇悅居 | 約16,600元 | 西九四小龍之一，配套及港鐵距離較成熟 |
| 碧海藍天 | 約17,000元 | 大型屋苑，鄰近荔枝角站 |
| 宇晴軒 | 約17,300元 | 規模及住客設施較完整，二手成交具參考性 |
| 泓景臺 | 個別成交約14,200至17,600元 | 樓層、座向及戶型差距較大 |
但新盤與二手樓不能只比較平均呎價。叡璟具有新樓、會所及未來商業配套優勢；二手屋苑則有即買即住、實景可見、毋須承受長樓花期等優點。價單公布後，還要將樓層、景觀及付款方法拉平再比較。
叡璟位置及交通：南昌站還是荔枝角站？
叡璟位於發祥街西，地盤夾在南昌站與荔枝角站之間，但並非真正的港鐵站上蓋項目。
按現時可使用的步行路線，由項目步行前往南昌站或荔枝角站均需時約10分鐘或以上，實際時間視乎出口、過路位置、步速及未來通道安排。
前往南昌站
住戶可經海達邨及V Walk方向前往南昌站。發展商資料提到，項目日後距離擬建有蓋行人天橋網絡約兩分鐘步程，再經天橋網絡前往V Walk及南昌站。
但「距離天橋網絡約兩分鐘」並不等於「兩分鐘到南昌站」。準買家應分清楚兩個概念，並在相關通道落成後親自試行。
前往荔枝角站
另一方向可沿西九龍走廊底部，或經碧海藍天及西九四小龍商場一帶前往荔枝角站，步程同樣約10分鐘或以上。部分現有路段並非全程有蓋，雨天及炎夏的步行體驗需要考慮。
生活配套
叡璟本身規劃約10萬平方呎零售樓面，並由華潤旗下商業品牌參與營運。現階段的日常購物及餐飲配套，則主要依靠：
- V Walk及南昌站一帶商場；
- 荔枝角站及西九四小龍商場；
- 海達邨、凱德苑及附近公共屋邨商舖；
- 長沙灣及荔枝角一帶民生商店。
由於項目分期發展，買家亦要留意收樓時是否所有商場、園林及住客設施均已同步投入服務。
入市前考慮一：夾在兩個港鐵站之間
叡璟的市區位置是優點，但第一期並不屬於「落樓即到港鐵」的項目。對每日需要乘搭港鐵上班的住戶，十多分鐘步程是否可以接受，應在入市前親身測試。
短期而言，交通便利程度主要依靠現有道路及行人通道；中長期則視乎有蓋天橋網絡的落成時間、開放安排及實際接駁位置。
如果發展商將未來天橋包裝成港鐵優勢，買家應進一步追問：
- 天橋由哪個機構興建及管理？
- 預計何時開放？
- 是否24小時開放？
- 由屋苑大堂步行至南昌站閘口實際需時多久？
- 入伙時是否已經可以使用？
入市前考慮二：第一期以樓景及內園景為主
叡璟整個地盤呈長方形發展，較接近深旺道的部分後期座數，高層較有機會望向昂船洲及海景方向；但第一期第3座貼近荔發街，對面為嘉里及新地持有的嘉里鴻基貨倉重建用地。
第一期不同單位的大致景觀如下：
| 景觀方向 | 涉及單位 | 預計景觀及注意事項 |
| 嘉里鴻基貨倉方向 | 3B座B、C、D、E室 | 未來主要面對重建項目，料以樓景為主 |
| 水務署大樓／貨倉方向 | 3A座E室；3B座F、G、H室 | 部分望水務署大樓及貨倉方向，亦較接近西九龍走廊 |
| 荔康街／學校方向 | 3A座C、D室 | 主要望基督教崇真中學一帶，須留意校鐘及日間聲音 |
| 內園方向 | 3A座A、B室；3B座A室 | 屬第一期景觀相對完整的選擇，但要留意其他期數樓座距離 |
入市前考慮三：預計2028年才收樓
叡璟第一期預計關鍵日期為2028年11月25日，由開售至收樓涉及超過兩年的等待期。
長樓花期的主要風險包括：
- 收樓前樓市及估價可能出現變化；
- 按揭息率及銀行審批準則可能改變；
- 建築期付款買家要承受日後估價不足風險；
- 即供付款買家較早支付樓價，但未能即時入住或收租；
- 家庭人數、工作地點及換樓需要可能在數年內改變。
因此，即供折扣與建築期付款折扣不能只比較百分比，還要計算提早付款的利息成本及樓花期間不能入住或收租的機會成本。
入市前考慮四：嘉里鴻基貨倉的潛在競爭
叡璟第一期對面的嘉里鴻基貨倉用地，由嘉里建設與新地合作發展。用地已獲批興建一幢約35層高住宅及商業項目，總樓面約46萬平方呎，住宅供應料逾900伙。
該用地在2025年以約7.97億元完成補地價，每平方呎補地價約1,729元，較叡璟約8,692元低約80%。兩幅相鄰用地的補地價差距相當明顯。
較低補地價不代表對方日後一定會低價賣樓，但理論上會有較大的定價及促銷空間。如果項目在叡璟買家上會前推出，可能同時影響區內新盤競爭、銀行估價及市場情緒。
入市前考慮五：長沙灣仍有潛在住宅供應
除了嘉里鴻基貨倉，叡璟周邊仍有多幅工業或其他用途土地具重建潛力。
| 潛在項目 | 現階段資料 | 解讀 |
| 東方石油用地 | 過往曾獲批674伙住宅、寫字樓及社福設施，相關許可其後到期 | 並非已落實短期供應，但可能重新申請 |
| 怡高工業中心 | 地盤約26,370平方呎，規劃屬「住宅（戊類）」 | 具有重建誘因，但不等於已確定發展 |
| 田氏企業中心 | 地盤約20,269平方呎，規劃屬「住宅（戊類）」 | 須視乎業權及重建申請 |
| 長沙灣臨時家禽批發市場 | 部分用地曾納入地區研究 | 暫未有確定住宅發展時間表 |
怡高工業中心及田氏企業中心兩幅土地，若單純以7.5倍地積比率推算，合計理論樓面可接近35萬平方呎，但這只屬規劃潛力，不能當作已批或即將落成的住宅供應。
入市前考慮六：分期發展下的設施使用時間
叡璟屬大型分期發展項目。第一期買家雖然可以享有新樓及大型屋苑規模，但收樓初期可能仍有其他期數施工。
樓書亦提示，部分住客設施及公用地方或會隨不同期數分階段落成，第一期入伙時未必能即時使用所有設施。買家應向發展商查詢：
- 第一期入伙時可使用哪些會所設施；
- 室內及室外泳池的開放時間；
- 商場是否與第一期同步開業；
- 其他期數施工會否影響出入口及園林；
- 不同住宅期數如何分攤管理及維修開支。
叡璟平面圖：標準單位全面比較
叡璟第一期第3座呈梯形布局，第3A座每層5伙，第3B座每層8伙。以下面積為一般標準樓層範圍；3樓連平台特色戶及頂層連天台單位的面積及配置不同。
| 單位 | 戶型 | 實用面積 | 廚房 | 浴室 | 主要方向 |
| 3A座A室 | 三房一套 | 655至657呎 | 梗廚 | 全黑廁 | 內園 |
| 3A座B室 | 兩房 | 444至448呎 | 開廚 | 光廁 | 內園 |
| 3A座C室 | 三房 | 558至559呎 | 開廚 | 黑廁 | 學校方向 |
| 3A座D室 | 三房一套 | 676至680呎 | 梗廚 | 主人套廁有窗 | 學校方向 |
| 3A座E室 | 兩房 | 422至423呎 | 開廚 | 光廁、向光井 | 水務署／貨倉方向 |
| 3B座A室 | 三房一套 | 672呎 | 梗廚 | 全黑廁 | 內園 |
| 3B座B室 | 一房 | 313呎 | 開廚 | 黑廁 | 貨倉方向 |
| 3B座C室 | 一房 | 304至306呎 | 開廚 | 黑廁 | 貨倉方向 |
| 3B座D室 | 一房 | 307至308呎 | 開廚 | 黑廁 | 貨倉方向 |
| 3B座E室 | 兩房 | 418至422呎 | 開廚 | 黑廁 | 貨倉方向 |
| 3B座F室 | 兩房 | 448至450呎 | 開廚 | 光廁 | 水務署／貨倉方向 |
| 3B座G室 | 兩房 | 408呎 | 開廚 | 黑廁 | 水務署／貨倉方向 |
| 3B座H室 | 兩房 | 473至476呎 | 開廚 | 光廁、向光井 | 水務署／貨倉方向 |
叡璟兩房揀樓攻略
叡璟兩房共有6款，實用面積由408至476呎，全數採用開放式廚房。選擇兩房時，可先按景觀、浴室採光及面積分組。
兩房首選：3A座B室
3A座B室實用面積444至448呎，屬光廁設計，客飯廳及房間方向較接近內園。論景觀、面積及浴室採光的平衡，可視為叡璟第一期兩房首選。
缺點是內園景觀日後仍會受其他期數樓座影響，買家要留意樓距，以及低層單位的私隱度。
面積優先：3B座H室
3B座H室實用面積473至476呎，是面積最大的兩房戶型，浴室設窗，但窗戶主要向光井。優點是室內空間較充裕；缺點是方向較接近水務署大樓及貨倉重建項目。
光廁選擇：3B座F室及3A座E室
3B座F室實用面積448至450呎，浴室設外窗；3A座E室則為422至423呎，浴室窗向光井。兩者均勝在不是全黑廁，但景觀及道路噪音表現不及3A座B室。
預算型選擇：3B座G室及3B座E室
3B座G室只有408呎，是面積較細的兩房；3B座E室則為418至422呎。兩款均屬黑廁，其中3B座E室直接面向嘉里鴻基貨倉方向，日後面對樓景的機會較高。
除非開價與其他兩房有明顯折讓，否則3B座E室應放在較後選擇。
叡璟一房揀樓攻略
叡璟一房集中於第3B座B、C及D室，實用面積由304至313呎，三款均採用開放式廚房、黑廁，並面向嘉里鴻基貨倉方向。
| 揀樓次序 | 單位 | 分析 |
| 首選 | 3B座C室 | 304至306呎，間隔相對直接，較容易擺放家具 |
| 首選 | 3B座D室 | 307至308呎，與C室同屬較方正選擇 |
| 次選 | 3B座B室 | 313呎但位處單邊，轉角窗及牆身可能蠶食實際可用空間 |
3B座B室帳面面積最大，不代表室內一定最實用。從平面圖可見，單位需要承擔較多外牆及轉角窗位置，家具擺位未必比C、D室靈活。
一房三款的景觀條件接近，因此最終揀樓次序很大程度取決於價差。若B室因面積較大而明顯提高售價，C、D室的性價比可能更高。
叡璟三房揀樓攻略
叡璟三房分為純三房及三房一套。
入場三房：3A座C室
3A座C室實用面積558至559呎，是唯一純三房戶型，採用開放式廚房及黑廁。面積較細，有機會以較低銀碼吸引想在市區購買三房的家庭，但收納、飯桌及三間睡房的實際空間要仔細量度。
內園三房一套：3A座A室及3B座A室
3A座A室實用面積655至657呎，3B座A室為672呎，兩者均設梗廚及主人套房，並面向內園。
如果買家重視景觀完整度及梗廚，這兩款會是三房一套的優先選擇。缺點是兩個浴室均屬黑廁。
光廁三房一套：3A座D室
3A座D室實用面積676至680呎，是第一期面積最大的標準戶型，設梗廚及主人套房，主人套廁設窗。
其主要取捨是面向學校方向。日間景觀較開揚，但買家要親身了解上課、下課、廣播及校鐘聲會否構成影響。
簡單而言：
- 重視內園景觀：選3A座A室或3B座A室；
- 重視主人套廁採光及較大面積：選3A座D室；
- 希望較低銀碼購入三房：留意3A座C室。
3樓平台戶及頂層天台戶要留意甚麼？
叡璟3樓設有一批連平台特色戶，實用面積由267至643呎。部分3樓單位沒有一般標準戶的露台及工作平台，改為附設私人平台。
選購低層平台戶前要留意：
- 平台上方會否有冷氣機或渠管；
- 排水口數目及去水斜度；
- 樓上會否有高空擲物風險；
- 平台面對公用地方或園林的私隱程度；
- 下雨後會否積水；
- 平台維修責任及外牆滲水處理安排。
頂層部分單位則附設天台，景觀及私隱度較高，但通常售價溢價亦較大。買家應留意樓梯位置、天台面積是否計入售價考慮，以及防水層及公用設備的維修權責。
叡璟值得買嗎？
叡璟的優點，是市區罕見的大型住宅發展、第一期戶型由一至三房齊全，並具備大型會所、園林及商業配套。對希望購買西南九龍新樓、可以接受樓花等待期，而且重視屋苑規模的買家，叡璟值得放入比較名單。
但叡璟第一期並非每個條件都突出。現階段步行前往港鐵站仍需要約10分鐘或以上，部分戶型日後會面對貨倉重建項目及其他樓景，預計關鍵日期亦要到2028年底。
最重要還是價錢。
如果第一期以明顯低於同區全新盤、並貼近區內二手屋苑的價錢推出，樓景、交通及長樓花期可以反映在折讓之中，叡璟便可能具有吸引力。相反，如果景觀一般的第一期仍大幅高於區內二手樓，買家便要衡量新樓溢價是否足以抵銷等待期及周邊供應風險。
揀樓方面，兩房可先留意3A座B室；一房以3B座C、D室較為實用；三房則視乎買家重視內園景、光廁還是入場銀碼，在3A座A、C、D室及3B座A室之間選擇。
叡璟常見問題FAQ
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
本文內容只供樓盤資料及揀樓分析用途，不構成任何買賣、投資、按揭或法律建議。物業面積、景觀、間隔、設施、落成日期及銷售安排，均以發展商最新公布、售樓說明書及正式合約文件為準。
