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新世界及港鐵合作的馬鐵大圍站上蓋「柏傲莊三期」開售，首張價單182個單位，扣除最高20%折扣後，即供均價19,999元，為三期中最高。究竟是否買得過? 我們將詳細羅列揀樓攻略、付款辦法、VR模擬景觀分析。
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第1及8座基於安全問題須重建
新世界於2021年7月8日公布，基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，並於7月6日主動向港鐵及屋宇署通報，新世界決定主動拆卸重建，並向公眾交代事件。
新世界表示，於6月中收到承建商的通知，柏傲莊III第8座部分牆身結構的混凝土檢測數據未達要求，經註冊結構工程師評估後確認樓宇結構安全，並隨即主動展開全面檢測。其後在7月3日的檢測中，發現第1座及第8座的牆身底座部分混凝土強度未達標，新世界於7月6日主動通知港鐵及屋宇署，確認有關全面測試結果。
新世界預計入伙日期延遲約九個月，並就延期交樓，謹向受影響人士致歉，且向受影響的846戶買家提供以下補償:
- 買家自由選擇：買家可選擇繼續完成買賣合約，或即時取消成交，無論選擇那一個方案，均可以獲得額外津貼及利息補償
- 利息補償：從2023年6月30日至成交日，以最優惠利率加兩厘（即7％）計算，最多可獲全期利息補償
- 額外津貼：提供額外津貼，以購買樓價1,500萬港元單位的即供買家為例，額外津貼連利息補償可獲115萬港元
詳情可按以下連結跳往:
柏傲莊三期資料
| 樓盤名稱 | 一期 | 二期 | 三期 |
| 單位數目 | 783個 | 1,415個 | 892個 |
| 戶型 | 1房: 299-358呎 (224個) 2房: 431-550呎 (225個) 3房: 663-835呎 (300個) 特色: 278呎-1,383呎 (34個) | 開放式: 264-266呎 (75個) 1房: 324-345呎(184個) 2房: 451-634呎(671個) 3房: 660-866呎(433個) 特色: 264-1,322呎 (52個) | 1房: 307-359呎 (92個) 2房: 456-534呎(323個) 3房: 697-847呎(274個) 4房: 991-1,676呎(169個) 特色: 289-1,695呎(34個) |
| 車位 | 120個 | 206個 | 214個 |
| 預計關鍵日期 | 2022年9月30日 | 2022年11月30日 | 2023年6月30日 |
| 校網 | 88區校網 | 88區校網 | 88區校網 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 | 暫定金級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 新世界、港鐵 | 新世界、港鐵 | 新世界、港鐵 |
| 官方網站 | https://www.thepaviliafarm.com.hk/tc | https://www.thepaviliafarm.com.hk/tpfii | https://www.thepaviliafarm.com.hk/tpfiii |
| 示範單位地址 | — | — | 荃灣愉景新城商場3樓 |
柏傲莊各期首張價單
| 一期 | 二期 | 三期 | |
| 推出 | 180個 | 337個 | 182個 |
| 折扣額 | 20% | 20% | 20% |
| 平均呎價 | 23,653元/呎 | 24,799元/呎 | 25,000元/呎 |
| 折扣後售價 | 18,922元/呎 | 19,839元/呎 | 19,999元/呎 |
| 區內二手市價 | — | — | 名城: 17,420元 溱岸8號: 19,200元 |
VR項目布局
揀盤注意事項
三期望城門河比例較高
城門河為全盤最一線景觀
由捱近「文禮閣」附近的「城門河」，可清晰看見「柏傲莊三期」外貌，其興建進度較第一及二期慢，現時仍被綠色帆布所覆蓋。共由兩座即1座及8座組成的「柏傲莊三期」，內裡再細分兩翼AB座，擺位上也是朝向東面最開揚的景觀，能遠眺個大圍至沙田一帶的景緻，被視為跟第一二期最大的分別，但實際上即使第三期景觀也有優劣之分。能夠真正望城門河景的單位，只有「1A座A-B室」、「8A座A-C室」、「8B座A-B室」才扭向這位置。
城門河異味極濃
望向城門河方向，景觀可說是最一線之選，但因這位置也鄰近河道的渠口位，我們現場就聞到一股異味，也見到政府部門豎立了監察水源的器材，相信這股異味，日後隨風入屋會最影響低層住戶。雖然渠務署曾計劃把「香粉寮」去到「文禮閣」，全長約兩公里的「大圍明渠」美化，會河邊兩岸建設觀景休憩區域，但也要視乎落實時間。
受馬鐵及東鐵線噪音影響
馬鐵線屬架空路段，加上匯聚由沙田開往大圍的東鐵線，埋站時聲響會否傳入屋，大家要留意一下。也因此不少單位需要進行噪音緩解措施，「1B座AB室」、「8A座A-C室」及「8B座C-E室」影響最深，因為需安裝固定窗，而非減音窗，不能作通風用途，並需透過特定鎖匙才能開啟。
冷卻塔及通風塔影響
還要留意港鐵的通風塔擺位，尤其「1A座AB室」，由地下延伸至四樓的「港鐵通風塔」，廢氣會否隨風走入室內；以至「8A座A-C室」則會近望下方「專上學院冷卻塔」，會否有一些熱風傳出，對住戶構成影響，在評估樓層時值得關注。
城門河的角度
各柱景觀角度略有不同。例如「1B座B室」並不是完全望不到城門河，只是比例上會較扭東面，所以以新翠邨及車公廟景為主，比不上「1A座AB室」 及「8A座A-C室」扭向東北面正望城門河。至於「8B座A-B室」則會比起「8A座A-C室」稍為縮入一點，所以城門河景觀的角度遠較「8A座A-C室」小。
8A、8B座河景單位: 25樓以上才較開揚
雖然第8A座A至C室、8B座A至B室都正望城門河景，但前面卻有文禮閣遮擋，我們從航拍的畫面看到，即使18樓的單位，仍能望到文禮閣的頂層，要到25樓以上的單位才有較開揚的景觀。
1A座及1B座樓層較一期為高
1A及1B座樓層較高，選擇60樓以上才有保障
至於其餘單位則扭向內園，部份會跟一期單位樓望樓，特別是「1A座C-E室」會跟一期「2AB座」及「3AB座」對望。值得留意，「1A及1B座」最高樓層62樓，比毗鄰一期「2AB座」的52層為高，但別以為選擇52樓可避過一期阻擋，因為天台還會附設一些天秤位，若要完全避過一期的影響，必須選擇60樓以上才較有保障。
8座比較貼近大圍舊區
至於「1B座C室」、「1B座D室」則向西，透過內園望向「金禧花園」及「寶福山」一帶。至於「8A座D-F室」、以及「8B座C-F室」則望向西南方，剛好避過第二期阻擋，但透過內園會正望「名城」樓景，但位置上也最捱近大圍市。
VR模擬樓層景觀
8A座A至C室、8B座A至B室模擬景觀
1A座A至B室、1B座A至B室模擬景觀
1A座C至E室、1B座C至D室、8A座D至F室、8B座C至E室模擬景觀
開則及設計與一期有分別
唯一一期有提供四房戶型
「柏傲莊三期」是唯一一期提供四房，分布於「1A座8-61樓A室」、「1B座8-52樓B室」、「8A座8-61樓A室」、「8A座41-61樓B室」、「8A座41-61樓D室」，是跟一及二期另一個主要分別。四房單位會設有一個放置紅酒的裝置，內設掩門收藏咖啡機、食物保暖機及雪櫃等。我們在下方的揀樓攻略上，會再詳細剖析四房優劣及特色。
開則設計加入新元素
在其他新世界樓盤，也會看見洗手間備有木製音箱；用APPS才能開啟的門鎖、及其帶點復古味道的電燈掣，而柏傲莊一至二期在洗手間還增設活動晾衫架、熨衫板及洗衣機，以及洗手盆下方供小朋友墊高的木櫃。今次第三期會多添幾種元素。客飯廳牆身預製木紋飾面，同時預留放電視櫃牆身的飾面則可拆除；天花預留安裝射燈的板面；最特別就是露台門採用L形軌道，可以節省開關時佔用的空間，但要小心露台會夾手，記者實測時差點夾親。
大型設施配合第三期落成
商場基座配合三期開幕
將設有佔地65萬呎，命名為「The Wai 圍方」的商場，會成為沙田「新城市廣場」後，新界東第二大商場。商場預計2023年開幕，屆時也就較近第三期完工期。樓盤命名被人批評求其，日後運作是否如此，當然要到時才知道。商場由港鐵獨資營運，看一些構想圖則有點像「K11 MUSEA」，但還看日後引入什麼商戶。
三期較捱近東鐵沉降位置
不過相比起第一二期，第三期的關鍵日期較遲，背後跟樓盤曾經出現沉降有關。2018年7月，東鐵線大圍站南行線月台出現沉降，超出了沉降可接受的21毫米標準，所以要停工，屋宇署放寬沉降標準至40毫米，其後在2019年1月再復工。而沉降位置也較捱近三期附近。很多谷友都問，樓盤曾經有沉降問題，有沒有影響? 看報道知道樓盤「第七座」的基座，在興建時曾出現鋼筋支架倒塌意外，鋼筋被壓至變形彎曲，要把第七座拆卸重建。
VR示範單位Room Tour
1B座48樓A室示範單位(無改動)
1B座48樓A室示範單位(經改動)
8A座48樓B室示範單位
平面圖揀樓攻略
| 戶型 | 面積 | 數目 | |
| 一房 | 1A座8-29樓D室 8A座8-39樓E室 8B座8-61樓F室 | 307呎-359呎 | 92個 |
| 兩房+開放式廚房 | 1A座8-61樓E室 1B座8-50樓D室 8A座8-61樓F室 8B座8-61樓D室 8B座8-61樓E室 | 456-475呎 | 221個 |
| 兩房+梗廚 | 1A座8-29樓C室 1B座8-50樓C室 8B座8-61樓B室 | 509-534呎 | 102個 |
| 三房一套 | 1A座31-61樓C室 | 697-746呎 | 54個 |
| 三房一套連儲物室 | 1B座8-50樓A室 1B座8-50樓B室 8A座8-39樓C室 8A座8-39樓D室 8B座8-61樓A室 8B座8-61樓C室 | 765-847呎 | 220個 |
| 四房一套連工人房 | 1A座8-52樓A室 1A座8-52樓B室 8A座8-39樓A室 8A座41-61樓D室 | 991-1,022呎 | 124個 |
| 四房雙套連工人房 | 1A座55-61樓A室 8A座41-61樓A室 8A座41-61樓B室 | 1,210-1,676呎 | 45個 |
一房單位: 92個
一房首選1A座D室
第三期共由兩座組成，其中一房單位共由三柱提供，合共92個單位，分別為「1A座8-29樓D室」(307呎)、「8A座8-39樓E室」(310呎)、「8B座8-61樓F室」(359呎)。三柱方位相同，扭向西南望屋苑內園景。雖然方位均等，但有幾點可分出質素高低。密度來計，「1A座8-29樓D室」一層五個單位，低於「8A座」及「8B座」一層六個單位，條件稍為佔優。
盡量不選擇8A座E室
以面積計算，「1A座8-29樓D室」307呎，洗手間也不屬於客套兩用設計外，其洗手間門也是向外拉，而非向內推，可以會阻擋少部份客飯廳空間，但其餘實際空間跟「8A座8-39樓E室」(310呎)分別並不算很大。反觀，面積最大的「8B座8-61樓F室」(359呎)，入門口設有33呎玄關，佔據單位面積近一成，對提升空間作用不大。因此一房的揀樓攻略上，首選「1A座8-29樓D室」、次選「8A座8-39樓E室」、尾選才是「8B座8-61樓F室」。
表: 一房單位面積分布
| 1A座8-29樓D室 (307呎) | 8A座8-39樓E室 (310呎) | 8B座8-61樓F室 (359呎) | |
| 客飯廳連廚房 | 133呎 | 140呎 | 134呎 |
| 睡房 | 68呎 | 66呎 | 66呎 |
| 洗手間 | 36呎 | 37呎 | 37呎 |
| 玄關 | — | — | 33呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 景觀 | 西南、內園 | 西南、內園 | 西南、內園 |
| 揀樓次序 | 首選 | 次選 | 尾選 |
兩房連開放式廚房: 221個
兩房開放式廚房全數望內園
「柏傲莊三期」兩房可分為「開放式廚房」及「梗廚」。但凡面積400多呎均為開廚；500多呎則為梗廚，間隔分布也頗容易憶記。「兩房連開放式廚房」共五柱，合共221個單位，分布於「1A座8-61樓E室」(473-475呎)、「1B座8-50樓D室」(456呎)、「8A座8-61樓F室」（473呎）、「8B座8-61樓D室」(472呎)及「8B座8-61樓E室」(475呎)，其景觀清一色扭向內園，故高下應以內櫳開則為主，大致可劃分三類。
重視內部空間應選擇「1B座8-50樓D室」
面積最細一類為客飯廳置中，兩間睡房置於兩側的設計，「1B座8-50樓D室」(456呎)就屬於這類。比起其他直入為客飯廳而睡房則置於走廊內的開則，會少了一點走廊位置。但有些人也未必鍾情這類間隔，會覺得客飯廳跟睡房太貼近，欠缺了一些私隱。要留意此單位洗手間，因需遷就洗手間內洗衣機及晾衫設施，故洗手間門設計向外推，而非向內推，會蠶食客飯廳空間。
傳統兩房開廚則首選「1A座8-61樓E室」
另一類設計則最大路，就是兩間房間均設於客飯廳的一邊。入屋見長型客飯廳後，轉入走廊會設有兩間睡房，方位做到廳房同向，包括「1A座8-61樓E室」(473-475呎)、「8A座8-61樓F室」（473呎）及「8B座8-61樓D室」(472呎)均屬這一類。要留意「柏傲莊」不少客房的房門均置中，而非側於房間一面，會侷限睡床擺位，因為打開房門後，後方並不足以放置睡床，頂盡只能放衣櫃。這三款則應如何排序呢? 我們建議先選「1A座8-61樓E室」(473-475呎)，因為其開放式廚房，較充份善用入門轉角位，令客飯廳的面積望落較寬敞。
盡量不選擇「8B座8-61樓E室」
最後一柱兩房開廚則就是「8B座8-61樓E室」(475呎)，入屋會先經廚房及洗手間，而中間位置卻未能納入客飯廳使用，變相客飯廳不算太寬敞外，單位也未能做到廳房同向，且客房只設一扇側窗，正望毗鄰「8B座F室」、「8A座D及F室」、以及正望樓盤一期，視野狹窄。因此在眾多「兩房連開放式廚房」中，這款則應該放在尾選。
| 1A座8-61樓E室 (473-475呎) | 1B座8-50樓D室 (456呎) | 8A座8-61樓F室 (473呎) | 8B座8-61樓D室 (472呎) | 8B座8-61樓E室 (475呎) | |
| 方位 | 西南、內園 | 西、內園 | 西南、內園 | 西南、內園 | 西南、內園 |
| 洗手間 | 黑廁 | 黑廁 | 黑廁 | 黑廁 | 黑廁 |
| 開則特色 | 睡房設於走廊內，較遠離客飯廳，增加私穩 | 睡房設客飯廳左右兩側，節省走廊空間 | 睡房設於走廊內，較遠離客飯廳，增加私穩 | 睡房設於走廊內，較遠離客飯廳，增加私穩 | 未能做到廳房同向，客房外望樓景 |
| 揀樓次序 | 首選 | 首選 | 次選 | 次選 | 棄選 |
兩房連梗廚(102個)
「8B座8-61樓B室」為兩房樓王
餘下有三柱為「兩房連梗廚」，分布於「1A座8-29樓C室」(527呎)、「1B座8-50樓C室」(534呎)、「8B座8-61樓B室」(509呎)，合共有102個單位。純粹計方位，首選必定為「8B座8-61樓B室」，因為它是唯一能望到城門河景的兩房戶型，成為首選之列。所即使其面積為「兩房連梗廚」中最細，卻是兩房中樓王之選。
次選「1A座8-29樓C室」
至於「1A座8-29樓C室」(527呎)及「1B座8-50樓C室」(534呎)，方位上均位於兩柱單邊，需承受較大比例主力牆身，兩單位均設有對流窗可加強通風，且睡房牆身不是主力牆，增加日後拆牆改間隔彈性。但二選一之中，我們建議應先選擇「1A座8-29樓C室」，因為入屋不設較浪費空間的玄關位；反觀「1B座8-50樓C室」有27呎空間攤分在玄關，連同走廊計，佔了單位9%。
表: 兩房梗廚單位面積分布
| 1A座8-29樓C室 (527呎) | 1B座8-50樓C室 (534呎) | 8B座8-61樓B室 (509呎) | |
| 客飯廳 | 187呎 | 154呎 | 142呎 |
| 睡房 | 45呎 | 45呎 | 45呎 |
| 主人房 | 71呎 | 71呎 | 71呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 | 37呎 |
| 廚房 | 44呎 | 44呎 | 49呎 |
| 玄關 | — | 27呎 | 14呎 |
| 走廊 | 21呎 | 21呎 | 21呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 | 16呎 |
| 景觀 | 向西南、望內田園 | 向西，望內田園 | 向東北，望城門河 |
| 揀樓次序 | 次選 | 尾選 | 首選 |
三房一套(54個)
景觀首選「8A座8-39樓B室」
「柏傲莊三期」以兩三房佔多，三房細分「三房一套」及「三房一套連儲物室」。「三房一套」只有兩柱提供，分別為「1A座31-61樓C室」(746呎)及「8A座8-39樓B室」(697呎)。著重景觀的準買家，二選一之中，務必先選擇「8A座8-39樓B室」，因為它向東北，正望城門河景色，只要選擇25樓以上可避過城門河臭味、馬鐵噪音、港鐵通風塔及文禮閣樓景阻擋；反觀，「1A座31-61樓C室」則屬於向西南望內園，而且只得最高一至兩層，打側才能避開一期樓景阻擋。
開則首選「1A座31-61樓C室」
如果景觀不是你首要考慮，開則上「1A座31-61樓C室」的可取之處，則在於洗手間終於不是黑廁，無論客廁及主人廁均附設通風窗。主人房套廁還更可直通往冷氣機平台方便維修。不過，雖然整體單位開則方正，沒有多餘玄關，面積比起「8A座8-39樓B室」為大，但我們量度內櫳卻發現空間，大了的地方只反映在客飯廳及客房，買家需自行作出取捨。
| 1A座31-61樓C室 (746呎) | 8A座8-39樓B室 (697呎) | |
| 客飯廳 | 213呎 | 169呎 |
| 睡房 | 56呎 | 46呎 |
| 睡房 | 47呎 | 45呎 |
| 主人套房 | 120呎 | 121呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 40呎 |
| 廚房 | 63呎 | 61呎 |
| 玄關 | — | 23呎 |
| 走廊 | 36呎 | 40呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 |
| 景觀 | 向西南、望內園 | 向東北、望城門河 |
| 黑廁 | 非黑廁 | 黑廁 |
| 揀樓次序 | 間隔首選 | 景觀首選 |
三房一套連儲物室(220個)
「柏傲莊三期」共有六柱「三房一套連儲物室」，合共220個單位，包括「1B座8-50樓A室」(765呎)、「1B座8-50樓B室」(772呎)、「8A座8-39樓C室」(822呎)、「8A座8-39樓D室」(847呎)、「8B座8-61樓A室」(797呎)及「8B座8-61樓C室」(814呎)，可能大家會覺得眼花撩亂，其實這幾柱單位，可先按「景觀」作細分，之後再作抉擇。
一線之選(8A座8-39樓C室、8B座8-61樓A室)
這兩柱單位均向東，望向城門河方向，追求一線景觀的準買家，必須在這兩柱之中作抉擇。「8A座8-39樓C室」面積822呎，比起「8B座8-61樓A室」面積797呎，呎數上大25呎。兩個單位開則也大致相同，均設有斜玄關，而旁設儲物室。直入梗廚及長型客飯廳，經過走廊就是三間睡房。開則上面積略細的「8B座8-61樓A室」反設對流窗有助通風。不過若論景觀的細分，則仍以「8A座8-39樓C室」稍勝一點，事關「8B座8-61樓A室」會縮了在「8A座」後方，望城門河景觀稍遜。
| 8A座8-39樓C室 (822呎) | 8B座8-61樓A室 (797呎) | |
| 客飯廳 | 210呎 | 185呎 |
| 睡房 | 49呎 | 49呎 |
| 睡房 | 49呎 | 49呎 |
| 主人套房 | 132呎 | 122呎 |
| 儲物室 | 30呎 | 31呎 |
| 洗手間 | 39呎 | 39呎 |
| 廚房 | 54呎 | 48呎 |
| 玄關 | 34呎 | 43呎 |
| 走廊 | 42呎 | 42呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 |
| 景觀 | 向東北，望城門河 | 向東北，望城門河 |
| 黑廁 | 主人廁非黑廁、客廁屬黑廁 | 主人廁非黑廁、客廁屬客黑廁 |
| 揀樓次序 | 首選 | 次選 |
二線之選(1B座8-50樓A室、1B座8-50樓B室)
這兩柱單位較偏向東面，朝向公屋新翠邨、車公廟一帶，也能酌量望到少量城門河景觀，屬於「三房一套連儲物室」的第二選擇。「1B座8-50樓A室」跟「1B座8-50樓B室」剛好是打平排而放，方位上分別不大，應主力衡量其內部間隔作排序。純粹比較間隔，首選應該是面積較大的「1B座8-50樓B室」，原因有二。第一，客飯廳設有對流窗有助扯風，第二，單位的主人套廁不是黑廁，反觀「1B座8-50樓A室」則全為黑廁。因此，在二線之選中的排序，「1B座8-50樓B室」會排得比「1B座8-50樓A室」前。
| 1B座8-50樓A室 (765呎) | 1B座8-50樓B室 (772呎) | |
| 客飯廳 | 187呎 | 192呎 |
| 睡房 | 49呎 | 49呎 |
| 睡房 | 49呎 | 49呎 |
| 主人套房 | 132呎 | 132呎 |
| 儲物室 | 30呎 | 27呎 |
| 洗手間 | 39呎 | 39呎 |
| 廚房 | 50呎 | 50呎 |
| 玄關 | 30呎 | 19呎 |
| 走廊 | 42呎 | 42呎 |
| 露台 | 23呎 | 22呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 |
| 景觀 | 向東，望車公廟 | 向東，望車公廟 |
| 黑廁 | 全黑廁 | 主人廁非黑廁、客廁屬黑廁 |
| 揀樓次序 | 次選 | 首選 |
三線之選(8A座8-29樓D室、8B座8-61樓C室)
這兩柱單位均向西南或南，望向內園方向，故景觀上只能位列最後之選，對景觀特別看重的買家，基本上可以棄選這兩柱單位。「8A座8-29樓D室」847呎、跟「8B座8-61樓C室」814呎，兩者之中二擇其一，面積較細的「8B座8-61樓C室」，雖然其客廁並不是黑廁，「8A座8-29樓D室」則屬全黑廁類，但開則上卻是三尖八角，特別是一屋兩個儲物室，內櫳均為不方正，我們建議準買家應棄選上述兩柱單位。
四房一套連工人房: 124個
棄選「8A座41-61樓D室」
今次「柏傲莊三期」首次提供四房單位，但當中可細分「四房一套連工人房」及「四房雙套連工人房」單位。其中「四房一套連工人房」共有四柱提供，擺位上也集中在全盤在樓盤最一線位置，也就是向東面望城門河景色，除了「8A座41-61樓D室」之外。所以運用剔除法原理，四柱「四房一套連工人房」之中，先剔走「8A座41-61樓D室」不選擇。
首選「8A座8-39樓A室」
餘下三柱「四房一套連工房」，包括「1A座8-52樓A室」(991呎)、「1A座8-52樓B室」(997-998呎)、以及「8A座8-39樓A室」(1,014呎)又應怎作抉擇呢? 三柱單位方位均等，分別在於內櫳的差異。雖然「8A座8-39樓A室」玄關達35呎，比起「1A座8-52樓A室」及「1A座8-52樓B室」為大，但除此之外，這個單位開則最大可取之處就是進入睡房的走廊空間較短；且近廳房的睡房也不是主力牆，較具拆牆改間隔的彈性。因此三款則之中，我們建議首選「8A座8-39樓A室」。
「1A座8-52樓A室」VS「1A座8-52樓B室」
至於「1A座8-52樓A室」(991呎)及「1A座8-52樓B室」(997-998呎)，後者單位廳房同向。反觀「1A座8-52樓A室」其中一間睡房會朝向8座的樓景。不過若以空間計算，明明「1A座8-52樓B室」較「1A座8-52樓A室」大數呎，但實際上分別卻不大。因此要視乎準買家自行抉擇取捨，究竟以實用性行先、抑或房間方位行先。
表: 四房一套連工人房
| 1A座8-52樓A室 (991呎) | 1A座8-52樓B室 (997-998呎) | 8A座8-39樓A室 (1,014呎) | |
| 客飯廳 | 242呎 | 226呎 | 244呎 |
| 睡房 | 53呎 | 53呎 | 54呎 |
| 睡房 | 53呎 | 53呎 | 54呎 |
| 睡房 | 49呎 | 53呎 | 50呎 |
| 主人套房 | 163呎 | 163呎 | 173呎 |
| 洗手間 | 39呎 | 39呎 | 39呎 |
| 廚房 | 127呎 | 113呎 | 127呎 |
| 玄關 | 13呎 | 28呎 | 35呎 |
| 走廊 | 57呎 | 59呎 | 48呎 |
| 露台 | 30呎 | 30呎 | 23呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 | 16呎 |
| 景觀 | 向東北、望城門河 | 向東北、望城門河 | 向東北、望城門河 |
| 黑廁 | 全黑廁 | 全黑廁 | 全黑廁 |
| 揀樓次序 | 次選 | 次選 | 首選 |
四房雙套連工人房: 45個
空間感首選「1A座51-61樓A室」
餘下共有三柱單位提供「四房雙套連工人房」，全數集中在高層單位，分別為「1A座51-61樓A室」(1,676呎)、「8A座41-61樓A室」(1,210呎)及「8A座41-61樓B室」(1,269呎)。發展商表示會採用招標形式這類單位，如果對空間著重，也定必首選「1A座51-61樓A室」，其面積比起其餘兩柱大約400多呎。
「8A座41-61樓A室」VS 「8A座41-61樓B室」
至於「8A座41-61樓A室」(1,210呎)及「8A座41-61樓B室」(1,269呎)有沒有分別呢? 開則上，面積較細一點的「8A座41-61樓A室」近廳房並非主力牆，反而是睡房與主人房之間才為主力牆；反觀「8A座41-61樓B室」則以近廳房為主主力牆，要視乎日後改間隔的需求。不過整體開則上則以「8A座41-61樓B室」較方正，窗戶向城門河的比例較大。
價單分析
首張價單開價較一期高半成
「柏傲莊III」首批開出182個單位，跟對上兩期情況相同，均提供了最高20%的折扣額，扣除後即供均價19,999元，價格為三期中最高，但實際上較第一期僅高約半成。但要留意今次首張價單推出較多內園，以及放入較多各戶型中次選單位，所以才成功壓縮首批開價。
應棄選部份次級貨色
有留意上述「揀樓攻略」分析，有幾類單位被視為「次選」。包括第一張價單的一房，發展商先推出「8A座E室」。我們均認為是三柱一房中最差類別。「兩房連開放式廚房」中的「8B座E室」，其開則不單未能做到廳房同向，客房還捱樓景、而非望內園，我們建議棄選；以至「三房一套連儲物室」中，「8B座C室」開則三尖八角，特一屋兩個儲物室，內櫳不方正，也不建議選擇。
表: 「柏傲莊三期」首張價單
| 伙數 | 訂價 | 即供價 | 單位 | |
| 一房 | 18個 | 843.6萬-945.7萬元 | 675萬-757萬元 | 8A座E室 |
| 兩房連開廚 | 60個 | 1,068.6萬-1,293.1萬元 | 855萬-1,034萬元 | 8B座D室 8B座E室 |
| 兩房梗廚 | 26個 | 1,184.1萬-1,459.3萬元 | 947萬-1,167萬元 | 1A座C室 8B座B室 |
| 三房一套連儲物室 | 66個 | 1,809.1萬-2,247.1萬元 | 1,447萬-1,798萬元 | 1B座A室 1B座B室 8B座A室 8B座C室 |
| 四房一套連工人房 | 12個 | 2,480.3萬-2,979.1萬元 | 1,984萬-2,383萬元 | 8A座A室 |
策略上先低後高
但當然倒轉角度看，用少量「次級貨源」壓低造價，反而有助樓盤凝造聲勢。折實價格675萬入場，而兩房單位低於一千萬，純粹從銀碼計是有號召力的。開價策略先用少量低價單位作招徠，方便把潛在購買力一次過吸引出來，之後透過售樓氣氛營造「難抽中」錯覺。即使去到第二、三張價單，發展商逐步加價至拋離二手市價，對於未能抽中在第一張價單中籤的準買家來說，患得患失下，也可能會選擇衝入市。
焦點留意「兩房梗廚」單位
縱然如此，第一張價單中也有幾類貨是較值得選購。如果放眼「兩房梗廚」單位的買家，在首輪需要入票認購，因為有推出「兩房梗廚」的樓王「8B座B室」，最平價格折實約1,011萬元；以及「三房一套連儲物室」中的「8B座A室」都為各柱中較值得選購的戶型。
付款辦法分析
少量單位可運用「按揭保險」上會
今次「柏傲莊III」的付款辦法並沒有太多取巧的地方，發展商提供了三種付款辦法，包括「即供」、「420天付款辧法」及「建築期付款辦法」。付款辦法上只想提出兩點。第一，今次及展商並沒有提供高成數按揭安排，變相買家需要墊支較高比例的首期，又或者只能選購一房(8A座E室)、兩房開廚(8B座D室、8B座E室)、及唯一一個兩房梗廚單位(1A座8樓C室)，先運用「建築期付款」，待日後落成時再申請「按揭保險」上會。因為這幾個單位在運用建築期折扣計算下，銀碼仍能低於1,000萬元。
三房以上單位加訂時間較靈活
第二，至於選購大單位的買家又可以怎辦? 既沒有發展商的高成數按揭計劃加持、也不能使用「新按揭保險」，唯一只能偷時間去籌集資金。發展商容許購買三房以上單位的買家，在選用「420天付款辦法」及「建築期付款辦法」時，第二期加訂的時間可拉長至210天，較一般買家在簽臨約後30天需要加訂5%，提供多一點彈性予買家籌集資金。
表: 柏傲莊三期付款辦法
| 付款辦法 | 付款時序 | 折扣額 |
| 180天付款辦法 | 簽臨約: 5% 臨約後30天: 5% 臨約後180天: 90% | -20% |
| 420天付款辦法 | 簽臨約: 5% 臨約後30天: 5% 臨約後420天: 90% | -18.5% |
| 420天付款辦法(三房或以上) | 簽臨約: 5% 臨約後210天: 5%. 臨約後420天: 90% | -18.5% |
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 臨約後30天: 5% 入伙: 90% | -16.5% |
| 建築期付款(三房或以上) | 簽臨約: 5% 臨約後210天: 5% 入伙: 90% | -16.5% |
供款實例
180天付款辦法
可以視為即供付款方式，買家可獲取最高20%的折扣額，準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在180天(6個月)找清。基於銀行只會向買家承造最高60%按揭，買家在上會前需要預備40%資金(訂金10%外，另籌集30%)。以全場最平的單位作例子，自己在上會前需要預備270萬元的資金，餘額405萬元上會，若以息率2.5厘、攤分三十年還款期計算，月供16,002元，月入有38,326元可以過到壓力測試，但連同厘印及律師費等雜費支出，第一筆資金需要預備296萬元才可以。
420天付款辦法
相比起「180天付款辦法」，其支付條款分別並不算很大，唯一分別是可以在簽臨約14個月才找清樓價。其支付方式就是準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在420天(14個月)找清。買家需在上會前預備40%首期(訂金10%外，另籌集30%)，餘額60%則向銀行借貸。純粹可有較長時間來籌集資金，也方便一些樓換樓的買家可釋時沽出舊居，但當然因樓價較高的關係，其月供及壓測入息要求也較高，且以入場單位計，第一筆資金需預備300萬元以上才可以。
建築期付款
若選擇「建築期付款」，其安排最靈活，因為買家在售樓處當日簽臨約後，即時繳付5%樓價後，30天加訂5%，餘額90%則在入伙時才找清。樓盤關鍵日期在2023年6月30日，也就是在25個月才定奪上會問題。對買家來說，資金調動會較靈活，尤其是選購細單位的買家，屆時還可考慮是否運用「新按保」來上會。如果以全場最平單位為例，選擇「建期」後搭配「新按保」上會，第一筆資金可以壓縮至98萬元已可進駐這個上蓋。
表: 供款實例(8A座8樓E室、310呎、訂價: 843.6萬元)
| 180天付款辧法 | 420天付款辦法 | 建築期付款辦法 | 建築期付款辦法+按揭保險 | |
| 樓價 | 675萬元 | 687.5萬元 | 704.4萬元 | 704.4萬元 |
| 首期 | 40%: 270萬元 | 40%: 275萬元 | 40%: 281.76萬元 | 10%: 70.44萬元 |
| 貸款額 | 60%: 405萬元 | 60%: 412.5萬元 | 60%: 422.64萬元 | 90%: 633.96萬元 按保: 31.698萬元 |
| 月供 | 16,002元 | 16,299元 | 16,699元 | 26,301元 |
| 入息 | 38,326元 | 39,035元 | 39,995元 | 62,992元 |
| 第一筆資金 | 296萬元 | 302萬元 | 309萬元 | 97.8萬元 |
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