【柏傲莊III:揀樓攻略】平面圖、樓層陷阱分析! 附VR示位、模擬景觀參考

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新世界及港鐵合作的馬鐵大圍站上蓋「柏傲莊三期」開售,首張價單182個單位,扣除最高20%折扣後,即供均價19,999元,為三期中最高。究竟是否買得過? 我們將詳細羅列揀樓攻略、付款辦法、VR模擬景觀分析。

文章目錄

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柏傲莊三期資料

樓盤名稱一期二期三期
單位數目783個1,415個892個
戶型1房: 299-358呎 (224個)
2房: 431-550呎 (225個)
3房: 663-835呎 (300個)
特色: 278呎-1,383呎 (34個)
開放式: 264-266呎 (75個)
1房: 324-345呎(184個)
2房: 451-634呎(671個)
3房: 660-866呎(433個)
特色: 264-1,322呎 (52個)
1房: 307-359呎 (92個)
2房: 456-534呎(323個)
3房: 697-847呎(274個)
4房: 991-1,676呎(169個)
特色: 289-1,695呎(34個)
車位120個206個214個
預計關鍵日期2022年9月30日2022年11月30日2023年6月30日
校網88區校網 88區校網 88區校網
綠色建築認證評級暫定金級 暫定金級 暫定金級
發展商新世界、港鐵 新世界、港鐵 新世界、港鐵
官方網站https://www.thepaviliafarm.com.hk/tchttps://www.thepaviliafarm.com.hk/tpfiihttps://www.thepaviliafarm.com.hk/tpfiii
示範單位地址 —荃灣愉景新城商場3樓

柏傲莊各期首張價單

 一期二期三期
推出180個337個182個
折扣額20%20%20%
平均呎價23,653元/呎24,799元/呎25,000元/呎
折扣後售價18,922元/呎19,839元/呎19,999元/呎
區內二手市價 —名城: 17,420元
溱岸8號: 19,200元

VR項目布局


揀盤注意事項

三期望城門河比例較高

城門河為全盤最一線景觀

由捱近「文禮閣」附近的「城門河」,可清晰看見「柏傲莊三期」外貌,其興建進度較第一及二期慢,現時仍被綠色帆布所覆蓋。共由兩座即1座及8座組成的「柏傲莊三期」,內裡再細分兩翼AB座,擺位上也是朝向東面最開揚的景觀,能遠眺個大圍至沙田一帶的景緻,被視為跟第一二期最大的分別,但實際上即使第三期景觀也有優劣之分。能夠真正望城門河景的單位,只有「1A座A-B室」、「8A座A-C室」、「8B座A-B室」才扭向這位置。

城門河為全盤最一線景觀

城門河異味極濃

望向城門河方向,景觀可說是最一線之選,但因這位置也鄰近河道的渠口位,我們現場就聞到一股異味,也見到政府部門豎立了監察水源的器材,相信這股異味,日後隨風入屋會最影響低層住戶。雖然渠務署曾計劃把「香粉寮」去到「文禮閣」,全長約兩公里的「大圍明渠」美化,會河邊兩岸建設觀景休憩區域,但也要視乎落實時間。

城門河異味極濃

受馬鐵及東鐵線噪音影響

馬鐵線屬架空路段,加上匯聚由沙田開往大圍的東鐵線,埋站時聲響會否傳入屋,大家要留意一下。也因此不少單位需要進行噪音緩解措施,「1B座AB室」、「8A座A-C室」及「8B座C-E室」影響最深,因為需安裝固定窗,而非減音窗,不能作通風用途,並需透過特定鎖匙才能開啟。

受馬鐵及屯馬線噪音影響

冷卻塔及通風塔影響

還要留意港鐵的通風塔擺位,尤其「1A座AB室」,由地下延伸至四樓的「港鐵通風塔」,廢氣會否隨風走入室內;以至「8A座A-C室」則會近望下方「專上學院冷卻塔」,會否有一些熱風傳出,對住戶構成影響,在評估樓層時值得關注。

冷卻塔及通風塔影響

城門河的角度

各柱景觀角度略有不同。例如「1B座B室」並不是完全望不到城門河,只是比例上會較扭東面,所以以新翠邨及車公廟景為主,比不上「1A座AB室」 及「8A座A-C室」扭向東北面正望城門河。至於「8B座A-B室」則會比起「8A座A-C室」稍為縮入一點,所以城門河景觀的角度遠較「8A座A-C室」小。

1B座B室望城門河的角度較窄
1B座B室望城門河的角度較窄

8A、8B座河景單位: 25樓以上才較開揚

雖然第8A座A至C室、8B座A至B室都正望城門河景,但前面卻有文禮閣遮擋,我們從航拍的畫面看到,即使18樓的單位,仍能望到文禮閣的頂層,要到25樓以上的單位才有較開揚的景觀。

第8座河景單位,18樓單位仍受文禮閣阻擋
第8座河景單位,18樓單位仍受文禮閣阻擋

1A座及1B座樓層較一期為高

1A及1B座樓層較高,選擇60樓以上才有保障

至於其餘單位則扭向內園,部份會跟一期單位樓望樓,特別是「1A座C-E室」會跟一期「2AB座」及「3AB座」對望。值得留意,「1A及1B座」最高樓層62樓,比毗鄰一期「2AB座」的52層為高,但別以為選擇52樓可避過一期阻擋,因為天台還會附設一些天秤位,若要完全避過一期的影響,必須選擇60樓以上才較有保障。

1A及1B座樓層較高

8座比較貼近大圍舊區

至於「1B座C室」、「1B座D室」則向西,透過內園望向「金禧花園」及「寶福山」一帶。至於「8A座D-F室」、以及「8B座C-F室」則望向西南方,剛好避過第二期阻擋,但透過內園會正望「名城」樓景,但位置上也最捱近大圍市。

8座比較貼近大圍舊區

VR模擬樓層景觀

8A座A至C室、8B座A至B室模擬景觀

1A座A至B室、1B座A至B室模擬景觀

1A座C至E室、1B座C至D室、8A座D至F室、8B座C至E室模擬景觀

開則及設計與一期有分別

唯一一期有提供四房戶型

「柏傲莊三期」是唯一一期提供四房,分布於「1A座8-61樓A室」、「1B座8-52樓B室」、「8A座8-61樓A室」、「8A座41-61樓B室」、「8A座41-61樓D室」,是跟一及二期另一個主要分別。四房單位會設有一個放置紅酒的裝置,內設掩門收藏咖啡機、食物保暖機及雪櫃等。我們在下方的揀樓攻略上,會再詳細剖析四房優劣及特色。

開則設計加入新元素

在其他新世界樓盤,也會看見洗手間備有木製音箱;用APPS才能開啟的門鎖、及其帶點復古味道的電燈掣,而柏傲莊一至二期在洗手間還增設活動晾衫架、熨衫板及洗衣機,以及洗手盆下方供小朋友墊高的木櫃。今次第三期會多添幾種元素。客飯廳牆身預製木紋飾面,同時預留放電視櫃牆身的飾面則可拆除;天花預留安裝射燈的板面;最特別就是露台門採用L形軌道,可以節省開關時佔用的空間,但要小心露台會夾手,記者實測時差點夾親。

客飯廳牆身預製木紋飾面
客飯廳牆身預製木紋飾面

大型設施配合第三期落成

商場基座配合三期開幕

將設有佔地65萬呎,命名為「The Wai 圍方」的商場,會成為沙田「新城市廣場」後,新界東第二大商場。商場預計2023年開幕,屆時也就較近第三期完工期。樓盤命名被人批評求其,日後運作是否如此,當然要到時才知道。商場由港鐵獨資營運,看一些構想圖則有點像「K11 MUSEA」,但還看日後引入什麼商戶。

商場基座配合三期開幕
圍方The Wai內部概念圖

三期較捱近東鐵沉降位置

不過相比起第一二期,第三期的關鍵日期較遲,背後跟樓盤曾經出現沉降有關。2018年7月,東鐵線大圍站南行線月台出現沉降,超出了沉降可接受的21毫米標準,所以要停工,屋宇署放寬沉降標準至40毫米,其後在2019年1月再復工。而沉降位置也較捱近三期附近。很多谷友都問,樓盤曾經有沉降問題,有沒有影響? 看報道知道樓盤「第七座」的基座,在興建時曾出現鋼筋支架倒塌意外,鋼筋被壓至變形彎曲,要把第七座拆卸重建。

VR示範單位Room Tour

1B座48樓A室示範單位(無改動)

1B座48樓A室示範單位(經改動)

8A座48樓B室示範單位


平面圖揀樓攻略

 戶型面積數目
一房1A座8-29樓D室
8A座8-39樓E室
8B座8-61樓F室
307呎-359呎92個
兩房+開放式廚房1A座8-61樓E室
1B座8-50樓D室
8A座8-61樓F室
8B座8-61樓D室
8B座8-61樓E室
456-475呎221個
兩房+梗廚1A座8-29樓C室
1B座8-50樓C室
8B座8-61樓B室
509-534呎102個
三房一套1A座31-61樓C室697-746呎54個
三房一套連儲物室1B座8-50樓A室
1B座8-50樓B室
8A座8-39樓C室
8A座8-39樓D室
8B座8-61樓A室
8B座8-61樓C室
765-847呎220個
四房一套連工人房1A座8-52樓A室
1A座8-52樓B室
8A座8-39樓A室
8A座41-61樓D室
991-1,022呎124個
四房雙套連工人房1A座55-61樓A室
8A座41-61樓A室
8A座41-61樓B室
1,210-1,676呎45個

一房單位: 92個

一房首選1A座D室

第三期共由兩座組成,其中一房單位共由三柱提供,合共92個單位,分別為「1A座8-29樓D室」(307呎)、「8A座8-39樓E室」(310呎)、「8B座8-61樓F室」(359呎)。三柱方位相同,扭向西南望屋苑內園景。雖然方位均等,但有幾點可分出質素高低。密度來計,「1A座8-29樓D室」一層五個單位,低於「8A座」及「8B座」一層六個單位,條件稍為佔優。

1A座D室
1A座D室

盡量不選擇8A座E室

以面積計算,「1A座8-29樓D室」307呎,洗手間也不屬於客套兩用設計外,其洗手間門也是向外拉,而非向內推,可以會阻擋少部份客飯廳空間,但其餘實際空間跟「8A座8-39樓E室」(310呎)分別並不算很大。反觀,面積最大的「8B座8-61樓F室」(359呎),入門口設有33呎玄關,佔據單位面積近一成,對提升空間作用不大。因此一房的揀樓攻略上,首選「1A座8-29樓D室」、次選「8A座8-39樓E室」、尾選才是「8B座8-61樓F室」。

8A座E室
: 一房單位面積分布
 1A座8-29樓D室 (307呎)8A座8-39樓E室 (310呎)8B座8-61樓F室 (359呎)
客飯廳連廚房133呎140呎134呎
睡房68呎66呎66呎
洗手間36呎37呎37呎
玄關33呎
露台22呎22呎22呎
景觀西南、內園西南、內園西南、內園
揀樓次序首選次選尾選

兩房連開放式廚房: 221個

兩房開放式廚房全數望內園

「柏傲莊三期」兩房可分為「開放式廚房」及「梗廚」。但凡面積400多呎均為開廚;500多呎則為梗廚,間隔分布也頗容易憶記。「兩房連開放式廚房」共五柱,合共221個單位,分布於「1A座8-61樓E室」(473-475呎)、「1B座8-50樓D室」(456呎)、「8A座8-61樓F室」(473呎)、「8B座8-61樓D室」(472呎)及「8B座8-61樓E室」(475呎),其景觀清一色扭向內園,故高下應以內櫳開則為主,大致可劃分三類。

重視內部空間應選擇「1B座8-50樓D室」

面積最細一類為客飯廳置中,兩間睡房置於兩側的設計,「1B座8-50樓D室」(456呎)就屬於這類。比起其他直入為客飯廳而睡房則置於走廊內的開則,會少了一點走廊位置。但有些人也未必鍾情這類間隔,會覺得客飯廳跟睡房太貼近,欠缺了一些私隱。要留意此單位洗手間,因需遷就洗手間內洗衣機及晾衫設施,故洗手間門設計向外推,而非向內推,會蠶食客飯廳空間。

傳統兩房開廚則首選「1A座8-61樓E室」

另一類設計則最大路,就是兩間房間均設於客飯廳的一邊。入屋見長型客飯廳後,轉入走廊會設有兩間睡房,方位做到廳房同向,包括「1A座8-61樓E室」(473-475呎)、「8A座8-61樓F室」(473呎)及「8B座8-61樓D室」(472呎)均屬這一類。要留意「柏傲莊」不少客房的房門均置中,而非側於房間一面,會侷限睡床擺位,因為打開房門後,後方並不足以放置睡床,頂盡只能放衣櫃。這三款則應如何排序呢? 我們建議先選「1A座8-61樓E室」(473-475呎),因為其開放式廚房,較充份善用入門轉角位,令客飯廳的面積望落較寬敞。

1B座8-50樓D室

盡量不選擇「8B座8-61樓E室」

最後一柱兩房開廚則就是「8B座8-61樓E室」(475呎),入屋會先經廚房及洗手間,而中間位置卻未能納入客飯廳使用,變相客飯廳不算太寬敞外,單位也未能做到廳房同向,且客房只設一扇側窗,正望毗鄰「8B座F室」、「8A座D及F室」、以及正望樓盤一期,視野狹窄。因此在眾多「兩房連開放式廚房」中,這款則應該放在尾選。

8B座8-61樓E室
 1A座8-61樓E室 (473-475呎)1B座8-50樓D室 (456呎)8A座8-61樓F室 (473呎)8B座8-61樓D室 (472呎)8B座8-61樓E室 (475呎)
方位西南、內園西、內園西南、內園西南、內園西南、內園
洗手間黑廁黑廁黑廁黑廁黑廁
開則特色睡房設於走廊內,較遠離客飯廳,增加私穩睡房設客飯廳左右兩側,節省走廊空間睡房設於走廊內,較遠離客飯廳,增加私穩睡房設於走廊內,較遠離客飯廳,增加私穩未能做到廳房同向,客房外望樓景
揀樓次序首選首選次選次選棄選

兩房連梗廚(102個)

8B座8-61樓B室」為兩房樓王

餘下有三柱為「兩房連梗廚」,分布於「1A座8-29樓C室」(527呎)、「1B座8-50樓C室」(534呎)、「8B座8-61樓B室」(509呎),合共有102個單位。純粹計方位,首選必定為「8B座8-61樓B室」,因為它是唯一能望到城門河景的兩房戶型,成為首選之列。所即使其面積為「兩房連梗廚」中最細,卻是兩房中樓王之選。

8B座8-61樓B室

次選「1A座8-29樓C室」

至於「1A座8-29樓C室」(527呎)及「1B座8-50樓C室」(534呎),方位上均位於兩柱單邊,需承受較大比例主力牆身,兩單位均設有對流窗可加強通風,且睡房牆身不是主力牆,增加日後拆牆改間隔彈性。但二選一之中,我們建議應先選擇「1A座8-29樓C室」,因為入屋不設較浪費空間的玄關位;反觀「1B座8-50樓C室」有27呎空間攤分在玄關,連同走廊計,佔了單位9%。

1A座8-29樓C室
: 兩房梗廚單位面積分布
 1A座8-29樓C室 (527呎)1B座8-50樓C室 (534呎)8B座8-61樓B室 (509呎)
客飯廳187呎154呎142呎
睡房45呎45呎45呎
主人房71呎71呎71呎
洗手間37呎37呎37呎
廚房44呎44呎49呎
玄關27呎14呎
走廊21呎21呎21呎
露台22呎22呎22呎
工作平台16呎16呎16呎
景觀向西南、望內田園向西,望內田園向東北,望城門河
揀樓次序次選尾選首選

三房一套(54個)

景觀首選「8A座8-39樓B室」

「柏傲莊三期」以兩三房佔多,三房細分「三房一套」及「三房一套連儲物室」。「三房一套」只有兩柱提供,分別為「1A座31-61樓C室」(746呎)及「8A座8-39樓B室」(697呎)。著重景觀的準買家,二選一之中,務必先選擇「8A座8-39樓B室」,因為它向東北,正望城門河景色,只要選擇25樓以上可避過城門河臭味、馬鐵噪音、港鐵通風塔及文禮閣樓景阻擋;反觀,「1A座31-61樓C室」則屬於向西南望內園,而且只得最高一至兩層,打側才能避開一期樓景阻擋。

8A座8-39樓B室

開則首選「1A座31-61樓C室」

 如果景觀不是你首要考慮,開則上「1A座31-61樓C室」的可取之處,則在於洗手間終於不是黑廁,無論客廁及主人廁均附設通風窗。主人房套廁還更可直通往冷氣機平台方便維修。不過,雖然整體單位開則方正,沒有多餘玄關,面積比起「8A座8-39樓B室」為大,但我們量度內櫳卻發現空間,大了的地方只反映在客飯廳及客房,買家需自行作出取捨。

 1A座31-61樓C室 (746呎)8A座8-39樓B室 (697呎)
客飯廳213呎169呎
睡房56呎46呎
睡房47呎45呎
主人套房120呎121呎
洗手間37呎40呎
廚房63呎61呎
玄關23呎
走廊36呎40呎
露台22呎22呎
工作平台16呎16呎
景觀向西南、望內園向東北、望城門河
黑廁非黑廁黑廁
揀樓次序間隔首選景觀首選

三房一套連儲物室(220個)

「柏傲莊三期」共有六柱「三房一套連儲物室」,合共220個單位,包括「1B座8-50樓A室」(765呎)、「1B座8-50樓B室」(772呎)、「8A座8-39樓C室」(822呎)、「8A座8-39樓D室」(847呎)、「8B座8-61樓A室」(797呎)及「8B座8-61樓C室」(814呎),可能大家會覺得眼花撩亂,其實這幾柱單位,可先按「景觀」作細分,之後再作抉擇。

一線之選(8A座8-39樓C室、8B座8-61樓A室)

這兩柱單位均向東,望向城門河方向,追求一線景觀的準買家,必須在這兩柱之中作抉擇。「8A座8-39樓C室」面積822呎,比起「8B座8-61樓A室」面積797呎,呎數上大25呎。兩個單位開則也大致相同,均設有斜玄關,而旁設儲物室。直入梗廚及長型客飯廳,經過走廊就是三間睡房。開則上面積略細的「8B座8-61樓A室」反設對流窗有助通風。不過若論景觀的細分,則仍以「8A座8-39樓C室」稍勝一點,事關「8B座8-61樓A室」會縮了在「8A座」後方,望城門河景觀稍遜。

8A座8-39樓B室
 8A座8-39樓C室 (822呎)8B座8-61樓A室 (797呎)
客飯廳210呎185呎
睡房49呎49呎
睡房49呎49呎
主人套房132呎122呎
儲物室30呎31呎
洗手間39呎39呎
廚房54呎48呎
玄關34呎43呎
走廊42呎42呎
露台22呎22呎
工作平台16呎16呎
景觀向東北,望城門河向東北,望城門河
黑廁主人廁非黑廁、客廁屬黑廁主人廁非黑廁、客廁屬客黑廁
揀樓次序首選次選

二線之選(1B座8-50樓A室、1B座8-50樓B室)

這兩柱單位較偏向東面,朝向公屋新翠邨、車公廟一帶,也能酌量望到少量城門河景觀,屬於「三房一套連儲物室」的第二選擇。「1B座8-50樓A室」跟「1B座8-50樓B室」剛好是打平排而放,方位上分別不大,應主力衡量其內部間隔作排序。純粹比較間隔,首選應該是面積較大的「1B座8-50樓B室」,原因有二。第一,客飯廳設有對流窗有助扯風,第二,單位的主人套廁不是黑廁,反觀「1B座8-50樓A室」則全為黑廁。因此,在二線之選中的排序,「1B座8-50樓B室」會排得比「1B座8-50樓A室」前。

1B座8-50樓A室、1B座8-50樓B室
 1B座8-50樓A室 (765呎)1B座8-50樓B室 (772呎)
客飯廳187呎192呎
睡房49呎49呎
睡房49呎49呎
主人套房132呎132呎
儲物室30呎27呎
洗手間39呎39呎
廚房50呎50呎
玄關30呎19呎
走廊42呎42呎
露台23呎22呎
工作平台16呎16呎
景觀向東,望車公廟向東,望車公廟
黑廁全黑廁主人廁非黑廁、客廁屬黑廁
揀樓次序次選首選

三線之選(8A座8-29樓D室、8B座8-61樓C室)

這兩柱單位均向西南或南,望向內園方向,故景觀上只能位列最後之選,對景觀特別看重的買家,基本上可以棄選這兩柱單位。「8A座8-29樓D室」847呎、跟「8B座8-61樓C室」814呎,兩者之中二擇其一,面積較細的「8B座8-61樓C室」,雖然其客廁並不是黑廁,「8A座8-29樓D室」則屬全黑廁類,但開則上卻是三尖八角,特別是一屋兩個儲物室,內櫳均為不方正,我們建議準買家應棄選上述兩柱單位。

四房一套連工人房: 124個

棄選「8A座41-61樓D室」

今次「柏傲莊三期」首次提供四房單位,但當中可細分「四房一套連工人房」及「四房雙套連工人房」單位。其中「四房一套連工人房」共有四柱提供,擺位上也集中在全盤在樓盤最一線位置,也就是向東面望城門河景色,除了「8A座41-61樓D室」之外。所以運用剔除法原理,四柱「四房一套連工人房」之中,先剔走「8A座41-61樓D室」不選擇。

首選「8A座8-39樓A室」

餘下三柱「四房一套連工房」,包括「1A座8-52樓A室」(991呎)、「1A座8-52樓B室」(997-998呎)、以及「8A座8-39樓A室」(1,014呎)又應怎作抉擇呢? 三柱單位方位均等,分別在於內櫳的差異。雖然「8A座8-39樓A室」玄關達35呎,比起「1A座8-52樓A室」及「1A座8-52樓B室」為大,但除此之外,這個單位開則最大可取之處就是進入睡房的走廊空間較短;且近廳房的睡房也不是主力牆,較具拆牆改間隔的彈性。因此三款則之中,我們建議首選「8A座8-39樓A室」。

8A座8-39樓B室

1A座8-52樓A室」VS「1A座8-52樓B室」

至於「1A座8-52樓A室」(991呎)及「1A座8-52樓B室」(997-998呎),後者單位廳房同向。反觀「1A座8-52樓A室」其中一間睡房會朝向8座的樓景。不過若以空間計算,明明「1A座8-52樓B室」較「1A座8-52樓A室」大數呎,但實際上分別卻不大。因此要視乎準買家自行抉擇取捨,究竟以實用性行先、抑或房間方位行先。

: 四房一套連工人房

 1A座8-52樓A室 (991呎)1A座8-52樓B室 (997-998呎)8A座8-39樓A室 (1,014呎)
客飯廳242呎226呎244呎
睡房53呎53呎54呎
睡房53呎53呎54呎
睡房49呎53呎50呎
主人套房163呎163呎173呎
洗手間39呎39呎39呎
廚房127呎113呎127呎
玄關13呎28呎35呎
走廊57呎59呎48呎
露台30呎30呎23呎
工作平台16呎16呎16呎
景觀向東北、望城門河向東北、望城門河向東北、望城門河
黑廁全黑廁全黑廁全黑廁
揀樓次序次選次選首選

四房雙套連工人房: 45個

空間感首選「1A座51-61樓A室」

餘下共有三柱單位提供「四房雙套連工人房」,全數集中在高層單位,分別為「1A座51-61樓A室」(1,676呎)、「8A座41-61樓A室」(1,210呎)及「8A座41-61樓B室」(1,269呎)。發展商表示會採用招標形式這類單位,如果對空間著重,也定必首選「1A座51-61樓A室」,其面積比起其餘兩柱大約400多呎。

8A座41-61樓A室」VS 「8A座41-61樓B室」

至於「8A座41-61樓A室」(1,210呎)及「8A座41-61樓B室」(1,269呎)有沒有分別呢? 開則上,面積較細一點的「8A座41-61樓A室」近廳房並非主力牆,反而是睡房與主人房之間才為主力牆;反觀「8A座41-61樓B室」則以近廳房為主主力牆,要視乎日後改間隔的需求。不過整體開則上則以「8A座41-61樓B室」較方正,窗戶向城門河的比例較大。


價單分析

首張價單開價較一期高半成

「柏傲莊III」首批開出182個單位,跟對上兩期情況相同,均提供了最高20%的折扣額,扣除後即供均價19,999元,價格為三期中最高,但實際上較第一期僅高約半成。但要留意今次首張價單推出較多內園,以及放入較多各戶型中次選單位,所以才成功壓縮首批開價。

應棄選部份次級貨色

有留意上述「揀樓攻略」分析,有幾類單位被視為「次選」。包括第一張價單的一房,發展商先推出「8A座E室」。我們均認為是三柱一房中最差類別。「兩房連開放式廚房」中的「8B座E室」,其開則不單未能做到廳房同向,客房還捱樓景、而非望內園,我們建議棄選;以至「三房一套連儲物室」中,「8B座C室」開則三尖八角,特一屋兩個儲物室,內櫳不方正,也不建議選擇。

: 「柏傲莊三期」首張價單

 伙數訂價即供價單位
一房18個843.6萬-945.7萬元675萬-757萬元8A座E室
兩房連開廚60個1,068.6萬-1,293.1萬元855萬-1,034萬元8B座D室
8B座E室
兩房梗廚26個1,184.1萬-1,459.3萬元947萬-1,167萬元1A座C室
8B座B室
三房一套連儲物室66個1,809.1萬-2,247.1萬元1,447萬-1,798萬元1B座A室
1B座B室
8B座A室
8B座C室
四房一套連工人房12個2,480.3萬-2,979.1萬元1,984萬-2,383萬元8A座A室

策略上先低後高

但當然倒轉角度看,用少量「次級貨源」壓低造價,反而有助樓盤凝造聲勢。折實價格675萬入場,而兩房單位低於一千萬,純粹從銀碼計是有號召力的。開價策略先用少量低價單位作招徠,方便把潛在購買力一次過吸引出來,之後透過售樓氣氛營造「難抽中」錯覺。即使去到第二、三張價單,發展商逐步加價至拋離二手市價,對於未能抽中在第一張價單中籤的準買家來說,患得患失下,也可能會選擇衝入市。

焦點留意「兩房梗廚」單位

縱然如此,第一張價單中也有幾類貨是較值得選購。如果放眼「兩房梗廚」單位的買家,在首輪需要入票認購,因為有推出「兩房梗廚」的樓王「8B座B室」,最平價格折實約1,011萬元;以及「三房一套連儲物室」中的「8B座A室」都為各柱中較值得選購的戶型。


付款辦法分析

少量單位可運用「按揭保險」上會

今次「柏傲莊III」的付款辦法並沒有太多取巧的地方,發展商提供了三種付款辦法,包括「即供」、「420天付款辧法」及「建築期付款辦法」。付款辦法上只想提出兩點。第一,今次及展商並沒有提供高成數按揭安排,變相買家需要墊支較高比例的首期,又或者只能選購一房(8A座E室)、兩房開廚(8B座D室、8B座E室)、及唯一一個兩房梗廚單位(1A座8樓C室),先運用「建築期付款」,待日後落成時再申請「按揭保險」上會。因為這幾個單位在運用建築期折扣計算下,銀碼仍能低於1,000萬元。

三房以上單位加訂時間較靈活

第二,至於選購大單位的買家又可以怎辦? 既沒有發展商的高成數按揭計劃加持、也不能使用「新按揭保險」,唯一只能偷時間去籌集資金。發展商容許購買三房以上單位的買家,在選用「420天付款辦法」及「建築期付款辦法」時,第二期加訂的時間可拉長至210天,較一般買家在簽臨約後30天需要加訂5%,提供多一點彈性予買家籌集資金。

: 柏傲莊三期付款辦法

付款辦法付款時序折扣額
180天付款辦法簽臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後180天: 90%
-20%
420天付款辦法簽臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後420天: 90%
-18.5%
420天付款辦法(三房或以上)簽臨約: 5%
臨約後210天: 5%.
臨約後420天: 90%
-18.5%
建築期付款簽臨約: 5%
臨約後30天: 5%
入伙: 90%
-16.5%
建築期付款(三房或以上)簽臨約: 5%
臨約後210天: 5%
入伙: 90%
-16.5%

供款實例

180天付款辦法

可以視為即供付款方式,買家可獲取最高20%的折扣額,準買家在售樓處當日簽臨約後,需要即時繳付5%樓價,之後30天再加訂5%,餘額90%則在180天(6個月)找清。基於銀行只會向買家承造最高60%按揭,買家在上會前需要預備40%資金(訂金10%外,另籌集30%)。以全場最平的單位作例子,自己在上會前需要預備270萬元的資金,餘額405萬元上會,若以息率2.5厘、攤分三十年還款期計算,月供16,002元,月入有38,326元可以過到壓力測試,但連同厘印及律師費等雜費支出,第一筆資金需要預備296萬元才可以。

420天付款辦法

相比起「180天付款辦法」,其支付條款分別並不算很大,唯一分別是可以在簽臨約14個月才找清樓價。其支付方式就是準買家在售樓處當日簽臨約後,需要即時繳付5%樓價,之後30天再加訂5%,餘額90%則在420天(14個月)找清。買家需在上會前預備40%首期(訂金10%外,另籌集30%),餘額60%則向銀行借貸。純粹可有較長時間來籌集資金,也方便一些樓換樓的買家可釋時沽出舊居,但當然因樓價較高的關係,其月供及壓測入息要求也較高,且以入場單位計,第一筆資金需預備300萬元以上才可以。

建築期付款

若選擇「建築期付款」,其安排最靈活,因為買家在售樓處當日簽臨約後,即時繳付5%樓價後,30天加訂5%,餘額90%則在入伙時才找清。樓盤關鍵日期在2023年6月30日,也就是在25個月才定奪上會問題。對買家來說,資金調動會較靈活,尤其是選購細單位的買家,屆時還可考慮是否運用「新按保」來上會。如果以全場最平單位為例,選擇「建期」後搭配「新按保」上會,第一筆資金可以壓縮至98萬元已可進駐這個上蓋。

: 供款實例(8A座8樓E室、310呎、訂價: 843.6萬元)

 180天付款辧法420天付款辦法建築期付款辦法建築期付款辦法+按揭保險
樓價675萬元687.5萬元704.4萬元704.4萬元
首期40%: 270萬元40%: 275萬元40%: 281.76萬元10%: 70.44萬元
貸款額60%: 405萬元60%: 412.5萬元60%: 422.64萬元90%: 633.96萬元
按保: 31.698萬元
月供16,002元16,299元16,699元26,301元
入息38,326元39,035元39,995元62,992元
第一筆資金296萬元302萬元309萬元97.8萬元

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