立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
西營盤新盤「尚瓏」，由富豪酒店及百利保合作發展，早年因開價進取而滯銷。近期發展商大幅劈價34%散貨，吸引投資者入市。該盤亦因大馬女神林明禎曾經租住而為人所知。
《胡 ‧ 說樓市》今次開箱的單位，是業主在今年劈價後才購入。單位位於中層B室，實用面積265呎的一房戶，成交價526.9萬元，平均呎價19,883元。究竟這個劈價後的單位，質素能否過關？
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2025】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2025】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
尚瓏檔案
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 皇后大道西160號 |
| 發展商 | 富豪酒店、百利保 |
| 單位總數 | 130個 |
| 面積 | 205-483呎 |
| 校網 | 11校網 |
| 管理費 | 每呎4.96元 |
| 是次驗收單位 | 中層B室 (265呎) |
| 單位成交價 | 526.9萬元 |
| 單位平均呎價 | 19,883元 |
單位內部：曾出租痕跡處處 天花現大範圍空鼓
廚房：出租痕跡明顯
單位開則屬典型「蚊型盤」設計，入屋有小型玄關。廚房位於客飯廳對角。由於單位曾經出租，室內處處流露使用過的痕跡：
- 電磁爐： 留有未清潔乾淨的污漬。
- 鋅盤： 下方有刮痕，疑因清潔時使用砂布或百潔布造成。
- 人造石枱面： 留有杯漬，需要透過打磨才能處理。
- 儲物櫃： 櫃身明顯泛黃。
客飯廳：天花批盪藏隱憂
客飯廳空間由露台延伸至廚房約四米。雖然業主已遷入，但單位內部份傢俬，如桌椅、吊燈、沙發、電視機櫃等，均由發展商贈送。
表面上問題不大，但驗樓時敲擊天花，發現有大範圍的批盪空鼓。驗樓師陳智康指出，空鼓範圍由牆邊延伸至煙霧感應器，範圍相當大，並已出現輕微裂紋，顯示批盪有鬆脫和谷起情況。他警告，若不處理，樓上輕微裝修都可能導致批盪惡化甚至整幅掉落。處理空鼓需剷底重造，屆時滿佈傢俬的單位在清潔上會相當麻煩。
露台及景觀：首創三合一設計 冷氣機漏水
露台：漏水兼無維修口
客飯廳外接一個「三合一」露台，即露台、工作平台和冷氣機散熱器平台合一的設計。「尚瓏」是全港首個採用此設計的樓盤。
然而，驗收時發現冷氣機散熱器問題嚴重。驗樓師指出，冷氣機開啟約半小時後，底部已嚴重漏水濕透。此外，露台的戶外木地板沒有預留「維修口」，令業主無法檢查底下去水口是否有淤塞或垃圾。
景觀：望樓景及地盤
「尚瓏」單位一字形排開，望向皇后大道西的馬路。發展商此舉是為了避免單位面向另一邊的贊育醫院。雖然車聲不大，但遠處賢居里的市建局重建項目（由長實中標）正在施工，噪音較為明顯。
景觀以樓景為主。值得留意的是，樓盤前方的矮舊樓暫未被收購，若將來重建，或會演變成更具壓迫感的樓景。
睡房與浴室：全屋「重災區」 門鎖失靈
睡房：間隔影響傢俬擺位
單位為一房開則，廳房同向。發展商附送的床和衣櫃已放入房內。由於套廁門向睡房方向開啟，佔用了部份牆身，導致衣櫃無法貼牆擺放，為清潔帶來不便。
浴室：門鎖、馬桶、去水問題叢生
整個單位最大的問題集中在洗手間。
- 門鎖失靈險困人：驗樓師到場時已發現鎖扣不太對位。在測試時，驗樓師關門上鎖後，竟無法從內開啟。最終需門外的人協助拉扯磨合鎖扣才能解困。在嘗試維修時，整把鎖的門芯更掉了出來。驗樓師直指「完全不能接受」，並提醒業主測試時最好裡外都有人，以防萬一。主持人亦擔心，若獨居業主遇上此情況，後果嚴重。
- 馬桶極度鬆動：馬桶亦有嚴重問題。驗樓師僅用兩隻手指已能搖動整個馬桶。他建議需用玻璃膠固定，否則使用時若大力碰撞，水箱有爆裂風險。
- 渠蓋失蹤兼藏積水：坐廁旁的渠蓋未裝好，輕易便能整塊拿起。渠內更有一灘黃色積水，衛生情況堪憂。
尚瓏「中層B室」主要問題總結
| 檢查範圍 | 發現的主要問題 | 嚴重性 |
| 浴室 | 門鎖失靈，鎖扣錯位，驗樓師被困 | 嚴重 |
| 馬桶非常鬆動，可用兩指搖動 | 嚴重 | |
| 地台去水渠蓋未裝好，內有黃色積水 | 嚴重 | |
| 客飯廳 | 天花板出現大範圍批盪空鼓 | 嚴重 |
| 露台 | 冷氣機底部嚴重漏水 | 嚴重 |
| 戶外木地板無預留維修口 | 中等 | |
| 廚房 | 單位曾出租，留有污漬、刮痕 | 中等 |
| 儲物櫃櫃身泛黃 | 輕微 |
總結：得分創季度新低 劈價34%促銷
總結驗樓結果，由於門鎖損壞、冷氣機滴水，木門及家電環節均獲零分。客飯廳的大範圍批盪空鼓，以及坐廁旁的去水問題，亦令批盪及來去水環節嚴重失分。
最終，單位驗樓得分僅獲56分，評級為E，創下今年截至第三季的最低分記錄，比九龍灣「泰峯」更低。
發展商富豪酒店回覆《胡 ‧ 說樓市》查詢時指，交樓團隊正全力跟進業主提出的項目，並將盡快完成修繕工程。
劈價34%散貨 投資回報分析
「尚瓏」所在地盤原由「永光地產」於2016年收購，後輾轉售予「百利保」及「富豪酒店」，再合併毗鄰地盤發展而成。
項目在2021年首推，當時首批50伙即供均價高達30,000元呎以上，較區內二手高出30-40%，導致市場反應冷淡，僅售出7伙。發展商隨後被迫將單位「售轉租」，直至今年六月才減價重售。
「尚瓏」銷售情況比較
| 銷售階段 | 累售單位 | 平均呎價 | 備註 |
| 首次開售 (2021年) | 7個 | 33,368元 | 開價過高，反應冷淡 |
| 劈價重推 (2025年) | 122個 | 22,025元 | 劈價幅度達34% |
截至2025年10月初，「尚瓏」累計售出129個單位（撇除4宗取消交易），套現9.85億元。
雖然「西營盤站」月台前往最近的「A1」出口需時約六至七分鐘，但劈價後吸引投資者入市。有投資者新近以34,000元租出一個428呎的中層A室兩房戶，呎租達79元。若對照A室平均買入價934萬元計算，未扣除管理費前的租金回報約有4.36厘。
胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，將可額外獲得兩次QC服務連報告，而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可按以下連結:
