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《施政報告》減辣後沒有對樓市有重大起息，就如「啟德．海灣」銷情也只是一般。2023年第四季接力另一個大盤，是新地位於天水圍天榮站上蓋「YOHO WEST」，究竟會用什麼招數來力谷呢? 項目共分兩期發展，共提供1,976個單位，首期1,393伙，位於二、三座，主打兩房及三房單位，預計關鍵日期為2024年9月30日，樓花期大約一年左右。我們會一文剖析樓盤背景、景觀、交通配套等特色，並會就揀樓策略提供建議，亦會就發展商的開價作全面剖析。
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YOHO WEST 1期資料
| 樓盤名稱 | YOHO WEST |
| 位置 | 天水圍天恩路1號 |
| 單位數目 | 1,393個 |
| 面積 | 245-1,073呎 |
| 戶型 | 開放式: 366呎 (36個) 一房: 286-363呎 (221個) 兩房: 390-468呎 (802個) 三房: 500-696呎 (290個) 特色: 245-1,073呎 (44個) |
| 車位 | 180個 |
| 校網 | 72區校網 |
| 關鍵日期 | 2024年9月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 銅級 |
| 承建商 | 怡輝建築有限公司 |
| 發展商 | 新地、港鐵 |
| 官方網站 | https://www.yohowest.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 九龍南昌深旺道28號V Walk L2-150號舖 |
YOHO WEST開價
| 首批 | 280伙 |
| 折扣額 | 最高13.5% |
| 平均呎價 | 12,587元 |
| 折扣後售價 | 10,888元 |
| 區內一手造價 | Wetland Seasons Park3期: 12,968元 Wetland Seasons Bay1期: 13,698元 Wetland Seasons Bay2期: 14,708元 Wetland Seasons Bay3期: 14,187元 |
| 區內二手造價 | 栢慧豪園: 10,200元 嘉湖山莊: 8,600元 |
項目背景
位於輕鐵天榮站上蓋的「YOHO WEST」，毗鄰為長實早年發售的「栢慧豪園」系列，項目佔地196,249呎，以最高5倍地積比率起樓，可建樓面982,280呎，當中住宅樓面佔980,073呎，另設2,207呎的商業樓面。項目有條件劈價出擊，是因為港鐵在2013年及2014年均推出地皮招標，但最終卻流標收回，其後在2015年才順利批出發展權，當時的地價已經回落了48%，發展商低價吸取地皮，自然也較有條件以低價推售。
2013年補地價過高流標
2013年港鐵首度把「天榮站」推出招意向，共收到16份意向書，但邀請財團入標後卻因當時補地價索價過高，令全數發展商打退堂鼓，港鐵一份標書也收不到而流標收回。據了解，當年批出補地價高達26.863億元，加上中標財團需額外支付4.1億元入場費，令每呎地價成本高達3,152元。當年發展商還要再把售樓收益跟港鐵對分，但其分紅比例則由發展商自訂，也成為當時決定中標的關鍵因素之一。
2014年第二次流標
一幅天水圍區的地皮，補地價金額如此高企，令發展商當時未能計得掂數，故在2014年港鐵再度把「天榮站」推出招標時，便大幅度修改了招標條款。包括中標財團只需提出一口價來競投，項目補地價由港鐵與政府磋商，發展商只需支付自己可應付的價格便可以。另外中標財團不用支付入場費、也不用支付分紅，港鐵還會負責支付鐵路設施搬遷費，前提是港鐵可提出以市值1.6倍回購整個項目。當時市場對項目估值約20-25億元之間，相當於地價約2,036元-2,500元之間。項目累計收到19份意向，終長實、信和、新地也有交標書，但仍然未到心目中底價而流標收回。其後政府一度計劃把項目改建居屋。
2015年成功批出發展權
經過了兩度流標，港鐵在2015年捲土重來，重新再推出「天榮站」招標，當時的招標條款沿用了2014年的方案，也是以一口價高低來定奪，而這一口價需包括重置車站的費用、以及補地價金額，另外中標財團需要把售樓收益10%向港鐵分紅。項目最終獲批補地價金額為15.1899億元，相當於每呎地價1,546元，足以反映兩年間的地價如高台跳水，插水48%。項目在收到21份意向書後，最終收到4份標書，新地則脫穎而出中標，事後表示會投資70億元，相當於每呎7,126元。
表: 天榮站招標條款
| 地盤面積 | 196,249呎 |
| 地積比率 | 5倍 |
| 可建樓面 | 982,280呎 (住宅: 980,073呎、商業: 2,207呎) |
| 招標條款 | 2013年方案 | 2014年方案 | 2015年方案 |
| 入場費 | 4.1億元 | — | — |
| 補地價 | 26.863億元 | 港鐵與政府商討 | 15.1899億元 |
| 港鐵獲取分紅 | 發展商自訂 | 沒有 | 10% |
| 發展商出價 | — | 一口價 | 一口價 (*包括搬遷鐵路設施費及補地價) |
| 其他條款 | — | 不用支付補地價 港鐵支付鐵路設施搬遷費 港鐵可提出回購 | |
| 每呎地價/估值 | 3,152元 | 2,036-2,500元 | 1,546元 |
胡．說評析
優點:
位於天水圍市中心
跟之前推售的「Wetland Seasons Park」及「Wetland Seasons Bay」相比，無可否認，「YOHO WEST」座落天水圍的市中心，毗鄰私樓項目「栢慧豪廷」及「栢慧豪園」，行前一點則為嘉湖海逸酒店、及嘉湖銀座，內設有商場，加上項目位於輕鐵天水圍「天榮站」的上蓋，距離西鐵天水圍站四個站，交通及配套尚算方便。
未來有大型商場計劃
而且，同屬「YOHO WEST」的發展商新地，已在西鐵天水圍站以西，位於洪天路及屏廈路交界持有一幅用地，雖然早年曾計劃作住宅發展，但其後在2016年申請改為寫字樓、商店等綜合商業用途，興建1幢31層高的商廈，總樓面約85.7萬呎，當中設有約50萬呎的零售商場樓面，在2017年3月獲城規會批准。發展商已經以19.74億元完成補價，每呎樓面補價2,305元，也代表天水圍將設有大型商場，被業界喻為天水圍版APM。
缺點:
地盤曾出現沉降
上述因素都令「YOHO WEST」多了一份憧憬，但地盤卻也有不少負面因素，或會影響其開價，其中之一就是沉降。時任運輸及房屋局長蘇偉文於2018年在立法會中透露，「YOHO WEST」地盤曾受輕鐵天榮站月台沉降而需停工。原本停工指標為沉降20毫米，怎料問題遠比想像嚴重，最終沉降至超過80毫米，並一度擴展至89毫米，其後在2019年5月更惡化至95毫米。發展商新地跟屋宇署磋商，並將沉降而停工的指標大幅放寬至150毫米，項目才得以復工，但如此放寬是否真的安全則不得而知。
景觀受天水圍酒店項目重建影響
位處市中心的「YOHO WEST」周邊均被樓盤包圍，例如樓盤以東，會朝向伊利沙伯中學舊生會中學，望向嘉湖山莊「麗湖居」，樓盤以北則會望向居屋「天頌苑」、而樓盤以西則會被私樓「栢慧豪廷」所阻擋，唯一缺口樓盤以南，剛好可透過公交通交匯處，望向天水圍公園，為「YOHO WEST」的最一線景觀，表面看似很開揚，但實際卻會受長實嘉湖海逸及銀座酒店重建而阻擋。
2020年11月方案:
「YOHO WEST」以南，斜斜對面正是嘉湖海逸及銀座酒店，兩個由長實持有的酒店項目已申請改建住宅，其重建的高度及過程勢必影響「YOHO WEST」。兩個酒店項目佔地30萬呎，2020年11月，城規會批准重建為2座53層高的住宅，共提供5,000個住宅單位，另提供80,731呎的休憩用地，亦會在項目中提供980個私家車位。
2022年8月方案:
在2022年8月則再入紙申請縮減其發展規模，並獲准建2座24層高住宅，共提供1,102個住宅單位，另提供32,433呎的休憩用地，以及會提供913個私家車位。姑勿論日後採用哪一個重建方案，仍然會對「YOHO WEST」南向單位有影響。
YOHO WEST景觀分布
| 景觀 | 單位 |
| 公園景 (天水圍公園景) | 2座A1-A3室、2座B1-B3室 3座A2-A8室、3座B1-B3室 |
| 樓景、鐵路景 (嘉湖山莊麗湖居、天榮站方向) | 2座A5-A8室、B5-B8室 3座A9-A15室、3座B5室 |
| 樓景 (天水圍市中心) | 3座A1室 |
| 樓景 (栢慧豪廷) | 3座B11室 |
| 樓景 (天頌苑) | 3座B6-B10室 |
區內未來供應
長實打算改建嘉湖海逸酒店，阻擋了「YOHO WEST」景觀外，也會為區內增添逾千計的單位。而且除了這個項，毗鄰天水圍的「屏山」跌入了「洪水橋、廈村新發展區」，政府已展開了改劃程序，釋放區內用地作住宅發展。由於發展規模相當龐大，供應抑制「YOHO WEST」未能以過於進取的價格開售，亦直接影響了「YOHO WEST」的宜居度，大致可分三個主要區域。
天慈路公屋項目
離「YOHO WEST」不遠處，一直去到天慈路附近，這裡便有一幅用地由康樂用地，劃為「住宅甲類(6)」用地，地皮佔地993,902呎，據規劃大綱容許用6.7倍地積比率重建，最高可建樓面達665萬呎，已經預留用作興建公營房屋之用。如果以300呎一伙來推算，這裡可以興建逾20,000個公屋單位。
表: 天慈路公營房屋計劃
| 位置 | 屏山天慈路以東 |
| 地盤面積 | 993,902呎 |
| 地積比率 | 6.7倍 |
| 可建樓面 | 665萬呎 |
| 用途 | 公屋 |
西鐵天水圍站以西南橋頭圍
億京橋頭圍計劃
在天水圍站以南，挨近新居屋「屏欣苑」附近的「橋頭圍」，當中億京在區內持有天水圍「19B」項目，已申請改劃工業用地作住宅及商業發展，項目佔地165,704呎，會以5.625倍興建住宅樓面，共提供932,086呎，發展為5座47層高住宅共提供1,850個住宅單位，另提供551個私家車車位。同時亦會以1.375倍地積比作商業發展，料可提供約227,835呎商業樓面。
天水圍19A及19C區商業項目
另外，在億京項目旁的「19A」及「19C」區用地則也劃為「混合用途」，分別佔地225,747呎及161,668呎，規劃大網規定在「19A」區用地，需預留用地興建幼稚園外，兩幅地均可用最高7倍地積比作商業發展，預計158萬呎及113萬呎用地。
新地天水圍APM
在洪天路及屏廈路交界持有一幅用地，早年原計劃作住宅發展，及後2016年申請改為寫字樓、商店等綜合商業用途，興建1幢31層高的商廈，總樓面約85.7萬呎，當中設有約50萬呎的零售商場樓面，在2017年3月獲城規會批准。其後發展商以19.74億元完成補價，每呎樓面補價2,305元，有機會被設計為天水圍版APM。
表: 橋頭圍附近發展
| 億京橋頭圍 | 天水圍19A區 | 天水圍19C區 | 新地橋頭圍 | |
| 地盤面積 | 165,704呎 | 225,747呎 | 161,668呎 | 107,100呎 |
| 地積比率 | 住宅: 5.625倍 商業: 1.375倍 | 7倍 | 7倍 | 8倍 |
| 可建樓面 | 住宅: 932,086呎 商業: 227,835呎 | 1,580,229呎 | 1,131,676呎 | 856,500呎 |
| 單位 | 1,850個 | — | — | — |
天水圍16A、16B、16C區住宅及商業項目
新地項目以西，還有三幅用地，兩幅「16A」及「16B區」劃為住宅甲類，一幅「16C」區則劃為商業發展。「16A」及「16B」分別佔地222,808呎及170,569呎，分別可用6倍及5.5倍地積比率重建起樓，前者會用作公屋或居屋出售；後則則規劃作居屋發展，最高可建樓面分別為133.6萬呎及938,129呎。而「16C區」商業用地則佔地192,959呎，可用五倍地積比率起樓，可建樓面964,795呎，最高建築樓物高度140米。
表: 天水圍16A-16C區
| 天水圍16A區 | 天水圍16B區 | 天水圍16C區 | |
| 地盤面積 | 222,808呎 | 170,569呎 | 192,959呎 |
| 地積比率 | 6倍 | 5.5倍 | 5倍 |
| 可建樓面 | 1,336,848呎 | 938,129呎 | 964,795呎 |
| 用途 | 公屋或居屋 | 居屋 | 商業 |
天水圍天影路以西
第三個大版圖則集中在天影路以西，當中包括多幅用地，由天水圍「58A」、「58B」、「59D」、「59A」、「59B」及「60」區用地；一直向北移，還有「52B」、「52A、61、62A-62B」以至「121區」用地，全數均劃為住宅甲類用途，可作公營房屋或私樓發展，這幾幅土地合共可為天水圍區釋出1,877萬呎的樓面，絕對是未來土地供應的重鎮。
表: 天水圍58A-60區
| 項目 | 58A區 | 58B區 | 59D區 | 59A區 | 59B區 | 60區 |
| 地盤面積 | 385,658呎 | 175,499呎 | 145,510呎 | 219,762呎 | 154,445呎 | 401,279呎 |
| 地積比率 | 5.5倍 | 5倍 | 5倍 | 5.5倍 | 5倍 | 5.5倍 |
| 可建樓面 | 2,121,119呎 | 877,495呎 | 727,550呎 | 1,208,691呎 | 772,225呎 | 220,704呎 |
| 用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
表: 天水圍52-121區
| 項目 | 52區 | 52A、61、62A-62B區 | 121區 |
| 地盤面積 | 508,899呎 | 1,317,161呎 | 425,207呎 |
| 地積比率 | 6倍 | 5.5倍 | 6倍 |
| 可建樓面 | 3,053,394呎 | 7,244,386呎 | 2,551,242呎 |
| 用途 | 公屋或居屋 | 住宅(其他) 居屋(52A及62A區) | 住宅 |
| 其他條款 | 需興建幼稚園及街市 | — | — |
揀樓攻略
YOHO West的售樓說明書可於這裡下載: https://www.yohowest.com.hk/download/brochure/YOHO%20WEST_Sales%20Brochure%20v33_20231114.pdf
一房單位 (221個)
共分三座的「YOHO WEST」，今次先推二及三座，內裡會再分「2座A及B」；「3座A及B」，一期共有1,393個住宅單位，撇除特色戶外，開放式單位只有一柱，位於「3B座B11室」實用面積266呎，故放眼開放式單位的買家，只需按價格排序便可。至於一房單位則共有221個單位，一房單位也細分兩類，「純一房」以及「一房連儲物室」。
一房棄選2A座A6室
全數一房單位均為黑廁開則，包括2A座A6室 (303呎)、2B座B5室(288呎)、3A座A9室(295呎)、3B座B3室(286呎)。幾款則內櫳空間也分別不大，主要是洗手間的擺位略有不同。另外雖然此幾柱一房單位可做到廳房同向，全部望向嘉湖山莊麗湖居方向，但2A座A6室單位，也就是面數最大的一房，其睡房會縮得較入的位置，採光度或稍遜。
一房連儲物室
另外還有兩柱屬於面積較大的「一房連儲物室」，位於3A座A2室(359呎)、3A座A8室(363呎)，跟其他一房相同，均不設工作平台。開則上有點像迷你版的兩房單位，入屋見玄關直入客飯廳主體面積，開放式廚房則於客飯廳一端，客飯廳外接露台，經過走廊直入就是睡房及儲物室。儲物室面積僅27呎大，與主人房連接非主力牆，有需要可合規拆除以擴闊空間。
兩房單位(802個)
兩房間隔大致分兩種
全盤比例最多的兩房單位，大致可以按其景觀、間隔、廁所及廚房作分類。開則角度，部份兩房單位屬於傳統經過走廊直入睡房，之後做到廳房同向的設計；部份則屬於睡房設於左右兩邊的設計。如果比較著重睡房私隱的準買家，就可能應選用前者的單位。發展商開放的示範單位則屬於後者。但揀樓過程中，也要特別留意牆身厚度等問題，如2B座B6室(406呎)與2B座B7室(415呎)，明明內櫳一樣大，但因2B座B7室的外圍牆身較厚，所以準買家要多買8呎用不到的空間。
棄選2A座A8室唯一兩房光廁
至於第二個要留意的地方就是洗手間。YOHO WEST兩房單位絕大部份為黑廁，除了2A座A8室(454呎)，但由於單位設於單邊位，其主力牆身也特厚，例如在客房與主人房之間的牆身為400毫米厚的牆身，不能透過合規方式來擴闊空間。而主人房也有另一幅400毫米厚的牆身，故若特別抗拒黑廁，就算2A座A8室為兩房唯一光廁，也不特別建議選擇。
2B座B3室唯一兩房梗廚
兩房單位還要提一提廚房位置。「YOHO WEST」兩房單位全屬開放式廚房，除了2B座B3室(468呎)屬兩房梗廚。這個單位可透過公共交通交匯處，望向天水圍公園方向，屬於較理想的景觀。其梗廚則置於客飯廳旁，廚房窗也可望到此景觀。而兩間睡房也做到廳房同向。如果真的很抗拒開廚，兩房這一柱值得選擇。
兩房連儲物室
兩房還設有兩房連儲物室，位於2A座A5室(447呎)，這款開則屬於睡置於客飯廳左右兩面設計，客廳稍為久缺對稱牆身來放電視及梳化，也較難區分飯廳空間。其儲物室置於近洗手間及客飯之間，呈一點鑽石型開則，空間約35呎大，跟一般工人房差不多。
三房單位(290個)
純三房留意日後空間分配
YOHO WEST三房單位共有290個，分純三房、三房雙廁、三房一套、以及三房一套工人房及工人廁。純三房分布於2A座A2室(521呎)、3A座A6室(500呎)。兩款則也做到廳房同向，但3A座A6室的客房則縮了入一點的位置，要留意採光度問題；以及在選擇時可看看對日後空間設計作選擇。如2A座A2室，近廳房倚近客廳的牆身不能合規拆除，只能跟主人房合併；但3A座A6室則近廳房與主人房之間的牆身不能拆除，卻可拆除倚近客廳的牆身，可擴闊客飯廳的空間。
三房雙廁棄選2B座B8室
另一類單位則為三房雙廁，分別位於2B座B8室(568呎)、3B座B1室(547呎)、3B座B10室(546呎)。三房雙廁最大好處是保留其中一洗手間予賓客使用。如示位開放了面數較大的2B座B8室，其中一間洗手間並不設淋浴間，只有坐廁及洗手盆。但三柱三房雙廁中，2B座B8室為應該棄的一柱。第一，其牆身特厚變相蠶食內櫳可用性。從房間就能看得到，如近廳客房只得45呎大，其連接主人房的牆身厚度達400毫米。主人房同樣設有400毫米厚牆身；以至最後一間睡房的兩邊牆身也分別厚300及400毫米。第二，2B座B8室的洗手間全屬黑廁；但3B座B1室及3B座B10室均有一個洗手間為光廁。
三房一套 VS 三房一套連工人房及工人廁
如果真的很想有套廁，則必須選擇面積再大一點的2B座B1室(596呎)，但這個單位的廚房也是開廚設計。如果必須選擇有套廁、又有梗廚的單位，則只有分層最大的2A座A1室(696呎)及3A座A1室(651呎)可選擇。但值得留意3A座A1室的洗手間全屬黑廁，而2A座A1室其主人套廁也可做到光廁。
價單與付款辦法
YOHO West的首張價單可於這裡下載: https://www.yohowest.com.hk/download/pricelist/YW1_PriceListNo1_Final_20231120.pdf
開價分析
開價貼近栢慧豪園
發展商在2023年11月20日公布了首張價單，開出首批280個單位，扣除最高13.5%的折扣額，即供平均呎價10,888元，跟毗鄰的「栢慧豪園」10,200元的二手造價相若，也因為樓盤有提供一房戶型，故入場銀碼更壓低至300萬元樓下。明刀明槍劈出一個二手價來開售，是否足夠抵銷上文提及「YOHO WEST」所有缺點呢? 這一點準買家需自行衡量。
對後市有指標作用
在目前的樓市氣氛下，這幅地皮本身就是低吸用地，發展商降低邊際利潤仍有利可圖，對準買家來說，現價入手逆向思維有可能造就上車機會，就如2009年金融海嘯後，長實也劈價推售「栢慧豪廷」，當時標榜百多萬上車買兩房，入場門檻低至125萬元。但如果後市氣氛繼續轉差，今日低價變明日高價，則買家可能會摸頂入市。因此，樓盤第一輪去貨幾多，對發展商去摸清後市有重要啟示，起碼知道準買家取態審慎，抑或市場的購買力已經全面萎縮，從而訂定日後開售價格。
表: YOHO WEST首張價單
| 戶型(伙數) | 訂價 | 即供(86.5%) | 建築期(86.95%)* | 建築期+印花稅(86.905%)* |
| 1房 (28伙) | 346.78萬-402.03萬元 | 299.9萬-348萬元 | 302萬-349萬元 | 301萬-349萬元 |
| 2房黑廁 (137伙) | 500.84萬-571.93萬元 | 433萬-495萬元 | 435萬-497萬元 | 435萬-497萬元 |
| 2房光廁 (38伙) | 537.17萬-601.91萬元 | 465萬-521萬元 | 467萬-523萬元 | 467萬-523萬元 |
| 3房雙廁 (44伙) | 631.22萬-760.19萬元 | 546萬-658萬元 | 549萬-661萬元 | 549萬-661萬元 |
| 3房1套工人房及工人廁 (33伙) | 771.12萬-836.33萬元 | 667萬-723萬元 | 670萬-727萬元 | 670萬-727萬元 |
付款辦法
值得留意，今次新地並沒有NOVOLAND的保樓價、保利率等優惠，而純粹在價格上反映，未知是否港鐵不批准。因為從價單內的字眼行間，就連發展商提供的印花稅直送，港鐵也要在價單上加上一句備註表明與自己無關，一切優惠都由新地提供。也因此，今次付款辦法沒有太多花樣，簡單來說都是「現金付款」(即供)、「置安心建築期付款」(建期)及「置安心建築期付款 (印花稅)」(建期+代繳印花稅)。
表: YOHO WEST付款辦法
| 付款辦法 | 支付條款 | 基本折扣(%) | 現金回贈* | 實質折扣(%) |
| 現金付款(即供) | 臨約: 5% 30天: 5% 45天: 90% | -13.5% | — | -13.5% |
| 置安心建築期付款(建期) | 臨約: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | -7.5% | 提前上會: 1-3% (180天前上會: 3%、240天前上會: 1%) 不選用一按及YOHO36: 3% | -13.05%** |
| 買安心建築期付款(印花稅) (建期+印花稅直送) | 臨約: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | -4.5% | 提前上會: 1-3% (180天前上會: 3%、240天前上會: 1%) 不選用一按及YOHO36: 3% 印花稅直送: 3% | -13.905%** |
** 以最高折扣額計算，如選用了「發展商一按」及「YOHO 36」；又或沒有提前成交，折扣額會較低
現金付款
最高折扣額13.5%，但零現金回贈。簽臨約時先支付樓價半成，30天後再支付5%，餘額在45天繳清。由於YOHO WEST預計關鍵日期為2024年9月30日，樓花期大約一年左右，且屬於預售樓花同意書方案審批的物業，故買家可以申請最高90%按揭保險，而不一定只借取傳統銀行最高70%按揭上會。
置安心建築期付款 / 置安心建築期付款(印花稅)
但如果需要較長時間來籌集資金，便需要選用建築期付款，簽臨約時先支付樓價半成，在120天再支付樓價半成，餘額最遲可於入伙時找清。基本折扣額會較低，但都可透過其他方式獲取現金回贈，例如提前成交可獲最高1-3%的現金回贈；以及因此兩計劃都可以搭配發展商一按、二按、用資產及股息計按揭YOHO36、以及用樓契抵押借120%的GRAND 120，若沒有選用發展商一按及YOHO 36，則可再獲樓價3%的現金回贈。以至「置安心建築期付款 (印花稅)」可獲樓價3%的印花稅直送。
表: YOHO WEST 一按、二按、YOHO 36及GRAND 120條款
| 發展商一按 | 發展商二按 | YOHO 36 | GRAND 120 | |
| 按揭成數 | 75% | 一二按: 80% (二按: 30%以下) | 75% | 120% |
| 年期 | 25年 | 25年 | 3年 | 3年 |
| 息率 | 首3年: 2.6厘 其後: 6.825厘 | 首3年: 3.825厘-4.075厘 (二按20%-30%: 4.075厘；二按: <20%: 3.825厘) 其後: 6.825厘 | 2.6厘 | 3.68厘 |
| 付款 | 息本齊供 | 息本齊供 | 每月還樓價0.35%，先支付利息 | 供息不供本 |
| 入息要求 | 供款佔入50% | 壓力測試 | 資產及股息 > 樓價30% | 樓契抵押 |
說到這裡，有一點要留意。計算厘印及現金回贈時，我們會用扣除基本折扣的「合約價」作基礎計算，但在計算任何按揭貸款時，則要用「光豬價」、也就是發展商所指的「淨樓價」來計算。因此在計算自己的負擔能力時，別用錯「合約價」來計算按揭，因為可以有很大偏差。三個銀碼的定義，以下可以先重溫一下，以了解付款辦法。
重溫: 「售價」、「樓價」(合約價)、「淨樓價」(光豬價)定義
一，「售價」這是價單中我們看見的訂價，未計算任何折扣。二、「樓價」，這個價錢是扣除了所有折扣，例如基本折扣等，也是會列於合約上的樓價，我們會用此價錢作為打厘印的計算基礎。三、「淨樓價」，也就是我們市場俗稱的「光豬價」，會連同發展商提供的回贈也計算在內，向銀行或發展商借取按揭時，也會用此價錢作為計算準則。
| 售價 | 價單中訂價 未計算任何折扣 |
| 樓價 | 扣除折扣後列於合約的樓價 打厘印計算基礎 |
| 淨樓價 | 俗稱「光豬價」 計算發展商提供的現金回贈 向銀行或發展商借取按揭時須用此價錢作準 |
供款實例 (入場單位: 3A座5樓A9室 295呎 訂價: 346.78萬元)
選項1 : 即供 VS 建築期付款 (用傳統銀行及按保方式上會)
| 現金付款 | 置安心建築期付款* | |
| 訂價 | 346.78萬元 | 346.78萬元 |
| 樓價(合約價) | 299.9萬元 | 302萬元 |
| 首期 | 10%: 29.99萬元 | 10%: 30.2萬元 |
| 貸款額 | 90%: 269.91萬元 按保: 5.83萬元 | 90%: 271.8萬元 按保: 5.87萬元 |
| 月供 | 13,364元 | 13,458元 |
| 入息 | 27,924元 | 28,120元 |
| 起始資金 | 30萬元 (印花稅: 100元) | 30.41萬元 (印花稅: 2,100元) |
選項2: 置安心建築期付款(一按)
| 訂價 | 346.78萬元 |
| 樓價(合約價) | 320.7715萬元 |
| 現金回贈 | 9.623萬元 (*假設提前至180天內成交) |
| 計算按揭價格(光豬價) | 311.14萬元 |
| 貸款額 | 75%: 233.355萬元 |
| 月供 | 首3年: 10,587元 其後: 15,583元 |
| 入息要求 | 31,166元 |
| 起始資金 | |
| 首期 | 原首期: 87.4165萬元 實質首期: 77.7935萬元(扣除現金回贈) |
| 印花稅 | 20,872元 |
選項3: 置安心建築期付款(二按)
| 訂價 | 346.78萬元 |
| 樓價(合約價) | 320.7715萬元 |
| 現金回贈 | 19.246萬元 (*假設提前至180天內成交、不採用一按及YOHO 360) |
| 計算按揭價格(光豬價) | 301.525萬元 |
| 貸款額 | 一按: 70%: 211.0675萬元 二按: 10%: 30.1525萬元 |
| 月供 | 首3年: 11,793元 3-25年: 12,272元 26-30年: 10,230元 |
| 入息要求 | 25,445元 |
| 起始資金 | |
| 首期 | 原首期: 109.704萬元 實質首期: 90.458萬元 (扣除現金回贈) |
| 印花稅 | 20,872元 |
選項4: 置安心建築期付款(印花稅) (一按)
| 訂價 | 346.78萬元 |
| 樓價(合約價) | 331.1749萬元 |
| 現金回贈 | 9.93萬元(假設前提至180天內成交) |
| 印花稅直送 | 9.93萬元 |
| 計算按揭價格(光豬價) | 311.3149萬元 |
| 貸款額 | 75%: 233.48萬元 |
| 月供 | 首3年: 10,593元 其後: 15,591元 |
| 入息要求 | 31,182元 |
| 起始資金 | |
| 首期 | 原首期:97.69萬元 實質首期: 80.96萬元(扣除現金回贈及印花稅餘額) |
| 印花稅 | 31,275元 |
選項4: 置安心建築期付款(印花稅) (二按)
| 訂價 | 346.78萬元 |
| 樓價(合約價) | 331.1749萬元 |
| 現金回贈 | 19.87萬元(假設前提至180天內成交、不選用一按及YOHO 360) |
| 印花稅直送 | 9.93萬元 |
| 計算按揭價格(光豬價) | 301.369萬元 |
| 貸款額 | 一按: 70%: 210.95萬元 二按: 10%: 30.1369萬元 |
| 月供 | 首3年: 11,787元 3-25年: 12,266元 26-30年: 10,225元 |
| 入息要求 | 25,433元 |
| 起始資金 | |
| 首期 | 原首期: 90.088萬元 實質首期: 63.4155萬元(扣除現金回贈及印花稅餘額) |
| 印花稅 | 31,275元 |
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