【YOHO WEST揀樓攻略】平面圖、價單、付款辦法懶人包! 天水圍天榮站規劃全面睇! (附影片)

【YOHO WEST揀樓攻略】平面圖、價單、付款辦法懶人包! 天水圍天榮站規劃全面睇!

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《施政報告》減辣後沒有對樓市有重大起息,就如「啟德.海灣」銷情也只是一般。2023年第四季接力另一個大盤,是新地位於天水圍天榮站上蓋「YOHO WEST」,究竟會用什麼招數來力谷呢? 項目共分兩期發展,共提供1,976個單位,首期1,393伙,位於二、三座,主打兩房及三房單位,預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期大約一年左右。我們會一文剖析樓盤背景、景觀、交通配套等特色,並會就揀樓策略提供建議,亦會就發展商的開價作全面剖析。

自己放盤自己話事!
本文目錄

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YOHO WEST 1資料

樓盤名稱YOHO WEST
位置天水圍天恩路1號
單位數目1,393個
面積245-1,073呎
戶型開放式: 366呎 (36個)
一房: 286-363呎 (221個)
兩房: 390-468呎 (802個)
三房: 500-696呎 (290個)
特色: 245-1,073呎 (44個)
車位180個
校網72區校網
關鍵日期2024年9月30日
綠色建築認證評級銅級
承建商怡輝建築有限公司
發展商新地、港鐵
官方網站https://www.yohowest.com.hk/
示範單位地址九龍南昌深旺道28號V Walk L2-150號舖
YOHO WEST

YOHO WEST開價

首批280伙
折扣額最高13.5%
平均呎價12,587元
折扣後售價10,888元
區內一手造價Wetland Seasons Park3期: 12,968元
Wetland Seasons Bay1期: 13,698元
Wetland Seasons Bay2期: 14,708元
Wetland Seasons Bay3期: 14,187元
區內二手造價栢慧豪園: 10,200元
嘉湖山莊: 8,600元

項目背景

位於輕鐵天榮站上蓋的「YOHO WEST」,毗鄰為長實早年發售的「栢慧豪園」系列,項目佔地196,249呎,以最高5倍地積比率起樓,可建樓面982,280呎,當中住宅樓面佔980,073呎,另設2,207呎的商業樓面。項目有條件劈價出擊,是因為港鐵在2013年及2014年均推出地皮招標,但最終卻流標收回,其後在2015年才順利批出發展權,當時的地價已經回落了48%,發展商低價吸取地皮,自然也較有條件以低價推售。

輕鐵天榮站發展前 (Google街景2011年截圖)
輕鐵天榮站發展前 (Google街景2011年截圖)

2013年補地價過高流標

2013年港鐵首度把「天榮站」推出招意向,共收到16份意向書,但邀請財團入標後卻因當時補地價索價過高,令全數發展商打退堂鼓,港鐵一份標書也收不到而流標收回。據了解,當年批出補地價高達26.863億元,加上中標財團需額外支付4.1億元入場費,令每呎地價成本高達3,152元。當年發展商還要再把售樓收益跟港鐵對分,但其分紅比例則由發展商自訂,也成為當時決定中標的關鍵因素之一。

2014年第二次流標

 一幅天水圍區的地皮,補地價金額如此高企,令發展商當時未能計得掂數,故在2014年港鐵再度把「天榮站」推出招標時,便大幅度修改了招標條款。包括中標財團只需提出一口價來競投,項目補地價由港鐵與政府磋商,發展商只需支付自己可應付的價格便可以。另外中標財團不用支付入場費、也不用支付分紅,港鐵還會負責支付鐵路設施搬遷費,前提是港鐵可提出以市值1.6倍回購整個項目。當時市場對項目估值約20-25億元之間,相當於地價約2,036元-2,500元之間。項目累計收到19份意向,終長實、信和、新地也有交標書,但仍然未到心目中底價而流標收回。其後政府一度計劃把項目改建居屋。

2015年成功批出發展權

經過了兩度流標,港鐵在2015年捲土重來,重新再推出「天榮站」招標,當時的招標條款沿用了2014年的方案,也是以一口價高低來定奪,而這一口價需包括重置車站的費用、以及補地價金額,另外中標財團需要把售樓收益10%向港鐵分紅。項目最終獲批補地價金額為15.1899億元,相當於每呎地價1,546元,足以反映兩年間的地價如高台跳水,插水48%。項目在收到21份意向書後,最終收到4份標書,新地則脫穎而出中標,事後表示會投資70億元,相當於每呎7,126元。

天榮站發展現況
天榮站發展現況

表: 天榮站招標條款

地盤面積196,249呎
地積比率5倍
可建樓面982,280呎 (住宅: 980,073呎、商業: 2,207呎)
招標條款2013年方案2014年方案2015年方案
入場費4.1億元
補地價26.863億元港鐵與政府商討15.1899億元
港鐵獲取分紅發展商自訂沒有10%
發展商出價一口價一口價 (*包括搬遷鐵路設施費及補地價)
其他條款不用支付補地價
港鐵支付鐵路設施搬遷費
港鐵可提出回購
 
每呎地價/估值3,152元2,036-2,500元1,546元

胡.說評析

優點:

位於天水圍市中心

跟之前推售的「Wetland Seasons Park」及「Wetland Seasons Bay」相比,無可否認,「YOHO WEST」座落天水圍的市中心,毗鄰私樓項目「栢慧豪廷」及「栢慧豪園」,行前一點則為嘉湖海逸酒店、及嘉湖銀座,內設有商場,加上項目位於輕鐵天水圍「天榮站」的上蓋,距離西鐵天水圍站四個站,交通及配套尚算方便。

未來有大型商場計劃

而且,同屬「YOHO WEST」的發展商新地,已在西鐵天水圍站以西,位於洪天路及屏廈路交界持有一幅用地,雖然早年曾計劃作住宅發展,但其後在2016年申請改為寫字樓、商店等綜合商業用途,興建1幢31層高的商廈,總樓面約85.7萬呎,當中設有約50萬呎的零售商場樓面,在2017年3月獲城規會批准。發展商已經以19.74億元完成補價,每呎樓面補價2,305元,也代表天水圍將設有大型商場,被業界喻為天水圍版APM。

西鐵天水圍站以西,位於洪天路及屏廈路交界持有一幅用地

缺點:

地盤曾出現沉降

上述因素都令「YOHO WEST」多了一份憧憬,但地盤卻也有不少負面因素,或會影響其開價,其中之一就是沉降。時任運輸及房屋局長蘇偉文於2018年在立法會中透露,「YOHO WEST」地盤曾受輕鐵天榮站月台沉降而需停工。原本停工指標為沉降20毫米,怎料問題遠比想像嚴重,最終沉降至超過80毫米,並一度擴展至89毫米,其後在2019年5月更惡化至95毫米。發展商新地跟屋宇署磋商,並將沉降而停工的指標大幅放寬至150毫米,項目才得以復工,但如此放寬是否真的安全則不得而知。

地盤曾出現沉降

景觀受天水圍酒店項目重建影響

位處市中心的「YOHO WEST」周邊均被樓盤包圍,例如樓盤以東,會朝向伊利沙伯中學舊生會中學,望向嘉湖山莊「麗湖居」,樓盤以北則會望向居屋「天頌苑」、而樓盤以西則會被私樓「栢慧豪廷」所阻擋,唯一缺口樓盤以南,剛好可透過公交通交匯處,望向天水圍公園,為「YOHO WEST」的最一線景觀,表面看似很開揚,但實際卻會受長實嘉湖海逸及銀座酒店重建而阻擋。

長實嘉湖海逸及銀座酒店
長實嘉湖海逸及銀座酒店
202011月方案:

「YOHO WEST」以南,斜斜對面正是嘉湖海逸及銀座酒店,兩個由長實持有的酒店項目已申請改建住宅,其重建的高度及過程勢必影響「YOHO WEST」。兩個酒店項目佔地30萬呎,2020年11月,城規會批准重建為2座53層高的住宅,共提供5,000個住宅單位,另提供80,731呎的休憩用地,亦會在項目中提供980個私家車位。

2022年8月方案:

在2022年8月則再入紙申請縮減其發展規模,並獲准建2座24層高住宅,共提供1,102個住宅單位,另提供32,433呎的休憩用地,以及會提供913個私家車位。姑勿論日後採用哪一個重建方案,仍然會對「YOHO WEST」南向單位有影響。

長實修改1
長實修改2

YOHO WEST景觀分布

景觀單位
公園景 (天水圍公園景)2座A1-A3室、2座B1-B3室 3座A2-A8室、3座B1-B3室
樓景、鐵路景 (嘉湖山莊麗湖居、天榮站方向)2座A5-A8室、B5-B8室 3座A9-A15室、3座B5室
樓景 (天水圍市中心)3座A1室
樓景 (栢慧豪廷)3座B11室
樓景 (天頌苑)3座B6-B10室

區內未來供應

長實打算改建嘉湖海逸酒店,阻擋了「YOHO WEST」景觀外,也會為區內增添逾千計的單位。而且除了這個項,毗鄰天水圍的「屏山」跌入了「洪水橋、廈村新發展區」,政府已展開了改劃程序,釋放區內用地作住宅發展。由於發展規模相當龐大,供應抑制「YOHO WEST」未能以過於進取的價格開售,亦直接影響了「YOHO WEST」的宜居度,大致可分三個主要區域。

天慈路公屋項目

 離「YOHO WEST」不遠處,一直去到天慈路附近,這裡便有一幅用地由康樂用地,劃為「住宅甲類(6)」用地,地皮佔地993,902呎,據規劃大綱容許用6.7倍地積比率重建,最高可建樓面達665萬呎,已經預留用作興建公營房屋之用。如果以300呎一伙來推算,這裡可以興建逾20,000個公屋單位。

天慈路

表: 天慈路公營房屋計劃

位置屏山天慈路以東
地盤面積993,902呎
地積比率6.7倍
可建樓面665萬呎
用途公屋

西鐵天水圍站以西南橋頭圍

億京橋頭圍計劃

在天水圍站以南,挨近新居屋「屏欣苑」附近的「橋頭圍」,當中億京在區內持有天水圍「19B」項目,已申請改劃工業用地作住宅及商業發展,項目佔地165,704呎,會以5.625倍興建住宅樓面,共提供932,086呎,發展為5座47層高住宅共提供1,850個住宅單位,另提供551個私家車車位。同時亦會以1.375倍地積比作商業發展,料可提供約227,835呎商業樓面。

億京1
億京2
億京3

天水圍19A及19C區商業項目

另外,在億京項目旁的「19A」及「19C」區用地則也劃為「混合用途」,分別佔地225,747呎及161,668呎,規劃大網規定在「19A」區用地,需預留用地興建幼稚園外,兩幅地均可用最高7倍地積比作商業發展,預計158萬呎及113萬呎用地。

橋頭圍

新地天水圍APM

在洪天路及屏廈路交界持有一幅用地,早年原計劃作住宅發展,及後2016年申請改為寫字樓、商店等綜合商業用途,興建1幢31層高的商廈,總樓面約85.7萬呎,當中設有約50萬呎的零售商場樓面,在2017年3月獲城規會批准。其後發展商以19.74億元完成補價,每呎樓面補價2,305元,有機會被設計為天水圍版APM。

表: 橋頭圍附近發展

 億京橋頭圍天水圍19A天水圍19C新地橋頭圍
地盤面積165,704呎225,747呎161,668呎107,100呎
地積比率住宅: 5.625倍 商業: 1.375倍7倍7倍8倍
可建樓面住宅: 932,086呎 商業: 227,835呎1,580,229呎1,131,676呎856,500呎
單位1,850個

天水圍16A、16B、16C區住宅及商業項目

新地項目以西,還有三幅用地,兩幅「16A」及「16B區」劃為住宅甲類,一幅「16C」區則劃為商業發展。「16A」及「16B」分別佔地222,808呎及170,569呎,分別可用6倍及5.5倍地積比率重建起樓,前者會用作公屋或居屋出售;後則則規劃作居屋發展,最高可建樓面分別為133.6萬呎及938,129呎。而「16C區」商業用地則佔地192,959呎,可用五倍地積比率起樓,可建樓面964,795呎,最高建築樓物高度140米。

表: 天水圍16A-16C

 天水圍16A天水圍16B天水圍16C
地盤面積222,808呎170,569呎192,959呎
地積比率6倍5.5倍5倍
可建樓面1,336,848呎938,129呎964,795呎
用途公屋或居屋居屋商業

天水圍天影路以西

第三個大版圖則集中在天影路以西,當中包括多幅用地,由天水圍「58A」、「58B」、「59D」、「59A」、「59B」及「60」區用地;一直向北移,還有「52B」、「52A、61、62A-62B」以至「121區」用地,全數均劃為住宅甲類用途,可作公營房屋或私樓發展,這幾幅土地合共可為天水圍區釋出1,877萬呎的樓面,絕對是未來土地供應的重鎮。

天水圍未來供應圖

表: 天水圍58A-60

項目58A58B59D59A59B60
地盤面積385,658呎175,499呎145,510呎219,762呎154,445呎401,279呎
地積比率5.5倍5倍5倍5.5倍5倍5.5倍
可建樓面2,121,119呎877,495呎727,550呎1,208,691呎772,225呎220,704呎
用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅
天水圍58-60區

表: 天水圍52-121

項目5252A、61、62A-62B121
地盤面積508,899呎1,317,161呎425,207呎
地積比率6倍5.5倍6倍
可建樓面3,053,394呎7,244,386呎2,551,242呎
用途公屋或居屋住宅(其他) 居屋(52A及62A區)  住宅
其他條款需興建幼稚園及街市
天水圍52-121區

揀樓攻略

YOHO West的售樓說明書可於這裡下載: https://www.yohowest.com.hk/download/brochure/YOHO%20WEST_Sales%20Brochure%20v33_20231114.pdf

一房單位 (221個)

共分三座的「YOHO WEST」,今次先推二及三座,內裡會再分「2座A及B」;「3座A及B」,一期共有1,393個住宅單位,撇除特色戶外,開放式單位只有一柱,位於「3B座B11室」實用面積266呎,故放眼開放式單位的買家,只需按價格排序便可。至於一房單位則共有221個單位,一房單位也細分兩類,「純一房」以及「一房連儲物室」。

一房棄選2A座A6室

全數一房單位均為黑廁開則,包括2A座A6室 (303呎)、2B座B5室(288呎)、3A座A9室(295呎)、3B座B3室(286呎)。幾款則內櫳空間也分別不大,主要是洗手間的擺位略有不同。另外雖然此幾柱一房單位可做到廳房同向,全部望向嘉湖山莊麗湖居方向,但2A座A6室單位,也就是面數最大的一房,其睡房會縮得較入的位置,採光度或稍遜。

2A座A6室
2A座A6室

一房連儲物室

另外還有兩柱屬於面積較大的「一房連儲物室」,位於3A座A2室(359呎)、3A座A8室(363呎),跟其他一房相同,均不設工作平台。開則上有點像迷你版的兩房單位,入屋見玄關直入客飯廳主體面積,開放式廚房則於客飯廳一端,客飯廳外接露台,經過走廊直入就是睡房及儲物室。儲物室面積僅27呎大,與主人房連接非主力牆,有需要可合規拆除以擴闊空間。

一房連儲物室

兩房單位(802個)

兩房間隔大致分兩種

全盤比例最多的兩房單位,大致可以按其景觀、間隔、廁所及廚房作分類。開則角度,部份兩房單位屬於傳統經過走廊直入睡房,之後做到廳房同向的設計;部份則屬於睡房設於左右兩邊的設計。如果比較著重睡房私隱的準買家,就可能應選用前者的單位。發展商開放的示範單位則屬於後者。但揀樓過程中,也要特別留意牆身厚度等問題,如2B座B6室(406呎)與2B座B7室(415呎),明明內櫳一樣大,但因2B座B7室的外圍牆身較厚,所以準買家要多買8呎用不到的空間。

棄選2A座A8室唯一兩房光廁

至於第二個要留意的地方就是洗手間。YOHO WEST兩房單位絕大部份為黑廁,除了2A座A8室(454呎),但由於單位設於單邊位,其主力牆身也特厚,例如在客房與主人房之間的牆身為400毫米厚的牆身,不能透過合規方式來擴闊空間。而主人房也有另一幅400毫米厚的牆身,故若特別抗拒黑廁,就算2A座A8室為兩房唯一光廁,也不特別建議選擇。

選2A座A8室唯一兩房光廁

2B座B3室唯一兩房梗廚

兩房單位還要提一提廚房位置。「YOHO WEST」兩房單位全屬開放式廚房,除了2B座B3室(468呎)屬兩房梗廚。這個單位可透過公共交通交匯處,望向天水圍公園方向,屬於較理想的景觀。其梗廚則置於客飯廳旁,廚房窗也可望到此景觀。而兩間睡房也做到廳房同向。如果真的很抗拒開廚,兩房這一柱值得選擇。

2B座B3室唯一兩房梗廚

兩房連儲物室

兩房還設有兩房連儲物室,位於2A座A5室(447呎),這款開則屬於睡置於客飯廳左右兩面設計,客廳稍為久缺對稱牆身來放電視及梳化,也較難區分飯廳空間。其儲物室置於近洗手間及客飯之間,呈一點鑽石型開則,空間約35呎大,跟一般工人房差不多。

三房單位(290個)

純三房留意日後空間分配

YOHO WEST三房單位共有290個,分純三房、三房雙廁、三房一套、以及三房一套工人房及工人廁。純三房分布於2A座A2室(521呎)、3A座A6室(500呎)。兩款則也做到廳房同向,但3A座A6室的客房則縮了入一點的位置,要留意採光度問題;以及在選擇時可看看對日後空間設計作選擇。如2A座A2室,近廳房倚近客廳的牆身不能合規拆除,只能跟主人房合併;但3A座A6室則近廳房與主人房之間的牆身不能拆除,卻可拆除倚近客廳的牆身,可擴闊客飯廳的空間。

3A座A6室

三房雙廁棄選2B座B8室

另一類單位則為三房雙廁,分別位於2B座B8室(568呎)、3B座B1室(547呎)、3B座B10室(546呎)。三房雙廁最大好處是保留其中一洗手間予賓客使用。如示位開放了面數較大的2B座B8室,其中一間洗手間並不設淋浴間,只有坐廁及洗手盆。但三柱三房雙廁中,2B座B8室為應該棄的一柱。第一,其牆身特厚變相蠶食內櫳可用性。從房間就能看得到,如近廳客房只得45呎大,其連接主人房的牆身厚度達400毫米。主人房同樣設有400毫米厚牆身;以至最後一間睡房的兩邊牆身也分別厚300及400毫米。第二,2B座B8室的洗手間全屬黑廁;但3B座B1室及3B座B10室均有一個洗手間為光廁。

2B座B8室

三房一套 VS 三房一套連工人房及工人廁

如果真的很想有套廁,則必須選擇面積再大一點的2B座B1室(596呎),但這個單位的廚房也是開廚設計。如果必須選擇有套廁、又有梗廚的單位,則只有分層最大的2A座A1室(696呎)及3A座A1室(651呎)可選擇。但值得留意3A座A1室的洗手間全屬黑廁,而2A座A1室其主人套廁也可做到光廁。

價單與付款辦法

YOHO West的首張價單可於這裡下載: https://www.yohowest.com.hk/download/pricelist/YW1_PriceListNo1_Final_20231120.pdf

開價分析

開價貼近栢慧豪園

發展商在2023年11月20日公布了首張價單,開出首批280個單位,扣除最高13.5%的折扣額,即供平均呎價10,888元,跟毗鄰的「栢慧豪園」10,200元的二手造價相若,也因為樓盤有提供一房戶型,故入場銀碼更壓低至300萬元樓下。明刀明槍劈出一個二手價來開售,是否足夠抵銷上文提及「YOHO WEST」所有缺點呢?  這一點準買家需自行衡量。

對後市有指標作用

在目前的樓市氣氛下,這幅地皮本身就是低吸用地,發展商降低邊際利潤仍有利可圖,對準買家來說,現價入手逆向思維有可能造就上車機會,就如2009年金融海嘯後,長實也劈價推售「栢慧豪廷」,當時標榜百多萬上車買兩房,入場門檻低至125萬元。但如果後市氣氛繼續轉差,今日低價變明日高價,則買家可能會摸頂入市。因此,樓盤第一輪去貨幾多,對發展商去摸清後市有重要啟示,起碼知道準買家取態審慎,抑或市場的購買力已經全面萎縮,從而訂定日後開售價格。

表: YOHO WEST首張價單

戶型(伙數)訂價即供(86.5%)建築期(86.95%)*建築期+印花稅(86.905%)*
1 (28伙)346.78萬-402.03萬元299.9萬-348萬元302萬-349萬元301萬-349萬元
2房黑廁 (137伙)500.84萬-571.93萬元433萬-495萬元435萬-497萬元435萬-497萬元
2房光廁 (38伙)537.17萬-601.91萬元465萬-521萬元467萬-523萬元467萬-523萬元
3房雙廁 (44伙)631.22萬-760.19萬元546萬-658萬元549萬-661萬元549萬-661萬元
3房1套工人房及工人廁 (33伙)771.12萬-836.33萬元667萬-723萬元670萬-727萬元670萬-727萬元
*1. 以最高折扣額計算,如選用了「發展商一按」及「YOHO 36」;又或沒有提前成交,折扣額會較低  2. 此為實際扣除後的「光豬價」,非「合約價」

付款辦法

值得留意,今次新地並沒有NOVOLAND的保樓價、保利率等優惠,而純粹在價格上反映,未知是否港鐵不批准。因為從價單內的字眼行間,就連發展商提供的印花稅直送,港鐵也要在價單上加上一句備註表明與自己無關,一切優惠都由新地提供。也因此,今次付款辦法沒有太多花樣,簡單來說都是「現金付款」(即供)、「置安心建築期付款」(建期)及「置安心建築期付款 (印花稅)」(建期+代繳印花稅)。

表: YOHO WEST付款辦法

付款辦法支付條款基本折扣(%)現金回贈*實質折扣(%)
現金付款(即供)臨約: 5%
30天: 5%
45天: 90%
-13.5%-13.5%
置安心建築期付款(建期)臨約: 5%
120天: 5%
入伙: 90%
-7.5%提前上會: 1-3% (180天前上會: 3%、240天前上會: 1%)
不選用一按及YOHO36: 3%
-13.05%**
買安心建築期付款(印花稅) (建期+印花稅直送)臨約: 5%
120天: 5%
入伙: 90%
-4.5%提前上會: 1-3% (180天前上會: 3%、240天前上會: 1%)
不選用一按及YOHO36: 3%
印花稅直送: 3%
-13.905%**
*現金回贈: 用「合約價」計算折扣!!
**  以最高折扣額計算,如選用了「發展商一按」及「YOHO 36」;又或沒有提前成交,折扣額會較低  

現金付款

最高折扣額13.5%,但零現金回贈。簽臨約時先支付樓價半成,30天後再支付5%,餘額在45天繳清。由於YOHO WEST預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期大約一年左右,且屬於預售樓花同意書方案審批的物業,故買家可以申請最高90%按揭保險,而不一定只借取傳統銀行最高70%按揭上會。

置安心建築期付款 / 置安心建築期付款(印花稅)

但如果需要較長時間來籌集資金,便需要選用建築期付款,簽臨約時先支付樓價半成,在120天再支付樓價半成,餘額最遲可於入伙時找清。基本折扣額會較低,但都可透過其他方式獲取現金回贈,例如提前成交可獲最高1-3%的現金回贈;以及因此兩計劃都可以搭配發展商一按、二按、用資產及股息計按揭YOHO36、以及用樓契抵押借120%的GRAND 120,若沒有選用發展商一按及YOHO 36,則可再獲樓價3%的現金回贈。以至「置安心建築期付款 (印花稅)」可獲樓價3%的印花稅直送。

表: YOHO WEST 一按、二按、YOHO 36及GRAND 120條款

 發展商一按發展商二按YOHO 36GRAND 120
按揭成數75%一二按: 80%
(二按: 30%以下)
75%120%
年期25年25年3年3年
息率首3年: 2.6厘
其後: 6.825厘
首3年: 3.825厘-4.075厘
(二按20%-30%: 4.075厘;二按: <20%: 3.825厘)
其後: 6.825厘
2.6厘  3.68厘
付款息本齊供息本齊供每月還樓價0.35%,先支付利息供息不供本
入息要求供款佔入50%壓力測試資產及股息 > 樓價30%樓契抵押

說到這裡,有一點要留意。計算厘印及現金回贈時,我們會用扣除基本折扣的「合約價」作基礎計算,但在計算任何按揭貸款時,則要用「光豬價」、也就是發展商所指的「淨樓價」來計算。因此在計算自己的負擔能力時,別用錯「合約價」來計算按揭,因為可以有很大偏差。三個銀碼的定義,以下可以先重溫一下,以了解付款辦法。

重溫: 「售價」、「樓價」(合約價)、「淨樓價」(光豬價)定義

一,「售價」這是價單中我們看見的訂價,未計算任何折扣。二、「樓價」,這個價錢是扣除了所有折扣,例如基本折扣等,也是會列於合約上的樓價,我們會用此價錢作為打厘印的計算基礎。三、「淨樓價」,也就是我們市場俗稱的「光豬價」,會連同發展商提供的回贈也計算在內,向銀行或發展商借取按揭時,也會用此價錢作為計算準則。

售價價單中訂價 未計算任何折扣
樓價扣除折扣後列於合約的樓價 打厘印計算基礎
淨樓價俗稱「光豬價」 計算發展商提供的現金回贈 向銀行或發展商借取按揭時須用此價錢作準

供款實例 (入場單位: 3A座5樓A9室 295呎 訂價: 346.78萬元)

選項1 : 即供 VS 建築期付款 (用傳統銀行及按保方式上會)

 現金付款置安心建築期付款*
訂價346.78萬元346.78萬元
樓價(合約價)299.9萬元302萬元
首期10%: 29.99萬元10%: 30.2萬元
貸款額90%: 269.91萬元
按保: 5.83萬元
90%: 271.8萬元
按保: 5.87萬元
月供13,364元13,458元
入息27,924元28,120元
起始資金30萬元 (印花稅: 100元)30.41萬元 (印花稅: 2,100元)
*以取盡折扣提前至180天成交


選項2: 置安心建築期付款(一按)

訂價346.78萬元
樓價(合約價)320.7715萬元
現金回贈9.623萬元 (*假設提前至180天內成交)
計算按揭價格(光豬價)311.14萬元
貸款額75%: 233.355萬元
月供首3年: 10,587元
其後: 15,583元
入息要求31,166元
起始資金 
首期原首期: 87.4165萬元
實質首期: 77.7935萬元(扣除現金回贈)
印花稅20,872元

選項3: 置安心建築期付款(二按)

訂價346.78萬元
樓價(合約價)320.7715萬元
現金回贈19.246萬元 (*假設提前至180天內成交、不採用一按及YOHO 360)
計算按揭價格(光豬價)301.525萬元
貸款額一按: 70%: 211.0675萬元
二按: 10%: 30.1525萬元
月供首3年: 11,793元
3-25年: 12,272元
26-30年: 10,230元
入息要求25,445元
起始資金 
首期原首期: 109.704萬元
實質首期: 90.458萬元 (扣除現金回贈)
印花稅20,872元

選項4: 置安心建築期付款(印花稅) (一按)

訂價346.78萬元
樓價(合約價)331.1749萬元
現金回贈9.93萬元(假設前提至180天內成交)
印花稅直送9.93萬元
計算按揭價格(光豬價)311.3149萬元
貸款額75%: 233.48萬元
月供首3年: 10,593元
其後: 15,591元
入息要求31,182元
起始資金 
首期原首期:97.69萬元
實質首期: 80.96萬元(扣除現金回贈及印花稅餘額)
印花稅31,275元

選項4: 置安心建築期付款(印花稅) (二按)

訂價346.78萬元
樓價(合約價)331.1749萬元
現金回贈19.87萬元(假設前提至180天內成交、不選用一按及YOHO 360)
印花稅直送9.93萬元
計算按揭價格(光豬價)301.369萬元
貸款額一按: 70%: 210.95萬元
二按: 10%: 30.1369萬元
月供首3年: 11,787元
3-25年: 12,266元
26-30年: 10,225元
入息要求25,433元
起始資金 
首期原首期:  90.088萬元
實質首期:  63.4155萬元(扣除現金回贈及印花稅餘額)
印花稅31,275元

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