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長沙灣納米新盤「幸薈」近期開始收樓。這個由俊和及益兆合作發展的項目，再次挑戰住客的空間極限。本次驗收的237呎單位，不僅室內設計被批評欠缺靈活性，驗樓得分更只有39分（F級），創下《胡 ‧ 說樓市》自2017年以來的紀錄第四低。本文將拆解該單位的設計陷阱與工程瑕疵，並分析發展商面臨的蝕本壓力如何影響交樓質素。
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項目基本資料：挑戰人體極限的納米盤
位於長沙灣青山道439號的「幸薈」，由俊和與益兆合作發展 。這對發展商組合曾打造屯門「龍床盤」菁雋（128呎）及旺角雋薈（152呎），在業界以挑戰開則底線聞名 。
幸薈項目概覽
| 項目細節 | 資料內容 |
| 地址 | 長沙灣青山道439號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位總數 | 95個 |
| 實用面積 | 135至309呎 |
| 校網 | 40校網 |
| 最近港鐵站 | 長沙灣站與荔枝角站之間 |
驗收單位個案：237呎「可負擔」空間背後的真相
本次開箱的單位並非全盤最細的135呎戶型，而是低層A室的一個實用面積237呎開放式單位 。業主於2025年尾以3,743,000元買入，平均呎價為15,793元 。雖然業主認為銀碼在市區屬可負擔範圍，但入屋後的實質可用空間卻引起討論 。
空間分佈與設計陷阱
- 「蠶食」面積的玄關： 237呎空間中，玄關佔了19呎（約8%面積） 。由於玄關無法放置鞋櫃，其實質功能微乎其微，反而縮減了客房空間 。
- 廚櫃置中局限彈性： 開放式廚房位於客飯廳中間，將單位強行分為兩邊，每邊僅餘40多呎 。這種設計局限了住戶分隔睡房或客廳的靈活性 。
- 設備比例失衡： 備餐區空間極少，放置電磁爐與鋅盆後已難有空間處理食材 。配套的一米高迷你雪櫃容量亦非常有限 。
驗樓結果：39分慘跌入紀錄第四低
驗樓師陳智康在驗收過程中發現多項嚴重問題 。單位的室內鋪磚、玻璃幕牆、鋁門窗、露台欄杆、潔具及來去水，以及整潔項目全部「捧蛋」得分為零 。
主要執修事項
- 地磚大面積空鼓： 驗樓師發現地磚由門口開始已出現多處空鼓，經計算受影響面積約達7% 。
- 廚具細節粗糙： 抽油煙機飾板刮手，影響清潔與開關 。水龍頭轉動時會與上方木板摩擦，日後維修及清潔極為困難 。
- 安全性隱患： 工作平台門口外露兩條入水及排水喉管，增加絆倒或爆喉風險 。露台欄杆底部多枚螺絲未上緊，且有鏽水滲出跡象 。
- 設計碰撞： 浴室鏡櫃打開後會撞向門框或浴屏玻璃，需加裝防撞膠粒以防破裂 。
驗樓得分表
| 項目 | 評分狀況 |
| 油漆/木門 | 40分 |
| 室內鋪磚/玻璃/鋁窗/潔具/來去水/整潔 | 0分 |
| 總分 | 39分 (F級) |
| 紀錄排名 | 《胡 ‧ 說樓市》成立以來第四低 |
發展商回應：已即時安排執修
發展商俊和及益兆表示高度重視相關問題。經檢測後，確認單位室內地磚約有 7% 面積出現空鼓，已即時安排執修。至於欄杆螺絲、鏽水、膠邊及設計細節（如抽油煙機飾板、喉管遮蔽等），亦已逐一檢視並進行微調與深層清潔。
《胡‧說樓市》歷來最低驗樓得分
| 項目 | 得分 |
|---|---|
| 珀玥 | 30分 |
| 逸璟龍灣 | 35分 |
| 悅雅 | 38分 |
| 幸薈 | 39分 |
| 傲凱 | 46分 |
市場背景：發展商蝕本離場的交樓壓力？
「幸薈」屬於舊樓收購重建項目，由聯營公司展開收購，單計地價成本已達2.7億元 。歷時六年的收購與重建，連同投資成本總共耗資6億元 。
然而，截至目前為止，全盤95個單位累售74個，套現金額僅約280,136,000元，僅接近取回地價成本 。這意味著發展商有機會需要蝕本離場，不排除因此在交樓質素及後勤設施（如不設垃圾房、會所或車位）上有所退讓 。
區內未來新盤供應
雖然「幸薈」單位細小且質素欠佳，但該區生活配套趨向完善 。市建局正牽頭多個大型重建項目，預計未來將有更多供應：
- 兼善里及福華街項目： 市建局已提出收購建議，預計提供約597,000呎樓面，2032年落成 。
- 昌華街及長沙灣道重建： 包括興建政府社區設施及住宅單位（約830伙），預計2030至2035年落成 。
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