【御海灣驗樓】最貴屯門新盤質素係點? 租金跟唔跟得上? (附影片)

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位於屯門碼頭附近,由新地獨資發展的「御海灣」開始收樓,這個當日憧憬「屯赤隧道」、「屯門延線」等效應的樓盤,發展商終以貴絕整個屯門區的新盤價格開售,來到今日收樓,租務又是否成正比? 單位整體交樓質素,除了單位鋪磚扣得較多分外,也沒有太多要執修的地方,驗樓師給予單位94分,維持一貫A級級別,但其租務市場又是否追得上?

本文目錄

項目背景

「御海灣」位於屯門「海皇路23號」,原本一幅「政府、機構或社區」用地,因為政府希望提高住宅供應量,所以把這幅地改劃住宅發展。2015年5月推出招標後,新地以13.19億元投得,以可建樓面354,566呎計,每呎地價3,720元。項目共有699個單位,分前兩期發展,第一期263個單位,也就是樓盤的第二座,去年七月開售,首批均價17,377元,比起市價高約40%以上,成為屯門最貴價的新盤。

御海灣資料表

地址屯門海皇路23號
單位數目一期263個;二期: 406個
面積254-692呎
校網71校網
發展商新地
管理費4.98元

我們驗樓的單位,位於走廊盡頭、實用面積437呎的單位,當日業主買入價高達739萬元,圍起每呎16,910元,比起均價略便宜一點,背後跟單位位於低層有關。很快速跟大家入屋行一轉,入屋左手邊就是開放式廚房,跟客飯廳融合起來,主體面積約有169呎,直出就是單位的露台。客飯廳中間的小走廊,就是睡房及洗手間,洗手間為黑廁,兩間房則打對角擺。整個「御海灣」的第二座僅三柱兩房,這個單位屬於面積中間落墨的一個,其餘兩間,一個就是飛機則的「J室」、另一款就是洗手間較三尖八角的「H室」。

驗樓樓盤資料

屋苑御海灣一期
面積437呎
單位2座低層C室
樓價739萬元
呎價16,910元
得分94分

驗樓單位VR Tour

驗樓問題

單位景觀有限期

樓盤叫「御海灣」,應該跟海景有關係,但實情這個單位跟海景的關係卻不大。進入這個客飯廳也是方方正正,外設露台望屯門泳池景、下方輕鐵路軌及前方地盤。這個地盤是一個公屋地盤,會興建約560個單位,起碼兩年後才落成,所以因為這個地盤的關係,露台也佈滿塵埃,所以清潔工人趁我們拍攝時,也急不及待抹走露台欄的塵埃。戶主日後可能要忍受塵土飛揚的問題。

單位景觀有限期

露台門膠片跟玻璃之間藏污漬

單位附設的冷氣機散熱器平台,少了一塊磚,以及旁邊有塊磚破損得較明顯外,驗樓師陳智康也發現,露台玻璃跟隔音膠片之間有一些污漬未除。「這塊就是隔音玻璃,外邊就是玻璃,內裡設有隔音膠片,我們看見內藏污漬,業主是不能清潔,一定要切割膠邊才能清潔內部,要清潔這個位置,需在安裝前清潔的。」

露台門膠片跟玻璃之間藏污漬

減音窗設計有問題

鄰近公屋地盤,加上低層朝向「海皇路」方向,所以單位要進行噪音緩降措施。除了露台屬於減音露台外,客飯廳旁還有減音窗。但陳智康卻不明白為何置於減音窗頂部的門阻會設於中間位置,現在稍為用力一點推開隔音窗,也會擔心減音窗從路軌飛脫出來。而且也令到整隻減音窗裝歪了。由於減音窗上呈現一些波點,也令外望的景觀扭曲。

減音窗設計有問題

減音窗裝置需自費維修

減音窗裝置令近廳房多增兩呎窗台,以前我們常說窗台未必實用,但因現在窗台卻是隨屋附送,不計算入實用面積,所以有窗台也不一定是壞事。如果業主覺得減音窗沒有太大用途,拆走是否可行? 答案不可以。根據「御海灣」大廈公契,業主不可以拆走、移除單位內的噪音緩解裝置,而且還需自費維修這些裝置。

減音窗裝置需自費維修

單位陣位較多侷限間隔改動

兩間房間的牆身也不是主力牆。如果業主想改間隔,如此設計望落可以增加改間隔的靈活,但我來到現場才發現,想改間隔並非想像中般容易,因為近廳位置有陣位,而近廳房位置也有一些陣位,以至主人房也是,這裡也有一些陣位,內藏冷氣機喉管等,如果真的想改間隔,也有一點麻煩。而且近廳房頂部的橫樑差不多佔據房間近大半頂部面積,頗有橫樑壓頂的侷促感,這些單看樓書的平面圖也未能看見。

單位陣位較多侷限間隔改動

工作平台設回彈門

看看主人房,這裡外接一個16呎的工作平台。這裡同樣設有減音窗外,這裡有一個工作平台,英文叫做「Utility Platform with self closing door」,中文譯為「工作平台連自動關閉式門」,理應是一種自動回彈門。如果要通風,就要找繩把露台門固定起來;但「御海灣」這裡卻有一個可固定的裝置。但除此之外,驗樓師在工作平台也發現其他問題。

工作平台設回彈門

工作平台外牆唧膠未妥

工作平台的回彈門,其附設的鎖扣很難開啟,要調較得相當精準才能上鎖。而且工作平台外牆有一條防水膠,中間的磚卻欠唧防水膠。從現場可看見,下方的牆磚有防水膠,但中間的牆磚卻沒有,估計是工人換磚後忘卻唧防水膠所致,日後有可能令水流從邊位滲入磁磚背,長遠會慢慢滲入室內。

工作平台外牆唧膠未妥

洗手間天花設燈條

最後看看洗手間。洗手間麻雀雖小、五臟俱全,但就屬於黑廁設計,一期只有開放式單位「K室」及面積最大的「J室」為光廁設計,全部一律黑廁。抬頭望望天花,這裡有一個燈槽,四邊裝有燈條,雖然頗有格調,但如果日後燈條壞了,則需要把假天花推開,之後逐條拆下來更換。問題是燈貼能否容易買得到? 管理處職員說會告訴業主燈貼的規格;業主也可以付費管理公司協助更換。

洗手間天花設燈條

QR Code登記出入使用不便

當日憧憬「屯赤隧道」及「屯門延線」,令發展商以高溢價開售,來到入伙時,究竟租值是否企得穩,背後也看屋苑設施會否比起二手樓優勝。會所已開放,但發展商說不方便拍攝,我們就無緣帶大家參觀一下;我反而想說一說入屋苑方法,近年新盤都流行給訪客「QR Code」作出入。話說我們在大堂登記後,保安就把這個「QR Code」列印在一張類似酒樓等位的紙張上,我們需憑這張紙張「掃一掃」才能上樓,但這張紙張彎曲不容易掃入。

QR Code登記出入使用不便

入伙租值遠遠跑輸大市

但新樓、新設施,「御海灣」的租值也高於周邊二手樓30%,「御海灣」一個448呎的兩房單位,早前就成功以15,500元租出,呎租35元。若以業主買入價739萬元計,回報2.45厘;若扣除每呎4.98元管理費後,淨回報2.1厘,說實在又不算特別吸引。

發展商回應

我們將驗樓報告轉交發展商新鴻基地產,回覆指發展商已即時跟進,執修工作已完成,正聯絡業主驗收。

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