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新居屋2024推出五個屋苑,當中在屯門湖山路的「兆湖苑」是今期供應庫,共提供2,768個單位,佔整個新居屋2024中7,132伙的39%,呎價卻是新居屋2024中最低,平均呎價5,980元,售價由156-324萬元之間,跟上一期尚待入伙的新居屋「兆翠苑」相比更是大減價22%,減價幅度也相對誇張。項目共三座組成,面積由297-480呎,預計關鍵日期至2027年4月30日,樓花期偏長成減價因素,也因為市況急速回落下,根本符合條件的白表買家也可放眼區內的私樓市場。我們會一文跟大家分析樓盤背景、環境及規劃。
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兆湖苑資料
樓盤名稱 | 兆湖苑 |
位置 | 屯門湖山路 |
單位數目 | 2,768個 |
座數 | 3座 |
面積 | 297-480呎 |
車位 | 住客: 226個 訪客: 15個 商業: 9個 電單車: 27個 單車: 196個 |
校網 | 70區校網 |
估計落成日期 | 2027年4月30日 |
綠色建築認證評級 | 待定 |
發展商 | 房委會 |
官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2024/tc/siu-wu.html |
兆湖苑售價
售價 | 156萬-324萬元 |
平均呎價(折扣後) | 5,980元 |
平均呎價(市值) | 8,543元 |
供款參考
綠表計算供款
最平單位 | 最貴單位 | |
樓價 | 156萬元 | 324萬元 |
首期 | 5%: 7.8萬元 | 5%: 16.2萬元 |
貸款額 | 95%: 148.2萬元 | 95%: 307.8萬元 |
月供 | 6,969元 | 14,474元 |
第一筆資金* | 8.81萬元 | 25.25萬元 |
白表計算供款
最平單位 | 最貴單位 | |
樓價 | 156萬元 | 324萬元 |
首期 | 10%: 15.6萬元 | 10%: 32.4萬元 |
貸款額 | 90%: 140.4萬元 | 90%: 291.6萬元 |
月供 | 6,745元 | 14,009元 |
第一筆資金* | 16.61萬元 | 41.45萬元 |
面積分布
面積 | 單位 | 佔比 |
297-305呎 | 864個 | 31% |
395-407呎 | 1,244個 | 45% |
469-480呎 | 660個 | 24% |
項目背景
改劃綠化地帶增供應
為增加土地供應,政府把部份生態及保育價值較低的「綠化地帶」以及「政府、機構或社區」改劃為住宅用途,屯門區就選定了五幅相關用地,估計把相關用地改劃後可提供10,700個公營房屋單位,「兆湖苑」所在的「屯門第28區」就是其中之一。
位於「屯門28區」
位於「湖山公園」及「蝴蝶灣體育館」以西,原為一幅有植被覆蓋的政府土地的「屯門第28區」,一直劃為「綠化地帶」及「政府、機構或社區」用地,政府在2017年把當中的2.33公改劃為「住宅(甲類)26地帶」,用作興建公營房屋,以及2.76公頃改為「休憩用地」。
修改大綱以增加大單位
據房委會遞交在2019年的規劃大綱,建議把該幅用地興建2,938個住宅單位,容納人口8,230人。但其後因附近的單車徑改道,令地盤面積稍為擴大一點,但同時也因社會對大單位的呼聲高漲,故在2022年再作修改,並減少了單位數目至2,646個,以興建更多大單位,而最終修訂數目為2,768個,預計可容納人口7,409人。項目內會提供一間幼兒園、一個藍球場、羽毛球場、乒乓球桌、以及88,569呎的公開空間。此外項目內也會設有日間老人護理中心、長者、特殊幼兒中心。
注意事項
景觀相對有保障
樓盤以西 (望高爾夫球中心及山景)
「兆湖苑」正正位於「新屯門中心」以南,地理位置並不在屯門市中心範圍,但卻碰巧成為了今次新居屋2024的產量王,共提供2,768個單位。景觀角度,跟今期幾個新居屋相比,「兆湖苑」的保障也相對較高。由三座物業組成的「兆湖苑」呈L型布局,座與座之間保留了15米距離,藉以淡化各座內園樓景的壓迫感。而樓盤外圍,扭向東及西面都屬於一線景觀。樓盤以西會望向「屯門高爾夫球中心」及「紅樓」,繼而再望向山景。
樓盤以東(望公園及屯門河道)
「兆湖苑」以東,高層單位可透過「湖山遊樂場」,望向「屯門河道」及「避風塘」,遠眺對面岸的私樓「御海灣」。雖然岸邊現時有一幅面積接近六公頃的吉地,為九巴及城巴屯門南巴士車廠,但日後會搬遷興建400米標準運動場,故景觀保障程度相對較高。
樓盤以北及南(望樓景)
樓盤以北會望向私樓「新屯門中心」,樓盤以南則望居屋「兆山苑」。不過因為望向「新屯門中心」方向會跟「兆湖苑」隔了一幅2.76公頃的「休憩用地」,所以樓盤以北的單位,日後也會透過公園景才望向「新屯門中心」,景觀也未算過於遜色。
生活配套未算完善
需轉車前往「屯門站」
當然除了景觀以外,生活配套就不算十分完善。日常生活起居都要倚賴「新屯中商場」、或者走過去「富健花園」地下的商舖,而交通方面,如果要前往最近的西鐵「屯門站」也要在附近輕鐵「蝴蝶站」搭七個站才到。雖然已拍扳會興建「屯門泳池站」,但除了落成需時外,實情由「兆湖苑」行過去也有一段距離,故這一區怎樣也要倚賴巴士及小巴出入。
倚賴巴士出入
在「兆湖苑」對面的舊居屋「兆山苑」,對出有59X巴士可前往旺角,這條路線也會途經屯門公路轉車站;或者可以前往輕鐵「蝴蝶站」旁有259D前往油塘、59M前往荃灣、城巴962往銅鑼灣,三條線均會途徑屯門公路轉車站。常規巴士路線還有前往深水埗的59A、以及西鐵接駁巴士K52。配合「兆湖苑」的興建,政府也對該區進行了道路改善工程,包括在「兆湖苑」以西位置加建了巴士站。
表: 可途徑屯門公路轉車站(巴士)
巴士 | 路線 | 車費 | 服務時間 |
59X | 旺角東站 | 12.8 | 06:30-23:40 |
259D | 油塘 | 16.6 | 05:50-00:30 |
59M | 荃灣 | 8.4 | 05:40-00:00 |
城巴962 | 銅鑼灣 | 18.8 | 06:00-00:30 |
大單位未必會被全數吸納
1,107個單位預留給「家有初生」及「家有長者」
今次房委會一改揀樓傳統,在各屋苑預留40%配額給「家有初生」及「家有長者」,所以單計一個「兆湖苑」便有有1,107個單位扣起給「家有初生」及「家有長者」選購。「兆湖苑」面積395呎-407呎的單位達1,244伙、469呎-480呎單位則有660伙。所以按道理,469呎以上的單位很有可能在「家有初生」及「家有長者」時段已被全數吸納,只餘下約797個395-407呎的單位可供家庭客選購。
減價22%推售不等於吸引
當然這是否必然呢? 也不一定。畢竟現在市況回軟下,分分鐘「家有初生」或「家有長者」有錢也會棄居屋、而轉投私樓。雖然今次「兆湖苑」的售價較上一期「兆翠苑」的開價,足足減價了22%推售,房委會以5,980元推售今次單位,成為了新居屋2024呎價最低的項目,最平售價156萬元、最貴售價324萬元,但實情有條件購入新居屋的買家,同樣可把目光放眼私樓市場,特別是白表買家。
樓花期超過兩年以上
既然「兆湖苑」的樓花期也有兩年以上,預計關鍵日期去到2027年4月30日,意味申請買家要跟房委會打賭樓價升跌幅,二手市場的貨源卻是即買即住,而且總價計也是白表買家可負擔的水平,又何必要被資助房屋的條件所綑綁?
表: 預計關鍵日期
屋苑 | 預計關鍵日期 |
油塘高曦苑 | 2028年2月29日 |
屯門兆湖苑 | 2027年4月30日 |
啟德啟盈苑 | 2026年10月31日 |
東涌裕興苑 | 2026年4月30日 |
觀塘安柏苑 | 2025年3月31日 |
白表買家可負擔區內私樓
好像附近的「新屯門中心」,土地註冊處反映2024年9月份也有六宗二手轉讓,當中售價最平的單位僅340萬元,為一個實用面積455呎的兩房單位,呎價7,473元,同樣可做到10%首期34萬元,餘額連按保上會供款14,701元,月入29,401元已可通過審批,起始資金42.4萬元,白表一人申請者都買得起有餘。又或者在同區的「邁亞美海灣」也符合到單人申請資格。而事實上,屯門東一帶的新盤開價也愈見走樣,如路勁的「凱和山」約11,000元,而旭日的「黃金海灣」更低於10,000元,也直接在跟居屋市場搶客。
表: 區內私樓選擇
屋苑 | 新屯門中心9座中層F室 (455呎) | 邁亞美海灣2座低層F室 (442呎) |
樓價 | 340萬元 | 386萬元 |
首期 | 10%: 34萬元 | 10%: 38.6萬元 |
貸款額 | 90%: 306萬元 | 90%: 347.4萬元 |
月供 | 14,701元 | 16,689元 |
月入 | 29,401元 | 33,378元 |
第一筆資金* | 42.4萬元 | 49.3萬元 |
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