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上次同大家搵完$1XX萬放盤後，似乎市場上尚存的超低價放盤已所剩無幾，今次我們再提升少少門檻，如果將Budget加至$2XX萬，又得唔得? 我們還趁機看看「龍床盤」菁雋的放盤實況!
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放盤1: 菁雋 叫價$240萬
夠矚目，因為當年被問及單位極細時，發展商表示「紫禁城咁大，皇帝都只是睡一張床」，所以從此就被市場戲謔為「龍床盤」了。項目原本為一幅很細的官地，由俊和牽頭發展投得並興建蚊型戶，及後全幢售予已故舖王鄧成波家族並再拆售，所以全盤356個單位，開放式單位佔近80%，面積由128-178呎，今日我們參觀的這個單位就是其中一伙，位於高層33室，實用134呎大，叫價240萬元。
表: 菁雋放盤資料
| 物業 | 菁雋 |
| 地址 | 屯門青棉徑2號 |
| 單位 | 356個 |
| 放盤面積 | 134呎 |
| 樓齡 | 4年 |
| 叫價 | $240萬 |
放盤特色:
廁所空間合理
洗手間門向外拉會阻礙了客飯廳空間的運用，洗手間跟我們參觀的納米樓，空間算合比例，淋浴間做到乾濕分離，洗澡入內可轉身，有坐廁、洗手盆，下方設有儲物櫃可擺放廁紙及清潔用品，戶主還在上方加設晾衫的設備。
主體面積僅80呎
單位主體面積不算大，只有約80呎。原裝交樓標準也附附設一些設施。由下而上，放置了納米樓常見的迷你雪櫃，雖則雪櫃細，有冰格可擺放少量物品，總好過沒有，上方就是可拉出來的餐枱，但打開後就不能用洗手間，再上方就是一個抽屜，抽屜以上就是蒸焗爐，再上就是另一個抽屜，但以我身高也要跕高腳才能觸破，上方還有衣櫃，但可擺放衣服只有約十件左右，再上還有一個櫃，但我真的想不到辦法打開。唯一慶幸是單位牆身也是較平直，單位位於單邊，所以設有轉角窗，景觀算開揚，雖然前方有樓景，也能望到山景，還可望到屯門河道及屯門市中心方向。
只有小型廚櫃煮食
根據條例，單位必須有廚房或開放式廚房，但與其說是開放式廚房，這裡只是一個小型廚櫃，這裡只有一個電磁爐及鋅盆，連備餐空間也沒有，下方位置放置了洗衣機，麻雀雖小，但五臟俱全，如果煮食也要放餐枱來擴闊備餐區。睡床放在哪? 因為近廚牆身設有電視天線掣位，故會用來掛電視，對面放睡床。在這個空間不能放置大鞋櫃及梳化，甚至連茶几也未必能放得下。
租務回報達4厘
剛剛看完這個蚊型單位，以今日市值價可收到7,500元租金，如果以業主買入價224萬去計，大約都穩收四厘回報，但今日業主仍以240萬元放盤，就算無額外印花稅綑綁，扣除手續費後，大致也只是平手離場。
放盤2: 嘉喜利大廈 叫價$280萬
「青河坊」附近環境跟剛才分別不算很大，周邊有很多舊式洋樓，而下方有很多舊式商舖，但這裡會較方便，因為附近會有仁愛街市，商舖都以果檔、菜檔、肉檔為主，步行去屯門市中心也大約十分鐘左右。附近較出名有麗寶大廈、利寶大廈，而今日我們參觀的單位，位於對面的「嘉喜利大廈」，雖然樓價要280萬元，比起「菁雋」貴40萬元，但論面積，就比第一個放盤「菁雋」大超過一倍。
表: 嘉喜利大廈放盤資料
| 物業 | 嘉喜利大廈 |
| 地址 | 屯門置樂青山公路青山灣段385號 |
| 單位 | 168個 |
| 放盤面積 | 316呎 |
| 樓齡 | 41年 |
| 叫價 | $280萬 |
放盤特色:
舊式眼鏡房開則，難擺傢俬
這個單位面積316呎，如此望落去，單看開則，你也大概估到是什麼年代的出品。這類眼鏡房開則是80年代常見的設計。入屋旁邊為梗廚。300多呎的單位，新盤多為開放式廚房，但這裡卻為梗廚，雖然望落去，灶頭、吊櫃及牆磚都屬較過時的設計，但保養得很新淨，估計業主經常打理。灶頭旁預留置放雪櫃，洗衣機放在哪? 可能放在洗手間，可以行過去望望。洗手間內有位置放洗衣機，但正因為放置了洗衣機，淋浴間空間變得很壓迫，較「菁雋」還要細。洗手盆下方沒有櫃身，故廁紙及清潔用品均可不能放於廁所內，可能要放在客飯廳。
望樓景和山景
走出來就是客飯廳的主體面積，大門、廚房廁所門及兩個睡房的門，這裡五門歸心設計較難擺傢俬，往往會用近廳房牆身放電視，置中放梳化，而梳化後方做飯廳，但這個單位偏偏電視天線掣位設於另一幅牆，故飯廳及客廳位置，跟一般單位擺位不相同。316呎單位，新盤間一房，但這裡間到兩房，兩間眼鏡房的空間也均等，而且空間也不算細，雖然前方會望到公營房屋，但也望到較大比例的山景，也算頗舒服。較「菁雋」樓價貴一點，樓齡大很多，但空間卻大不少，真的較適合一家大細居住。
外牆似剛翻新，身價較高峰期跌三成
樓齡41年的「嘉喜利大廈」，說不上什麼藍籌物業，但也算在青河坊一帶翻新後較企理的二手樓。剛才來到現場拍攝時，見到外牆都尚算新淨，而且大堂都算幾企理。這個放盤單位，雖然業主在1997年時僅以131萬元買入，但中間經歷了樓市的高山低谷，類近單位在2020年攀上最頂點423萬元，但來到今日身價就跌了不少，現時放盤叫價280萬元，跟當時也有頗大差距。
放盤3: 華樂大廈 叫價$300萬
我們今次參觀的最後一個放盤，就在「嘉喜利大廈」附近的「華樂大廈」，單位實用面積320呎，叫價300萬元，我知道並不符合編輯找二字盤源的要求，但說不定可以輕微壓價吧? 既然一場來到，不如也入屋看看，再作決定?
表: 華樂大廈放盤資料
| 物業 | 華樂大廈 |
| 地址 | 屯門置樂青山坊2號 |
| 單位 | 192個 |
| 放盤面積 | 320呎 |
| 樓齡 | 41年 |
| 叫價 | $300萬 |
放盤特色:
樓底較矮
因為現場正在進行裝修，所以我們也是入屋望望便算。可能入屋玄關有一點跌級關係所以會覺得樓底相對較矮，單位一房開則，經過玄關旁邊就是梗廚，都沿幾邊牆身設有廚櫃等，前一點就是洗手間，光廁設計，空間都算合比例。洗手間門跟睡房打對角擺。睡房跟客飯廳同向，都可以望到相對開揚的景觀。最後望望客飯廳，長型設計，牆身沒有多餘虛位，所以都幾好擺傢俬。
身價兩年跌四成
「華樂大廈」跟「嘉喜利大廈」差不多同時期落成，樓齡都已經有41年，全盤共有192個單位。就連樓價走勢都有點雷同。因為「華樂大廈」最高位在2021年，當時類近面積單位掂過538萬元，跟現在叫價300萬元來相比，都確實是低了一大截。至於放盤業主，就在2011年買入，當時購入價135萬元，今日轉手賺幅仍倍數計。
胡‧說評析
龍床盤全數估價已跌穿買入價
一連看了三個放盤，說不上完美達成任務。「菁雋」240萬，銀碼過關，但面積細；「嘉喜利大廈」空間OK，但實情也貼近300萬元，最後一個放盤「華樂大廈」直情要300萬元，完全不符合要求。搵盤過程不算十分順利，是因為《施政報告》落實減辣後，有些業主取態比之前強硬。肯劈價賣樓的業主，則未必願意開門予傳媒拍攝，都怕放盤過程有任何枝節吧。
畢竟《施政報告》把額外印花稅鬆綁期由三年減至兩年，及買家印花稅及新住宅印花稅稅率減半，業主可會寄望市況回暖，可以趁機沽貨，但面對大量放盤競爭時，要賣樓也未必賣得到好價。
就好像剛從額印鬆綁約一年左右的「菁雋」，已累計促成52宗二手轉讓，當中13宗都要蝕讓離場。我們《胡．說樓市》編輯部把全盤356個放盤做了一次估值，撇除已經轉讓的單位外，一共有253個單位的估價，已經跌穿了當初一手買入價，個別跌幅最高達11%，包括這個位於高層、實用面積164呎單位(15室)原業主在2019年開售時以323.8萬元買入，但今日銀行卻只估到288萬元，跌價36萬元。又例如同層另一個245呎的單位(1室)，當時買入高達429.08萬元，今日只估到401萬元，跌幅6.5%。
息口高企削叫價力
準買家角度，由大辣改為五小辣，可能幫助未必很大。他們會否用逆向思維趁低吸納，還視乎他們怎樣看香港及樓市前景，以及最重要息口走勢，直接影響供款能力。第一個放盤「菁雋」開價240萬元，但以現時息率4.125厘計算，月供約也要過萬元，起碼要有22,347元入息過壓測才可以進駐「龍床盤」。所以，更加不用說第二及第三個放盤「嘉喜利大廈」以及「華樂大廈」，因為銀碼都比起「菁雋」高，分別叫價280萬元及300萬元，按現時息口計算，月供分別要12,477元及13,369元，入息起碼要26,000-27,000元才過到壓力測試。
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