樓價再創新高，指數高見180點水平，不單較年初狂升9%，比97年高峰期更大升過80%水平。當樓價愈見只升不跌，愈反映被視為重中之重的房屋政策、政府做到的似乎不多。政府要管理市民的預期，唯有不斷出口術。無論在《施政報告》及《財政預算案》中，政府經常引述私樓落成量充足，但實情這個數字卻經常被錯誤解讀。
差估署: 預測2020年落成量創15年新高
近日差估署公布《2018年物業報告》，預測今年有18130個一手單位落成、明年更飆升至20,371伙，創出十五年新高。純綷按一手吸納量推算，以過去五年平均吸納15,800個新單位計算，這個量數對滿足市場，絕對綽綽有餘。
也難怪、過去政府公布的「施政報告」或「財政預算案」，也擅於套用「落成量」去描述樓宇供應量有多充足，藉以釋除小市民高追疑慮。但回頭一望，如果供應真的如政府所述的充足，何解樓價升勢仍然「高處未算高」？
預測落成量不等於真正落成量
事實上，關於「落成量」三個字，有兩點要特別注意。首先，政府公布的「落成量」只是一個預測的數字，跟實況往有一定偏差。翻查2013至2017年的五年數據，基本上每年政府都慣於高估私樓落成量，平均高估幅度達17%。
舉例，在2016年，政府估算當年私樓落成量有20,144個單位，但最終實質落成量是多少? 只得14,595伙! 以至2013年的估算也出現重大偏差，起初估計有14,928伙，但最後只有8,254伙，足足較預算少45%。高估落成量，跟發展商起樓進度有關，部份因應經濟狀況拖慢步伐、部份則因天雨影響施工進度。
新盤入伙盤前已售出大部份單位
更重要一點，過去樓市拆局 已有提及，就是「落成量」是指物業完工可以入伙，然而政府自2013年起已放寬樓花預售期至30個月，意味新盤在入伙時隨時沽售得七七八八。翻查2013至2017年數字，入伙前售出比率達到72%-85%之間。
換句話說，大部份單位在樓花期已經售出，餘下「現樓貨尾」才是真正可發售的供應量。因此，直接將「落成量」解為「未來供應量」，是對供應量的一種錯誤解讀。
