香港私樓「落成量」被錯誤解讀

樓價再創新高,指數高見180點水平,不單較年初狂升9%,比97年高峰期更大升過80%水平。當樓價愈見只升不跌,愈反映被視為重中之重的房屋政策、政府做到的似乎不多。政府要管理市民的預期,唯有不斷出口術。無論在《施政報告》及《財政預算案》中,政府經常引述私樓落成量充足,但實情這個數字卻經常被錯誤解讀。

差估署: 預測2020年落成量創15年新高


近日差估署公布《2018年物業報告》,預測今年有18130個一手單位落成、明年更飆升至20,371伙,創出十五年新高。純綷按一手吸納量推算,以過去五年平均吸納15,800個新單位計算,這個量數對滿足市場,絕對綽綽有餘。


也難怪、過去政府公布的「施政報告」或「財政預算案」,也擅於套用「落成量」去描述樓宇供應量有多充足,藉以釋除小市民高追疑慮。但回頭一望,如果供應真的如政府所述的充足,何解樓價升勢仍然「高處未算高」?

預測落成量不等於真正落成量


事實上,關於「落成量」三個字,有兩點要特別注意。首先,政府公布的「落成量」只是一個預測的數字,跟實況往有一定偏差。翻查2013至2017年的五年數據,基本上每年政府都慣於高估私樓落成量,平均高估幅度達17%。

舉例,在2016年,政府估算當年私樓落成量有20,144個單位,但最終實質落成量是多少? 只得14,595伙! 以至2013年的估算也出現重大偏差,起初估計有14,928伙,但最後只有8,254伙,足足較預算少45%。高估落成量,跟發展商起樓進度有關,部份因應經濟狀況拖慢步伐、部份則因天雨影響施工進度。

一手落成量預測 政府年均高估17%

新盤入伙盤前已售出大部份單位


更重要一點,過去樓市拆局 已有提及,就是「落成量」是指物業完工可以入伙,然而政府自2013年起已放寬樓花預售期至30個月,意味新盤在入伙時隨時沽售得七七八八。翻查2013至2017年數字,入伙前售出比率達到72%-85%之間。

新盤入伙盤前已售出大部份單位


換句話說,大部份單位在樓花期已經售出,餘下「現樓貨尾」才是真正可發售的供應量。因此,直接將「落成量」解為「未來供應量」,是對供應量的一種錯誤解讀。

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