娥六招後遺 真的可以壓住樓價嗎?

要令發展商加快賣樓步伐,政府準備推出「一手樓空置稅」,但特首林鄭月娥推出「娥六招」後,風頭被居屋訂價與市價脫勾搶過。政府針對新盤徵收空置稅,在取得入伙紙後一年內未沽清,需收取「應課差餉租值」200%。市場認為政策影響有限,皆因發展商會轉嫁成本。

樓價是否回落 還視乎土地供應是否追得上?


政策用意明顯,就是要迫發展商盡快推出新盤。但問題是,透過行政手段迫發展商盡快清倉,但土地儲備未能追上,一手價格又只會乾升。雖然我們不得不認同,發展商成功補充土儲,不代表一定平價賣樓。


然而,政府同時將九幅地撥作公營房屋發展,究竟要達到全年18,000個私樓供應會否受阻?因為如果屬實,發展商更有強硬不落價的理據。發展局局長黃偉綸解釋,政府官地非唯一土地供應來源,因為土地供應還來自發展商補地價項目。

私樓地供應壓力增加 靠私樓重建可行嗎?

政府推地重心 側重補地價及舊樓重建

事實上,翻查過去幾個財政年度,政府透過改劃舊契樓及私樓重建,去增加土地供應的倚賴愈見明顯。2015年全年總土地供應20,130伙,補地價項目僅2,360伙,比例12%。但發展至2016年已達到16%。上一個財政年度,甚至有64%土地來自私人發展,涉及17,000個單位,但這個方向是危險的。因為改劃土地主導權,基本上落入發展商手上。

舊契樓不受預售樓花同意書規管。補地價項目主導權在發展商手上。

「娥六招」透過預售樓花同意書方案,規定日後新申請的樓花,無論是招標或者是公開發售,需一推全盤20%,政府亦考慮在新招標的土地,在賣地章程上加入相關條款。當官地制肘愈來愈大,而不受預售樓花規管的「舊契樓」、及部份私人重建項目制肘相對較細,未來發展商有可能刻意減慢私人重建,去托穩一手樓價,同時也是對政府政策一種無聲抗議。

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