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【恒大.珺瓏灣預售】麵粉咁貴!麵包要幾錢?

政府透過《緊急法》訂立《禁蒙面法》來損害法治,對於現況,大家憤怒;對於後市,大家悲觀。無論經濟層面、抑或樓市層面,正逐步動搖港人信心。第四季大盤蓄勢待發,究竟發展商又如何自處?

究竟成本有幾高?

除了長實在深水埗的「愛海頌」,位於 掃管笏 的「恒大.珺瓏灣」也即將開售,是中資發展商恒大首個進軍香港項目,不單可測試港人是否已離棄中資外,這個盤最大焦點是究竟發展商能否做到收支平衡。

掃管笏麵包、麵粉要幾錢?

只因這幅地入貨價並不相宜。原本是恒基在2015年以36.29億元,從政府手上投得的發展商項目,以可建樓面785,341呎計算,當時每呎樓面地價4,621元,但在2018年卻傳出恒大以65億元向恒地購入地皮,變相地價調升至8,277元。當然造價有否包括建築成本、以及其他支出,外界並沒有資料可參考,但若以純地價計算,這個價格比其後路勁在附近投得地皮6,700元高近三成,創掃管笏一帶地價新高。

區內幾個近年推售的新盤,包括萬科持有的「上源」、永泰「OMAOMA」,以至會德豐「NAPA」,地價只介乎3,682元至4,541元呎。幾個盤開售時,首批開售呎價也僅介乎10,565-12,463元呎,但承接力卻未見十分旺盛。其中「上源」及「OMAOMA」至今仍有貨尾在手,分別餘貨158伙及180伙。因此當市場仍充斥貨尾,若「恒大.珺瓏灣」突然大幅高開,購買力只會轉移貨尾。

掃管笏配套問題

交通因素

這區樓價難以高溢價去貨,背後跟交通因素有關。除了「星堤」有村屋可前往荃灣,其他屋苑村巴最遠只能到「黃金海岸」商場,住客也只能依賴班次極為稀疏的巴士,要不然就要搶到屋苑車位才可以揸車。奈何掃管笏屋苑車位比例不足,好像「恒大.珺瓏灣」全盤1,982個單位,就只有157個車位,差不多近十三戶才有一戶有車位用。

交通因素限制去貨速度,變相壓抑高開條件,查實小市民的考慮點,還關注中資發展商的交樓質素。我們歸納了過去的驗樓結果,中資發展商驗樓平均分只得67.6分,遠低於港資發展商的75.5分。

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