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來到掃管笏跟驗樓師開箱新盤，但查實這區近期幾多新聞。繼早前區內「黃金海灣」以車位價一字頭開售，之後又傳新地「星堤二期」停工。如果市況真的理想，又怎會如此情況發生呢? 開箱新盤是路勁及深圳控股發展的「凱和山」，在去年九月推售，當時還未發生上述情境，但銷情已經相當疲弱，所以接下來餘貨的去貨動力，除了看大市氣氛，樓盤的交樓質素也是關鍵。
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凱和山背景
料蝕讓賣樓
「凱和山」去貨動力也算呆滯。撇除三宗取消交易個案，全盤暫時售出134個單位，佔全盤693伙的19%，套現6.6億元，呎價11,115元。以當日投地價31.68億元計算，連地價成本也未收回。「凱和山」在「飛揚二期」劈價後開售，本身開低約11%，怎料低處未算低。其後「黃金海灣」低於9,000多元呎登場，就令發展商之後推盤更加尷尬。因為當時發展商曾表示在「凱和山」投資50億元，相當於每呎成本高達10,571元呎，就算扣除10%發水，每呎地價成本也僅攤薄至9,610元，證明再減價賣樓，連發展商都要蝕本離場。
單位背景
不單如此，也因為「黃金海灣」劈價效應，「凱和山」剛收樓的業主也全部坐艇。就好像我們抽中驗樓開箱的單位，業主在去年中以583.9萬元入手，購入一個576呎的兩房單位，平均呎價10,137元，都已在蝕讓邊緣徘徊，所以能否交出一張對辦的交樓成績表，在業主眼中就變得份外重要。
凱和山資料表
| 地址 | 管翠路18號 |
| 單位數目 | 693個 |
| 面積 | 291-3,419呎 |
| 校網 | 71區校網 |
| 發展商 | 路勁及深圳控股 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | 凱和山 |
| 面積 | 576呎 |
| 單位 | 1座低層G室 |
| 樓價 | 583.9萬元 |
| 呎價 | 10,137元 |
| 得分 | 72分 |
驗樓特色
單位門鐘聲響微弱
入屋開門會先見一個小玄關，大約有25呎的空間，毗鄰有一幅牆身大約有1.8米長，有足夠位置做到儲物櫃及鞋櫃，方便入屋脫鞋，但如果你作為一個訪客，要走入這個單位也是重重困難，跟門鐘有關。我們《胡．說樓市》攝製隊比驗樓師稍遲到達單位，驗樓師在單位先驗樓，我們在外邊按門鐘卻沒有人理睬，但明明我們也聽到單位內的有門鈴聲卻沒有人應門，原來跟門鐘安裝在廚房的天花內，廚房門關上後聲響會減弱。
客飯廳只有一幅牆身設有電視掣
由幅牆身一直延伸至露台位置，總長有5.4米，客飯廳算方正，透過中間走廊區分飯廳與客廳，但飯廳旁的牆身只有約一米，所以飯廳相對淺窄，不能放太大的餐桌，只能放細餐枱。行前一點的經過上方冷氣機，行過來就是客廳，跟一般新盤不同，多數大單位的兩幅牆身都會安裝電線掣位，讓業主在傢俬擺位上可自由布局，但這個單位只有一邊牆身有電視掣位，只有一邊牆身可掛電視，而對面放梳化，但此布局也算合理，因為梳花擺放的位置可望較開揚景觀，望到毗鄰屋苑園景及山景，反觀梳化放對面牆身就只會望毗鄰樓景。雖然一反傳統沒有設兩邊電視掣位，慳了一些成本，但此布局算合理。
露台門很難開啟
走出露台也很困難。露台門處於關閉狀態，把鎖扣抽起再拉開趟門，但很花氣力才可以，我們記者嘗試也覺得很難開啟，但露台門並沒有壞，只是氣壓強勁而未能開上。驗樓師建議打開毗鄰的窗減輕一點壓力，之後打開會較容易。走出露台，方位向北，可以望到「星堤」樓景及園景，以至望到山景，景觀算舒服，唯獨這裡真的跟毗鄰屋苑「NAPA」近，站在這裡可望毗鄰單位狀況，證明對面單位也能窺探單位狀況，所以都要想一想怎樣保障自己私隱才可以。還有露台的燈，置於天花對落一點的牆身，但偏偏露台的深度不算大，日後要更換燈泡，高空工作少了一點緩衝，也有一點危險，自己要當心。
梗廚設氣窗但未清膠紙漬
在「凱和山」400幾呎都屬於兩房開廚，但上到500幾呎，就已經為梗廚設計，在單位的另一邊，我們可以去望望。入到廚房，空間算寬落，不會入到廚房未能轉身，真的可以走動的一類。還有廚櫃把廚房裝置妥善地收納起來，包括雙門大雪櫃，洗衣及乾衣機，還有儲物櫃。工作枱面U型擺位，設有三頭煤氣爐頭及鋅盆，還有鋅盆，對面為備餐區，算幾充足。工作枱面背都加裝了層架及掛鈎，可以放廚房抹手紙，整體感覺裝置充足，上方都做了不少儲物櫃，但我自己有些觀察。第一，不知大家有否留意廚房品牌。單位廚房用西門子，大單位就會用Miele。不知是否跟慳成本有關，細單位用西門子、大單位用Miele。第二，就是廚房的氣窗，前方有洗手盆可以邊洗菜邊望景觀，但偏偏氣窗不清潔，全部膠紙漬未清理。戶主能否自己處理? 比較難。首先要爬上工作枱面，而且該氣窗為鞦韆窗，開關的幅度很細，伸手左右也未能觸及，而且這類膠紙漬並不是徒手可以處理，必須用一些化學用品才能處理，要交由發展商處理，也不明白為何在交樓前不先處理。
洗手盆有漏水問題
驗樓師鍾智剛在洗碗盆試水時，發現下方的去水有一點漏水，不是隔氣或盆底，而是橫喉，該位置有一點滴水，估計此位置有扭蓋未能鎖得緊，認為找水喉師傅稍為處理已可解決問題，部份情況下則要補膠布，甚至要換喉，但此情況就較少見。
浴屏沒有加裝防撞膠粒
由廚房經過走廊直入，就是兩間房間及洗手間。我們先看看洗手間。坐廁旁與一般新盤相若，都是很標準的交樓標準，洗手盆上方有鏡櫃，兩旁有燈條方便化妝之用，打開鏡櫃望望，內裡都設有充足層架，還預留了插風筒，但就沒有預留放置風筒的位置。層格多，但就比較淺窄，不能放置太厚身的物品。鏡櫃下方都有壆位放置清潔用品，我覺得尚算可以，鏡櫃下方都儲物櫃還有掛毛巾架，儲物量算充足。淋浴間都不會未能轉身，但洗手間有兩個地方，浴屏並沒有加裝防阻膠粒，大意使用可能會接破玻璃，使用上要小心。
近廳房氣窗刮鉸需修理
過去望望兩間睡房，近廳房面積長2.5米、闊2米左右，主體面積56呎，方方正正，望樓書都覺得幾好擺傢俬。唯獨樓書看不見陣位，上方是空心的，有可能是收納了喉管，陣間下方放睡床可能有壓頂感。這一扇窗是唯一通風地方，驗樓師發現窗刮鉸，當窗打開至某一個程度，關窗時邊角位會刮鉸，窗口會跳一跳，會有刮鉸的問題，需要重新調校。他說部份輕微情況，則可考慮定期落潤滑油解決。
主人房冷氣機散熱器平台與毗鄰共用
由近廳房行過來是主人房，主體面積長3.5米、闊2.4米，所以主體面積90呎方方正正算幾好擺傢俬，也沒有了客房的陣位，相對細一點，所以會相對光猛一些。毗鄰設有側窗，如果連同工作平台門一併打開，可產生對流效應，但偏偏對流窗外是冷氣機散熱器平台，且要跟毗鄰H室共用，如果鄰居開冷氣，而自己沒有開冷氣，就會扯到熱風入房間，這個需要留意。走出去工作平台，此門的門柄跟框很貼，關上工作平台時時，若忘卻把手柄拉下，很容易會夾手，要小心一點。
工作平台壆位磚斷裂
走出工作平台，跟廳同向，但擺位上主人房跟毗鄰「NAPA」更近，睡房往往是最需要私隱的地方，可能都要看看怎樣保障自己私隱，還有整個單位主要鋪木地板，只有露台位置鋪磚，但卻偏偏有失手，有五分四為空心磚，部份更加已斷裂，故一定要更換。驗樓師表示，如果沒有斷裂，可能稍為打針也可以，但既然已經斷裂，建議更換。更換後，底下防水膠也要補回。
胡．說評析
1. 驗樓得分為C
廚房漏水、加上玻璃窗令「鋁門窗」及「潔具、來去水」一環失分嚴重，其他「油漆」、「家電」都輕微扣分，最終單位得72分，評級為C。比起我們對上一次驗同系「晉環」時只得68分，今次算稍有進步，叫做不過不失，但仍難擠身大發展商長期90分的水準。我們把驗樓結果轉交發展商之一的路勁，回覆指，門鐘設調節功能，用家可按需要自由調節音樂，企缸浴屏門設有防撞膠粒，另外其他執修工作亦已完成。至於把浴室寶設於淋浴間，是考慮業主可在冬季淋浴前開啟制暖功能，以快速加熱空間。
2. 屋苑內設有內陸地段
位於「管翠路18號」的「凱和山」除設四座分層，屋苑還設兩座低座及十四間洋房，沿外圍而建，屋苑入口旁有條又長又斜的行人徑。行入去望望，會先經過一號洋房花園，再經過五號洋房的房間附近位置，直入到篤左轉，竟然天外有天，有幅被圍封的內陸地段。翻查批地文件，這是一幅由私人持有的用地，地契規定要舖設道路不干擾其自由出入，但如果不是特意入來行行，說實在這幅地也太低調吧。
3. 位置偏遠
「凱和山」的住宅會所綠化面積連園林逾4.74萬呎，有27種運動及消閒設施，有室內恒溫泳池、full court籃球場等。不過我地拍攝當日就碰巧無開放，所以跟它緣慳一面，只能在附近屋苑內園遊走下。項目坐落在早年政府力谷地皮的掃管笏，較著名的屋苑有「恆大．珺瓏灣」、「NAPA」、「上源」等，卻因車位不足，但同時公共交通配套不善，而被市場批評，所以大家要鬥內部升格。只是市旺時，尚能用總價低效應來吸引上車買家；但市淡時，當外區有更理想選擇，準買家又為何要進駐偏遠地區? 這些因素都令發展商徒添幾分去貨壓力。
4. 供應重貨未完
特別是區內重貨供應在短期內不會完結。已經不計算未賣完的貨尾，區內最少有有三個全新項目等排隊推售。最近「凱和山」便有近期停工的星期二期，這個可建樓面達61萬呎的地盤，會提供逾1,300個單位；長實又在「飛揚」旁邊投得大欖涌用地，都獲屋宇署批准興建12幢住宅，以132萬呎樓面來推算，估計起碼有2,000個單位。政府還有一幅在「帝御．金灣」的用地擺在賣地計劃中，又有過百萬呎樓面。
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