【新盤前瞻】2019年有幾多新供應?成本價幾多?

【新盤前瞻】2019年有幾多新供應?成本價幾多?
【新盤2019】19年會否有跳樓貨?新盤麵粉價係幾多?

有谷友問,2019年樓價還會跌多少? 縱然二手劈價新聞不絕於耳,但業界也並非一面倒悲觀。後市去向,除了視乎息口走勢、中美貿易戰等發展外,2019年新盤去向也是關鍵。

一手樓主導市場?

過去一手熱賣,推動二手水漲船高。今日樓市,雖然同樣由一手樓主導,但方向卻是截然不同。一手樓低市價散貨,自然成為二手樓逐級落價的指標。問題是,2019年新盤真的會大劈價嗎?

新盤供應量充足?

看量數,新盤供應量充裕,發展商似有減價壓力。單計2019年,市場共有超過30,000個新盤可發售,是連續第七年突破三萬伙水平。但值得注意,「可供發售單位」從來不代表發展商會全數推出。若以過去五年計,平均每年「實質推盤量」只佔「可供發售單位」約50%,意味明年約有15,000個單位推出,屬市場可吸納水平。

2019年有幾多新盤供應?

地價會影響一手樓價?

從地價角度去看,若我們抽出今年逾千伙的大盤,除了恒大以高達8,400元呎承接「掃管笏」項目外,其餘中國海外大埔「山塘路」的「天鑽」地價低見1,848元呎,康城站七及八期的補價金額亦僅2,830元至3,147元,都屬於發展商成功低吸的土地儲備。

然而,發展商成功壓縮成本,又是否一定要平賣益街坊? 歷史經驗反映,一幅以超低價投得的用地,發展商最終也可以較地價翻幾倍的價格售出。所以地價有折讓,頂盡只能說,發展商在訂價策略上有較大彈性。畢竟劈價是最後一著。劈價以外,發展商會先選擇其他推盤方法,包括先從付款辦法著墨。因此寄望一手樓有跳樓貨,似乎可能性不高。

新盤成本係幾多?

更重要一點,一旦發展商真的賣平了,真的沒有方法收回失地嗎?過去部份開價有折讓的新盤,在建築成本上也相應將貨就價。部份發展商則擅於透過賺盡豁免去攤薄成本,例如盡量興建「玻璃幕牆」及採用「非結構預製外牆」。因為這些都獲政府豁免地價,但卻因構成「圍封牆」一部分可計入「實用面積」售予小業主;以至在入伙後,每年上調管理費,也足以對小業主無限陰乾。

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