由昨早有觀眾率先向我們《胡．說樓市》報料，表示「柏傲莊三期」要拆卸重建，去到中午獲發展商確認消息。說實在，昨天整個下午，消息禾雀亂飛，但慶幸我們《胡．說樓市》團隊也能從不同渠道，包括向受影響事主求證、向專業人士了解，最終在短時間制作一條短片為各谷友深入報道資訊，在此，要多謝協助我們完成製作的各位。
唯一不足，是截至昨天截稿一刻，我們還欠缺屋宇署回應、以及發展商新世界一些未及披露的訊息，故部份疑團還未能完全解開。隨著今午屋宇署及新世界再作回應，又是否代表我們更接近真相?
疑問1: 為何屋宇署接獲停工通知後，新世界仍繼續賣樓?
屋宇署昨天傍晚發出新聞稿，指署方早於6月18日已收到發展商通知，指「柏傲莊三期」第8座的7-8樓，部分鋼筋混凝土支柱取樣抗壓測試結果未達標，故已暫停該座上蓋工程，以作進一步測試。
這一點，新世界發出的第一份新聞稿，只指出「6月中到承建商通知，第8座部份牆身結構混凝土檢測數據未達要求，經評估後確認樓宇結構安全，並隨即展開全面檢測。」卻沒有提及有暫停上蓋工程一事。
由屋宇署回應，反映新世界早於月6月18日已知悉地盤出事，何以發展商仍堅持在6月20日進行第三輪銷售? 背後有否刻意隱瞞? 內部作了什麼評估?
據了解，新世界在6月18日向屋宇署通報問題，是基於「第8座」「支柱」有問題，而並不是「牆身底座」。「支柱」混凝土強度不足未達標，跟混凝土調製過程中令密度不足。當時發展商認為，只要把適量的混凝土重新灌入便可解決問題，故銷售部門認為無需煞停賣樓。
我們《胡．說樓市》今早再向新世界進一步求證。發展商表示，因涉事牆身結構只佔已興建樓層牆身結構1%，可透過更換或重造解決，且類似情況不罕見，不會影響完工及關鍵日期，所以沒有暫停售樓活動。但究竟在6月18日發現問題的「第8座」錯倒不合格石屎的強度為多少? 所謂「合格」及「不合格」的石屎強度分別為多少? 新世界沒有回覆。
疑問2: 屋宇署在7月7日接獲第二次停工通知，跟6月18日的停工通知有什麼分別?
及至7月6日，屋宇署再接獲通知，指「第8座」鋼筋混凝土承力牆、及「第1座」部分鋼筋混凝土支柱及承力牆有類似情況，而「第1座」的相關上蓋建造工程亦因此暫停。今次的說法，跟新世界第一份新聞稿中所述的時間吻合。
新世界新聞稿指出，發展商在7月3日收到承建商「協盛建築集團」匯報，發現「第1座」及「第8座」的牆身底座混凝土強度測試未達標，於是7月6日通報港鐵及屋宇署，最後決定主動拆卸重建。
究竟7月7日第二次停工通知，跟6月18日有什麼分別，從而導致整個第三期需拆卸重建呢? 關鍵在於，今次發現問題是「牆身底座」而非「支柱」。
作為承托整座大廈的「牆身底座」，不同位置所需採用石屎硬度也不同，錯灌了硬度不足的混凝土，可能對結構有致命的影響。當日錯倒不合格的混凝土，強度為多少? 而合格的混凝土為多少? 我們《胡．說樓市》今早向新世界進一步查詢，但回覆指承建商已展開全面調查，因當中可能涉及法律程序和責任，現階段未能作進一步披露，簡單說，我們仍無從稽考。
疑問3:「柏傲莊III」需拆卸是否真的跟沉降無關?
對於「柏傲莊III」要拆卸重建，大眾第一個直覺也認為，跟地盤曾出現沉降有關。昨天影片中，我們從結構工程師的看法是，混凝土不達標，理應與地盤沉降與否沒有太大關係；但一個地盤未入伙就要拆卸重建，背後是否真的只涉及「混凝土不達標」的單一因素? 這卻是另一個話題。
我們曾在早前的短片中指出，大圍站於2018年7月，因東鐵線大圍站南行線月台出現沉降，超出了沉降可接受的21毫米標準，所以要停工，屋宇署放寬沉降標準至40毫米，並在2019年1月復工；但其實，根據港鐵在2021年2月21日公布的資訊，最新沉降幅度已上升至43毫米，但卻沒有停工，原因跟沉降標準悄悄然放寬至50毫米有關。
這一個極少人關注的議題，就連我們也忽略了的數字，卻因發展商新聞稿描述「混凝土不達標」，就轉移了我們的焦點。因為如果沉降跟拆卸地盤重建有關，影響的並不單是「柏傲莊三期」，連一二期買家也受牽連。
疑問4: 新世界提出的「賠償方案」有沒有確實的計算方程式?
姑勿論事情如何，最無奈的是一批受影響的準業主。雖然新世界在昨日的新聞稿中指出，會有賠償方案予買家，無論是取消交易或繼續交易，也會獲得利息補償、以及租金津貼，但在新聞稿卻沒有說明計算基準，他們只用了一個購入1,500萬元的樓價作計算，表示若繼續成交，而採用「即供付款」的買家，可獲115萬元賠償；選用「建築期付款」可獲38萬元賠償；若取消交易也可獲31萬元賠償。
然而，賠償金額包括了「利息補償」及「額外津貼（包括租金）」兩部份，比例如何? 有沒有更清晰的計算方式，讓買家自行計算賠償價格? 新世界在今午回覆我們時，也沒有披露相關計算方程式，試問已入市的準買家又可作出合適抉擇?
疑問5: 準買家繼續成交及不繼續成交，按揭有無影響?
無論準買家選擇繼續成交與否，他們各人也有地方需留意。對於會繼續成交的買家，由於他們會獲取一筆額外的賠償，新物業在承造按揭時，銀行會把它當作回贈般在貸款額上作出扣減。我們向按揭中介查詢表示，一般銀行是會計算的。以1500萬元的樓價為例，選用即供買家可獲115萬元的賠償金額，在未計算賠償金額前，最高貸款金額為750萬元，但扣減後的最高貸款金額會減少至693萬元。
不過，今次情況較獨特，我們問過金管局，金管局表示有向銀行了解過，銀行仍樂意為樓盤提供按揭，亦不會把補償金額從貸款額中扣減，金管局對此做法不持異議。
至於選擇不繼續成交的買家，已支付的律師費及釐印費，究竟是否已反映在「租金津貼」，還是可以額外再索償? 新世界沒回覆；券商估計，今次新世界在事件中，由重建至賠償金額為九億元，我們有查問實數，卻未有答案。幾個疑團，是否完全解開? 是否真的做到如發展商新聞稿所說：「秉持開誠布公、具高透明度的態度處理是次事件」，準買家自有答案。
興建「柏傲莊」的承建商「協盛建築集團」，本身「協盛建築集團」就是新世界的建築部，有傳新世界怒炒建築部100人，割蓆保平安，不過新世界澄清無此事。
