【家壹驗樓】納米樓呎價逾$2萬! 客廳窗對正垃圾房排氣 (附影片)

繼早前佐敦「本木」收樓後,恒基長沙灣的「家壹」也交樓。這個樓盤在2019年社會運動前開售,當時首批均價20,850多元/呎。現在回看開價有點貴,只因當時未有「林鄭plan」,一些面積細、樓價低,但呎價高的單位,也成為市場趨之若鶩的選擇,今日這些單位又什麼需要注意?

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項目背景

樓價不便宜,因為它的位置只在公屋「元州邨」對面,「家壹」毗鄰是億京多年前開售的「尚南天」;後方就是信和單幢項目「One Madison」。樓下環境有待轉型,樓盤前身是幾層高的舊唐樓,在田生協助下收購並重建為一層28層高住宅項目,提供200個單位,主打開放式及一房。開放式單位共有75個,面積介乎199呎-238呎;一房則100個,面積介乎244-277呎;兩房則提供25個單位,面積由458-479呎。

家壹資料表

地址元州街342-356號
單位數目200個
面積199-479呎
校網40校網
發展商恒基兆業
管理費4.9元

我們驗樓單位在高層G室,面積238呎的開放式單位,業主在2020年時以583萬購入,表示曾經抽過同區「The Campton」、「恆大.睿峰」均不成功後,才決定購入「家壹」,由於當時購入單位已屬貨尾階段,也沒有太多的選擇。

驗樓單位資料

屋苑家壹
面積238呎
單位高層G室
樓價538萬元
呎價22,605元
得分74分

驗樓問題

消防裝置需進行年檢

入屋單位接近一眼看透,我覺得景觀也算頗開揚,因為高層關係,這邊就是開放式廚房,「麻雀雖小、五臟俱全」,這裡有高身雪櫃、微波爐、上方還有高身儲物櫃,因為是開放式廚房,所以都必須要安裝一些消防裝置,就如這個單位上方有兩個「消防花灑頭」及一個「煙霧探測器」。「煙霧探測器」會接駁至管理處,而這些裝置在《消防條例》下都屬「消防裝置」,所以業主每年都需要委託管理處進年檢。

消防裝置需進行年檢

消防裝置在年檢後才有事故責任誰屬

有些「煙霧探測器」會直接連接管理處控制中心、但也有一類是獨立個體,但多數新盤均採用前者設計,因此年檢就會管理處中央負責。根據「家壹」公契寫明,管理處在合理通知及合理時間內,是可以進入單位進行維修及檢測。但受到質疑的是,如果年檢時「煙霧探測器」可正常運作,但年檢後不能運作,而最終發生事故,業主又需否負責呢?  這個問題很值得深思。其實除了「消防裝置」外,開放式廚房也有其他問題。

消防裝置在年檢後才有事故責任誰屬

洗碗盆底喉管容易損耗

洗碗盆下方的喉管大多已紮在一起,唯獨洗碗盆的入水的喉管卻沒有,驗樓師把抽屜開合下會碰撞喉管,長時間開合會令軟喉造成損耗,可能會一不小心弄破喉管,會令單位水浸,所以最好把喉管紮起來,會比較穩妥一點。

洗手盆底喉管容易損耗

樓底高儲物櫃難用

單位樓底很高,高達3.5米,所以整個設計上,都會運用高樓底優勢,盡量把空間向上發展,這裡有兩級儲物櫃,但怎樣去使用呢?  洗手盆底收納了兩級摺梯,但這兩級摺梯是否真的方便使用儲物櫃呢? 記者打開儲物櫃後,也容易打開,但只能接觸很淺的地方,更遑論對上的儲物櫃,記者根本連儲櫃門也打不開。

樓底高儲物櫃難用

洗手間充電裝置難使用

雖然洗手間不屬於黑廁,氣窗用了鞦韆窗設計可以向外推,但氣窗很長及高,日後想清潔也不知如何是好。還有近年新盤都加入不少新裝置,這個單位也不例外,好像這個單位的洗手間,也安裝了無線义電器,但把電話放上去卻充不到電,其實不是壞,只是木板太厚,拉開木板後,會看見有個充電器,再把電話放上去才能正常使用。

洗手間充電裝置難使用

窗難清潔

客飯廳主體面積,真的很光猛,因為單位多窗,全部都採用這類韆鞦窗設計,其實日後清潔也有點麻煩,但據管理處表示,日後清潔玻璃窗會由他們負責。但除了清潔問題外,這扇窗有其他問題,值得業主留意。

韆鞦窗難清潔

外牆伸縮縫欠唧膠有滲水危機

外牆伸縮縫欠缺唧膠,碰巧這個範圍屬於公家地方,是後樓梯及垃圾房。如果有水進入了縫隙會四處流動,大家也不知道會流往什麼位置,所以發現也需要要求管理處處理。另外,毗鄰位置垃圾房,外牆看見的通風口就是垃圾房排氣口,如果垃圾房有氣味,會在這裡排出來,業主打開這扇窗有機會把異味傳入屋。

外牆伸縮縫欠唧膠有滲水危機

露台採用趟摺門侷限空間運用

「家壹」所有開放式單位都採用了這種露台門,都是一種「趟摺門」設計,需要先打開這邊露台門,再打開這邊,才可把整個露台門打開,但這種設計是好看不好用,因為會侷限了露台的運用。

露台採用趟摺門侷限空間運用

露台漏裝膠邊

趟門有很多膠邊問題,例如膠邊短了一截,把手放在這裡也感受到漏風,中間位置沒有膠邊,有些在裡面,有些在外面,工人裝漏了膠邊。另外,戶外木都要倒水在露台位置試水,剛剛我們倒水後,驗樓師等了20分鐘左右仍然有積水,應該渠管內有淤塞需要清走。

露台漏裝膠邊

露台頂部放置了冷氣機散熱器難維修

露台頂部,上方設有些「通窿」的鋁冚,擺放了一部「冷氣機散熱器」、以及一部「熱水爐」。一如恒基樓盤,不少納米樓把「冷氣機散熱器」放置於露台頂部,日後維修都必須要用鐵梯爬上去,若果要把整部散熱器抬下來,對工人來說,維修會有一定危險。

露台頂部放置了冷氣機散熱器難維修

熱水爐及冷氣機散熱器出現「氣電共存」問題

旁邊收納「熱水爐」,除了接駁入洗手間或廚房的熱水需要運行一段時間外,還存在氣電共存的問題。「家壹」採用的冷氣機型號為三菱「MS-GM 19VA」,雪種「R410A」,屬於無毒不易燃的雪種,相對會較安全。

驗樓得分: 74分

至於整體交樓質素,「家壹」窗及來去水都扣到只得零分,結果單位只得74分,跟22,600元的高樓價來說,似乎卻不成正比。驗樓單位業主在開售較後期才買入,加上高層單位,故價格也比較高,當日購入價583萬元,所以就算類近單位可收租50元呎,相當於每月租值11,900元計,扣除高達4.9元的管理費後,淨租務回報也只有2.2厘。

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