立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
全面撤辣是今年《財政預算案》的最大焦點。無論是稅制還是按揭成數都有變動，我們先整理一下，這些政策怎樣影響你們。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2024】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2024】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
預算案救市三式
取消按揭壓力測試
第一，以後買樓不用再做壓力測試。以前買樓時，你要以現息口水平加兩厘計算供款，供款佔入息不多於60%才可獲批貸款，但今日起不用再進行壓力測試，只要你的供款額不多於入息一半就可以。
放寬按揭成數
第二，雖然之前曾經放寬按揭成數，但現在再近一步放寬。如果你購買3,000萬元以下物業，而選擇不借取按揭保險，以前最高只借到樓價50%，現在卻不同，最高可借70%。當然銀碼再大一點的物業，例如高達3,500萬元以上，以前最多借50%，現在可借60%。如果你買樓收租或投資，以前最高只借到50%，現在可以借60%。如果你買工商物業，以前最多借60%，現在可以借到70%；以「資產水平」審批的按揭，按揭成數則由50%提升至60%。
全面撤辣
第三，買樓成本會減輕一些。因為財爺宣布，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施。如果你本身是公司客或海外客，原本買樓要支付樓價15%作為「買家印花稅」及「新住宅從價印花稅」，現在只須繳交普通從價印花稅；如果你買樓收租，總之持有多於一層物業，你都要繳交「劃一7.5%從價印花稅」，但這些稅項今日起會消失。以前為杜絕炒家即買即摸，政府禁止買樓後兩年內轉手，否則要按時期徵收10%至20%樓價的「額外印花稅」，現在也全面撤銷。簡單講，無論你買多少物業，無論你是什麼身份，只需要繳付第二標準稅率，也就是以前首置客的印花稅便可以。
全面撤辣 = 馬上激活樓市?
財爺說，當前經濟及市場情況下，有關措施已無需要。開場時也說得很直白，表示息口上升及外圍環境充滿不確性，樓價去年全年跌7%，交投量跌5%至43,000宗低水平，也解釋了何謂「無需要」。政府主動全面拆牆鬆綁，甚至乎已無視樓價是否仍是小市民可負擔，似乎《預算案》就是要傾斜業主及發展商。
問題是，以現時中小型住宅平均樓價559萬元計算，連按保最高可以借取90%按揭，以現時息口4.125厘計算，攤分30年還款期，月供24,910元，以前有壓力測試，入息起碼有52,049元才借得起，現在用供款額不超過入息50%計算，入息有49,820元便可批出貸款，實情在息口高企的前提下，對增加貸款能力的作用有限。
對換樓客來說，雖然不再需要顧慮「先買後賣」要預繳辣稅，只需按照最基本的稅率交稅，只是借取按揭時，由於同時持有兩層樓，按揭成數仍有機會要減10%。少了辣招，雖然換樓過程較順利，但也不代表一定能賣出原有物業，畢竟現在市場氣氛疲弱，信心問題大於一切。急走貨的業主會借機劈價離場，也要跟手持十萬伙貨源的發展商展開搶客戰。有下手買家承接還可令樓價止跌，如果無客承接，樓價可能要醞釀更深調整，亦難以透過資產升值來換樓，難言激活換樓鏈。
政府對全面撤辣有樂觀評估
對於專才來說，去年《施政報告》才推出高才通「先免後徵」計劃，只倉促推出四個月便壽終正寢，現在他們少了一些跟其他人不同的優惠措施，又會否間接削弱吸引專才的成效? 這些問題都值得關注。
被視為樓市最後一根稻草的辣招，政府決定放手一搏，但根據過往經驗，每一次有新樓市調控措施，展現出的效果往往出乎所料。正如以前推出額外印花稅(SSD)，有誰想過樓價反而會因盤少價高而乾升? 現在全面撤辣，是否等於樓價止跌? 這些我們只能繼續觀望市場情緒變化。
不過，對政府來說，他們的評估似乎遠較我們樂觀。今年《預算案》，波叔估計下年度印花稅收入有710億元，比今年度實收500億元，不跌反升42%。無辣稅支持下的印花稅收入能夠估升，背後有賴股票買賣、以及一般住宅交易的厘印費支持。若非樓價回升造就單價上升令印花稅大增，就必須由成交量反彈配合推動印花稅，否則根本無辦法做到，這也側面證明，政府對全面撤辣救市下了很大注碼。
減少供應托市 = 發展商能出貨?
要做到這一點，政府配合托市第二式，就是大幅減少住宅供應。下年度，政府只會推出8幅住宅官地，較本年度12幅進一步減少，而且必須連同一鐵一局、舊樓重建等項目，才勉強能達至長策會預算供應目標，預計下年度潛在供應15,000個單位，跟往年潛在供應20,550個相比，等於大幅減少27%。
透過減少麵粉以限制麵包出爐，但由於官地數量推出再銳減，我們不能排除部份季度會再現零推地，但這也反映政府犧牲了庫房收益來救市。因為推地量減少，政府只能倚賴補地價收入，但當地價收入大部會來自補地價時，在樓價回落前提下，這方面收入也自然減少。政府預計下年度地價收入為330億元，這個估算創自2009年以來的新低，也就是飽受金融海嘯影響後的第一份預算案。
減少供應來托市，但目前最大難題反而是怎樣清減手上貨源。《預算案》中披露滾存新盤潛在供應高達109,000個，相當於近7年一手吸納量。而單計眼前可馬上推出的供應，已獲批預售而未推出的單位亦高達18,731個單位，這些早幾年摸頂取來的麵粉，有高達30%、相當於5,782個單位，來自被政府否決了單軌而弄得一遍風聲鶴唳的啟德跑道區。就算透過全面撤辣、減少供應來托市，仍吸引不了準買家興趣，發展商仍難出貨。政府《預算案》中對啟德跑道區解決方案，就繼續是提出「智慧綠色集體運輸系統」，今年內交意向書，但幾時搞，仍未知。
而且另一個難題，就是市場氣氛可否隨撤辣而扭轉，還要其他既得利益者是否願意配合。面對創近19年新高、負資產高達25,163宗下，財爺表示要以「包容態度」來協助企業應對資金周轉，避免因抵押品價值下跌而被追收貸款。什麼為之包容? 不包容又如何? 如此溫馨提示，卻不是寫包單，銀行是否一定跟從，我們並不知道。若樓價未能因全面撤辣而止跌，而銀行又展開call loan，則後市去向就變得更不明朗。
入不敷支 = 搵小市民開刀?
地價、印花稅不如早幾年，整盤數繼續入不敷支，本年度修訂預算再錄得過千億虧損，財政儲備因而再跌至7,332億元。至於下年度繼續收支不平衡，預計全年只收6,330億元，但開支卻是7,769億元，政府荷包注定再縮水，預計財備會跌至6,851億元。也因此，下年度連惠及小市民粒糖都會大縮水。
再無消費券、再無電費補貼、再無代繳學生考試費，連差餉寬免也連續兩年減少。原本好地地首兩季寬免差餉，現在縮減至一季，上限1,000元。打工仔的薪俸稅及個人入息課稅有百分百寬減，但上限由2022年度的10,000元，減少至2023年度的6,000元，最新會減至3,000元。另外每個月都嘟下張八達通的「公共交通補貼」，相信應該最多人受惠，會連同長者二元搭車都要檢討，年內完成。
其他開源節流方法可取嗎?
但其實對小市民節流，說實在，作用有限，因為上述措施頂盡令政府慳了85億元。財爺還有幾方面措施，但成效及力度又是否足夠呢? 第一，公務員。沒有帶頭減薪，但編制會維持零增長，以不高於2021年3月底為水平；部門開支在2026-2027年度要再減1%。
第二，推遲一些發展計劃，明日大嶼沒有實在說明會否推遲，只說籌劃較成熟的項目，如北部都會區會按計劃繼續推進。交椅洲人工島會繼續推展相關研究，但具體推展時間考慮公共財政狀況因素。第三，政府計劃向有錢人開刀，針對租值超過55萬元的住宅實施「住宅物業累進差餉」；而入息淨額過500萬元的納稅人，薪俸稅及個人入息課稅二級制，首500萬元以15%計算，超過500萬元就要以16%計稅。
一份符合了地產界全面撤辣訴求的《預算案》，背後犧牲了印花稅收入來救市，並減少供應及地價收入來托市，就連小市民粒糖也愈派愈細粒，政府背水一戰又能否取得最終勝利? 。
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
