立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
早前我們《胡．說樓市》率先獨家報道，長實洪水橋「#LYOS」取消交易業主被發展商追收重售後差價個案後，我們再收到不同樓花盤業主求助，當中包括風眼之一，在轉角市前夕開售、位於康城站上蓋的「凱柏峰I」，項目最快今年尾入伙。
跟我們求助的這名業主在2022年7月時，以近900萬元高追一個400幾呎單位，當時呎價高達19,000多元，隨著買樓後兩個月，本港進入加息周期，他火速決定取消交易，奈何這個取消交易的決定卻是一拖拖足23個月，來到今天2024年仍未有定案，而期內樓價跌幅也由初期跌6%，逐步擴大至18%，意味日後被追收差價有機會愈來愈多。「#LYOS」打響追差價的第一炮，其他發展商是否也亦步亦趨，即將展開一場追差價的風暴?
凱柏峰拖延取消交易個案背景
2022年7月7日簽約
2022年7月7日，康城站「凱柏峰I」開售，當時陳女士以大約870萬元選中一個400多呎兩房單位，並選擇建築期付款上會。按照支付條款，當時在售樓處跟發展商簽署臨時買賣合約及支付了5%訂金，相當於樓價約40多萬元，並在五日後，也就是2022年7月14日前往律師樓簽署正式買賣合約。
2022年9月放棄交易
由於第二筆5%的訂金在臨約後150天才繳付，而餘款則在入伙時才找清，但因當時樓市氣氛已經隨著本港進入加息周期而轉差，故陳女士在2022年9月已經決定不會繼續交易，並致電發展商表示會放棄。當時發展商職員跟他說，可透過罰息來換取暫時不用繳交大訂，所以繳付訂金的期限150天到期後，也就是2022年12月4日，他沒有再加訂，但就收到一封發展商的信件。
2022年12月發展商出信要求罰息
翻查發展商給買家的信件一共有七段文字。第四段文字指出，陳女士未能在2022年12月4日加訂40多萬元，所以要用「P+2厘」來逐日計算利息，以當時息率計算，每日罰息約90元。但信件第五段，發展商指出除非在發出通知的21天內能夠連同利息找清欠款，否則發展商可以沒收訂金，並在終止交易下重售物業，並追收重售後差價及雜費支出。信件第六段都有指出，發展商亦可選擇展開法律程序要求買家強制執行合約條款，以及追收相關賠償及衍生的開支。第七段有指出，發展商保留了在普通法及衡平法下的法律追討權利。
信件重點:
| 追收利息 | interest on the amount of any part of purchase price in arrears is payable at the rate of 2%per annum above the prime rate |
| 沒收訂金及重售 | paid to us under the Agreement within 21 days forfeit the sum paid and proceed to resell the Property and recover from you any deficiency |
| 強制執行令 | elect to institue legal proceedings against you for specific performance |
| 保留追討權 | All the Vendor’s rights under the Agreement, at common law , in equity or otherwise are expressly reserved |
2023年仍未取消交易
一紙取消交易的文件未到手，陳女士在2023年3月、7月、8月、10月、11月都曾透過whatsapp向律師查詢，但一直也沒有結果。由於當時政府尚未取消辣稅，故陳女士當日入市「凱柏峰」時也要預繳了「劃一15%從價印花稅」，但她認為物業交易已取消，故在2023年11月尾去信稅局申請退稅，卻也不成功。稅局回信指未收到發展商信件證明交易已取消，所以未能辧理退稅。
2024年2月出信取消交易，發展商拒絕
一直來到2024年2月6日，陳女士再透過律師出信予發展商表示取消交易，表達發展商應沒收5%樓價訂金後，應發出取消交易通知信，期望雙方能用理性及合理的態度來處理事宜；但發展商律師回覆措辭強硬，表示陳女士提出要求不可接受(not acceptable)，所以拒絕(rejected)，並要求陳女士要繼續履行合約協議，並重申保留在普通法及衡平法下的法律追討權利。
| 買家律師信 | 發展商回覆 |
| shall forfeit 5% of purchase price shall enter into a cancellation agreement | client’s request is not acceptable to our client is hereby rejected |
| Should approach in a sensible and reasonable manner | All the Vendor’s rights, interest and remedies under the Agreement, at common law , in equity or otherwise are expressly reserved |
胡．說評析
問題1: 為什麼發展商要拖延取消交易?
影響上會氣氛
都願意放棄半成訂金，但發展商卻不願意釋出善意讓步，由提出想放棄交易開始，一直來到2024年的今天，橫跨了足足23個月時間。發展商一直不願意放手，背後其中一個原因，就是擔心影響到其他業主的上會氣氛。
預計關鍵日期在今年11月15日的「凱柏峰I」一共提供592個單位，翻查成交紀錄冊，期內一共售出465個單位，當中有高達70%、相當於324個業主，均如陳女士般選擇了「建築期付款」等待上會，但奈何全盤單位估價不足。
我們《胡．說樓市》編輯部再抽出幾個「凱柏峰I」的單位給銀行估值。除了覆檢了全盤呎價最高的「1B座43樓B室」，原本以742.1萬元購入，估值繼續滑落至620萬元外，樓盤造價最平單位，業主以628萬元簽署合約，但現在已跌至530萬元；造價最貴高達1,370萬元的單位，估值更暴跌至1,160萬元。全盤平均估值滑落16%，當估價已跌穿業主支付首期10%金額，「凱柏峰I」未上會業主也處於上會與否的兩難抉擇。
| 凱柏峰 | 凱柏峰 | 凱柏峰 | |
| 單位 | 1B座43樓B室 | 1A座18樓D室 | 1A座42樓B室 |
| 面積 | 335呎 | 329呎 | 721呎 |
| 成交價 | 742.1萬元 | 628.23萬元 | 1,370.15萬元 |
| 呎價 | 22,152元 | 19,095元 | 19,003元 |
| 估值 | 620萬元 | 530萬元 | 1,160萬元 |
| 跌價 | -122.1萬元 | -98.23萬元 | -210.15萬元 |
影響發展商套現金額
從另一個角度來看，大量取消交易登記影響氣氛外，更實際的，就是發展商售樓收益也會大縮水。畢竟當建期業主僅支付了10%訂金，餘額要在入伙時才收足時，即使計及殺訂金額，一旦全數建期業主取消交易的話，發展商在最壞情況下的售樓收益只有14.7億元，遠較原本應收帳39.8億元收少63%，故發展商務必保留追差價權力，始終這是保障資金回籠的手段之一。根據合約條款，發展商要在取消交易日期起計六個月內重售，有權追收買家期內重售後差價。換言之，如果發展商根本無把握能在六個月內成功重售，就會一直拖延不取消交易。
問題2: 拖延取消交易對買家有何影響?
賠償金額會增多
從買家角度，當發展商拖著不取消交易，除了在政府尚未撤辣前未能贖回首置客身份置業外，更重要是因為樓市轉角後，遲一日重售，樓價跌幅愈多，賠償差價的金額會愈高。就以中原城市領先指數為例，如果發展商在業主2022年9月就接受取消交易要求，並假設在2022年底前重售，期內樓價僅跌約6.5%；但來今天才接受取消交易，期內樓價跌幅卻擴大至18%。
表: 樓價跌幅:
| 時間 | 樓價跌幅 |
| 盡早取消交易 (2022年7月-2022年12月) | -6.5% |
| 推遲取消交易 (2022年7月-2024年8月) | -18% |
發展商有責任要減少買家損失
根據法律原則，發展商可追重售後差價，以令合約回到沒有被違反狀態，追差價的原則，就是由違約日至重售日期之間的損失，當中前提要看發展商有沒有盡力減少買家損失。問題是從發展商角度，既然他們有責任要盡力減少買家損失，那麼不確定終止交易日期，令違約日期拖延至最後一刻，是否可把發展商置於更有利處境? 因為既然合約未被違反，又何來談得上發展商要盡力減少買家損失?
問題3: 準業主違約 = 發展商要接受?
預期違約(anticipatory breach)
關鍵是合約是否已經取消? 要回答這個問題，我們要再推前一點，應該問，究竟準買家想違約，是否發展商一定要接受? 違反合約不等於合約馬上終止。由於合約在履行期限之前，陳女士已經打算違約，這類被視為「預期違約」會容許發展商信和有兩個選擇。
發展商選擇
第一，發展商可以馬上選擇接受陳女士違約，然後馬上索取賠償，甚至不用等待去到正式成交期限後才要求賠償。但如果信和真的接受陳女士違約，就要通知準業主相關決定。第二，發展商可以繼續要求陳女士履行合約。就算假設信和沒有通知陳女士，法庭也會假定發展商想繼續合約。
表: 預期違約 (案例參考: Hochster v De la Tour)
| 預期違約(anticipatory breach): 在合約履行期限前已經打算違約 | |
| 接受違約 | 發展商可接受違約並馬上索取賠償 |
| 繼續合約 | 沒有發出通知 = 假定繼續合約 White and Carter (Councils)Ltd v McGregor |
個案闡述
個案中，陳女士在2022年9月已經通知要求取消交易，卻沒有錄音記錄，但手上卻有一封來自發展商2022年12月的信件。這封信件能否視為發展商通知決定接受違約的信件?但重新再看看信件，當中除了有說明業主拖欠交大訂紀錄，還表明了發展商重售權利以及法律程序，所以不能作為發展商接受取消交易的證據。換句話說，在2022年9月後，合約有可能繼續生效的。
問題4: 發展商有沒有權力拖延取消合約日期?
無辜一方對落實違約日期有較大話語權
一直拖到2024年2月6日，陳女士找律師出信通知取消交易，其後發展商回信拒絕接受取消交易，要求陳女士繼續履行合約。所以律師梁永鏗表示，如果法庭不接受2022年9月口頭承諾作為「違約日」，則有可能會依賴陳女士律師2024年2月的信件作為「違約日」計，提醒業主白紙黑字是最重要的，信件中必須指出放棄交易，以及要求馬上重售單位以減少損失。
拖延不合理的理據
一般情況下，發展商接受或拒絕違約要求的方式是否合理，法例並沒有特別要求，所以若果陳女士要證明合約已經違約，要由他們舉證一點，就是發展商再沒有合法權益(legitimate interest)去完成合約，而前提要視乎發展商行為要否去到「完全不合理」的地步(wholly unreasonable)
表: 證明發展商拖延不合理
| 一般情況 (general rule) | 沒有特定條件接受與拒絕違約 |
| 例外情況 (exceptions) | 1. 發展商已沒有合法權益(legitimate interest)去完成合約 2. 發展商行為「完全不合理」(wholly unreasonable) |
什麼為之「完全不合理」(wholly unreasonable)
純粹因為發展商「不合理地」(unreasonable) 決定拖延違約時間，這是沒有問題的。我們不能因此說，發展商沒有合法權益要求準業主完成合約；反觀發展商行為去到「完全不合理」的地步，也就是在極端情況下才可以。例如要證明發展商已獲充足賠償，而要求繼續選擇合約生效變得不合理，及對準業主加諸額外負擔，但似乎舉證門檻就相當之高。
表: 何謂「完全不合理」 (案例參考: Clea Shipping Corp v Bulk Oil International Ltd)
| 能證明發展商已獲充足賠償，令繼續選擇合約生效不合理 |
| 對準業主加諸額外負擔 |
發展商處於不敗之地?
所以總括來說，發展商是有權要求陳女士一直履行合約，去到「凱柏峰I」的關鍵日期時，之後在履行合約期限後追收重售後差價，只是「違約日」的界線則成為今次爭拗關鍵，這點就要視乎法庭是否接受2022年9月的口頭承諾、抑或以2024年2月的信件為界線。但就真的以2024年2月為界線也好，發展商也要解釋何以在2024年3、4月沒有註冊取消交易、期間有沒有試過把物業重售以減低損失等。
發展商的風險
民事訴訟的追討期可長達六年，法庭命令追討欠款執行期限可長達12年，所以怎看發展商也像處於不敗之地。但回頭看，拖延取消交易對發展商來說有沒有風險呢? 答案是也有的。如果在合約正式履行到期日前，因某些情況下導致合約落空(frustration of contract)，包括準業主生病或離世，又或者「凱柏峰I」因各種原因，而未能按條例如期落成交樓，則發展商會失去追討權利。
發展商尚未回應事件
翻查成交紀錄冊，「凱柏峰」已成交的單位中，現時一宗取消交易個案也沒有，所以我們很難評估有多少潛在個案，也未知這個情況在其他樓盤是否有發生。我們有向發展商之一的信和查詢問了幾個問題，包括項目有多少相關個案? 有沒有什麼援助提供及小業主? 以及會否向取消交易買家追收重售差價，但截稿前仍未獲得回覆。
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
