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因樓花物業估值滑落，買家選擇取消交易而被發展商追收差價的第一滴血，在洪水橋的#LYOS終於發生。我們《胡．說樓市》收到消息指，發展商長實早於六月中已向早前取消交易的買家發出了律師信，要求他們在收到信件後的十四日內清還差價，否則會在沒通知的情況下，展開法律程序追討。有不願意出鏡的業主跟我們反映，被追收差價遠超想像，較按重售後價格來計算的差價竟然高出50%以上，究竟所謂何事?
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跌市第一滴血：#LYOS追收重售後差價
這封由劉漢銓律師行代長實發出的律師信，我們《胡．說樓市》編輯部收到信件原檔，但鑑於部份持份者擔心被揪後算帳，所以我們只會節錄內容出來告訴大家，同時涉及銀碼、單位資料及樓價，我們一律用虛擬個案來闡述。
律師信(全文)
Dear Sir/ Madam,
We act for Art Rich Investment Limited (The Vendor) and refer to the Agreement for Sale and Purchase dated XXXX concluded between you and the Vendor in respect of the Property (the “Agreement’).
As a result of your default in completing the sale and purchase in accordance with the Agreement and pursuant to the Vendor’s Determination Notice dated 2 May 2024, the Agreement has been terminated by your repudiation and the Vendor’s acceptance thereof. the Vendor has also exercised power under the Agreement and resold the Property. As a result, the Vendor has suffered loss and damage.
We are therefore instructed to demand immediate payment from you of the sum of HKD XXXXXX, being (1) the amount of loss and damage (damage (difference in purchase price and resale price and other expenses incurred) suffered by the Vendor, particulars of which are as enumerated in the attached Particulars of Loss and Damage; and (2) pursuant to Clause 3(5)of the Agreement, interest thereon as enumberated in the attached Particulars of Loss and Damage.
Unless the said sum of of HKD XXXXXX is paid to us on behalf of the Vendor within 14 days from date hereof, legal proceedings will be instituted against you without further notice. All the Vendor’s rights herein are expressly reserved.
Yours faithfully, Chu& Lau
第一頁: 要求買方14日內彌補損失
律師信一共有五頁紙，信件第一頁經清晣指出，鑑於買家在2024年5月未能完成交易買賣合約已在買方拒絕履行合約，以及發展商同意下取消，發展商因履行合約條款內的權力來重售單位蒙受損失。因此要求買家償還重售後差價及相關損失，以及據合約條款中的協議追收期內利息支出(interest)，並要求在十四日內清還，否則會展開法律追討程序。信件中有列明其特定單位所需要償還的特定金額。
第二頁: 賠償金額計算方法
信件第二頁就列明特定單位的賠償總節，包括列出買家原本購入樓價的銀碼，發展商重售價、以及其已支付的訂金。一名不願意出鏡的業主指出，原本以為把購入樓價減重售後價錢，再扣除已支付訂金，餘額就是被追收的部份，豈料實況並非如此。因為信件下方，律師列出五大追收細項。除了重售後差價，買家還要支付由購入單位至重售單位成交日期內的所有利息支出、由物業成交日至重售單位成交日期內的管理費支出，因重售物業支付3%經紀佣金、0.2%律師費、以及終止交易處理律師文件6,000元，令到被追收的差價遠高於預期。
| 利息支出 | Interested accured on outstanding original purchase price up to completion date, ie 19/8/2024 |
| 管理費 | Management fees up to completion date of resale, ie 19/8/2024 |
| 經紀佣金 | Agency commission paid by the Vendor for resale (3% of resale price) |
| 重售律師費 | Vendor’s Solicitor Conveyancing costs for resale (0.2% of resale price) |
| 終止交易費用 | Legal costs for handling the determination of the purchase |
第三至五頁: 計算賠償金額明細
在律師信的第三、四、及五頁，分別列明了期內利息支出、購入價與重售價的差距、以及各月管理費的支出細項等。當中令賠償金額大幅上升的原因，就是跟利息有關。因為原來發展商以「P+2厘」來計算，然而隨著在樓花期內，銀行在不同期間均上調了最優惠利率，罰息息口也跟隨向上，由2022年中以7厘計算，之後一路攀升7.125厘、7.625厘，去到2023年7月之後要用7.875厘，發展商逐日向買家計。
賠償例子
因此數字上跟想像中有出入。例如，當日用532.6多萬元買入的「2A座G樓J室」的業主，發展商在5月尾以436.7萬元重售，面數計差價理應為95.9萬元，若扣減業主早已支付半成訂金26.63萬元後，原以為會被追收69.27萬元，但實際計算利息後，追收金額遠高於此數；亦有原本以400多萬元購入的單位的買家，原以為扣除訂金後，按重售價計只會被追55萬元，怎料卻要額外支付20多萬元利息，連同上述的雜費，賠償額高達80多萬元，高出原預算50%以上。
虛擬例子
| 撻訂單位 | 2A座G樓J室 |
| 買入價: | 532.6萬元 |
| 重售價: | 436.7萬元 |
| 差價: | 95.9萬元 |
| 已支付訂金: | 26.63萬元 |
| 扣除訂金後差價 | 69.27萬元 |
| 計算其他損失後被要求賠償 | 約80萬元 |
翻查成交紀錄冊，長實重售#LYOS 15個取消交易單位，總金額9,146萬元，但重售時減價18%，總金額為7,544萬元，故純粹計算差價計算，理應追1,602萬元，但實際上卻高於此數。截至2024年8月1日止，在這15個取消交易的單位暫時售出五個。
胡．說評析: 被追差價如何應對?
1. 收到律師信後的處理方法
除了硬著頭皮補差價上會，有買家可能會選擇取消交易，因為業主在入伙前僅支付10%首期，既然現時估值已跌穿支付10%首期，就大大增加取消交易的誘因，但取消交易與否最重要的考慮點，反而是上會代價大、還是放棄上會代價更大? 長實開出追差價的先例後，其他發展商會否紛紛仿效，需博奕發展商會否追差價外，另一個考慮點就是後續的法律程序，包括追收差價是否合理等爭拗。
今次#LYOS追差價，長實委託律師出了一封信，信件只提及追收銀碼，卻沒提出任何後續接受與拒絕方案。假設取消交易的買家真的接受其選項，下一步應怎辦? 律師信內並沒有提及過任何方法。倘若業主不接受律師所提出的追差價方案或其計算方法，到時又怎辦? 抑或這封律師信純粹正式通知買家，接下來會進入法律程序，最終還會透過法庭去追討賠償? 個過程會搞多久? 是否值得花金錢跟發展商就每一項賠償細節爭拗?
律師謝天良表示，律師信屬於一封警告信(preaction letter)。如果業主接受了相關方案，則對方律師所發出的告票會相對簡單，可要求法庭發出中期強制令(interim injunction)，純粹針對「損害賠償」作討論；反觀如果業主不承認責任，發出的告票要討論賠償方案外，還要就雙方權責「證明責任」。
2. 如何證明雙方責任?
根據法律原則，追收差價不是用來懲罰悔約的一方，而是讓無辜一方透過賠償得到合約正式履行時的待遇，猶如合約從未被違反一樣。所以以今次#LYOS的個案，長實因買家取消交易，如果本身可套現500萬元的樓價，卻因市場承接而需減價重售至400萬元，的確因此蒙受損失，故中間差價要由買家填補，令合約能回復至沒有被違約的狀態。
但重售價是否合理? 背後就看發展商有沒有盡責減少#LYOS業主損失? 根據”Rich Pacific Holdings Ltd v Top Profit Properties Ltd”，發展商有這個責任要用合理方法(reasonable step)去減少對方損失。至於怎樣為之「合理」，這就視乎實際情況而定，但畢竟做錯事的一方是悔約者而非長實，故法律原則不會對發展商施加太過嚴苛標準。問題是，當樓價急轉直下時，發展商遲一天重售，樓價有機會繼續下跌，所以重售時間會決定重售價是否合理。
Rich Pacific Holdings Ltd v Top Profit Properties Ltd
It is trite law that an aggrieved party is under a duty to take reasonable steps to mitigate his loss.The law does not impose a very high standard on the plaintiff because the wrongdoer is the defendant.The plaintiff is not under any obligation to do anything other than in the ordinary course of business
律師謝天良表示，發展商要盡快將單位重售，因為由取消交易至重推的樓市變化應該不會太大，會較溫和及少一點，愈長時間跌幅會愈大。若發展商在12月或1月推出，當時的差價未必會很大，會有幾個百分點的轉變，但若四至五個月後才推售，變化會更大，發展商或業主要解釋收到違約通知，還要多待幾個月才決定發出終止通知書，此期間發展商或業主已重售，但卻未能重售，該取消通知書應一早註冊但如果終止通知書及重售日期時間相若，此幾個月的空檔期要解釋為何採取幾個月才行動。
| 單位最後成交期限 | 2023年12月27日 |
| 發展商寬限期限 | 2024年1月16日 |
| 正式取消交易 | 2024年5月6日 |
| 重售日(臨約) | 2024年5月19日 |
| 重售日(成交日) | 2024年8月19日 |
以今次個案為例，#LYOS業主最後成交日為2023年12月27日，就算發展商提供21天期限才取消交易，則最遲在2024年初便會完成取消交易程序；但實際上，據一手成交紀錄冊反映，發展商在2024年5月6日才登記取消交易，中間有約四個半月時差。期後，長實在2024年5月19日重售並跟新買家簽署臨時買賣合約，並於2024年8月19日跟新買家完成交易，時差也因而拉闊至超過七個半月。
根據中原城市領先指數，如果發展商在業主沒有成交後的21天便取消交易，以2024年1月的樓價作依歸計算，期內樓價僅回落0.44%；但拖至2024年8月19日才成交，期內樓價跌幅卻擴大至4%。所以七個半月的時差，是否合理就成為值得商榷的地方。
根據”Strutt v Whitnell”一案，如果買家覺得長實沒有採取「合理」的方式來減少損失，則要由他們提出證據。(The onus of proof that the plaintiff failed to mitigate is on the defendant) 買家必須提出證明，是否早已通知發展商放棄交易及要求發展商馬上重售；發展商亦要提供證據，證明何以在2024年5月6日才取消交易而不是更早、重售價是否未能吸引到買家才令物業推遲至2024年5月6日才售出，以及有沒有透過其他途徑如拍賣去重售等。
Strutt v Whitnell
The onus of proof that the plaintiff failed to mitigate is on the defendant, who must show that the plaintiff ought, as a reasonable man, to have taken certain steps to mitigate his loss
3. 評定賠償
利息計算?
重售日期引起的討論，還包括在利息方面的計算。今次#LYOS個案，有部份買家反映被追討利息接近高過重售差額，但背後也關乎買家違約日期不同而有高低。因為如果當初買家選擇建築期付款的買家，實情期內要按不同時序支付訂金，故買家何時斷供，發展商就會由斷供日起始計算利息，只是計算到什麼時間呢? 計算至重售買家簽署臨時買賣合約? 還是重售買家正式成交日呢? 當中新買家有支付訂金，又應該怎樣計算?
律師謝天良表示，由於新買家有支付訂金，要從差價中扣除訂金才計算利息，例如重售價為原樓價的85%，但新買家已支付5%，所以發展商未收的樓價為80%，而非85%。發展商收取訂金後要扣除本金，再計算利息，直至新買家找足尾數。
經紀佣金、律師費用?
如果買家沒有違約，便不會衍生相關利息開支，所以買家要賠償也理所當然，只是除了利息之外，今次#LYOS買涉及追收買家額外3%重售價的經紀佣金、0.2%重售價作為重售時轉讓費用。參考長實就半山壹號追討Demonsa一案，法官認為長實有較強地位可跟代理商討重售後佣金，重售過程中亦可能沒有佣金支出，所以如果長實要追討佣金，可能要出示到相關支付佣金的收據。
Volly Best Investment Limited v Joinland Holdings Limited
I have to say that, given the bargaining power behind Volly Best, one would expect it to be in a position to negotiate with the agents on the commission for the aborted sale
至於額外徵收0.2%的轉讓費用，其實有沒有違約都好，發展商怎樣都要支付這筆費用，反觀若因今次違約要作出的特別支出，例如取消交易額外重簽買賣協議、或者處理取消交易文件，這些費用才需要由買家負責，否則其他在正式交易也衍生的費用，則不應由撻訂買家埋單。
管理費?
今次#LYOS個案，發展商還追收買家管理費。追收買家在2023年12月27日起，也就是最遲通知成交的日期起，一直去到重售單位成交日的管理費。以一個400多呎的單位計算，每月管理費1,560元，期內共衍生逾10,000元的管理費支出。前提是發展商有沒有真正支付過管理費? 這一點必須由發展商提出證據證明。如果能證明曾交過管理費，則買家必須賠償相關損失；若發展商根本無法證明交過相關管理費，以至現時的貨尾單位，發展商並無向管理公司交管理費，則要求取消交易業主去交管理費並不合理。
新盤撻訂高危: 柏瓏、凱柏峰估價下跌15%
自從全面撤辣後，發展商紛紛大幅劈價清倉至上，轉角市前高溢價接貨的樓花盤業主，均面對估值大幅滑落，而出現了上會危機，部份買家選擇壯士斷臂取消交易離場。長實作為首個表明會追差價的發展商，#LYOS打響了第一炮。隨著年底前起碼有16個項目、涉及8,000多個單位會落成入伙，當中逾80%選用建期付款，買家怎樣也都要作上會抉擇，情況會否惡化有待觀望，當中錦上路站「柏瓏」會是其中一個重災區。
例子1: 柏瓏
當日首批開價較元朗站低而被吹捧有水位，但轉角市後元朗站上蓋卻大幅劈價28%至14,330元推售，令「柏瓏」即成炮灰。全盤共有多達597名買家選擇建築期付款，佔比高達84%，現時處境極度尷尬，因為我們《胡．說樓市》編輯部抽出了「2座19樓A2室」，一個實用356呎的單位給銀行做估價。這名業主當日以780萬元成交，呎價高達21,910元，為屋苑呎價新高，但現在銀行只估到660萬元，相當於跌價120萬元，回落幅度15%。
例子2: 凱柏峰
緊隨康城站「凱柏峰」一期在11月都會交樓。樓盤共有324個業主、佔售出單位70%都選擇了「建築期付款」，其中呎價最高的「1B座43樓B室」，單位實用面積335呎，業主以742.1萬元購入，呎價22,152元，現時的估值也滑落至620萬元，回落幅度16%。
| 柏瓏 | 凱柏峰 | |
| 單位 | 2座19樓A2室 | 1B座43樓B室 |
| 面積 | 356呎 | 335呎 |
| 成交價 | 780萬元 | 742.1萬元 |
| 呎價 | 21,910元 | 22,152元 |
| 估值 | 660萬元 | 620萬元 |
| 跌價 | -120萬元 | -122.1萬元 |
結論
追差價追到底的長實，我們有向發展商查詢會否提供其他協助予買家? 但我們截稿前尚未收到回覆。律師建議，業主可以先清繳已認同的賠償金額，而不認同的賠償金額則再透過協商處理。因為若最終雙方談不攏要訴諸法庭，會按不同銀碼入稟不同地方追討。如少於75,000元入稟小額錢債，便不需要律師費，而只需支付少量行政費；但追討銀碼介乎75,000元-300萬元以下則要前往區域法院，律師費支出約3,800元左右；若爭議金額高於300萬元，則去到高等法院，律師費約6,000元，還要支付御用律師費用，所以建議盡量把爭議金額減至最少為妙。
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