房協在洪水橋推出的資助房屋項目「樂翹軒」，是全港首個採用「組裝合成」建築法（MiC）的混凝土建築，原意是加快施工、提升效率。然而，《胡‧說樓市》接獲業主陳先生求助，指其單位自2024年11月收樓後，交樓質素極差，漏水問題持續不斷，執修超過四個月仍無法根治，令他遲遲無法入住，身心俱疲。我們團隊實地視察，並整合各方回應，為您深入剖析事件始末。
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個案背景：324萬元買入的漏水噩夢
業主陳先生在2024年6月以324萬買入「樂翹軒」一個實用面積448方呎的單位，滿心歡喜準備收樓後簡單裝修便可入住 。豈料，這卻是一場噩夢的開始。
單位及執修時程表
| 項目 | 詳細資料 |
|---|---|
| 屋苑 | 樂翹軒 (洪水橋) |
| 買入價 | 324萬元 |
| 實用面積 | 448方呎 |
| 收樓時間 | 2024年11月 |
| 首次發現問題 | 驗樓師發現牆身濕度超標、門彎、燈壞、牆斜、櫃發霉、地板不平等問題 。 |
| 執修開始時間 | 2024年12月 |
| 執修時長 | 至今已超過4-5個月 |
| 主要問題 | 全屋多處漏水，由地面蔓延至天花，包括洗手間、露台、客廳及廚房天花 。 |
陳先生表示，承建商雖已更換大門及部分物料，但漏水問題卻是「沒完沒了」。他氣憤地說：「例如浴室已經執了幾次，起了磁磚並執了幾次，然後告訴我沒有問題…怎料當我自己做一次試水測試，水流馬上流出來，所以我覺得執修工作做得很一般。」
最誇張的是，為了解決天花漏水，全屋不同位置竟被打了近三十支針用作灌漿防漏 。然而，即使承建商在二月信誓旦旦保證問題已解決，一場毛毛雨就讓電箱位置再度漏水，令陳先生對執修進度完全失去信心，至今仍不敢訂造傢俬入住 。
《胡‧說樓市》直擊：執修四個月 漏水依舊
在2025年4月17日，我們團隊連同驗樓師陳智康（康Sir）前往單位視察，發現情況確實不理想。
現場檢驗主要問題
- 廚房天花： 仍有水漬及打針痕跡 。
- 露台外牆： 明顯有水痕及鏽漬，顯示水流曾滲入牆體再流出 。
- 洗手間： 經過15-20分鐘的「扎水測試」，淋浴間的水依然滲流到廁所其他位置 。
康Sir指出，執修期長達四個多月已超出常規，情況並不理想 。他透露其公司在「樂翹軒」共檢驗了五個單位，普遍得分僅60-70分，存在漏水和手工粗糙的問題 。事實上，我們團隊去年底檢驗的另一個單位，當時評分更低至50分，屬剛剛合格的E級水平 。
焦點剖析 (一)：漏水源頭直指MiC建築法？
「樂翹軒」作為全港首個混凝土MiC資助房屋項目，其漏水問題是否與此新技術有關，成為市場焦點 。
| MiC建築法（組裝合成） | 傳統建築法 |
|---|---|
| 方法： 先在工廠預製大型組件，再運到地盤裝嵌，即「先裝後嵌」。 | 方法： 主要在地盤現場進行紮鐵、釘板、灌漿等工序。 |
| 優點： 施工週期短（樂翹軒MiC樓層施工僅4天），節省工程時間，減少地盤風險 。 | 優點： 技術成熟，承建商經驗較豐富。 |
| 潛在缺點： 組件接駁口若處理不當，或成滲漏風險。對承建商技術要求高 。 | 潛在缺點： 施工時間較長，受天氣影響較大。 |
驗樓師陳智康認為，MiC在香港仍屬較新技術，承建商可能因經驗不足，在處理外牆或組件接駁口時未如理想，導致漏水 。水流可能在組件（盒仔）之間流竄，導致顧此失彼，在一個地方打針後，水從另一處漏出 。
不過，建築業議會資料曾指，「樂翹軒」的露台在工廠已完成防水測試，因此將漏水問題完全歸咎於MiC技術，目前仍存在爭議 。
焦點剖析 (二)：業主權益與追討途徑
面對新樓交樓質素問題，業主可以如何保障自己？
- 一手住宅物業銷售條例： 條例規定，賣方須在成交後6個月內，對非買家造成的欠妥之處，在「合理地切實可行」的範圍內盡快自費補救 。此次執修長達四五個月，是否超出「合理」範圍，值得商榷 。
- 消費者委員會建議： 消委會指出，發展商須獲屋宇署發出「入伙紙」，證明物業結構安全達標。消費者收樓時應仔細核對，並拍照記錄問題，若發展商未履行責任，可向消委會求助或提出民事訴訟 。
- 民事訴訟： 買家可循「合約法」向發展商追討，或以「侵權法」中的疏忽責任追討。但若損失僅為樓價貶值等「純經濟損失」(pure economic loss)，在侵權法下追討難度較高 。
各方回應：發展商與單位業主的說法
| 單位業主 陳先生 | 發展商 房協 |
|---|---|
| 執修進度緩慢，歷時4至5個月仍未解決 。 | 絕大部分事項在21日內完成，指控進度緩慢「有欠公允」。 |
| 漏水問題持續，「沒完沒了」，全屋打了約30針 。 | 滲漏已於2月完成修繕，並無再發現滲水，否認「不斷漏水」，並指「30針」的說法與事實不符 。 |
| 洗手間企缸經自行測試後發現漏水 。 | 曾多次測試均無發現滲漏，並已委聘第三方獨立測量師核實 。 |
承建商「有利集團」：我們曾就此事向負責項目的承建商「有利集團」查詢，惟截稿前未獲回覆。諷刺的是，集團年報中曾指「樂翹軒」是一個破紀錄的傑出MiC項目 。
發展商「房協」：面對入伙以來的交樓質素欠佳、以至執修進度的爭拗，發展商房協回覆查詢時逐點反駁，說每張執修清單目標於21日內完成，而全部單位絕大部分執修事項均可於21日內完工，只有少數事項因訂購更換物料需時，指他們執修進度緩慢有欠公允。房協表示已多次強調「樂翹軒I」所有單位的執修事項均與「組裝合成」建築法(MiC)無關。房協於去年12月發信通知所有業主，延長所有單位有關滲水執修期，由6個月增至12個月。
房協說，涉事單位交了五張執修清單，提出210多個要求跟進事項，目前基本上已大致完成跟進事項。對於「不斷漏水」或「漏水問題未能根治」，房協表示在去年12月及今年1月經檢查後確實發現因掃口瑕疵而引致輕微滲漏，已即時進行修繕已於2月完成，進行試水和用專業儀器檢測，至今一直未再發現滲水，所以絕非來信指「不斷漏水」或「漏水問題未能根治」。房協又表示「工程人員表示打了三十支針去處理漏水的說法與事實不符。因為開放式廚房橫樑和假天花、客廳近冷氣機牆角等位置懷疑有滲水，工程團隊多次用專業儀器反覆檢測一直未有發現滲漏。即使上述位置證實沒有滲水，工程人員仍在業主的要求下於該些位置打防水針，故此來函所述「工程人員曾打了三十支針去處理漏水」確與事實不符。
他們又反駁企缸滲水問題，表示工程人員是於今年1月首次收到業主反映企缸地台掃口滲水，而有關執修已於2月完成，同時進行「扎水」測試，證實沒有滲漏。單位於4月中提交的第五張執修清單，加入了企缸滲水事項，工程人員隨即再進行「扎水」測試，並沒有發現滲水情況，並已向業主清楚交待。房協也委聘第三方獨立專業測量師何鉅業於日前檢視工程人員再次進行測試，證實企缸並沒有出現滲水。
給收樓業主的建議
「樂翹軒」一方面是獲獎的創新建築項目，另一方面卻是讓業主陷入無盡執修困擾的居所，兩者形成強烈對比。此事不僅揭示了單一項目的潛在施工質素問題，更引發了市場對MiC建築法在香港應用的廣泛討論。
- 其他業主： 若遇上同樣問題，應立即以書面形式向發展商呈報，並詳細拍照、拍片記錄，保留所有溝通證據。
- 準買家： 在考慮購買採用新建築技術的樓盤時，除了關注其優點，亦應了解潛在風險，並在驗樓時加倍留神。
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