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在全面取消樓市辣招後，累積已久的購買力迅速釋放，但隨後市場便回復平靜。我們需從基本面評估樓市。當利空消息多於利好因素時，市場的前景難以樂觀。
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供應過剩與發展商挑戰
面對逾十萬個未消化的新供應，我們早前討論過政府是否需要介入救市。有人建議從源頭控制供應，重回勾地政策，但除了發展商和政府之間在地價上的博弈外，重回勾地政策也須從公共財政的角度考慮，這對政府來說是一大難題。
目前，香港一手住宅供應非常充足。根據房屋局的最新數據，市場上共有109,000個潛在供應單位，能滿足未來三至四年的需求。儘管整體數字比上一季度下降了3,000個，但在扣除一些已批出尚未動工的項目後，短期供應達到歷史新高。
樓花期內未售出的單位有77,000個；變現為現樓後仍未賣出的單位有19,000個，共計96,000個可立即在市場出售的單位，佔整體潛在供應的88%。許多項目在樓市高峰期以高價投得，隨著競爭加劇，開發商必須大幅降價以快速出貨。
政府賣地政策的取捨
全面撤辣以後，由於新盤降價，二手業主面臨壓力，資產增值的財富效應減弱；有資金的買家傾向將資金投入高息定存，一手樓購買力萎縮，開發商出貨愈發困難。
此外，對土地的興趣也大幅下降。政府早前為「樂建居」私人興建資助房屋先導計劃推出了一幅柴灣用地招標，但僅收到一份標書而流標。政府表示，不達底價不會出售土地，意在保障公帑。雖不揣測投標者出價，但指出投標考量多因素，反映出問題核心。
該地為5.6萬平方呎，可建樓面近45萬平方呎，需建設長者日間護理及政府服務中心，附帶建築限制。項目售價和地價由政府決定，不為開發商提供底價保障。若市場有其他發展選擇，風險使人卻步。
這塊可建約700個單位的地流標，意味居屋供應減少700個。未來會否再推尚未可知。雖然「樂建居」是個案例，並不足以反映全局，但截至目前，政府僅售出兩塊充電站用地和一幅小瀝源住宅地。小瀝源地收11標書，中標價6.19億，每呎3,952元，較兩年前低半，十份出價更不提。
土地收入影響公共財政收支
首四個月官地招標收入7.2億，加上補地價46.6億，累計土地收益53.8億，佔年度估算330億的16%。時間尚早，但若非賣不可，開發商可能持謹慎態度，或出低價撿便宜。
今年財年土地收入估算330億，創2009年以來新低。土地收入占全年約5%，若未達標，將使財赤問題惡化，需動用財政儲備。政府資料顯示，年度首兩月開支1,206億港元，收入509億港元，扣除償還債券78億後，首兩月錄得775億港元赤字。
未來政策方向與市場前景
全面撤辣被視為救市的最後一次努力，但成效如斯。若繼續維持現有賣地政策，政府可能要面對發展商試低價入標的考驗，但低價批出土地只會令庫房收益受損；而重回勾地政策，從源頭減少土地供應，則要經歷一段庫房收入真空的震盪，所以現時的處境看來比未撤辣前更舉步維艱。
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