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樓價跌幅超越2008年金融海嘯,政府全面撤辣救市失效。《施政報告》會否推出新一輪救市措施,以及美國減息是否會帶來利好的影響,仍然是市場的觀望焦點,但發展商已經率先行動。繼屯門上嵐貨尾盤以45%的折扣出售後,近日又有貨尾盤以類似的幅度劈價。若以價格計算,跌幅在千多至二千萬元之間。發展商加快減價,雖然不能一概認為他們對後市看淡,但至少對短期樓市持保守態度,否則不會以如此大的力度去庫存。
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海璇前身北角邨,平均呎價曾達$48,000
位於北角的「海璇」是新地在2012年從政府手中獲得的發展項目,前身是公屋「北角邨」。如何將公屋用地轉化為豪宅感覺,發展商從開始就營造出神秘感。項目共有706個單位,原屬大型項目,但新地切割為三期出售。先推出的第1B期,由六座組成,共355個單位,2017年開售。當時,發展商要求睇樓客需準備大額本票作為實力證明,開始時要求買家提供兩張350萬元的本票,後來逐步減至200萬元。
最終銷情不如預期,發展商調整策略,把第六座出租。翻查成交紀錄冊,若撇除撻訂交易,由2017年至今七年間僅售出126個單位,佔全盤35%,共套現47.7億元,以面價計算平均呎價約48,000元。換言之,售樓收益甚至未完全覆蓋69.9億元的地價成本。
7年後招標出售,面價大減28%
見證樓市高山低谷,來到2024年,第二期2B期2開售,共有123個單位,採用招標模式逐個出售。截至今年九月初,已售出六個單位,多套現2.62億元,但平均呎價卻大幅回落至34,450元,面價計算相當於大幅減價28%,與大市回落幅度一致。
然而,這並非真正的減幅。除了因為一期推出了不少細單位,令整體平均呎價的參考價值有限外,發展商在售樓期間推出了多種優惠,而這些優惠未能在註冊成交紀錄中反映,所以比較樓價高低時必須逐個成交詳細分析。
扣除回贈優惠,實際劈幅達42%
我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽取了一、二期的單位比較,其中「海璇」2B期2剛售出的「3座7樓B室」,是一個三房一套連工人房及工人廁的單位,客飯廳向維港景,實用面積為1,155呎,以3,765.3萬元售出,平均呎價32,600元。
以同類景觀、同等間隔的第一期相同樓層「1座7樓B室」作比較,實用面積1,173呎,於2018年4月以6,690萬元售出,平均呎價高達57,033元,相當於今天面價大幅回落了43%,僅次於屯門上嵐貨尾劈價幅度。
不過,考慮到發展商當時提供的印花稅現金回贈,由於一期的印花稅回贈高達樓價的15%,而二期僅提供樓價1%回贈,所以實質減幅差距即時縮窄至33%,但顯然這還未是實質的跌幅,這與二期送車位有關。
一期提供買家優先購買車位的權利,而二期則在招標時直接送出車位。翻查註冊紀錄,「海璇」的車位造價高達480萬至500萬元,七除八扣後,一期的實價為5,686.5萬元,相當於呎價48,478元;而二期的實價為3,247.6萬元,呎價28,118元,即真實減幅達到42%,在七年間,資產減值2,438萬元。
如此賣樓手法,如果不了解成交詳情,日後在註冊處查詢成交紀錄也難以了解實況。從另一個角度看,發展商要以這樣的手法賣樓,反映出樓市的困局,否則不需如此複雜。
除了以招標低調大幅劈價外,近期也有新盤選擇轉賣為租,例如恒基的必嘉坊,藉此利用近期租務市場的優勢,如果95%的單位出租三年以上後轉租為賣,可以豁免《一手住宅物業銷售條例》的規定,亦可避免在市況轉差時劈價出售的尷尬局面。樓市面對轉角,發展商的出貨手法層出不窮,但手法愈來愈複雜,準買家此時此刻更需要小心分析入市。
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