按揭全攻略
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無論你選購新盤、二手樓,或其他類型的物業,背後也離不開按揭,《胡.說樓市》團隊希望借本文為大家提供一個按揭教學的總覽,方便各準買家按不同需要查看所需的按揭資訊。

雖然香港樓價高企,但香港人仍然熱衷置業。有人期望覓得安樂窩上車、有人希望細屋搬大屋換樓提升生活,有人純粹抱短炒摸貨心態置業,部份則希望持有長線收租。無論你選購一手樓、二手樓,居屋、抑或購入車位、工商舖,以至海外物業,甚至另類物業如凶宅及銀主盤等,背後也離不開「按揭」兩個字。本文希望提供一個總綱提要,方便大家按不同需求搜索出相關按揭資訊。

快速跳往:按揭初哥版 (適合上車新手、首置客)按揭種類按揭進階版 (適合換樓客)按揭進階版(適合炒家、收租客、投資者)新盤按揭(適合新盤、一手樓、樓花買家)不同類型住宅物業按揭(適合居屋、白居二、村屋買家)非住宅物業按揭(適合車位、工商舖買家)另類物業按揭(適合凶宅、銀主盤買家)海外樓市按揭 (適合英國物業買家)買樓雜費

按揭初哥版 (適合上車新手、首置客)

首次置業,很多買家對從何入手也摸不著頭腦,簡單如怎樣去搜尋合適自己的單位,睇樓時注意事項,以至簽睇樓紙及臨時買賣合約的細節也一竅不通,但實情只要小心疏理每一個步驟,問題便可迎刃而解。

  • 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包

成功簽約後,買家需前往銀行申請按揭,屆時銀行會為物業進行「估值」,並按估值進行按揭審批。一旦估價不足,即銀行估價低於買入價,買家有沒有什麼補救方法? 買家支付首期後,餘額向銀行承造按揭,究竟怎樣可以計算銀行批出的成數,又怎樣知道能否透過「按揭保險」去借取高成數按揭,以至很多時我們聽到銀行需進行「壓力測試」,即在假設加息三厘後,供款不能超過入息六成,究竟又是怎麼一回事呢? 以下文章可以幫到你。

  • 物業估價懶人包:估價不足上會方法
  • 壓力測試、供款佔入息、計算按揭成數方法
  • 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!

按揭種類

當銀行成功批出按揭後,銀行會要求買家選擇「供款年期」,還要求買家選擇「按揭息率」。現時樓宇按揭產品,共有三種計算利息的方法,一類是「最優惠利率按揭」(P按)、一類是「拆息按揭」(H按)、還有較少人採用的「定息按揭」。買家又應該選用哪一種呢? 以下文章會教你認清楚幾款產品的特色。

  • 「P按」與「H按」有什麼分別? 睇清五大注意事項
  • 【定息按揭計劃】拆解申請利與弊!如何適合呼吸Plan苦主?

至於按揭利率的高低,除了受資金流影響外,也因香港受制聯繫匯率下,當美國聯儲局加息或減息時,香港銀行也會跟隨,而導致息口有高有低。近年環球資金高度充裕,銀行為爭逐按揭市場生意,紛紛推出不同按揭優惠,透過縮短罰息期、以及提高現金回贈來吸客。可以跟貼我們《胡.說樓市》團隊的報道,我們會定期更新各大銀行按揭詳情。

  • 【供樓注意】美國緊急降息 業主和準買家要知的三件事!
  • 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較 (12月7日更新)

按揭進階版 (適合換樓客)

承造按揭後,銀行多數會設置兩至三年罰息期,即期內不能轉投其他銀行做按揭,所以多數買家在罰息期後,透過「轉按」至其他銀行以獲取現金回贈、或享受更低息率;部份人還因期內樓價升值決定「加按」,把升值部份套現作其他用途。也有部份人打算在罰息期後,趁著樓價升值而決定賣樓,藉以細屋搬大屋換樓來提升生活質素。策略上應該「先買後賣」、還是「先賣後買」,對換樓人士的按揭也會會有影響。以下文章適合部署換樓升格的買家閱讀。

  • 【按揭教學】轉按、加按、現金回贈、MORTGAGE LINK通識
  • 【換樓程序】分析五大常見換樓方式:先買後賣風險係咩?

按揭進階版(適合炒家、收租客、投資者)

部份人則選擇購入物業作投資用途。跟自住物業不同,投資物業按揭成數一向較嚴謹,最高只可承造五成按揭;加上若持有多於一層物業,需繳付較高稅階的印花稅,所以有投資者會選擇透過近親轉讓,把手上持有的物業甩走,變回首置客去慳稅,同時也可用首置客身份去計算按揭。要了解投資物業的按揭、以及物業轉名的操作,可細閱下方文章。

  • 【投資物業】買樓收租前要諗清楚!四大考慮點勿忽視!
  • 【送契樓】是什麼?聯名物業已過時?了解點慳印花稅!
  • 【物業轉名】即睇2個避開印花稅案例!

有些人在購買物業時,因入息未符合按揭貸款條件,而曾經尋找家人或朋友成為物業貸款的「擔保人」,但當「擔保人」希望置業時,卻會被銀行收緊按揭成數。究竟什麼人可以成為「擔保人」? 以下文章也能解答到你的疑難。

  • 【按揭擔保人】誰有資格做擔保?你要知的四件事!

新盤按揭(適合新盤、一手樓、樓花買家)

鑑於政府實施「額外印花稅」,二手樓的流轉較慢,刺激不少港人轉投新盤市場。新盤的買賣流程跟二手樓略有不同,例如買家需入票認購,並預先準備本票,還會視乎認購數目而跌入「A組」、「B組」,背後流程實在值得買家了解後才入市。由於大部份新盤均在樓花階段發售,買家可選擇「即供」(樓花階段承造按揭開始供樓)、或「建築期付款」(待物業落成時才開始供樓)的付款方式,兩者各有利弊,買家應怎樣選擇? 以下文章可助你了解整個流程、及付款辦法的注意事項。

  • 【新盤2021】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
  • 【建築期付款】新盤付款辦法拆解:即供 VS 建期按揭陷阱!

跟一般二手樓不同,新盤受買家注目,還因為發展商提供各式各樣的付款優惠,主要是透過夥拍發展商旗下財務公司來承造,「先住後付」、「呼吸PLAN」、「免息免供」等計劃也應運而生。部份發展商則提供全期「高成數一按」;部份則容許買家先透過銀行承造五至六成按揭,餘額兩至三成則向發展商財務公司申請「二按」。新盤付款計劃在審批上相對寬鬆,但息率先低後高,屬於先甜後苦,買家往往也容易計錯數,終招致撻訂收場。因此,詳閱下方文章有助認清計劃本質及陷阱。

  • 【按揭教學】什麼是「呼吸PLAN」、「二按」?
  • 【新盤按揭】揭穿發展商高成數按揭五大陷阱!

不同類型住宅物業按揭(適合居屋、白居二、村屋買家)

除了二手樓及新盤,部份無力支付高首期的買家,且欠缺足夠財政實力,會放眼政府資助房屋,他們會選購居屋或白居二(免補價購入白表居屋),按揭申請也跟私樓完全不同。由於房委會有為買家提供「按揭貸款擔保」,故買家即使在沒有入息證明下,也很大機會獲批按揭;但按揭審批的年期卻跟私樓有別,一般是以30年扣減首次發售日期,因此對於樓齡較高的「白居二」,其批出的按揭年期可能較短。同一道理,由於公屋、村屋、唐樓等質素較參差,按揭成數及年期也會收緊。以下文章會解釋居屋、村屋等按揭申請程序。

  • 白居二: 【白居二2020:攪珠結果】申請方法、按揭限制、購買程序全攻略!
  • 村屋: 【村屋入門】村屋種類、買賣及注意事項、村屋按揭一文睇清

非住宅物業按揭(適合車位、工商舖買家)

部份投資者會選擇非住宅物業,其按揭申請也跟住宅有天淵之別。政府早年為減少非住宅物業的炒風,把非住宅物業的按揭成數大幅收緊,一直在2020年8月,因疫症導致工商舖市場身價大幅縮水才決定放寬;其後《施政報告》2020也撤銷了非住宅物業需要繳交雙倍印花稅的規定。以下文章可助你了解非住宅市場的按揭申請。

  • 車位: 【車位投資】車位買賣、出租、按揭懶人包!五項因素決定應否投資!
  • 工商舖: 【放寬辣招】金管局:非住宅物業按揭成數上調一成!

另類物業按揭(適合凶宅、銀主盤買家)

除此之外,市場上還有另類投資者,會選擇購入凶宅或銀主盤。雖然市場上對凶宅並沒有清晰而統一的定義,但銀行卻是對凶宅別有介心,按揭審批上也較嚴格。至於因業主財困或斷供而被銀行沒收的銀主盤,買家承接後的按揭申請會否很複雜呢? 以下文章可解答大家。

  • 凶宅: 【凶宅查冊】盤點四招預防凶宅!分析凶宅定義、按揭注意事項!
  • 銀主盤: 【銀主盤】一文睇清按揭要點、拍賣流程!三大事項要注意!

海外樓市按揭 (適合英國物業買家)

鑑於近年政經局勢不穩定,近年也有一批香港人萌生移民念頭,特別是英國落實「BNO通道」後,吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特等熱門城市置業。香港人購置海外物業,除了是透過把現有香港物業加按釋出資金,部份也會選擇前往英國按揭承造,但手續、息率、年期及申請程序,跟香港按揭卻是截然不同。以下文章可助你了解英國樓市按揭。

  • 海外物業: 【英國買樓按揭】香港銀行申請攻略!息率、壓測、陷阱全面睇

買樓雜費

事實上,買樓要繳交首期外,更大筆預算就是印花稅。主要稅項包括「額外印花稅」(SSD)、「買家印花稅」(BSD)及「雙倍印花稅」(DSD),而住宅及非住宅市場的印花稅也各有不同、以至首置客所繳交的稅項,會比起非首置客為少。以下幾篇文章也會詳述各種不同處境。

  • 【印花稅2020】買樓幾時打釐印?十大重點教你計算!
  • 【印花稅2020】額外印花稅(SSD)六大重點!近親轉讓點慳稅?

胡‧說精選

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