【樓市走勢Update】樓價指數跌勢再現,全面撤辣效應消失(附影片)

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近期樓市再度走弱,最新的樓價指數反映出,全面撤辣政策所帶來的正面效果已經完全消失。二手業主被迫以蝕讓方式賣樓,直接拖累了樓價的持續下滑。即使早前一手樓盤銷售順利,但這只是有助於發展商出貨,成為大財團的逃生門,對於整體樓市發展幫助不大。

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最新蝕讓情況

自全面撤辣政策實施後,發展商賣樓大豐收。僅上半年,全港累計錄得8,800多宗一手成交,按年大升40%。然而,在一手樓持續降價銷售的形勢下,二手業主不得不蝕本出售,造成重大影響。據資料顯示,截至今年首五個月,在已知買入價的成交記錄中,共有3277宗成交是蝕讓,佔比高達32%,創下2009年金融海嘯以來的新高,打破了過去樓市經常穩賺不賠的神話。

年份蝕讓個案 (宗)佔比
2024年3,27732.2%
2023年1,81815%
2022年6135%
2021年4802.5%
2020年2512%

無論是聽信市場謠言高溢價入市的半新盤業主,或是因業主強硬態度被迫追高入市的二手買家,今日轉手都要面對市場氣氛影響,被迫減價出售。對於未入市的準買家來說,看到賣樓即蝕的情況,自然會擔心樓價是否會繼續下跌,從而擱置入市計劃。但實際上,二手樓的蝕讓影響不止於此。

半新盤估值大跌案例:弦海

《胡.說樓市》編輯部調查了幾個早前開售的樓盤,發現普遍出現估值大幅下滑的問題。例如,2018年10月由莊士中國開發的屯門弦海,當時以300萬以下可購入精品式單位作為賣點,其中「6樓D室」實用面積161呎單位折實樓價為288.88萬元,呎價17,943元。如今,該單位的銀行估價僅剩204萬元,帳面貶值幅度達29%。

屋苑弦海
單位6樓D室
面積161呎
成交價288.88萬元
銀行估價204萬元
幅度-29%

假設當時業主以90%按揭購買,按當時2.5厘息口、30年供款計算,至今供樓5年半後仍欠銀行約230萬元貸款,已陷入負資產狀態。即便銀行未追收差價,但如選擇賣樓仍需倒貼。

成交價288.88萬元
尚餘貸款額230萬元
銀行估價204萬元
差幅-26萬元
* 90%按揭、2.5厘、30年、供樓5.5年後

半新盤估值大跌案例:御半山

類似情況在屯門的御半山樓盤也有出現。2018年推出的御半山由新鴻基地產開發,當時以區內新高呎價開售。入場單位1A座1樓B室實用面積為305呎,折實樓價為498.75萬元。如今該單位銀行估價僅357萬元,跌幅達28%。

屋苑御半山
單位1A座1樓B室
面積305呎
成交價498.75萬元
銀行估價357萬元
幅度-28%

根據註冊處資料,該單位於2022年7月曾以528萬元轉售,但目前估值僅357萬元,跌幅達32%。

屋苑御半山
單位1A座1樓B室
面積305呎
二手成交價528萬元
銀行估價357萬元
幅度-32%

假設此單位買家以90%按揭購買,供樓兩年後仍欠銀行473萬元。若選擇賣樓,需倒貼116萬元,難以脫身。

二手成交價528萬元
尚餘貸款額473萬元
銀行估價357萬元
差幅-116萬元
* 90%按揭、2.5厘、30年、供樓2年後

新盤劈價戰的影響

換樓購買力被封鎖

一手樓劈價戰帶來的後遺症,逐步削弱了全面撤辣的效力。蝕讓潮使準買家不敢入市,也削減以樓換樓的購買力。即便部分業主帳面蝕讓,若貸款額不高或供樓多年未陷入負資產情況,仍可進行「低買低賣」。但如今受負資產限制,難以贖樓,換樓意欲大受打擊。

新盤銷售壓力增大

本未計算到下半年需要面對上會樓花業主,估值大跌情況下如何補貼差價上會;也未提及銀行在此樓市前景下,按揭市場投入程度可能下降。加上息口走勢不明及十萬個新盤供應壓力,樓市購買力和潛在負資產風險進一步影響樓市短中期發展。

就以屯門半新盤「上嵐」為例,最近發展商建灝地產上載貨尾的價單,扣除最高15%的折扣率,折實平均呎價$11,049萬,部分單位的售價三年間被腰斬。新價單的入場單位為9樓D室,一房戶型,實用面積285呎,入場價$279.3萬,呎價$9,800,但時光倒流三年前,該單位的折實價為$530.9萬,呎價$18,628,等同售價被腰斬。

位處屯門景峰區,蚊型盤的「上嵐」,可建樓面37,575呎,每呎地價$6,499,一層8伙,全盤都主打一房單位,面積由265至290呎之間,在2021年7月推出首批50個位,當時即供平均呎價$18,388,較毗鄰「御半山」2018年開售時均價$15,248,高出20%。當時納米樓都以總價低作招徠,即使呎價高得有如上嵐的英文名「SkyeHi」,但仍有一定市場,加上當年炒作屯馬線全線通車的因素,最終樓盤仍能賣出73%,如今發展商大幅劈價出售貨尾,也有可能賺頭蝕尾。

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