【樓市走勢Update】樓價指數跌勢再現，全面撤辣效應消失(附影片)

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近期樓市再度走弱，最新的樓價指數反映出，全面撤辣政策所帶來的正面效果已經完全消失。二手業主被迫以蝕讓方式賣樓，直接拖累了樓價的持續下滑。即使早前一手樓盤銷售順利，但這只是有助於發展商出貨，成為大財團的逃生門，對於整體樓市發展幫助不大。

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最新蝕讓情況

自全面撤辣政策實施後，發展商賣樓大豐收。僅上半年，全港累計錄得8,800多宗一手成交，按年大升40%。然而，在一手樓持續降價銷售的形勢下，二手業主不得不蝕本出售，造成重大影響。據資料顯示，截至今年首五個月，在已知買入價的成交記錄中，共有3277宗成交是蝕讓，佔比高達32%，創下2009年金融海嘯以來的新高，打破了過去樓市經常穩賺不賠的神話。

無論是聽信市場謠言高溢價入市的半新盤業主，或是因業主強硬態度被迫追高入市的二手買家，今日轉手都要面對市場氣氛影響，被迫減價出售。對於未入市的準買家來說，看到賣樓即蝕的情況，自然會擔心樓價是否會繼續下跌，從而擱置入市計劃。但實際上，二手樓的蝕讓影響不止於此。

半新盤估值大跌案例：弦海

《胡．說樓市》編輯部調查了幾個早前開售的樓盤，發現普遍出現估值大幅下滑的問題。例如，2018年10月由莊士中國開發的屯門弦海，當時以300萬以下可購入精品式單位作為賣點，其中「6樓D室」實用面積161呎單位折實樓價為288.88萬元，呎價17,943元。如今，該單位的銀行估價僅剩204萬元，帳面貶值幅度達29%。

假設當時業主以90%按揭購買，按當時2.5厘息口、30年供款計算，至今供樓5年半後仍欠銀行約230萬元貸款，已陷入負資產狀態。即便銀行未追收差價，但如選擇賣樓仍需倒貼。

半新盤估值大跌案例：御半山

類似情況在屯門的御半山樓盤也有出現。2018年推出的御半山由新鴻基地產開發，當時以區內新高呎價開售。入場單位1A座1樓B室實用面積為305呎，折實樓價為498.75萬元。如今該單位銀行估價僅357萬元，跌幅達28%。

根據註冊處資料，該單位於2022年7月曾以528萬元轉售，但目前估值僅357萬元，跌幅達32%。

假設此單位買家以90%按揭購買，供樓兩年後仍欠銀行473萬元。若選擇賣樓，需倒貼116萬元，難以脫身。

新盤劈價戰的影響

換樓購買力被封鎖

一手樓劈價戰帶來的後遺症，逐步削弱了全面撤辣的效力。蝕讓潮使準買家不敢入市，也削減以樓換樓的購買力。即便部分業主帳面蝕讓，若貸款額不高或供樓多年未陷入負資產情況，仍可進行「低買低賣」。但如今受負資產限制，難以贖樓，換樓意欲大受打擊。

新盤銷售壓力增大

本未計算到下半年需要面對上會樓花業主，估值大跌情況下如何補貼差價上會；也未提及銀行在此樓市前景下，按揭市場投入程度可能下降。加上息口走勢不明及十萬個新盤供應壓力，樓市購買力和潛在負資產風險進一步影響樓市短中期發展。

就以屯門半新盤「上嵐」為例，最近發展商建灝地產上載貨尾的價單，扣除最高15%的折扣率，折實平均呎價$11,049萬，部分單位的售價三年間被腰斬。新價單的入場單位為9樓D室，一房戶型，實用面積285呎，入場價$279.3萬，呎價$9,800，但時光倒流三年前，該單位的折實價為$530.9萬，呎價$18,628，等同售價被腰斬。

位處屯門景峰區，蚊型盤的「上嵐」，可建樓面37,575呎，每呎地價$6,499，一層8伙，全盤都主打一房單位，面積由265至290呎之間，在2021年7月推出首批50個位，當時即供平均呎價$18,388，較毗鄰「御半山」2018年開售時均價$15,248，高出20%。當時納米樓都以總價低作招徠，即使呎價高得有如上嵐的英文名「SkyeHi」，但仍有一定市場，加上當年炒作屯馬線全線通車的因素，最終樓盤仍能賣出73%，如今發展商大幅劈價出售貨尾，也有可能賺頭蝕尾。

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