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根據房屋局最新數字，本港未來三至四年的ㄧ手私人住宅潛在供應量，已按季減少4,000伙至101,000伙，並呈現連續五季下跌的趨勢 。表面上供應壓力似乎有所回落，但實際情況是否如此樂觀？本文將從三大層面，深入剖析當前的庫存現實。
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迷思一：供應數字下跌，遠期與近期供應如何解讀？
要全面理解市場供應，必須拆解官方數字背後的三大組成部分，它們分別代表了由遠至近的供應藍圖 。
首先是遠期供應，指政府已批出動工紙、但發展商仍未正式動工的地盤，這部分涉及約10,000個住宅單位 。而更值得市場關注的，是短期內即可推出的供應。若撇除上述的遠期供應，單計「樓花貨尾」及「現樓貨尾」兩者，合計仍有高達91,000伙，佔了整體潛在供應量的九成 。
| 供應分類 | 單位數量 | 說明 |
| 遠期供應 (已批則未動工) | 10,000 伙 | 發展商已獲准動工，但仍未施工的地盤。 |
| 近期供應 (樓花貨尾) | 64,000 伙 | 發展商在樓花階段已推售但未能售出的單位。 |
| 近期供應 (現樓貨尾) | 27,000 伙 | 由樓花階段賣到項目落成，仍未能售出的單位。 |
| 總潛在供應 | 101,000 伙 | — |
從數據可見，雖然「樓花貨尾」數量已由2024年初高峰期的77,000個，回落至目前的64,000個，減少了13,000個，但整體近期待售的供應量依然龐大 。
迷思二：全面撤辣後，去庫存速度理想嗎？
回顧歷史，本港一手住宅潛在供應量曾在去年初（2024年）達到112,000伙的高峰 。儘管政府在2024年初祭出「全面撤辣」此等激進的托市措施，但期內供應量僅錄得不足10%的跌幅，反映一手市場的去庫存速度未如預期般理想 。
若以過去五年一手市場平均每年吸納14,900伙的速度計算，假設發展商從今天起不再增加任何土地儲備，單是消化手上的庫存，便需要長達6.7年的時間 。這個嚴峻的現實，直接主導了發展商未來的銷售部署。
迷思三：局部地區高庫存，發展商如何應對？
雖然近期股市氣氛暢旺，租金回升亦為樓市帶來支持，但市場信心顯然尚未完全恢復 。在高庫存的背景下，發展商不得不面對現實，尤其是在供應特別集中的地區 。
這些高庫存地區的壓力，不僅源於自身樓盤，更來自同區對手的競爭策略 。過往市旺時，政府加快推地，有時土地供應會側重於某幾個區域，導致這些地區在同一時間有大量「麵包」新鮮出爐，形成惡性競爭 。
面對此等尷尬局面，發展商主要採取以下兩種策略：
- 「先量後價」策略：部分發展商選擇以具競爭力的價格吸引買家，犧牲利潤以加快資金回籠，進行一場與時間的競賽 。
- 靈活推售及「轉售為租」：對於庫存及資金壓力較輕的發展商，其部署則相對靈活 。他們或會調整付款辦法吸引投資者，甚至選擇將滯銷單位放租，以「轉售為租」的方式賺取穩定回報，作為抗衡當前市況的有效手段 。
