【樓市Update】2023年下半年潛在供應近10,000伙! 新盤塞車點算好? (附影片)

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踏入2023年的下半年，二手市場繼續被動，只因焦點全被一手市場搶去。發展商落力跑數，但要成功吸客，無可避免要低於市價推售，否則只會處於陪跑、甚或坐冷板凳。昔日發展商不斷批評預售審批長，但今日已扭轉至發展商有售樓紙在手，卻不知怎去推售的局面。已獲批預售但仍未推出的樓盤仍高近10,000伙，因此準買家亦切記要貨比三家及戒急用忍。

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下半年新盤供應塞車未改善

新盤獲批預售後卻沒有推售，如此大塞車的局面，是過去絕少發生。粗略統計，由2022年至今獲批預售、但未推售的單位共有9,611個，準買家絕對有權慢慢挑選。若撇除本身有先天交通問題的啟德跑道區，包括「Miami Quay二期」、「維港．雙鑽」、「啟德海灣」、「天璽．海」等，合共5,257個可隨時發售的單位，也有一些觸目新盤可馬上登場。

包括比起匯都更具焦點，如信和、嘉華、中國海外在錦田站上蓋的「柏瓏III期」，合共680個單位、新地在元朗站上蓋的「The YOHO Hub C期」共有939伙。市區代表還有長實油塘「親海駅」，一期228個單位已獲批預售，區內對上一個樓盤是五礦地產的「蔚藍東岸」；以及恒基與市建局的長沙灣「映岸」262個單位等。

表: 2023年下半年預計可推售樓盤

問題1: 政府並沒有減慢審批預售步伐

以前，發展商常常埋怨政府審批售樓紙關卡重重，以至未能適時推盤；但打從2022年開始，售樓關卡卻出於發展商身上。政府如常批出售樓紙，卻偏偏是發展商不主動推出來。翻查負責審批預售的地政總署，署方在過去幾年審批上的目標，並沒有因市況而特別調節。

由2021年開始，地政總署預計批出預售的目標，為全年批出14,000個單位，去到2022年目標上調至19,000個，來到今個財年目標更為23,000個。當然實質批出的數目跟目標會有點出入，但以過去兩個財政年度均是超標完成，分別批出14,659個及21,078個。除非未來發展商減慢申請預售，否則未來幾年，新盤供應都會長期處於高水平。

表: 地政總署審批預售

以全港過去五年平均一手吸納量15,975伙計，當上半年新盤註冊登記6,290伙，推算今年下半年的一手註冊登記約為9,685個單位。以現時市場滾存9,611個單位獲批預售、但未推售的單位，基本上不用批出任何預售，只是消化上述貨源已經滿足今年的需求。

問題2: 發展商只願以低價投地

當新盤難去到貨，發展商怎有彈藥去投地? 甚或乎，發展商只願意低價來投地。最近，政府售出了今個財年首幅住宅地堅尼地城「西寧街與域多利道」的地皮，成交金額17.2億元，以每呎可建樓面24.33萬呎計，相當於每呎地價7,071元，比起去年附近西寧街蚊型地9,500元的地價，大幅低出26%，更創出近21年來最低價的港島地。

全年政府預計土地收益有850億元，一個季度過去僅收到17.2億元，連同私人協約批地、及修改地契而獲取的1.12億元，合共18.3億元，佔全年目標只有2%。緊接在今個季度又只會推出啟德及東涌用地，兩幅地估值分別為59億及13億元，故也進帳不了多少。過去有大型商業地支撐了土地收益，但就算今年推出金鐘廊、及舊灣仔警察已婚宿舍用地來「食糊」，但兩幅用地估值也僅193億及18億元，更加不用說啟德跑道區商業地。

表: 首季土地收益

問題3: 政府未必考慮撤辣稅

如此市道、如此氣氛，層層遞進，政府庫房收益不足，亦不會輕易放過會生金蛋的辣稅，政府表示會微調換樓客的按揭措施，也預計未必會從稅項著手。

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