【樓市Update: 施政報告前瞻】放寬投資移民買樓救市，實際作用有多大？(附影片)

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本月即將出爐的新一份《施政報告》，樓市相關措施成為市場焦點。在逾十萬個新盤庫存尚待消化下，單靠本土買家已未必能完全支撐市場。因此，業界普遍期望政府能夠拆牆鬆綁，吸引更多外來購買力。

除了坊間熱議、方便內地人來港買樓的「購房通」，以及將100元印花稅門檻由樓價400萬元以下擴闊至600萬元以下的建議外，地產建設商會（地建會）及多個政黨亦提出，應進一步放寬「新資本投資者入境計劃」（俗稱「投資移民」）的門檻。究竟這項建議對刺激樓市能起到多大作用？

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剖析：現行投資移民計劃有何限制？

根據政府現行的「新資本投資者入境計劃」，申請人必須在港投資最少3,000萬港元。成功獲批後，申請人可攜同其配偶及18歲以下未婚受養子女來港。簽證以「2+3+3」年模式續期，即首次獲准逗留兩年，期滿後可申請延長逗留期三年，之後再可申請延長三年。只要在港連續通常居住不少於七年，便可依法申請成為香港永久性居民。

在資產要求方面，申請人須證明在申請前的半年內，持續持有不少於3,000萬港元的淨資產。獲批後，需將資金投放到指定領域，詳情如下：

業界倡議：如何放寬投資移民買樓？

為了提升計劃對樓市的直接支持，業界主要從兩方面提出放寬建議，包括加大房地產佔投資額度的比例，以及降低購入物業的入場門檻。

潛在影響：若建議獲採納 能帶來多少購買力？

如果政府真的接納業界建議，能為市場帶來多少效益？截至2025年2月底，政府共接獲918宗「新計劃」的申請。假設申請全數獲批，預計可為香港帶來最少275億元的投資額。

雖然目前計算入投資額度的物業價值有限，但如果每位申請者平均在港購入一個單位，將為豪宅市場即時注入918個潛在購買力。

• 按現行門檻計算：若這918位申請者均購入價值5,000萬元的單位，市場總成交金額將增加459億元。
• 按建議門檻計算：若政府採納建議，將投資物業門檻降至2,000萬至3,000萬元，總成交額則約為184億至275億元。

翻查土地註冊處資料，「新計劃」由2024年3月實施至今年2月底，全港逾2,000萬元以上的一手及二手住宅登記共有2,880宗，佔同期整體住宅成交54,073宗的5.3%。若額外增加918宗來自投資移民的成交，相關豪宅市場的成交比例將被推高至約7%。

現實數據：投資移民對樓市的實際貢獻

然而，估算與實際情況可能存在落差。在已接獲的918宗申請中，截至2025年2月底，已完成投資審查的個案有386宗，涉及的總投資額為105億元。在這筆資金中，投放於房地產的金額卻遠遜預期。

分析與展望：為何投資移民未見踴躍入市？

從數據上看，透過「新計劃」投資香港房地產的情況幾乎不存在。我們認為有以下幾個可能性：

1. 時間滯後效應：政府在2024年10月才正式放寬計劃，容許申請人買入住宅物業。至今時間尚短，數據可能未能完全反映最新趨勢。
2. 在計劃外置業：不排除申請人選擇在「新計劃」的投資額度以外，以個人資金另外置業，因此相關成交未被計算在內。畢竟要納入計劃的物業受樓價門檻限制。
3. 港樓吸引力不足：亦有可能是，對於這批高資產淨值人士而言，香港樓市的投資吸引力不及其他金融產品，他們寧願選擇作其他投資。

這些因素都有待我們持續觀察，才能得出更清晰的結論。