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最近看一些二手成交新聞，發現嘉湖山莊出了一宗跌穿七千元呎，之後沙田第一城又有跌穿10,000元、就連太古城呎價都跌穿12,000元。當業主都宣布投降，但我們卻見不到成交有任何重大起色。究竟這些價錢算不算已低至谷底? 我們又應該怎去解讀這類劈價貨呢?
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近期劈價成交個案
個案1: 嘉湖山莊
嘉湖山莊的劈價單位。就是一期樂湖居14座極低層G室，實用面積548呎的單位。雖然大家說單位殘裝，需要花錢大執，但業主最終都由原叫價520萬元，反覆減價後至371.8萬元沽出，減幅達到148萬元，而平均呎價只有6,784元。
| 單位 | 嘉湖山莊樂湖居14座極低層G室 |
| 面積 | 548呎 |
| 叫價 | 520萬元 |
| 成交價 | 371.8萬元 |
| 平均呎價 | 6,784元 |
對下手買家來說，如此入貨價看似吸引，因為用承造按揭角度來計數，假設買家借盡上會，他所需要支付首期僅37萬，餘額連按保上會，每月供款16,568元。即使現時高息4.125厘的環境，還息比例高達70%，也就是說，每月供款中有11,600元要用來還息，而只有4,900多元儲了本金，但如果準買家一直選擇租樓而非買樓，他同樣也需要支付11,000元月租。所以從自用角度，不買樓便要租樓的前提下，這個價錢並不過態。
| 單位 | 嘉湖山莊樂湖居14座極低層G室 |
| 成交價 | 371.8萬元 |
| 首期 | 10%: 37.18萬元 |
| 貸款額 | 90%: 334.62萬元 |
| 月供 | 16,568元 (利息: 11,659元、本金: 4,909元) |
| 入息要求 | 34,619元 |
特別是類近呎數、類近低層，如果回到2022年9月本港銀行未加息之前，成交價閒閒地也要575萬元。當時有低息1.5厘誘因，但卻要捱貴價，不單首期、貸款額高一截，連帶供樓支出也較今天高12%。何以當時人人追入市，反而今天樓價跌至此水平，卻無人問津呢? 信心問題是原因之一。
| 單位 | 嘉湖山莊樂湖居14座極低層G室 |
| 成交價 | 575萬元 |
| 首期 | 10%: 57.5萬元 |
| 貸款額 | 90%: 517.5萬元 |
| 月供 | 18,637元 |
| 入息要求 | 45,603元 |
個案2: 沙田第一城
類近個案並不單在嘉湖山莊出現，去到沙田第一城、藍籌屋苑之首的太古城，部份成交價之跌幅，也體會到業主處於半投降狀態。沙田第一城一個位於27座低層、實用面積688呎的三房間隔，就由原本開價1,000萬元，直線減至650萬元成交。
| 單位 | 沙田第一城27座低層C室 |
| 面積 | 688呎 |
| 叫價 | 1,000萬元 |
| 成交價 | 650萬元 |
| 平均呎價 | 9,448元 |
別以為業主開得特別誇張，回到加息前的2022年9月，這個基本上屬於市價，當時平均售價935萬元。今日下手買家以650萬元接手，九成按揭上會月供也大約30,000多元，而當中支付利息約22,300元，與現時在市面租同一層物業，月租約23,500元，實際上也是相差無幾。
| 單位 | 沙田第一城27座低層C室 |
| 成交價 | 650萬元 |
| 首期 | 10%: 65萬元 |
| 貸款額 | 90%: 585萬元 |
| 月供 | 30,383元 (利息: 22,321元、本金: 8,061元) |
| 入息要求 | 63,168元 |
個案3: 太古城
太古城最近出一宗跌穿12,000元呎的個案。代理形容劈價貨僅曇花一現，位於怡山閣低層A室，一個實用593呎的單位，原業主開價1,020萬元，減價至700萬元成交。縱然對照其早年買入價250萬元，如今只屬止賺離場，但計及減價力度，怎計也是大出血劈價足足320萬元。類近單位在2022年未加息前，成交價也要過千萬元水平。
| 單位 | 太古城怡山閣低層A室 |
| 面積 | 593呎 |
| 叫價 | 1,020萬元 |
| 成交價 | 700萬元 |
| 平均呎價 | 11,804元 |
胡．說評析：點解買家仲未衝入市?
準買家擔心估價不足而不敢追價
準買家對前景感悲觀，除了因為息口高企影響供樓負擔外，還有一點，現今經濟環境下，準買家會擔心銀行會否突然落雨收遮，大手削減估價。畢竟估價不足帶來捧差價的風險未必人人承受得起。所以即使有心儀單位，以前可能會不惜一切追價入市，現在卻充滿戒心。若非業主主動遷就也未必有膽承接，樓市因此處於買賣兩閒局面。
業主劈價出貨無人承接感悲觀，但準買家都因為對後市無信心，而不敢入市。如此買賣膠著的狀態，縱然一月份上半月的成交量，部份屋苑錄得倍數升幅，實情只因基數效應的帶動，根本不能確認樓市已經走出轉角。
銀行估價跌勢未停過
事實上，準買家的擔心並非無原因。因為在部份劈價成交的推動下，銀行估值跌勢並沒有終止。就以我們追蹤開的十個指標屋苑為例，由特首李家超去年宣讀《施政報告》減辣後的翌日，銀行已經下調了物業估價後，這個跌勢並沒有停過，一季過後的今天，十大屋苑估值全面報跌。
太古城有物業估值跌穿700幾萬元，去到只有600多萬，而全盛時期是過千萬元的。杏花邨沒有如此慘烈，一個最高價估到781萬元的單位，跌至《施政報告》翌日的648萬元，現在只是跌多一點點至580萬元而已。嘉湖、一城等也出現300幾萬的估值。
| 單位 | 太古城太湖閣中層G室 | 杏花邨39座低層2室 | 沙田第一城40座低層C室 | 嘉湖山莊7期8座中層E室 |
| 最高估價 | 1,020萬元 | 781萬元 | 558萬元 | 510萬元 |
| 去年施政報告後 | 760萬元 | 648萬元 | 391萬元 | 405萬元 |
| 今日 | 679萬元 | 580萬元 | 373萬元 | 381萬元 |
樓市愈跌愈無信心
息口是影響樓市的主要因素，但觀乎業主減幅，似乎也某程度抵銷了息口上升威力，但準買家仍然不入市，好像也應驗了老行尊所說的「寧買當頭起、莫買當頭跌」。樓市確認跌勢時，大家總覺得低處未算低，愈跌便愈無信心，愈無信心便沒人會買。這也解釋為何政府去年宣布減辣後，樓市仍未見起色。而如果預算案中，政府真的宣布全面撤辣，情形又會否相同呢? 這便值得我們再觀望。
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